11 Источники информации
Нормативные материалы.
1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ.
2. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ.
3. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
4. Федеральный закон от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ».
5. Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ.
6. Градостроительный кодекс РФ от 22.12.2004 г.
7. Положение ЦБ РФ от 26.03.2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности».
8. Федеральные стандарты оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г №256.;
9. Федеральные стандарты оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г №255.;
10.Федеральные стандарты оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г №254.;
11. Выписка из Протокола № 18 Заседания Правления НП «СРО «НКСО» от 14 декабря 2007 года.
12. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 г. № 568-р.
13. Закон СПб от 17.12.2003 г. № 778-116 «О регулировании градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге».
Методические материалы.
14. Озеров Е.С. . Экономика и менеджмент недвижимости / Е.С. Озеров — СПб. : МКС, 2003 .— 422 с. : ил .— Библиогр.: с.418-422. — ISBN 5-901-810-04-X.
15. Пупенцова С.В. Модели и инструменты в экономической оценке инвестиций / С.В. Пупенцова— СПб. : МКС, 2007 .— 183 с. : ил., табл. ;— Библиогр.: с. 179-183. — ISBN 978-5-901810-18-7.
16. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость/ МКС, СПб, 2000 г., ISBN 5-901092-2-3 рис. 73, таб. 97, библиогр. назв. 51.
17. Дамодаран А., Инвестиционная оценка, Инструменты и методы оценки любых активов. Пер. с англ., - Издательство: Альпина Бизнес Букс, 2008 г.
18. Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86 (р).
19 Ведомственные строительные нормы «Правила оценки физического износа жилых зданий», ВСН 53-86 (р).
Источники общей информации.
20. Электронный журнал «Проблемы недвижимости», 2004-2008 г.г.
21. Профессиональный научно-практический журнал «Вопросы оценки», 2004–2008 гг.
22. Еженедельники: «Бюллетень недвижимости», «Коммерческая недвижимость», «Деловая недвижимость», газеты: «Деловой Петербург», «Строительство и недвижимость Санкт-Петербурга», «Ведомости», журналы: «Эксперт-Северо-запад», «Эксперт» «Commercial Real Estate/Коммерческая недвижимость», и др.
23. Интернет-источники: www.colliers.spb.ru, www.bsn.ru, www.bn.ru, www.reline.ru, www.estate.ru, www.becar.ru, www.retail.ru, www.estate-gazeta.ru, www.appraiser.ru, www.itaka.spb.ru, www.asteragroup.ru, www.stroygorhoz.ru, www.cbonds.ru и др.
12 Приложение
Расчетные таблицы к разделу 4.2.11 – Нахождение нормы отдачи на капитал.
Расчет нормы отдачи для первого варианта использования (административное здание).
Таблица П.1.
Объекты |
ставка аренды 1 кв.м, руб./кв. м/мес. |
Местоположение |
удаленность от ближайшей станции метро |
удаленность от центра города |
состояние здания |
Сумма |
О2 |
? |
-1 |
0 |
0 |
0 |
-1 |
А1 |
866 |
-1 |
-1 |
0 |
-1 |
-3 |
А2 |
785 |
0 |
-2 |
2 |
0 |
0 |
А3 |
640 |
0 |
-1 |
2 |
0 |
1 |
А4 |
720 |
-1 |
-1 |
1 |
0 |
-1 |
А5 |
690 |
0 |
0 |
2 |
-1 |
1 |
А6 |
548 |
-1 |
0 |
2 |
0 |
1 |
А7 |
805 |
-1 |
-2 |
1 |
0 |
-2 |
А8 |
730 |
0 |
-1 |
1 |
-1 |
-1 |
А9 |
670 |
0 |
-1 |
1 |
0 |
0 |
А10 |
870 |
-1 |
-1 |
0 |
-1 |
-3 |
Рис.П.1.
Таблица П.2.
