- •Дипломный проект об оценке недвижимости о.В.Чернышевой Реферат
- •Содержание
- •1 Введение
- •Согласование результатов оценки.
- •2 Описание объекта оценки
- •2.1 Информация об объекте оценки
- •2.2 Перечень правоустанавливающих документов, предоставленных собственником объекта оценки
- •2.3 Анализ местоположения объекта оценки
- •2.4 Описание локального местоположения
- •2.5 Выводы по разделу
- •2.6 Характеристика конкурентной среды
- •3 Анализ рынка
- •3.1 Экономическое развитие России в конце 2008 – начале 2009 года
- •3.2 Экономическая ситуация в Санкт-Петербурге
- •3.2.1 Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
- •3.2.2 Рынок офисной недвижимости
- •3.2.2 Рынок торговой недвижимости
- •3.2.4 Рынок производственно-складской недвижимости
- •3.3 Заключение по разделу
- •4 Анализ с целью выбора наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
- •4.1 Анализ использования участка как условно свободного
- •4.2 Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования условно свободного участка
- •4.2.1 Определение прогнозного периода.
- •4.2.2 Определение рыночной арендной ставки для объекта оценки
- •4.2.3 Отбор объектов-аналогов
- •4.2.4 Элементы сравнения
- •4.2.5 Корректировки
- •4.2.6 Определение величины недополученных арендных платежей
- •4.2.7 Определение величины эффективного валового дохода
- •4.2.8 Определение величины операционных расходов
- •4.2.9 Резерв на замещение
- •4.2.10 Определение величины чистого операционного дохода
- •4.2.11 Нахождения нормы отдачи на капитал
- •Расчет нормы отдачи для первого варианта использования (административное здание).
- •Расчет нормы отдачи для второго варианта использования (производственно-складское здание).
- •Расчет нормы отдачи третьего варианта использования (торговая функция).
- •4.2.12 Расчет стоимости строительства
- •Расчет для первого варианта использования участка как условно свободного (строительство офисного здания). Вероятный сценарий.
- •4.2.13 Анализ рисков
- •4.3 Анализ участка с существующим улучшением
- •Расчет для первого варианта использования участка как застроенного (административного здания).
- •Расчет для второго варианта использования участка как застроенного
- •4.3.1 Анализ рисков
- •4.4 Заключение по разделу
- •5 Основы теории определения стоимости объекта
- •6 Определение стоимости объекта методами затратного подхода
- •6.1 Определение стоимости строительства
- •6.1.1 Определение нормы отдачи на капитал
- •6.1.2 Определение величины прибыли инвестора
- •6.1.3 Расчет затрат на строительство
- •6.1.4 Определение накопленного износа
- •6.2 Определение стоимости земельного участка
- •6.2.1Описание корректировок
- •6.2.2 Построение тренда и нахождение стоимости объекта
- •6.3 Заключение по разделу
- •7 Определение стоимости объекта методами доходного подхода
- •8 Определение стоимости объекта методами сравнительного подхода
- •8.1 Отбор оъектов-аналогов
- •8.2 Выбор элементов сравнения
- •8.3 Корректировка цен
- •8.4 Построение тренда и нахождение стоимости объекта
- •8.5 Заключение по разделу
- •9 Согласование результатов оценки
- •10 Заключение
- •11 Источники информации
- •12 Приложение
- •Расчетные таблицы к разделу 4.2.11- Расчет затрат на строительство.
- •Расчетные таблицы к разделу 4.3. – Анализ участка с существующим улучшением.
Расчетные таблицы к разделу 4.2.11- Расчет затрат на строительство.
Расчет для первого варианта использования участка как условно свободного (строительство офисного здания). Оптимистический сценарий.
Таблица П.34.
