5. Права на оцениваемый объект.
При оценке определяется рыночная стоимость 1-комнатной квартиры №119, расположенной по адресу: г. Торжок, ул. Ленинградское шоссе, д. 101а, кв. 119.
Данный объект оценки находится на праве собственности физических лиц.
Согласно ст.209 ГК РФ «Содержание права собственности» «собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».
6. Описание и анализ объекта оценки.
6.1. Сведения о месте расположения квартиры.
Торжок – районный центр Тверской области, расположен в Центральной части России на берегах реки Тверца, притока Волги, в 60 км к северо-западу от Твери, на автомагистрали "Москва - С.-Петербург". Через Торжок проходит ветка Октябрьской железной дороги на Ржев, Лихославль, Осташков. По данным Межрайонного отдела статистики в Торжокском районе, на 1 января 2006 года численность населения города Торжка составляет 48,2 тысячи человек. Площадь городской территории – 58,8 кв. км.
Торжок – один из древнейших городов Верхневолжья, основан на рубеже IX-X веков. Он входит в число 116 российских городов, историко-архитектурные центры которых объявлены заповедными. Территория города – уникальный комплекс архитектурных и археологических памятников. По количеству памятников Торжок превосходит все города Тверской области (292 объекта, включая 92 памятника федерального, 102 – регионального значения и 98 вновь выявленных объектов).
Одной из серьёзных проблем города Торжка является сохранение уникального культурно – исторического наследия.
Экономический потенциал города составляют около 300 предприятий всех форм собственности. По состоянию на 1 января 2009 года.
Жилищный фонд города представляет собой застройки малоэтажные и многоэтажные (в основном 5-этажные дома). Строительство и сдача многоэтажных домов в городе не велась более 12 лет, однако, начиная с 2007 года ситуация изменилась. В 2007 году сдано два 5-ти этажных 78-и квартирных жилых дома, в 2008 году – 2 46-ти квартирных жилых дома, ведется строительство еще двух аналогичных домов.
Промышленное производство в городе сконцентрировалось в основном на пяти промышленных площадках – Северная и Южная зоны. Южная зона, это два крупных предприятия на окраине города, а северная – это два градообразующих предприятия машиностроительного комплекса.
6.2 Анализ рынка, к которому относится объект оценки.
Современный этап рыночных экономических преобразований в России характеризуется бурным развитием рынка недвижимости, который за короткий исторический отрезок времени стал самостоятельной и весьма важной частью национальной экономики. Этот рынок отличается масштабами совершаемых на нём операций, широким спектром обращающихся на нём объектов (жилые здания и помещения, офисы, объекты торговли, склады, промышленная недвижимость и т.д.)
Информация по рынку недвижимости города Торжка доступна, но для глубокого анализа ситуации рынка недвижимости, количество её очень незначительно. Сведения по предложениям на продажу, спрос на объекты недвижимости по городу публикуются, в основном, в периодических Тверских изданиях "Из рук в руки", "Караван" и районных газетах – "Новый торг" и "Торжокская неделя". В официальных областных изданиях публикуются сведения о продажах недвижимости федеральной и муниципальной собственности (конкурсы, аукционы). Одной из форм сбора Оценщиками информации о продаваемых объектах недвижимости является экспертный опрос (устная информация, полученная от продавцов, покупателей и риэлторов). Участниками Торжокского рынка недвижимости являются: комитет по управлению имуществом города, несколько агентств недвижимости, в том числе: юридическо - правовая фирма "Мастер групп", тел. (48251) 9-24-08, АН "Новоселье" тел. (48251) 9-12-18.
Рынок недвижимости можно разделить на несколько секторов: сектор рынка жилья, сектор рынка земельных участков, офисных помещений, помещений торговой недвижимости, сектор рынка объектов промышленно-складского и вспомогательного назначения. В настоящее время наиболее активным и сформировавшимся является рынок жилья. Специалисты аналитического центра www.irn.ru отмечали, что средняя стоимость жилья постепенно стабилизируется. Оставался неясным вопрос – является ли эта планка окончательным «дном» рынка или же через некоторое время может начаться новая волна снижения цен?