Объекты |
ставка аренды 1 кв.м, руб./кв. м/мес. |
местоположение |
удаленность от ближайшей станции метро |
удаленность от центра города |
состояние здания |
Сумма |
О3 |
? |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
А1 |
866 |
0 |
1 |
-1 |
0 |
0 |
А2 |
785 |
0 |
0 |
1 |
1 |
2 |
А3 |
640 |
1 |
1 |
1 |
1 |
4 |
А4 |
720 |
1 |
1 |
0 |
1 |
3 |
А5 |
690 |
0 |
2 |
1 |
0 |
3 |
А6 |
548 |
1 |
2 |
1 |
1 |
5 |
А7 |
805 |
0 |
0 |
0 |
1 |
1 |
А8 |
730 |
1 |
1 |
0 |
0 |
2 |
А9 |
670 |
1 |
1 |
0 |
1 |
3 |
А10 |
870 |
0 |
1 |
-1 |
0 |
0 |
Рис.П.2.
Таблица П.3.
Объекты |
ставка аренды 1 кв.м, руб./кв. м/мес. |
местоположение |
удаленность от ближайшей станции метро |
удаленность от центра города |
состояние здания |
Сумма |
О4 |
? |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
А1 |
866 |
0 |
-1 |
-2 |
-1 |
-4 |
А2 |
785 |
0 |
-2 |
0 |
0 |
-2 |
А3 |
640 |
1 |
-1 |
0 |
0 |
0 |
А4 |
720 |
1 |
-1 |
-1 |
0 |
-1 |
А5 |
690 |
0 |
0 |
0 |
-1 |
-1 |
А6 |
548 |
1 |
0 |
0 |
0 |
1 |
А7 |
805 |
0 |
-2 |
-1 |
0 |
-3 |
А8 |
730 |
1 |
-1 |
-1 |
-1 |
-2 |
А9 |
670 |
1 |
-1 |
-1 |
0 |
-1 |
А10 |
870 |
0 |
-1 |
-2 |
-1 |
-4 |
Рис.П.3.
Таблица П.4.
Объекты |
ставка аренды 1 кв.м, руб./кв. м/мес. |
местоположение |
удаленность от ближайшей станции метро |
удаленность от центра города |
состояние здания |
Сумма |
О5 |
? |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
А1 |
866 |
-1 |
-1 |
-2 |
-1 |
-5 |
А2 |
785 |
-1 |
-2 |
0 |
0 |
-3 |
А3 |
640 |
0 |
-1 |
0 |
0 |
-1 |
А4 |
720 |
0 |
-1 |
-1 |
0 |
-2 |
А5 |
690 |
-1 |
0 |
0 |
-1 |
-2 |
А6 |
548 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
А7 |
805 |
-1 |
-2 |
-1 |
0 |
-4 |
А8 |
730 |
0 |
-1 |
-1 |
-1 |
-3 |
А9 |
670 |
0 |
-1 |
-1 |
0 |
-2 |
А10 |
870 |
-1 |
-1 |
-2 |
-1 |
-5 |
Рис.П.4.
Таблица П.5.
Показатель |
Значение |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
Постпрог- нозный период |
Рост арендной ставки |
|
-10% |
2% |
5% |
5% |
10% |
10% |
Потенциальный валовой доход, руб. |
|
37897096 |
38655038 |
40587790 |
42617180 |
46878898 |
51566787 |
Потери от недозагрузки, руб. |
5% |
1894855 |
1932752 |
2029390 |
2130859 |
2343945 |
2578339 |
Потери от неплатежей, руб. |
1,0% |
378971 |
386550 |
405878 |
426172 |
468789 |
515668 |
Эффективный валовой доход, руб. |
|
35623271 |
36335736 |
38152523 |
40060149 |
44066164 |
48472780 |
Постоянные расходы |
|
2478031 |
2446387 |
2415164 |
2384357 |
2353962 |
2323971 |
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. |
2,2% |
1933842 |
1908058 |
1882617 |
1857515 |
1832749 |
1808312 |
Балансовая стоимость, руб. |
89089790 |
87901926 |
86729900 |
85573502 |
84432522 |
83306755 |
82195998 |
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб. |
0,5% |
439510 |
433650 |
427868 |
422163 |
416534 |
410980 |
Резерв на замещение, руб. |
1 249 600 |
104679 |
104679 |
104679 |
104679 |
104679 |
104679 |
Переменные расходы, руб. |
|
7035596 |
7176308 |
7535123 |
7911879 |
8703067 |
9573374 |
Таблица 5.(продолжение)
Расходы на управление % от EGI, руб. |
