3. Кадастровая оценка земель

Материалы оценки земель необходимы как важная составная часть кадастрового дела земельного участка, а также для целевого зонирования и налоговой реформы и формирования справедливого земельного налогообложения на базе реальной стоимости земельной работы.

Оценку земли подразделяют на:

-массовую оценку земель;

-рыночную оценку единичного земельного участка.

Цель массовой оценки – определение кадастровой стоимости земель, границы административно-территориального образования земель (РФ, объекты РФ, муниципальные образования).

В современных условиях проведения земельно-оценочных работ оценка получила название кадастровой в связи с несением ее результатов в государственный земельный кадастр. Государственную кадастровую оценку земель в городских и сельскохозяйственных поселениях, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляются на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости и др. методов массовой информации.

Рыночная оценка земель

Цель рыночной оценки земель – это определение стоимости конкретного земельного участка.

Рыночная стоимость – это наиболее благоприятная цена, в которой объект может быть отчужден на открытом рынке на условиях конкуренции, которые участники сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, цены сделки, какие-либо чрезвычайные обстоятельства не отражаются.

Существуют три вида стоимостной оценки земельных участков:

1 вид: Затратный – совокупность методов оценки, стоимость объектов оценки, основанной на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объектов оценки (с учетом его износа).

2 вид: Сравнительный – совокупность методов стоимости объектов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация сделок с ними.

3 вид: Доходный – совокупность методов стоимости объектов оценки, ожидаемых доходов от объекта оценки.

4. Бонитировка почв

Это сравнительная оценка естественного плодородия почв и их группировка по природным свойствам, влияющих на урожайность сельскохозяйственных культур при сопоставимости уровней агротехники и интенсивности земледелия, т.к. естественное плодородие земли создает все совокупности природных условий, влияющих на природное произрастание растений. Разное содержание химических веществ и физико-химического свойства верхнего слоя почвы обуславливает ее потенциальные возможности, а конечном итоге и потенциальное плодородие.

Лекция 8.

Земельно-кадастровые документации.

1. Виды земельно-кадастровой документации

Сведения о правах на земельные участки, а также обременение этих прав вносит Единый Государственный Реестр земель (ЕГРЗ) на основании данных Единого Государственного Реестра прав на недвижимые имущества и сделок с ними (ЕГРП). Эти документы сложные и состоят из целого ряда документов. Рассмотрим содержание документов на примере кадастрового района.

Документы ГЗК кадастрового района подразделяются на: основные, вспомогательные и производственные.

I. Основные земельно-учетные документы – предназначены для отражения полной учетной информации о каждом субъекте и объекте земельных отношений. В состав основных документов входят:

1. ГРЗ района, который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков;

2. дежурная кадастровая карта (план);

3. журнал учета кадастровых номеров;

4. кадастровое дело;

1. ГРЗ района – составная часть единого государственного реестра земель РФ и представляет собой сложный документ, состоящий из форм ГРЗ кадастрового района (простые документы на бланках установленного образца), которые заполняют в процессе государственного кадастрового учета.

ГРЗ кадастрового района включают разделы и подразделы, содержащие сведения о земельных участках территориальных зон, а также отдельных видов недвижимого имущества, используемых в качестве характеристик земельного участка.

2. Дежурная кадастровая карта – предназначена для документирования отдельных сведений о границах земельного участка, учтенных ГРЗ кадастровых районов.

Дежурная кадастровая карта представляет собой сложный документ, который производится в графической и текстовой форме, сведения по местоположению и границах земельных участков, полученных в процессе государственного кадастрового учета на территории района.

Дежурная кадастровая карта состоит из форм, которые ведутся на бланках установленного образца.

3. Журнал учета кадастровых номеров (ЖКН) – предназначен для учета кадастровых номеров, присвоенных земельным участкам в кадастровом районе. Сведения ЖКН группируются по кадастровым кварталам внутри кадастрового района; для ведения журнала используются бланки установленного образца.

4. Кадастровое дело (КД) – предназначено для организации архивного хранения совокупности документов, на основании которых проводят государственный кадастровый учет.

Документы, содержащиеся в КД являются основание для внесения соответствующих сведений о земельном участке. Государственное Кадастровое Дело открывают на каждом земельном участке, прошедшем государственный кадастровый учет.

В дело помещают документы, на основании которых учетные формы ГРЗ кадастрового района, внесенные сведения о земельных участках, а также копии документов, подготовленных по заявкам о выдаче информации КД – идентифицируют кадастровым номером земельного участка при ликвидации земельного участка или при отказе регистрации прав на него кадастровое дело закрывают.

II. Вспомогательные документы – дополняют и поясняют сведения, приведенных основных документов.

Вспомогательные документы ГЗК подразделяются на:

• Книгу учетов входящих документов;

• Учета выделенных сведений;

• Каталого-координатные опорные межевые сети.

1) Книга учета входящих документов – используют для регистрации входящих документов, они служат основанием для:

• Проведения государственного кадастрового учета;

• Внесения изменений сведений ГЗК;

• Подготовкой для выписывания из ГЗК и другой произвольной информации;

2) Книга учета выданных сведений – используют для регистрации исходящих документов, выдаваемых заявителям в соответствии с их заявками, а также предоставленных другими организациями кадастрового района или округа по установленному регламенту.

3) Каталого-координатные опорные межевые сети (ОМС) – представляют собой документ, включающий описание местоположения пунктов опорной межевой сети, значение их координат и способы их определения.

III. Производные документы – подразделяются на кадастровые планы земельных участков (выписка из ГЗК), справки в налоговую инспекцию, перечень земель, находящихся в собственности РФ и муниципальных образований, статистических отсчетов, производимых кадастровых карт, других справочных и основных документов.

Кадастровые планы земельных участков

Представляют собой сложные документы, состоящие из совокупности форм, для заполнения которых используются бланки установленного образца.

Информацию, включаемую в кадастровые планы земельных участков, формируют в объеме с соответствием запрашиваемых сведений.

Статистические отчеты

Представляют собой документы, формируемые в установленном порядке на основании сведений ГЗК по всему кадастровому району; к таким документам относят «отчет о наличии и распределении земель».

Отчет о наличии и распределении земель

Основной отчетно0учетный документ, составляют его территориальные органы на следующих уровнях:

1) административный район (город);

2) субъекты РФ и РФ в целом.

Таким образом, уровень административного района (города) является начальным уровнем при составлении отчета о наличии и распределении земель.

Составляют отчет ежегодно по состоянию на 1 января. Один раз в 5 лет Отчет составляют по полной форме. В этом случае основные документы дополняют данными качественных характеристик угодий по рекультивации земель.

Отчет отражает итог произошедшего за год движения земель. В результате предоставления земельных участков (изъятия и отвода), перевода из одной в другую категорию, изменения вида и форм собственности на землю.

Главный принцип построения всех форм, входящих в отчет и документации по проведению текущего учета земель – это принцип баланса. В структуре баланса все элементы взаимосвязаны, изменение одного обязательно несет изменение другого и связь между показателями выражается в форме разности и итогов, территориальные органы административных районов и городов предоставляют отчет на вышестоящий уровень до 1 февраля. Территориальный орган республики, краев, автономных образований, городов, Москвы и Санкт-Петербурга представляют в РосРегистрацию до 20 февраля представительный отчет, до 1 марта – окончательный отчетный вариант.

Лекция 9.

Ведение ГЗК на различных административных территориальных уровнях.