По итогам марта 2011 года состояние рынка недвижимости можно охарактеризовать как стабильное. События, происходящие на рынке, свидетельствуют о его постепенном восстановлении.
1. На сегодняшний день в Торжке, как и во всей России, наиболее развитым с точки зрения количества совершаемых сделок и доступности информации об их реальных ценах является рынок жилья, а точнее, вторичный квартирный рынок. Хорошими темпами развивается система ипотечного кредитования населения.
Рынок жилья в г. Торжке довольно активный. Однако первичный рынок недостаточно развит. Строятся, в основном, индивидуальные жилые дома, в том числе высокой комфортности. Диапазон цен для такой недвижимости довольно широк, зависит от местоположения, ближайшего окружения, транспортной доступности, а также применяемых при строительстве материалов. На первичном рынке ощущается дефицит жилья в связи с тем, что строительство многоквартирных домов ведётся в неактивном режиме. Стоимость 1 кв. м общей площади квартиры в построенном многоэтажном жилом доме составляет, в среднем 24 500 руб. Строительство многоквартирных жилых домов в Торжке ведут несколько строительных организаций, цены на жильё у которых отличаются в зависимости от условий инвестирования, качества строительства, роста цен на строительные материалы. Так, стоимость квартир в новом многоквартирном жилом доме по ул. Мира, составляет 29 – 30 тыс. руб. за 1 кв. м площади (источник информации: АН "Мастер групп", строительная компания "Лидер", тел.: (48251) 5-83-97).
Индивидуальные жилые дома (коттеджи), построенные в 1990-х годах, продаются по $40 000 - 100 000 в зависимости от площади дома, уровня комфортности, размера земельного участка, наличия хозпостроек, а также степени строительной готовности. В предложениях на продажу встречается жильё незавершенное строительством. Общая площадь коттеджей обычно более 100 кв. м, отделка - улучшенная или высококачественная, в доме, как правило, имеется сауна или баня, пристроенный гараж и другие современные удобства.
Индивидуальные жилые дома старой постройки продаются по более низким ценам. Их площадь значительно меньше, чем площадь коттеджей (50-70 кв. м). Отделка простая, реже – улучшенная. Стоимость такого жилья - $12-30 тыс., выше – редко. Подобное жильё, как правило, имеет печное отопление, газовое отопление присутствует, не во всех домах, водоснабжение частного сектора осуществляется от городского водопровода, но тоже не везде.
В центральной части г. Торжка велика доля старого жилого фонда (многоквартирные жилые дома с квартирами коммунального типа). Состояние таких домов, зачастую, неудовлетворительное, требуется капитальный ремонт. Часть домов не имеет необходимых бытовых удобств, отопление печное. Рыночная стоимость квартир в таких домах невелика, есть данные о том, что стоимость 1 кв. м составляет от $400 притом, что состояние отделочных покрытий и столярных изделий может быть удовлетворительным или хорошим.
Многоквартирные дома 70-х – 80-х годов прошлого века – кирпичные или панельные - имеют все необходимые коммуникации. В течение 2007- 2008 годов стоимость 1 кв. м такого жилья выросла. В зависимости от местоположения жилого дома, технического состояния и уровня отделки продаваемой квартиры, в том числе от наличия укреплённой двери, телефона, остеклённой лоджии или балкона стоимость благоустроенного жилья, на дату оценки, составляет $570 – 650 за 1 кв. м общей площади. В центральной части города, квартиры в домах после капитального ремонта и реконструкции могут стоить в два раза дороже среднестатистического жилья. Примером может являться дом 64 на улице Дзержинского, стоимость 1 кв. м в нём составляет $1 115. Дом был реконструирован ОАО "Корпорация жилищного строительства и ипотеки", тел. (4822) 34-62-16.
2. Рынок земельных участков в г. Торжке и Торжокском районе находится в стадии формирования. Основа правового статуса земельных участков для коммерческой недвижимости в настоящее время – долгосрочная аренда, однако, сохраняется устаревший вид права - постоянное бессрочное пользование; для жилой недвижимости – собственность. Случаи продажи земельных участков свободных от строений немногочисленны, цена напрямую зависит от местоположения и наличия развитых инженерных коммуникаций. Стоимость права аренды застроенного земельного участка при хорошем качестве застройки – свыше $25 за кв. м, под старой, ветхой застройкой – до $15 за кв. м.
