8.1 Отбор оъектов-аналогов

В данном случае оценивается здание общей площадью 13 791,1 кв.м и относящийся к нему земельный участок площадью 9 401 кв.м. В качестве аналогов, были выбраны 5 объектов. Критериями выбора аналогов служили назначение, схожесть местоположения (территория предприятия), тип объекта, общая площадь и состояние. При выборе объектов-аналогов для объекта оценки, были учтены следующие факторы:

• оцениваемое недвижимое имущество расположено по «красной линии» ул. ………………., в квартале, ограниченном пр. ……………….. и ……………., ул. …………. и …………………….;

• ближайшее окружение объекта — преимущественно жилая застройка;

• уровень интенсивности транспортных и пешеходных потоков в непосредственной близости от объекта оценки — средний;

• транспортная доступность общественным и автомобильным транспортом характеризуется как хорошая, близость КАД и удобство выездов к ней;

• возможность парковки и маневрирования автотранспорта на прилегающей территории;

• объект оценки представляет собой здание производственного назначения с сопутствующими торговой, административной и складской функциями, площадью 13 791,1 кв.м. и относящийся к нему земельный участок площадью 9 401 кв.м;

• на дату оценки объект оценки эксплуатируется по своему прямому назначению, то есть как многофункциональное здание;

• общее техническое состояние оценивается как удовлетворительное, уровень отделки — простой.

Данные по сопоставимым объектам были получены из интервью с риэлторами агентств недвижимости Санкт-Петербурга: АН «Союз», тел.: (812) 717-22, АН «Адвекс-Центр», тел.: (812) 336-97-77, АН «Русский Фонд Недвижимости», тел.: (812) 234-29-60), ООО «Итака», тел.: (812) 567-21-77, «Экотон», тел.: (812) 329-36-67, «Русский Дом», тел.: (812) 324-66-36, «Миэль», тел.: (812) 333-33-00, а также из периодических изданий «Бюллетень недвижимости», «Коммерческая недвижимость», «Недвижимость и строительство Петербурга» и различных сайтов Internet: www.estate.spb.ru, www.forumestate.ru, www.komned.ru.

Все аналоги предлагаются на рыночных условиях, без влияния на цену предложения каких-либо особых обстоятельств. Объекты сравнения (аналоги) имеют различные рыночные характеристики по местоположению, физическим характеристикам, а также другие особенности, которые должны быть проанализированы и учтены в процессе определения рыночной стоимости. Полученные от продавцов данные по аналогам принимаются в качестве достоверных.

8.2 Выбор элементов сравнения

Первая группа элементов сравнения (различия по ним учитываются в расчете путем проведения абсолютных и процентных корректировок)

• правовые характеристики;

• условия финансирования;

• условия продажи;

• условия рынка;

• отличие цен сделок от цен предложения.

Вторая группа элементов сравнения (различия по ним учитываются путем составления квалиметрико-статистической модели).

• местоположение;

• общая площадь;

• передаваемые права на участок.

• состояние здания;

• состояние коммуникаций.

8.3 Корректировка цен

Отличие цены сделки от цены предложения.

По информации риэлторов все объекты-аналоги предлагаются на рыночных условиях, без влияния на цену предложения каких-либо особых обстоятельств, при этом объекты предлагались на продажу в апреле 2009 года. При сравнении объектов по элементам первой группы необходимо учитывать отличие цен сделок объектов-аналогов от цен предложения. По информации агентов вышеупомянутых агентств недвижимости, как правило, в ходе переговоров цены предложения могут быть снижены на 0-5%. Цены предложений аналогов были откорректированы на наибольшую величину указанного диапазона — 5%, так как сейчас на рынке есть тенденция к снижению стоимости недвижимости и вероятность предоставления скидки увеличивается. По остальным параметрам корректировки не проводились по причине того, что они одинаковы как для объектов-аналогов, так и для оцениваемых объектов.

Местоположение.

Местоположение объекта является наиболее значимым фактором и определяет его привлекательность для инвестора. Под местоположением подразумевается совокупность параметров. В расчетах были учтены 6 составляющих, определяющих привлекательность и, соответственно, стоимость, которые подробно описаны в затратном подходе при нахождении стоимости земельного участка: удаленность от метро, интенсивность транспортных/пешеходных потоков, характер окружающей застройки, потенциал развития территории, транспортная доступность, функциональное назначение объекта.

Корректировки по всем вышеперечисленным параметрам расставлялись от 1 до 3,

• наиболее выгодное местоположение — 3

• выгодное местоположения — 2;

• менее выгодное местоположение — 1.

Общая площадь объекта.

Как правило, чем больше площадь здания, тем дешевле он стоит в пересчете на 1 кв.м (аналог скидки на «опт»). Корректировки расставлялись на основании данных риэлтеров вышеперечисленных агентств недвижимости:

• от 10 000 до 15 000 кв.м — 1;

• от 5 000 до 10 000 кв.м — 2;

• до 5 000 кв.м — 3;

Передаваемые права на участок.

В условиях недостаточно развитого рынка определить величину данного фактора в абсолютном или относительном выражении достаточно сложно. Однако, по информации риэлторов городских агентств недвижимости, стоимость права собственности выше, чем права аренды. Корректировки были расставлены следующим образом:

• собственность — 2;

• аренда на 49 лет — 1.

Состояние здания.

Очевидно, что чем лучше состояние объекта, тем дороже он стоит, т.к. потенциальному собственнику не придется производить реконструкцию или ремонт. Экспертные оценки выставлялись следующим образом:

• отличное — 3;

• хорошее — 2;

• требует ремонта — 1;

Состояние коммуникаций.

Состояние инженерных систем также играет важную роль, так как в случае неполадки, например, электросети или водопровода, весь процесс производства может быть остановлен. В данном случае при хорошем техническом состоянии инженерных систем, потенциальному собственнику не придется производить дополнительные и материальные затраты. Корректировки расставлялись следующим образом:

• все коммуникации в хорошем состоянии — 2;

• коммуникации в удовлетворительном состоянии — 1.

Наличие прилегающего земельного участка.

Наличие свободного прилегающего участка является существенным преимуществом для многофункциональных объектов, так как позволяет размещать на нем дополнительные сооружения и облегчает парковку и маневрирование автотранспортных средств, в т.ч. и личного транспорта сотрудников.

• есть прилегающий земельный участок — 2;

• нет участка, только пятно застройки — 1.

Каждому из элементов сравнения был сопоставлен свой весовой коэффициент, характеризующий влияние конкретного фактора на цену за 1 кв.м помещения. Величины данных коэффициентов были приняты в результате нахождения отношений соответствующих экспертных баллов значимости (расставлялись по принципу: 1 — малозначимый, 3 — многозначимый, 2 — промежуточное значение) к сумме всех балов, т.е определения удельных весов каждого из баллов в их общей сумме. Для обеспечения сопоставимости рядов оценок по различным элементам сравнения между собой необходимо провести процесс нормирования. В данном случае все оценки были поделены на максимальные значения в разрезе соответствующих элементов сравнения.

На втором этапе были определены средневзвешенные квалиметрические оценки для каждого из объектов. Данная операция выполнялась путем суммирования перемноженных на соответствующие веса нормированных баллов.