10% |
3562327 |
3633574 |
3815252 |
4006015 |
4406616 |
4847278 |
Расходы на маркетинг % от EGI, руб. |
4% |
1424931 |
1453429 |
1526101 |
1602406 |
1762647 |
1938911 |
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб. |
0,75% |
267175 |
272518 |
286144 |
300451 |
330496 |
363546 |
Коммунальные услуги, руб./кв.м |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб. |
5,0% |
1781164 |
1816787 |
1907626 |
2003007 |
2203308 |
2423639 |
Операционные расходы |
|
9513627 |
9622694 |
9950287 |
10296237 |
11057029 |
11897345 |
Чистый операционный доход |
|
26109643 |
26713042 |
28202236 |
29763912 |
33009135 |
36575435 |
Стоимость реверсии, руб. |
|
|
|
|
|
|
351364112 |
CF |
|
26109643 |
26713042 |
28202236 |
29763912 |
33009135 |
146381195 |
NPV |
109805760 |
|
|
|
|
|
|
Текущая стоимость реверсии, руб. |
109805760 |
|
|
|
|
|
|
Норма отдачи, Yo |
26,19% |
|
|
|
|
|
|
Таблица П.6.
Показатель |
Значение |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
Постпрогн озный период |
Рост арендной ставки |
|
-10% |
2% |
5% |
5% |
10% |
10% |
Потенциальный валовой доход, руб. |
|
52533412 |
53584080 |
56263284 |
59076448 |
64984093 |
71482502 |
Потери от недозагрузки, руб. |
5% |
2626671 |
2679204 |
2813164 |
2953822 |
3249205 |
3574125 |
Потери от неплатежей, руб. |
1,0% |
525334 |
535841 |
562633 |
590764 |
649841 |
714825 |
Эффективный валовой доход, руб. |
|
49381407 |
50369035 |
52887487 |
55531861 |
61085048 |
67193552 |
Постоянные расходы |
|
2728528 |
2693774 |
2659483 |
2625650 |
2592267 |
2559330 |
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. |
2,2% |
2123867 |
2095549 |
2067608 |
2040040 |
2012839 |
1986002 |
Балансовая стоимость, руб. |
97843994 |
96539407 |
95252215 |
93982186 |
92729090 |
91492702 |
90272799 |
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб. |
0,5% |
482697 |
476261 |
469911 |
463645 |
457464 |
451364 |
Резерв на замещение, руб. |
1 456 000 |
121964 |
121964 |
121964 |
121964 |
121964 |
121964 |
Переменные расходы, руб. |
|
9752828 |
9947884 |
10445279 |
10967543 |
12064297 |
13270727 |
Расходы на управление % от EGI, руб. |
10% |
4938141 |
5036904 |
5288749 |
5553186 |
6108505 |
6719355 |
Расходы на маркетинг % от EGI, руб. |
4% |
1975256 |
2014761 |
2115499 |
2221274 |
2443402 |
2687742 |
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб. |
0,75% |
370361 |
377768 |
396656 |
416489 |
458138 |
503952 |
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб. |
5,0% |
2469070 |
2518452 |
2644374 |
2776593 |
3054252 |
3359678 |
Таблица П.6.(продолжение)
Операционные расходы OE |
|
12481356 |
12641659 |
13104762 |
13593192 |
14656564 |
15830056 |
Чистый операционный доход |
|
36900051 |
37727377 |
39782725 |
41938669 |
46428483 |
51363496 |
Стоимость реверсии, руб. |
|
|
|
|
|
|
492987600 |
CF |
|
36900051 |
37727377 |
39782725 |
41938669 |
46428483 |
207519496 |
NPV |
156156000 |
|
|
|
|
|
|
Текущая стоимость реверсии, руб. |
156156000 |
|
|
|
|
|
|
Норма отдачи, Yo |
25,98% |
|
|
|
|
|
|
Таблица П.7.