Показатель |
Значение |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
Постпрог нозный период |
Динамика арендной ставки, % |
|
2% |
5% |
7% |
10% |
10% |
10% |
Потенциальный валовой доход, руб. |
13 791 кв.м. |
78197452 |
82107325 |
87854838 |
96640322 |
106304354 |
116934789 |
Потери от недозагрузки, руб. |
5% |
3909873 |
4105366 |
4392742 |
4832016 |
5315218 |
5846739 |
Потери от неплатежей, руб. |
1% |
781975 |
821073 |
878548 |
966403 |
1063044 |
1169348 |
Эффективный валовой доход, руб. |
|
73505605 |
77180885 |
82583547 |
90841902 |
99926092 |
109918702 |
Постоянные расходы |
|
2895245 |
2986879 |
4037028 |
4068344 |
4101684 |
4137056 |
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. |
2% |
963398 |
950553 |
937879 |
925374 |
913036 |
900862 |
Балансовая стоимость, руб. |
44382599 |
43790831 |
43206953 |
42630861 |
42062449 |
41501616 |
40948262 |
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти), руб. |
1,5% |
270608 |
270608 |
270608 |
270608 |
270608 |
270608 |
Страховка - 0,5% от балансовой стоимости, руб. |
0,005 |
218954 |
216035 |
213154 |
210312 |
207508 |
204741 |
Расходы на обеспечение безопасности, руб. |
|
421440 |
528838 |
573697 |
620360 |
668842 |
719154 |
Резерв на замещение, руб. |
11722500 |
1020845 |
1020845 |
2041690 |
2041690 |
2041690 |
2041690 |
Переменные расходы, руб. |
|
13047245 |
13699607 |
14658580 |
16124438 |
17736881 |
19510570 |
Расходы на управление % от EGI, руб. |
10% |
7350561 |
7718089 |
8258355 |
9084190 |
9992609 |
10991870 |
Расходы на маркетинг % от EGI, руб. |
4% |
2940224 |
3087235 |
3303342 |
3633676 |
3997044 |
4396748 |
Таблица П34. (продолжение)
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб. |
0,75% |
551292 |
578857 |
619377 |
681314 |
749446 |
824390 |
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб. |
3% |
2205168 |
2315427 |
2477506 |
2725257 |
2997783 |
3297561 |
Операционные расходы OE |
|
15942490 |
16686486 |
18695608 |
20192782 |
21838565 |
23647625 |
Чистый операционный доход |
|
57563115 |
60494400 |
63887940 |
70649121 |
78087527 |
86271077 |
Затраты на строительство, руб. |
|
272897179 |
170560737 |
|
|
|
|
Стоимость реверсии, руб. |
539194228 |
|
|||||
Текущая стоимость реверсии, руб |
166519183 |
||||||
NPV |
358757668 |
||||||
Стоимость земельного участка |
11492644 |
||||||
Пессимистический сценарий.
Таблица П.35.
Показатель |
Значение |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
Постпрог нозный период |
Динамика арендной ставки, % |
|
-20% |
-7% |
1% |
5% |
5% |
10% |
Потенциальный валовой доход, руб. |
13 791 кв.м. |
72154512 |
64939061 |
65588451 |
68867874 |
72311268 |
79542394 |
Потери от недозагрузки, руб. |
15% |
10823177 |
3246953 |
3279423 |
3443394 |
3615563 |
3977120 |
Потери от неплатежей, руб. |
1% |
721545 |
649391 |
655885 |
688679 |
723113 |
795424 |
Эффективный валовой доход, руб. |
|
60609790 |
61042717 |
61653144 |
64735802 |
67972592 |
74769851 |
Постоянные расходы |
|
2895245 |
2986879 |
4037028 |
4068344 |
4101684 |
4137056 |
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. |
2% |
963398 |
950553 |
937879 |
925374 |
913036 |
900862 |
Балансовая стоимость, руб. |
44382599 |
43790831 |
43206953 |
42630861 |
42062449 |
41501616 |
40948262 |
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти), руб. |
1,5% |
270608 |
270608 |
270608 |
270608 |
270608 |
270608 |
Страховка - 0,5% от балансовой стоимости, руб. |
0,5% |
218954 |
216035 |
213154 |
210312 |
207508 |
204741 |
Расходы на обеспечение безопасности, руб. |
|
421440 |
528838 |
573697 |
620360 |
668842 |
719154 |
Резерв на замещение, руб. |
11722500 |
1020845 |
1020845 |
2041690 |
2041690 |
2041690 |
2041690 |
Переменные расходы, руб. |
|
11970434 |
12055937 |
12176496 |
12785321 |
13424587 |
14767046 |
Расходы на управление % от EGI, руб. |
10% |
6060979 |
6104272 |
6165314 |
6473580 |
6797259 |
7476985 |
Расходы на маркетинг % от EGI, руб. |
4% |
2424392 |
2441709 |
2466126 |
2589432 |
2718904 |
2990794 |
Таблица П.35. (продолжение)
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб. |
0,75% |
454573 |
457820 |
462399 |
485519 |
509794 |
560774 |
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб. |
6% |
3030490 |
3052136 |
3082657 |
3236790 |
3398630 |
3738493 |
Операционные расходы OE |
|
14865679 |
15042815 |
16213524 |
16853665 |
17526271 |
18904101 |
Чистый операционный доход |
|
45744111 |
45999902 |
45439620 |
47882137 |
50446321 |
55865750 |
Затраты на строительство, руб. |
|
272897179 |
170560737 |
|
|
|
|
Стоимость реверсии, руб. |
309265453 |
|
|||||
Текущая стоимость реверсии, руб |
99376984 |
||||||
NPV |
226156107 |
||||||
Стоимость земельного участка |
-142631934 |
||||||
Расчет для второго варианта использования участка как условно свободного (строительство производственно-складского здания).
