1. Понятие оценки земли, ее назначение и задачи.

Под оценкой понимается суждение о ценности, достоинстве, значимости, полезности того или иного объекта или окружающей нас действительности.

Объектом оценки являются земельные участки.

В тоже время земля является недвижимостью, недвижимым имуществом. Ст. 130 Гражданского кодекса гласит: к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно, в том числе многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д.

В земельном кадастре оценивается земля, все остальное оценивается отдельно.

Земля является неотъемлемой частью нашей жизни и общества.

Земля – дар природы и часть ее.

Земля в человеческом обществе – средство производства.

Как средство производство земля обладает рядом особенностей, которые имеют непосредственное отношение к оценке:

-земля пространственно ограничена

-земля незаменима другими средствами

-земля обладает постоянным местоположением

-земля территориально разнокачественная

-земле присуще плодородие.

По своей сути плодородие – это спос-сть земли удовлетворять потребности растений в необходимых питательных веществах и влаге.

Предмет оценкиК предмету оценки относятся устойчивые во времени и пространстве количественные и качественные характеристики в состоянии объекта, положительно или отрицательно влияющие на жизнедеятельность человека.

Для оценки земли используется система натуральных и стоимостных показателей в абсолютных и относительных выражениях. Абсолютные: урожайность (ц/га), затраты (руб/га).

Относительные: бальные и коэффициентные системы.

При оценке наиболее распространена сто бальная система: 0-…-100 баллов. 0,75 – 0,9 – 1,0 – 1,25 – 1,75 – коэффициентная система.

Бальная система строится относительно каких-либо стоимостных или натуральных показателей.

2.

Оценка подразделяется на:

-массовую оценку

-оценку единичных объектов.

Массовой оценке подвергаются обширные территории, все земли России. Единичная оценка проводится при рыночной оценке конкретных земельных участков.

Целью оценки земель является определение кадастровой стоимости земель различных категорий для решения различных задач.

Задачи оценки земель:

-обоснование ставок земельного налога

-обоснование купли-продажи земельных участков

-определение арендной платы за землю

-для ипотечного кредитования (ссуда под залог земли)

Методы оценки делятся на две группы:

1.Естественно - исторические методы.

Они основаны на изучении и оценке физико-химических, геометрических, внутренних и внешних свойств объектов оценки. Одним из примеров является естественно - исторический метод В.В.Докучаева.

Изучались выше перечисленные свойства и в зависимости от этих свойств строились шкалы о значимости объектов.

2.Статистико-экономические методы. Эти методы присущи рыночным отношениям. Данными методами являются:

- Метод сравнительного анализа продуктивности (продуктивный метод). Этот метод был распространен в 1950-1980 гг. и был основан на анализе урожайности основных культур (зерновых) по территории.

- Затратный метод. Используется при оценке объектов недвижимости. Чем больше затраты на его создание, тем больше ценность объекта.

3. Метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод). Основан на информации о ценах продаж аналогичных объектов

4. Метод капитализации дохода (доходный метод). Чем выше доходность, тем выше стоимость.