Добавил:

Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого (бывш. СПбГПУ)

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

П4.Оц.нед.-диплом.docx

Скачиваний:

Добавлен:

14.04.2019

Размер:

1.3 Mб

Скачать

☆

<<< < Предыдущая 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 1415 / 4315 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 > Следующая >>>

4.2.2 Определение рыночной арендной ставки для объекта оценки

Потенциальный валовой доход — Potential Gross Income (I_pg = I_pc + I_pm + I_ph +I_pa) — определяется от сдачи объектов недвижимости в аренду на вторичном рынке.

Контрактная годовая арендная плата (плановая аренда, I_pc=A_pc ´S_pc,), — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете данного показателя необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов: такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для них прерывать договор, использование репутации здания.
Рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда, I_pm=A_m ´S_m), — часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок арендной платы.
Скользящий доход (I_ph), — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.
Прочие доходы (I_pa), — доходы, получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату. Представляют собой доходы от бизнеса, неразрывно связанным с объектом недвижимости, а также доходы от аренды земельных участков и каркаса здания, не основных помещений: вспомогательных и технических.

Рыночная арендная ставка для трех вариантов использования участка как условно свободного определена сравнительным подходом ниже. В данной работе применялся метод качественного сравнения цен. Он позволяет при наличии достаточного числа объектов сравнения сгладить возможные выбросы и получить достаточно достоверную информацию о величине арендной ставки.

4.2.3 Отбор объектов-аналогов

Критериями выбора аналогов служили назначение, схожесть местоположения (территория предприятия), тип объекта, площадь и состояние, наличие земельного участка. Данные по сопоставимым объектам были получены из интервью с риэлторами агентств недвижимости Санкт-Петербурга: АН «Адвекс-Центр», тел.: 336-97-77, «Русский Фонд Недвижимости», тел.: 234-29-60, ООО «Итака», тел.: 567-21-77, «Миэль», тел.: 333-33-00, а также из периодических изданий «Бюллетень недвижимости», «Коммерческая недвижимость», «Недвижимость и строительство Петербурга» и различных сайтов Internet: www.estate.spb.ru, www.bn.ru, www.komned.ru, www.bn.ru.

Рассматриваемые аналоги не имеют обременений и ограничений, предлагаются на рыночных условиях, без влияния на цену предложения каких-либо особых обстоятельств.

4.2.4 Элементы сравнения

Первая группа элементов сравнения

условия рынка;
отличие цен сделок от цен предложения.

Вторая группа элементов сравнения

местоположение;

назначение;
наличие обременений;
общая площадь;
состояние здания;
(возможность расширения участка для парковки) наличие прилегающего земельного участка.

4.2.5 Корректировки

По первой группе элементов сравнения.

Объекты-аналоги предлагаются на рыночных условиях, без влияния на цену предложения каких-либо особых обстоятельств, при этом аренда объектов предлагалась феврале 2009 года. При сравнении по элементам первой группы необходимо учитывать отличие цен сделок объектов-аналогов от цен предложения. По информации агентов вышеупомянутых агентств средняя скидка в результате торга за коммерческие объекты составляет 0-10%. Цены аренды объектов-аналогов были скорректированы на верхнюю величину указанного диапазона - 10%. Такое решение было принято, так как сейчас на рынке есть тенденция к снижению арендных ставок, спрос ниже предложения и продавцы вынуждены понижать цену для повышения конкурентоспособности своих объектов. По остальным параметрам корректировки не проводились по причине того, что они одинаковы как для объектов-аналогов, так и для оцениваемых объектов.

По второй группе элементов сравнения

Местоположение

Под местоположением подразумевается совокупность параметров: транспортная доступность уровень концентрации и интенсивности транспортных и пешеходных потоков, удаленность от центра города и пр. В данном случае наибольшее внимание уделено локальному расположению оцениваемых объектов и объектов-аналогов. В первую очередь важно расположение относительно метро, активных транспортных магистралей, выездов из города, транспортная и пешеходная доступность, район расположения, характер окружающей застройки.

