- •Дипломный проект об оценке недвижимости о.В.Чернышевой Реферат
- •Содержание
- •1 Введение
- •Согласование результатов оценки.
- •2 Описание объекта оценки
- •2.1 Информация об объекте оценки
- •2.2 Перечень правоустанавливающих документов, предоставленных собственником объекта оценки
- •2.3 Анализ местоположения объекта оценки
- •2.4 Описание локального местоположения
- •2.5 Выводы по разделу
- •2.6 Характеристика конкурентной среды
- •3 Анализ рынка
- •3.1 Экономическое развитие России в конце 2008 – начале 2009 года
- •3.2 Экономическая ситуация в Санкт-Петербурге
- •3.2.1 Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
- •3.2.2 Рынок офисной недвижимости
- •3.2.2 Рынок торговой недвижимости
- •3.2.4 Рынок производственно-складской недвижимости
- •3.3 Заключение по разделу
- •4 Анализ с целью выбора наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
- •4.1 Анализ использования участка как условно свободного
- •4.2 Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования условно свободного участка
- •4.2.1 Определение прогнозного периода.
- •4.2.2 Определение рыночной арендной ставки для объекта оценки
- •4.2.3 Отбор объектов-аналогов
- •4.2.4 Элементы сравнения
- •4.2.5 Корректировки
- •4.2.6 Определение величины недополученных арендных платежей
- •4.2.7 Определение величины эффективного валового дохода
- •4.2.8 Определение величины операционных расходов
- •4.2.9 Резерв на замещение
- •4.2.10 Определение величины чистого операционного дохода
- •4.2.11 Нахождения нормы отдачи на капитал
- •Расчет нормы отдачи для первого варианта использования (административное здание).
- •Расчет нормы отдачи для второго варианта использования (производственно-складское здание).
- •Расчет нормы отдачи третьего варианта использования (торговая функция).
- •4.2.12 Расчет стоимости строительства
- •Расчет для первого варианта использования участка как условно свободного (строительство офисного здания). Вероятный сценарий.
- •4.2.13 Анализ рисков
- •4.3 Анализ участка с существующим улучшением
- •Расчет для первого варианта использования участка как застроенного (административного здания).
- •Расчет для второго варианта использования участка как застроенного
- •4.3.1 Анализ рисков
- •4.4 Заключение по разделу
- •5 Основы теории определения стоимости объекта
- •6 Определение стоимости объекта методами затратного подхода
- •6.1 Определение стоимости строительства
- •6.1.1 Определение нормы отдачи на капитал
- •6.1.2 Определение величины прибыли инвестора
- •6.1.3 Расчет затрат на строительство
- •6.1.4 Определение накопленного износа
- •6.2 Определение стоимости земельного участка
- •6.2.1Описание корректировок
- •6.2.2 Построение тренда и нахождение стоимости объекта
- •6.3 Заключение по разделу
- •7 Определение стоимости объекта методами доходного подхода
- •8 Определение стоимости объекта методами сравнительного подхода
- •8.1 Отбор оъектов-аналогов
- •8.2 Выбор элементов сравнения
- •8.3 Корректировка цен
- •8.4 Построение тренда и нахождение стоимости объекта
- •8.5 Заключение по разделу
- •9 Согласование результатов оценки
- •10 Заключение
- •11 Источники информации
- •12 Приложение
- •Расчетные таблицы к разделу 4.2.11- Расчет затрат на строительство.
- •Расчетные таблицы к разделу 4.3. – Анализ участка с существующим улучшением.
Расчет для первого варианта использования участка как застроенного (административного здания).
Таблица 4.38 – Базовый сценарий при реализации варианта 1
Показатель |
Значение |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
Постпрогноз ный период |
Динамика арендной ставки, % |
|
-10% |
2% |
5% |
5% |
10% |
10% |
Потенциальный валовой доход, руб. |
13 791 кв.м. |
73056443 |
74517572 |
78243451 |
82155623 |
90371186 |
99408304 |
Потери от недозагрузки, руб. |
8% |
7305644 |
7451757 |
7824345 |
8215562 |
9037119 |
9940830 |
Потери от неплатежей, руб. |
1,0% |
730564 |
745176 |
782435 |
821556 |
903712 |
994083 |
Эффективный валовой доход, руб. |
|
65020235 |
66320639 |
69636671 |
73118505 |
80430355 |
88473391 |
Постоянные расходы |
|
2295245 |
2986879 |
4037028 |
4068344 |
4101684 |
4137056 |
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. |
2,2% |
963398 |
950553 |
937879 |
925374 |
913036 |
900862 |
Балансовая стоимость, руб. |
44382599 |
43790831 |
43206953 |
42630861 |
42062449 |
41501616 |
40948262 |
Платежи за землю (от кадастровой ст-ти), руб. |
1,5% |
270608 |
270608 |
270608 |
270608 |
270608 |
270608 |
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб. |
0,5% |
218954 |
216035 |
213154 |
210312 |
207508 |
204741 |
Расходы на обеспечение безопасности, руб. |
|
421440 |
528838 |
573697 |
620360 |
668842 |
719154 |
Резерв на замещение, руб. |
|
420845 |
1020845 |
2041690 |
2041690 |
2041690 |
2041690 |
Переменные расходы, руб. |
|
12841496 |
13098326 |
13753243 |
14440905 |
15884995 |
17473495 |
Расходы на управление % от EGI, руб. |
10% |
6502023 |
6632064 |
6963667 |
7311850 |
8043036 |
8847339 |
Расходы на маркетинг % от EGI, руб. |
4% |
2600809 |
2652826 |
2785467 |
2924740 |
3217214 |
3538936 |
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб. |
0,75% |
487652 |
497405 |
522275 |
548389 |
603228 |
663550 |
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб. |
5,0% |
3251012 |
3316032 |
3481834 |
3655925 |
4021518 |
4423670 |
Операционные расходы |
|
15136742 |
16085205 |
17790271 |
18509249 |
19986679 |
21610550 |
Чистый операционный доход |
|
49883493 |
50235434 |
51846401 |
54609256 |
60443676 |
66862841 |
Стоимость реверсии, руб. |
395638110 |
|
|||||
Текущая стоимость реверсии, руб |
122184792 |
||||||
NPV |
278598187 |
||||||
Стоимость объекта |
400782979 |
||||||