Оптимистический сценарий.
Таблица П.36.
Показатель |
Значение |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
Постпрог нозный период |
Динамика арендной ставки, % |
|
5% |
5% |
7% |
10% |
10% |
10% |
Потенциальный валовой доход, руб. |
13 791 кв.м. |
55096695 |
57851530 |
61901137 |
68091251 |
74900376 |
82390414 |
Потери от недозагрузки, руб. |
5% |
2754835 |
2892577 |
3095057 |
3404563 |
3745019 |
4119521 |
Потери от неплатежей, руб. |
1% |
550967 |
578515 |
619011 |
680913 |
749004 |
823904 |
Эффективный валовой доход, руб. |
|
51790894 |
54380438 |
58187069 |
64005776 |
70406353 |
77446989 |
Постоянные расходы |
|
2895245 |
2986879 |
4037028 |
4068344 |
4101684 |
4137056 |
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. |
2,2% |
963398 |
950553 |
937879 |
925374 |
913036 |
900862 |
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти), руб. |
1,50% |
270608 |
270608 |
270608 |
270608 |
270608 |
270608 |
Балансовая стоимость, руб. |
44382599 |
43790831 |
43206953 |
42630861 |
42062449 |
41501616 |
40948262 |
Страховка - 0,5% от балансовой стоимости, руб. |
1% |
218954 |
216035 |
213154 |
210312 |
207508 |
204741 |
Расходы на обеспечение безопасности, руб. |
|
421440 |
528838 |
573697 |
620360 |
668842 |
719154 |
Резерв на замещение, руб. |
11722500 |
1020845 |
1020845 |
2041690 |
2041690 |
2041690 |
2041690 |
Переменные расходы, руб. |
|
7768634 |
8157066 |
8728060 |
9600866 |
10560953 |
11617048 |
Расходы на управление % от EGI, руб. |
5% |
2589545 |
2719022 |
2909353 |
3200289 |
3520318 |
3872349 |
Расходы на маркетинг % от EGI, руб. |
3% |
1553727 |
1631413 |
1745612 |
1920173 |
2112191 |
2323410 |
Таблица П.36. (продолжение).
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб. |
1% |
517909 |
543804 |
581871 |
640058 |
704064 |
774470 |
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб. |
5% |
3107454 |
3262826 |
3491224 |
3840347 |
4224381 |
4646819 |
Операционные расходы |
|
10663879 |
11143944 |
12765089 |
13669210 |
14662637 |
15754104 |
Чистый операционный доход |
|
41127014 |
43236494 |
45421980 |
50336566 |
55743716 |
61692885 |
Затраты на строительство, руб. |
|
113473398 |
70920873 |
|
|
|
|
Стоимость реверсии, руб. |
350527755 |
|
|||||
Текущая стоимость реверсии, руб |
103626073 |
||||||
NPV |
234036431 |
||||||
Стоимость земельного участка |
56662394 |
||||||
Пессимистический сценарий.
Таблица П.37.