Назначение

Назначение также вносит вклад в стоимость. Это связано с тем, что оцениваемый объект имеет помещения административного, офисного назначения, которые, как правило, стоят дороже и увеличивают привлекательность производственно-складских площадей. Это важно учитывать при рассмотрении варианта многофункционального комплекса.

Наличие обременений

Обременения снижают привлекательность объекта, так как сужают круг возможных для реализации функций. Для всех рассматриваемых в ННЭИ вариантов предполагается, что оцениваемое здание не обременено сервитутами, договорами аренды и т.п. Если они есть у некоторых аналогов, то будет произведена корректировка их стоимости.

Общая площадь

Как правило, чем больше площадь объекта, тем ниже арендная плата в пересчете на 1 кв.м (аналог скидки на «опт»). Поэтому, для объектов с большей площадью, чем у рассматриваемого объекта, корректировки повышающие. Для объектов с меньшей площадью корректировки понижающие.

Состояние

Очевидно, что чем лучше состояние объекта, тем дороже он стоит, т.к. потенциальному собственнику не придется производить реконструкцию или ремонт. Соответственно, предлагаемые цены аренды корректировались относительно состояния оцениваемого объекта.

Возможность расширения участка для парковки (наличие прилегающего участка).

Наличие прилегающего участка также вносит вклад в стоимость, так как позволяет возводить дополнительные постройки и сооружения, а также обеспечивает маневрирование и парковку для любого вида транспорта.

Расчет арендной ставки для офисной функции приведен в таблице 4.2.

Таблица 4.2.

№ п/п	1	2	3	4	5	Объект оценки
Район расположения	Калинис-кий	Калининс-кий	Выборг-ский	Калининс-кий	Калининс-кий	Калининс-кий
Местоположение	Культуры пр-т	Гражданский пр.	Луначарского пр.	ул. Учительская, д.19	Гражданский пр-т	ул. Учительская, д.23
Назначение объекта	офисное здание	офисно-складское здание	офисно-торговое здание	офисно-складское здание	офисное здание	офисное здание
Права на здание	аренда 49 лет	собственность	аренда 49 лет	аренда 49 лет	собственность	собственность

Таблица 4.2. (продолжение)

Наличие обременений	нет	нет	нет	нет	нет		нет
Общая площадь, кв.м	3 500	4 850,0	6 300	6 700	8 500		13 791,1
Транспортная доступность	хорошая	отличная	отличная	хорошая	отличная		хорошая
Характеристика территории	неогорожен-ная, охраняемая	неогорожен-ная, неохраняемая	неогорожен-ная, неохраняемая	негорожен-ная, охраняемая	негорожен-ная, охраняемая		огороженная, охраняемая
Состояние помещений	хорошее	отличное	хорошее	хорошее	отличное		хорошее
Коммуникации	в хорошем состоянии	в хорошем состоянии	в хорошем состоянии	в хорошем состоянии	в хорошем состоянии		в хорошем состоянии
Окружение	жилая и общ.-деловая застройка	жилая и общ.-деловая застройка	преимущест-венно жилая застройка	преимущест- венно жилая застройка	жилая и общ.-деловая застройка		преимущественно жилая застройка
Цена аренды 1 кв.м, руб/мес	760	830	730	590	670		?
Отличие цены сделки от цены предложения	-10%	-10%	-10%	-10%	-10%		-
Скорректированная цена аренды, руб./кв.м	684	747	657	531	603		-
Местоположение	Культуры пр-т	Гражданский пр.	Луначарского пр.	ул. Учительская, д.19	Гражданский пр-т		ул. Учительская, д.23
Корректировка	вниз	вниз	вниз	0	вниз		-
Тип объекта	офисное здание	офисно-складское здание	офисно-торговое здание	офисно-складское здание	офисное здание		офисное здание
Корректировка	вниз	0	вниз	0	вниз
Общая площадь, кв.м	3 500,0	4 850,0	6 300,0	6 700,0	8 500,0		13 791,1
Корректировка	вниз	вниз	вниз	вниз	вниз
Права на здание	аренда 49 лет	собственность	аренда 49 лет	аренда 49 лет	собственность		собственность
Корректировка	вверх	0	вверх	вверх	0
Состояние помещений	хорошее	отличное	хорошее	хорошее	отличное		хорошее
Корректировка	0	вниз	0	0	вниз
Общая корректировка	вниз	вниз	вниз	0	вниз
Цена аренды 1 кв.м, руб./мес.	684,00	747,00	657,00	531,00	603,00
Стоимость аренды, руб./кв.м (диапазон)						531-603
Стоимость аренды, руб./кв.м (среднее значение)						567

