6.3 Заключение по разделу

Расчет рыночной стоимости улучшения с учетом стоимости права собственности земельного участка производится следующим образом:

V_o=V_l+V_b (6.4)

где V_o — рыночная стоимость объекта оценки, руб;

V_b — рыночная стоимость улучшения, руб;

V_l — рыночная стоимость права собственности земельного участка, руб.;

Рыночная стоимость объекта оценки с учетом округления, полученная с использованием затратного подхода, представлена в таблице 6.13.

Таблица 6.13.

Наименование	Рыночная стоимость улучшений, руб.	Рыночная стоимость земельного участка, руб.	Рыночная стоимость объекта оценки, без учета НДС, с учетом округления, руб.
Объект оценки	241 828 954	81 673 958	323 502 912

7 Определение стоимости объекта методами доходного подхода

Доходный подход определяет стоимость недвижимости приведением ожидаемых будущих доходов к их текущей стоимости на момент оценки. Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвесторов к конечной отдаче. Требования к конечной отдаче отражают различия в рисках, включая тип недвижимости, местоположение, условия и возможности регионального рынка и др.

В рамках Раздела 4 настоящей работы (анализ ННЭИ объекта оценки) была проведена оценка рыночной стоимости существующего улучшения доходным подходом. Описание этапов работы и методология приведены в Разделе 4. Поэтому в этом разделе будет проведено только согласование результатов рассмотренных ранее сценариев.

В доходном подходе были проанализированы пессимистический, оптимистический и наиболее вероятный сценарии развития ситуации. Они дали результаты, представленные в таблице 7.1.

Таблица 7.1 – Результаты анализа сценариев для наилучшего варианта использования объекта

Сценарий	наиболее вероятный	оптимистический	пессимистический
Стоимость, руб.	412 561 932	515 483 234	326 915 808

Основываясь на приведенном в разделе 3 данной работы обзоре экономической ситуации в России, можно сделать предположение, что наиболее достоверным из рассмотренных сценариев является сценарий «Most likely», который предполагает, что позитивные изменения в экономике начнутся в конце 2009 – начале 2010 года. Очевидно, что все происходящее на рынке недвижимости будет отражением изменений в макроэкономике, но с некоторым временным лагом, который обычно составляет около полутора лет. Таким образом, в сценарии «Most likely» рассматриваемая в прогнозах динамика цен и арендных ставок в наибольшей степени соответствует общему развитию макроэкономической ситуации. Исходя из этого, данному сценарию был назначен весовой коэффициент 0,5.

Что касается оптимистического и пессимистического сценариев, то последний в текущих условиях, более вероятен. Развитие экономического кризиса привело к отрицательной динамике большинства макроэкономических показателей в течение 1 кв. 2009 года. В сфере недвижимости также продолжилось развитие негативных тенденций: рост вакантных площадей в связи с падением спроса, изменение динамики стоимости и арендных ставок в сторону их понижения. Кроме того, отрицательную оценку (негативный рейтинг ВВВ Fitch Ratings) получил региональный инвестиционный климат Санкт-Петербурга. Поэтому, оптимистический сценарий, предполагающий, что позитивная динамика на рынке недвижимости проявится уже в конце 2009 года можно считать маловероятным. На основании таких прогнозов пессимистическому сценарию был назначен весовой коэффициент 0,35, а оптимистическому – 0,15.

Согласование всех трех подходов представлено в таблице 7.2

Таблица 7.2 – Согласование результатов анализа сценариев

Рыночная стоимость, полученная с применением доходного подхода по сценариям :							Итоговое значение стоимости, руб.
весовой к-т	наиболее вероятный, руб.	весовой к-т	оптимисти-ческий, руб.	весовой к-т	пессимистический, руб.
0,5	412 561 932	0,15	515 483 234	0,35	326 915 808	398 024 000

Таким образом, стоимость оцениваемого здания, определенная с применением методов доходного подхода с учетом округления составила 398 024 000 рублей.