Показатель |
Значение |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
Постпрог нозный период |
Рост арендной ставки |
|
-10% |
2% |
5% |
5% |
10% |
10% |
Потенциальный валовой доход, руб. |
|
35561495 |
36272725 |
38086361 |
39990679 |
43989747 |
48388722 |
Потери от недозагрузки, руб. |
5% |
1778075 |
1813636 |
1904318 |
1999534 |
2199487 |
2419436 |
Потери от неплатежей, руб. |
1,0% |
355615 |
362727 |
380864 |
399907 |
439897 |
483887 |
Эффективный валовой доход, руб. |
|
33427805 |
34096361 |
35801179 |
37591238 |
41350362 |
45485398 |
Постоянные расходы |
|
1854850 |
1831168 |
1807802 |
1784747 |
1762000 |
1739556 |
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. |
2,2% |
1447235 |
1427939 |
1408900 |
1390114 |
1371580 |
1353292 |
Балансовая стоимость, руб. |
66672394 |
65783429 |
64906316 |
64040899 |
63187020 |
62344527 |
61513266 |
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб. |
0,5% |
328917 |
324532 |
320204 |
315935 |
311723 |
307566 |
Резерв на замещение, руб. |
939 400 |
78698 |
78698 |
78698 |
78698 |
78698 |
78698 |
Переменные расходы, руб. |
|
6601992 |
6734031 |
7070733 |
7424270 |
8166697 |
8983366 |
Расходы на управление % от EGI, руб. |
10% |
3342781 |
3409636 |
3580118 |
3759124 |
4135036 |
4548540 |
Расходы на маркетинг % от EGI, руб. |
4% |
1337112 |
1363854 |
1432047 |
1503650 |
1654014 |
1819416 |
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб. |
0,75% |
250709 |
255723 |
268509 |
281934 |
310128 |
341140 |
Коммунальные услуги, руб./кв.м |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб. |
5,0% |
1671390 |
1704818 |
1790059 |
1879562 |
2067518 |
2274270 |
Операционные расходы OE |
|
8456842 |
8565200 |
8878535 |
9209017 |
9928696 |
10722922 |
Чистый операционный доход |
|
24970963 |
25531162 |
26922644 |
28382221 |
31421666 |
34762476 |
Стоимость реверсии, руб. |
|
|
|
|
|
|
343761000 |
CF |
|
24970963 |
25531162 |
26922644 |
28382221 |
31421666 |
138523476 |
NPV |
103761000 |
|
|
|
|
|
|
Текущая стоимость реверсии, руб. |
103761000 |
|
|
|
|
|
|
Норма отдачи, Yo |
26,44% |
|
|
|
|
|
|
Таблица П.8.
Показатель |
Значение |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
Постпрог нозный период |
Рост арендной ставки |
|
-10% |
2% |
5% |
5% |
10% |
10% |
Потенциальный валовой доход, руб. |
|
31281600 |
31907232 |
33502594 |
35177723 |
38695496 |
42565045 |
Потери от недозагрузки, руб. |
8% |
1564080 |
1595362 |
1675130 |
1758886 |
1934775 |
2128252 |
Потери от неплатежей, руб. |
1,0% |
312816 |
319072 |
335026 |
351777 |
386955 |
425650 |
Эффективный валовой доход, руб. |
|
29404704 |
29992798 |
31492438 |
33067060 |
36373766 |
40011142 |
Постоянные расходы |
|
1532473 |
1511204 |
1490219 |
1469514 |
1449084 |
1428928 |
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. |
2,2% |
1299752 |
1282422 |
1265323 |
1248452 |
1231806 |
1215382 |
Балансовая стоимость, руб. |
59877994 |
59079621 |
58291892 |
57514667 |
56747805 |
55991168 |
55244619 |
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб. |
0,5% |
295398 |
291459 |
287573 |
283739 |
279956 |
276223 |
Резерв на замещение, руб. |
858 000 |
71890 |
71890 |
71890 |
71890 |
71890 |
71890 |
Переменные расходы, руб. |
|