Таким образом, ставка аренды для помещений объекта оценки офисного назначения составит 567 руб. за кв. м в месяц.

Расчет арендной ставки для производственно-складской функции приведен в таблице 4.3

Таблица 4.3.

№ п/п

Объект оценки

Район расположения

Выборгский

Красногвардейский

Выборгский

Калининский

Местоположе-ние

Парнас

ул. Михайлова

Ириновский пр., д. 29

ул. Замшина

ул. Обручевых, д. 1

ул. Учительская, д.23

Назначение объекта

производственно-складское

здание

административно-произв. здание

новое административно-произв. здание

производственно-складское здание

административно-произв. Здание

производственно-складское здание

Права на здание

собствен-ность

собственность

аренда 49 лет

собствен-ность

Обременения

нет

Общая площадь, кв.м

8 700

1 396,2

1 800

4 300

1 021

13 791,1

Транспортная доступность

хорошая

Характеристика территории

неогороженная, охраняемая

неогороженная, неохраняемая

огороженная, охраняемая

Наличие прилегающего земельного участка, кв.м

2000

участок застройки

5 000

4 300

участок застройки

9 401

Права на зем. участок

собствен-ность

аренда на 49 лет

аренда 49

лет

собствен-ность

аренда 49 лет

собствен-ность

Состояние

хорошее

под чистовую отделку

требует ремонта

хорошее

Коммуникации

в хорошем состоянии

в удовл. состоянии

в хорошем состоянии

в удовл. состоянии

в хорошем состоянии

Окружение

жилая застройка и пром. территории

преимущественно жилая застройка

жилая застройка и пром.территории

жилая застройка и пром. территории

преимущественно жилая застройка

Цена аренды 1 кв.м, руб./мес.

360

410

450

400

420

Отличие цены сделки от цены предложения

-10%

Скорректированная цена аренды, руб./кв.м

324

369

405

360

378

Местоположение

Парнас

ул. Михайлова

Ириновский пр., д. 29

ул. Замшина

ул. Обручевых, д. 1

ул. Учительская, д.23

Корректировка

вниз

Назначение объекта

производственно-складское

здание

административно-произв. здание

новое административно-произв. здание

производственно-складское здание

административно-произв. Здание

производственно-складское здание

Корректировка

вниз

Общая площадь, кв.м

8 700,0

1 396,2

1 800,0

4 300,0

1 021,0

13 791,1

Корректировка

0,00

Вниз

вниз

Продолжение таблицы 4.3

Наличие прилегающего земельного участка, кв.м

2 000

участок застройки

5 000

4 300

участок застройки

9 401

Корректировка

Вверх

вверх

Права на зем.участок

собственность

аренда 49 лет

собственность

аренда 49 лет

собственность

Корректировка

Вверх

вверх

Состояние

хорошее

под чистовую отделку

требует ремонта

хорошее

Корректировка

вверх

Состояние коммуникаций

хорошее

удовлетвори- тельное

хорошее

удовлетворительное

хорошее

Корректировка

вверх

Общая корректировка

вверх

вниз

Цена аренды

1 кв.м, руб/мес

324

369

405

360

378

Стоимость аренды, руб./кв.м (диапазон)

369 - 378

Стоимость аренды, руб./кв.м (среднее значение)

373

Таким образом, ставка аренды для помещений объекта оценки складского назначения составит 373 руб. за кв. м в месяц.

Расчет арендной ставки для торговой функции приведен в таблице 4.4.

Таблица 4.4.

