8.2.Сравнительный подход.

Сравнительный подход основывается на предпосылке о том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы сравнения.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цен объектов-аналогов.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.

При подборе аналогичных единиц сравнения был осуществлен поиск 1-комнатных квартир.

На этапе сбора исходной информации были подобраны данные о ценах продаж в г. Торжке объектов, аналогичных оцениваемому по техническим характеристикам. Источник информации: данные агентства недвижимости ООО «Мастер Групп». При сравнительном анализе стоимости объекта Оценщик опирался на цены продаж объектов-аналогов. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущие рыночные предложения и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. При этом полученный результат будет представлять собой стоимость объекта.

В оценочной практике принято выделять пять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться:

1. права собственности на недвижимость;

2. условия финансирования;

3. условия и время продажи;

4. местоположение;

5. физические характеристики (размеры, уровень отделки, этажность)

Объект-аналог №1. 1-комнатная квартира, ул. Калининское шоссе, площадь 32,6/17,7 кв.м., год постройки – 1976, 1-ый этаж 5-и этажного кирпичного дома - май 2011 года, цена продажи – 860 000 рублей, состояние удовлетворительное.

Объект-аналог №2. 1-комнатная квартира, ул. Ленинградское шоссе, площадь 35,4/18,0 кв. м., 3-й этаж 5-ти этажного панельного дома, год постройки – 1991 состояние удовлетворительное, дата продажи - июнь 2011 года, цена продажи – 1 000 000 рублей.

Объект-аналог №3. 1-комнатная квартира, ул. Калининское шоссе, площадь 31,7/17,3 кв.м., год постройки – 1976, 4-ый этаж 5-и этажного кирпичного дома - май 2011 года, цена продажи – 900 000 рублей, состояние хорошее.

Описание объектов и расчет корректировок представлен в таблицах 2,3. Объекты условно обозначены №1, №2, №3.

Таблица 7. Исходные данные для расчета рыночной стоимости

Номера объектов	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3
Оцениваемый объект	1-комнатная квартира, 32,7/18,2	1-комнатная квартира, 32,6/17,7	1-комнатная квартира, 35,4/18,0	1-комнатная квартира, 31,7/17,3
Общая площадь, м2	32,7	32,6	35,4	31,7
Цена продажи	Определяется	860 000	1 000 000	900 000
Дата продажи	ноябрь 2011 г.	май 2011 г.	июнь 2011 г.	май 2011 г.
Местоположение	ул. Ленинградское шоссе	ул. Калининское шоссе	ул. Ленинградское шоссе	ул. Калининское шоссе
Права собственности	Собственность,	Собственность	Собственность	Собственность
Техническое состояние	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Хорошее

При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов, вводились поправки на различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами, а также на условия продажи объекта оценки и объектов-аналогов.

Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка, умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

Таблица 8. Расчет рыночной стоимости 1м² площади объекта оценки

Номера объектов	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3
Цена продажи, руб.	Определяется	860 000	1 000 000	900 000
Время продажи	ноябрь 2011 г.	май 2011 г.	июнь 2011 г.	май 2011 г.
Размер корректировки,%		0	0	0
Скорректированная цена, руб.		860 000	1 000 000	900 000
Общая площадь, м2	32,7	32,6	35,4	31,7
Цена одного метра кв., руб.		26 380	28 249	28 391
Скидка с цены предложения, %	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Скорректированная стоимость 1 м 2, руб.		26 380	28 249	28 391
Местоположение, этажность, год постройки	ул. Ленинградское шоссе	ул. Калининское шоссе	ул. Ленинградское шоссе	ул. Калининское шоссе
Корректировка, %		+5	+3	+5
Скорректированная стоимость 1 м 2, руб.	Определяется
Техническое состояние	Хорошее	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Хорошее
Корректировка, %		+2	0	0
Скорректированная стоимость 1 м2, руб.	Определяется	28 227	29 096	29 810
Валовая коррекция, руб.		1 847	847	1 420
Валовая коррекция, %		7	3	5
Весовые коэффициенты		0,32	0,35	0,33
Средневзвешенное значение:	29 053

Полученный результат рыночной стоимости находится в пределах от 28 227 руб. до 29 810 руб. за 1 м² общей площади квартиры. Для определения окончательного результата рыночной стоимости находим ее средневзвешенное значение, при этом результату, полученному с меньшими корректировками, присваиваем наибольший вес.

Таким образом, рыночная стоимость 1-комнатной квартиры 5-этажного жилого дома, по состоянию на 17 ноября 2011 года, рассчитанная сравнительным подходом составляет:

32,7 х 29 053 = 950 033 рубля