Показатель |
Значение |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
Постпрог нозный период |
Динамика арендной ставки, % |
|
-20% |
-10% |
1% |
5% |
5% |
10% |
Потенциальный валовой доход, руб. |
13 791 кв.м. |
41975391 |
37777852 |
38155630 |
40063412 |
42066582 |
46273241 |
Потери от недозагрузки, руб. |
10% |
4197539 |
1888893 |
1907782 |
2003171 |
2103329 |
2313662 |
Потери от неплатежей, руб. |
1% |
419754 |
377779 |
381556 |
400634 |
420666 |
462732 |
Эффективный валовой доход, руб. |
|
37358098 |
35511181 |
35866292 |
37659607 |
39542587 |
43496846 |
Постоянные расходы |
|
2895245 |
2986879 |
4037028 |
4068344 |
4101684 |
4137056 |
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. |
2% |
963398 |
950553 |
937879 |
925374 |
913036 |
900862 |
Балансовая стоимость |
44382599 |
43790831 |
43206953 |
42630861 |
42062449 |
41501616 |
40948262 |
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти), руб. |
1,50% |
270608 |
270608 |
270608 |
270608 |
270608 |
270608 |
Страховка - 0,5% от балансовой стоимости, руб. |
0,50% |
218954 |
216035 |
213154 |
210312 |
207508 |
204741 |
Расходы на обеспечение безопасности, руб. |
|
421440 |
528838 |
573697 |
620360 |
668842 |
719154 |
Резерв на замещение, руб. |
11722500 |
1020845 |
1020845 |
2041690 |
2041690 |
2041690 |
2041690 |
Переменные расходы, руб. |
|
5977296 |
5326677 |
5379944 |
5648941 |
5931388 |
6524527 |
Расходы на управление % от EGI, руб. |
5% |
1867905 |
1775559 |
1793315 |
1882980 |
1977129 |
2174842 |
Расходы на маркетинг % от EGI, руб. |
3% |
1120743 |
1065335 |
1075989 |
1129788 |
1186278 |
1304905 |
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб. |
1% |
373581 |
355112 |
358663 |
376596 |
395426 |
434968 |
Таблица П.37. (продолжение).
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб. |
7% |
2615067 |
2130671 |
2151978 |
2259576 |
2372555 |
2609811 |
Операционные расходы |
|
8872541 |
8313556 |
9416972 |
9717285 |
10033072 |
10661583 |
Чистый операционный доход |
|
28485557 |
27197625 |
26449320 |
27942322 |
29509515 |
32835264 |
Затраты на строительство, руб. |
|
113473398 |
70920873 |
|
|
|
|
Стоимость реверсии, руб. |
186563998 |
|
|||||
Текущая стоимость реверсии, руб |
55153677 |
||||||
NPV |
133784862 |
||||||
Стоимость земельного участка |
-36425236 |
||||||
Расчет для третьего варианта использования участка как условно свободного (строительство многофункционального здания). Оптимистический сценарий.
Таблица П.38.
Показатель |
Значение |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
постпрог нозный период |
Динамика арендной ставки, % |
|
5% |
7% |
7% |
10% |
10% |
15% |
Потенциальный валовой доход, руб. |
13 791 кв.м. |
73239580 |
75393686 |
76829756 |
78983861 |
78983861 |
78983861 |
от административных площадей |
4585,1 кв.м |
25998342 |
26762999 |
27272771 |
28037428 |
28037428 |
28037428 |
от производственно-складских площадей |
6447,8 кв.м |
26493804 |
27273033 |
27792520 |
28571749 |
28571749 |
28571749 |
От торговых площадей |
2758,2 кв.м |
20747434 |
21357653 |
21764465 |
22374684 |
22374684 |
22374684 |
Потери от недозагрузки, руб. |
5% |
3661979 |
3769684 |
3841488 |
3949193 |
3949193 |
3949193 |
Потери от неплатежей, руб. |
1% |
732396 |
753937 |
768298 |
789839 |
789839 |
789839 |
Эффективный валовой доход, руб. |
|
68845206 |
70870065 |
72219970 |
74244829 |
74244829 |
74244829 |
Постоянные расходы |
|
2895245 |
2986879 |
3016183 |
3047499 |
3080839 |
3116210 |
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. |
2,2% |
963398 |
950553 |
937879 |
925374 |
913036 |
900862 |
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти), руб. |
1,50% |
270608 |
270608 |
270608 |
270608 |
270608 |
270608 |
Балансовая стоимость, руб. |
44382599 |
43790831 |
43206953 |
42630861 |
42062449 |
41501616 |
40948262 |
Страховка - 0,5% от балансовой стоимости, руб. |
1% |
218954 |
216035 |
213154 |
210312 |
207508 |
204741 |
Расходы на обеспечение безопасности, руб. |
|
421440 |
528838 |
573697 |
620360 |
668842 |
719154 |
Резерв на замещение, руб. |
|
1020845 |
1020845 |
1020845 |
1020845 |
1020845 |
1020845 |
Переменные расходы, руб. |
|
8261425 |
8504408 |
8666396 |
11136724 |
11136724 |
11136724 |
Расходы на управление % от EGI, руб. |
5% |
3442260 |
3543503 |
3610999 |
5939586 |
5939586 |
5939586 |
Расходы на маркетинг % от EGI, руб. |
3% |
2065356 |
2126102 |
2166599 |
2227345 |
2227345 |
2227345 |
Таблица П.38. (продолжение).