Земельные участки, находящиеся в собственности у частных лиц, расположенные в черте города с назначением "под индивидуальное жилищное строительство" предлагаются на продажу по $300-500 за сотку. Таких предложений очень мало. В основном, продаются дома с участками.
Данные, предоставленные городским Комитетом по управлению имуществом, свидетельствуют о том, что спрос на свободные земельные участки в Торжке хоть и ограничен, но существует. Участки под многоэтажную застройку предоставляются обычно на праве аренды. По единичным данным о продажах прав аренды земельных участков, предназначенных под жилищное строительство, сложно сделать компетентные выводы о стоимости и арендной плате подобных земельных участков, возможно указать лишь нижний порог арендной платы, находящейся в пределе суммы земельного налога.
3. Рынок офисных и торговых помещений менее активен. Предложения на продажу и сведения по реальным сделкам первичного инвестиционного рынка единичны. Зачастую это вынужденные продажи в результате банкротства и иных обстоятельств.
Вторичный рынок офисных и торговых площадей в основном, представлен предложениями по аренде свободных или неиспользуемых площадей невысокого уровня комфортности и небольших по площади (до 200 м). Объём сделок по продажам на вторичном рынке невелик. Реальная цена за 1 кв. м торговых площадей отремонтированных, с хорошим уровнем отделки, находится на уровне цен вторичного рынка жилья с небольшим превышением на 25–30%. С учетом местоположения, наличия инженерных коммуникаций и транспортной доступности она колеблется в пределах $750.
Нежилые помещения, предлагаемые в аренду, являются собственностью частных лиц и коммерческих фирм, реже – объекты муниципальной собственности. Арендные ставки различны: муниципальные ниже, чем коммерческие. Состояние сдаваемых в аренду помещений в большинстве случаев не отвечает современным требованиям к техническому оснащению и состоянию, в частности, к отделке. Рыночные арендные ставки на коммерческую недвижимость, находящуюся в муниципальной собственности, составляют от 150 руб./кв. м в месяц.
4. Рынок производственно-складских объектов недвижимости практически отсутствует. Объекты производственно-складского назначения появляются в предложениях на продажу и аренду крайне редко. Это объясняется в первую очередь тем, что на рынке очень мало недвижимость такого рода. В аренду предлагаются, в основном отдельные строения производственного назначения, приспосабливаемые под склады, зачастую не переоборудованные для хранения каких либо товаров, поэтому стоимость аренды в таких помещениях довольно низкая по сравнению, например, с Тверью. В сфере торговли занято около 53% работающих граждан. Соответственно для осуществления нормальной торговли необходимо создавать промежуточные склады, позволяющие хранить в небольших количествах те или иные виды товаров, т. е. развивать данный сектор коммерческой недвижимости. Достоверную информацию по ценам реальных сделок в данном секторе рынка получить сложно. По данным, имеющимся у Оценщика, на продажу предлагаются объекты, требующие ремонта и реконструкции, зачастую давно не эксплуатируемые. Стоимость такой недвижимости невысокая, от $50 за 1 кв. м. Однако, отмечен некоторый рост рыночной стоимости промышленной недвижимости.
В результате низкой приспособленности объектов складского назначения и несоответствие современным требованиям по хранению различных видов товаров, цены на аренду складских площадей составляют, от 100 руб./кв. м в месяц, в самых привлекательных местах – от 200 руб./кв. м в месяц. Стоимость арендной платы в помещениях, предназначенных для данного вида деятельности, предположительно, может достигать 200-240 рублей за 1 кв. м в месяц.
Специализированные сооружения (трубы, коллекторы, подстанции и т. п.) сдаются в аренду в комплексе с основными объектами промышленного назначения. Индивидуальная арендная ставка за такие объекты отдельно, как правило, не оговаривается.
В процессе анализа были выявлены следующие закономерности по вторичному рынку недвижимости г. Торжка.
1-комнатные квартиры
улучшенной планировки
1-е комнатные квартиры
хрущевки» 2011 год