№ п/п	1	2	3	4	5			Объект оценки
Район	Калинин	Калинин	Калинин	Калинин	Калинин			Калинин
Местоположение	пр. Художников	пр. Тихорецкий	ул. М. Блюхера	ул. Веденеева	пр. Науки			ул. Учительская, д.23
Назначение объекта	торговое здание	часть торгового здания	торговое здание	часть торгового здания	часть торгового здания			часть торгового здания
Права на здан.	собственность	собственность	аренда 49 лет	аренда 49 лет	аренда 49 лет			собственн.
Наличие обременений	нет	нет	нет	нет	нет			нет
Общая площадь, кв.м	2 400	1 300,0	3 100	850	1 020			1 758,1
Транспортная доступность	отличная	отличная	хорошая	хорошая	отличная			хорошая
Характеристика территории	негорожен, охраняемая	негорожен, охраняемая	негорожен, охраняемая	негорожен, охраняемая	негорожен, охраняемая			негорожен, охраняемая
Состояние помещений	хорошее	отличное	хорошее	хорошее	хорошее			хорошее
Коммуникации	в хорошем состоянии	в хорошем состоянии	в хорошем состоянии	в хорошем состоянии	в хорошем состоянии			в хорошем состоянии
Окружение	жилая и общ.-деловая застройка	преимущественно жилая застройка	жилая и произв. застройка	преимущест-венно жилая застройка	преимущест-венно жилая застройка			преимущест-венно жилая застройка
Цена аренды 1 кв.м, руб/мес	870	970	830	790	890			?
Отличие цены сделки от цены предложения	-10%	-10%	-10%	-10%	-10%			-
Продолжение таблицы 4.4
Скорректированная стоимость, руб./кв.м	783	873	747	711	801	-
Местоположение	пр. Художников	пр. Тихорецкий	ул. Маршала Блюхера	ул. Веденеева	пр. Науки	ул. Учительская, д.23
Корректировка	вниз	вниз	вниз	0%	вниз	-
Тип объекта	торговое здание	часть торгового здания	торговое здание	часть торгового здания	часть торгового здания	часть торгового здания
Корректировка	вниз	0	вниз	0	0
Общая площадь, кв.м	2 400,0	1 300,0	3 100,0	850,0	1 020,0	1 758,1
Корректировка	вниз	вниз	вниз	вниз	вниз
Наличие прилегающего земельного участка, кв.м	участок застройки	участок застройки	2 000	1 300	участок застройки	9 401
Корректировка	вверх	вверх	вверх	вверх	вверх
Права на здание	собственность	собственность	аренда 49 лет	аренда 49 лет	аренда 49 лет	собственность
Корректировка	0	0	вверх	вверх	вверх
Состояние помещений	хорошее	отличное	хорошее	хорошее	хорошее	Хорошее
Корректировка	0	вниз	0	0	0
Цена аренды 1 кв.м, руб./мес.	783	873	747	711	801
Общая корректировка	вниз	вниз	вниз	вверх	0
Стоимость аренды, руб./кв.м (диапазон)							711 – 747
Стоимость аренды, руб./кв.м (среднее значение)							729

Таким образом, ставка аренды для помещений объекта оценки торгового назначения составит 729 руб. за кв. м в месяц.

<<< < Предыдущая 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 1415 / 4315 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]

#
16.04.2015430.2 Кб129Очистка поверхностей нагрева.pdf
#
14.04.20196.21 Mб6П.5.Оц. нед. в бизнесе.doc
#
17.09.20192.51 Mб12П.З.НОВАЯ_2012.doc
#
17.09.20193.06 Mб37П.З.НОВАЯ_2012.doc
#
14.04.2019173.95 Кб7П3. Курс. раб. оц.-форма.docx
#
14.04.20191.3 Mб8П4.Оц.нед.-диплом.docx
#
11.11.201989.6 Кб2П7. Лог.расп.ОЗУ РС.doc
#
30.08.20197.5 Mб16ПАСЗИ (Долгова ).doc
#
21.11.2019266.8 Кб16пг расчет.docx
#
16.04.2015752.64 Кб7Педагогика и психология заочка+.pdf
#
26.11.2018777.76 Кб0Пекарня docx.docx