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб. |
1% |
688452 |
708701 |
722200 |
742448 |
742448 |
742448 |
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб. |
3% |
2065356 |
2126102 |
2166599 |
2227345 |
2227345 |
2227345 |
Операционные расходы |
|
11156670 |
11491286 |
11682579 |
14184223 |
14217563 |
14252935 |
Чистый операционный доход |
|
57688535 |
59378778 |
60537391 |
60060606 |
60027266 |
59991895 |
Затраты на строительство |
|
184318679 |
115199174 |
|
|
|
|
Стоимость реверсии, руб. |
361396955 |
|
|||||
Текущая стоимость реверсии, руб |
111126071 |
||||||
NPV |
344739054 |
||||||
Стоимость земельного участка |
61305007 |
||||||
Пессимистический сценарий.
Таблица П.39.
Показатель |
Значение |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
Постпрог нозный период |
Динамика арендной ставки, % |
|
-10% |
-5% |
1% |
5% |
5% |
10% |
Потенциальный валовой доход, руб. |
13 791 кв.м. |
63324443 |
66842468 |
71064097 |
73878517 |
73878517 |
77396542 |
от административных площадей |
4585,1 кв.м |
22939714 |
24214142 |
25743457 |
26762999 |
26762999 |
28037428 |
от производственно-складских площадей |
6447,8 кв.м |
22078170 |
23304735 |
24776613 |
25757865 |
25757865 |
26984430 |
От торговых площадей |
2758,2 кв.м |
18306560 |
19323591 |
20544028 |
21357653 |
21357653 |
22374684 |
Потери от недозагрузки, руб. |
10% |
6332444 |
3342123 |
3553205 |
3693926 |
3693926 |
3869827 |
Потери от неплатежей, руб. |
1% |
633244 |
668425 |
710641 |
738785 |
738785 |
773965 |
Эффективный валовой доход, руб. |
|
56358754 |
62831920 |
66800252 |
69445806 |
69445806 |
72752749 |
Постоянные расходы |
|
2895245 |
2986879 |
4037028 |
4068344 |
4101684 |
4137056 |
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. |
2% |
963398 |
950553 |
937879 |
925374 |
913036 |
900862 |
Балансовая стоимость, руб. |
44382599 |
43790831 |
43206953 |
42630861 |
42062449 |
41501616 |
40948262 |
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти), руб. |
1,50% |
270608 |
270608 |
270608 |
270608 |
270608 |
270608 |
Страховка - 0,5% от балансовой стоимости, руб. |
0,50% |
218954 |
216035 |
213154 |
210312 |
207508 |
204741 |
Расходы на обеспечение безопасности, руб. |
|
421440 |
528838 |
573697 |
620360 |
668842 |
719154 |
Резерв на замещение, руб. |
11722500 |
1020845 |
1020845 |
2041690 |
2041690 |
2041690 |
2041690 |
Переменные расходы, руб. |
|
10144576 |
10681426 |
11356043 |
11805787 |
11805787 |
12367967 |
Расходы на управление % от EGI, руб. |
8% |
4508700 |
5026554 |
5344020 |
5555664 |
5555664 |
5820220 |
Расходы на маркетинг % от EGI, руб. |
3% |
1690763 |
1884958 |
2004008 |
2083374 |
2083374 |
2182582 |
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб. |
1% |
563588 |
628319 |
668003 |
694458 |
694458 |
727527 |
Таблица 39. (продолжение).
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб. |
6% |
3381525 |
3141596 |
3340013 |
3472290 |
3472290 |
3637637 |
Операционные расходы |
|
13039821 |
13668305 |
15393071 |
15874131 |
15907471 |
16505023 |
Чистый операционный доход |
|
43318933 |
49163615 |
51407181 |
53571675 |
53538335 |
56247726 |
Затраты на строительство |
|
184318679 |
115199174 |
|
|
|
|
Стоимость реверсии, руб. |
319589354 |
|
|||||
Текущая стоимость реверсии, руб. |
94479793 |
||||||
NPV |
232436015 |
||||||
Стоимость земельного участка |
2170112 |
||||||