4337194 |
4423938 |
4645135 |
4877391 |
5365130 |
5901644 |
Расходы на управление % от EGI, руб. |
10% |
1470235 |
1499640 |
1574622 |
1653353 |
1818688 |
2000557 |
Расходы на маркетинг % от EGI, руб. |
4% |
1176188 |
1199712 |
1259698 |
1322682 |
1454951 |
1600446 |
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб. |
0,75% |
220535 |
224946 |
236193 |
248003 |
272803 |
300084 |
Коммунальные услуги, руб./кв.м |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб |
5,0% |
1470235 |
1499640 |
1574622 |
1653353 |
1818688 |
2000557 |
Операционные расходы OE |
|
5869666 |
5935142 |
6135353 |
6346905 |
6814215 |
7330571 |
Чистый операционный доход |
|
23535038 |
24057656 |
25357085 |
26720155 |
29559551 |
32680571 |
Стоимость реверсии, руб. |
|
|
|
|
|
|
316008170 |
CF |
|
23535038 |
24057656 |
25357085 |
26720155 |
29559551 |
127450571 |
NPV |
94770000 |
|
|
|
|
|
|
Текущая стоимость реверсии, руб. |
94770000 |
|
|
|
|
|
|
Норма отдачи, Yo |
27% |
|
|
|
|
|
|
Расчет нормы отдачи для второго варианта использования
(производственно-складское здание).
Таблица П.9.
|
Адрес |
ставка аренды руб./кв. м/мес. |
местоположение |
наличие адм. площадей |
состояние коммуника ций |
права на участок |
состояние здания |
О1 |
ул. Трефолева |
? |
хорошее |
нет |
Есть |
собств. |
Хорошее |
О2 |
Промзона "Парнас" |
? |
хорошее |
нет |
требуется ремонт |
собств. |
Хорошее |
О3 |
Гражданский пр. |
? |
среднее |
есть |
Есть |
собств. |
Хорошее |
О4 |
ул. Михайлова |
? |
среднее |
нет |
Есть |
собств. |
Хорошее |
Таблица П.9. (продолжение)
О5 |
пр. Энергетиков |
? |
хорошее |
есть |
Есть |
собств. |
Хорошее |
А1 |
ул. Ивана Черных, д.7 |
360 |
хорошее |
есть |
требуется провести часть коммуникаций |
собственность |
удовлетворительное |
А2 |
ул. Трефолева |
330 |
хорошее |
есть |
Есть |
аренда |
удовлетворительное |
А3 |
ул. Салова, д.15 |
300 |
хорошее |
есть |
требуется ремонт |
собственность |
Отличное |
А4 |
ул. Дибуновская |
320 |
хорошее |
есть |
Есть |
собств. |
Отличное |
А5 |
Промзона "Парнас" |
320 |
среднее |
есть |
Есть |
собственность |
Отличное |
А6 |
Дальневосточный пр., д.1 |
330 |
хорошее |
есть |
требуется провести часть коммуникаций |
аренда |
Хорошее |
А7 |
Салтыковская дорога |
400 |
среднее |
есть |
требуется провести часть коммуникаций |
собственность |
Хорошее |
А8 |
Киевсакя, д.5 |
400 |
хорошее |
нет |
Есть |
аренда |
удовлетворительное |
А9 |
Казанская улица |
450 |
хорошее |
Нет |
требуется ремонт |
собственность |
удовлетворительное |
А10 |
Кузьмолово, територия завода |
440 |
среднее |
Нет |
Есть |
собственность |
удовлетворительное |
Таблица П.10.
|
ставка аренды, руб./кв. м/мес. |
местоположение |
наличие админ. помещений |
Состояние коммуникаций |
права на участок |
состояние здания |
Сумма |
О1 |
? |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
А1 |
360 |
0 |
-1 |
-1 |
1 |
1 |
0 |
А2 |
330 |
0 |
-1 |
-2 |
0 |
1 |
-2 |
А3 |
300 |
0 |
-1 |
-2 |
1 |
-1 |
-3 |
А4 |
320 |
0 |
-1 |
-2 |
1 |
-1 |
-3 |
А5 |
320 |
1 |
-1 |
-2 |
1 |
-1 |
-2 |
А6 |
330 |
0 |
-1 |
-1 |
0 |
0 |
-2 |
А7 |
400 |
1 |
-1 |
-1 |
1 |
0 |
0 |
А8 |
400 |
0 |
0 |
-2 |
0 |
1 |
-1 |
А9 |
450 |
0 |
0 |
0 |
1 |
1 |
2 |
А10 |
440 |
1 |
0 |
0 |
0 |
1 |
2 |
Рис.П.5.
Таблица П.11.
|
ставка аренды руб./кв. м/мес. |
местоположение |
наличие админ. помещений |
Состояние коммуникаций |
права на участок |
состояние здания |
Сумма |
О2 |
? |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
А1 |
360 |
0 |
-1 |
-1 |
1 |
0 |
-1 |
А2 |
330 |
0 |
-1 |
-2 |
0 |
0 |
-3 |
А3 |
300 |
0 |
-1 |
-2 |
1 |
-2 |
-4 |
А4 |
320 |
0 |
-1 |
-2 |
1 |
-2 |
-4 |
А5 |
320 |
1 |
-1 |
-2 |
1 |
-2 |
-3 |
А6 |
330 |
0 |
-1 |
-1 |
0 |
-1 |
-3 |
А7 |
400 |
1 |
-1 |
-1 |
1 |
-1 |
-1 |
А8 |
400 |
0 |
0 |
-2 |
0 |
0 |
-2 |
А9 |
450 |
0 |
0 |
0 |
1 |
0 |
1 |
А10 |
440 |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
1 |
Рис. П.6.
Таблица П.12.
|
ставка аренды руб./кв. м/мес. |
местоположение |
наличие админ. помещений |
состояние коммуникаций |
права на участок |
состояние здания |
Сумма |
О3 |
? |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
А1 |
360 |
-1 |
0 |
1 |
0 |
1 |
1 |
А2 |
330 |
-1 |
0 |
0 |
1 |
1 |
1 |
А3 |
300 |
-1 |
0 |
0 |
0 |
-1 |
-2 |
А4 |
320 |
-1 |
0 |
2 |
0 |
-1 |
0 |
А5 |
320 |
0 |
0 |
0 |
0 |
-1 |
-1 |
А6 |
330 |
-1 |
0 |
1 |
1 |
0 |
1 |
А7 |
400 |
0 |
0 |
1 |
0 |
0 |
1 |
А8 |
400 |
-1 |
0 |
0 |
1 |
1 |
1 |
А9 |
450 |
-1 |
1 |
2 |
0 |
1 |
3 |
А10 |
440 |
0 |
1 |
2 |
0 |
1 |
4 |
Рис.П.7.
Таблица П.13.
|
ставка аренды руб./кв. м/мес. |
местоположение |
наличие админ. помещений |
состояние коммуникаций |
права на участок |
состояние здания |
Сумма |
О4 |
? |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
А1 |
360 |
-1 |
-1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
А2 |
330 |
-1 |
-1 |
0 |
0 |
1 |
-1 |
А3 |
300 |
-1 |
-1 |
0 |
1 |
-1 |
-2 |
А4 |
320 |
-1 |
-1 |
2 |
1 |
-1 |
0 |
А5 |
320 |
0 |
-1 |
0 |
0 |
-1 |
-2 |
А6 |
330 |
-1 |
-1 |
1 |
0 |
0 |
-1 |
А7 |
400 |
0 |
-1 |
1 |
1 |
0 |
1 |
А8 |
400 |
-1 |
0 |
0 |
0 |
1 |
0 |
А9 |
450 |
-1 |
0 |
2 |
1 |
1 |
3 |
А10 |
440 |
0 |
0 |
2 |
0 |
1 |
3 |
Рис.П.8.
Таблица П.14.
|
ставка аренды руб./кв. м/мес. |
местоположение |
наличие админ. помещений |
состояние коммуникаций |
права на участок |
состояние здания |
Сумма |
О5 |
? |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
А1 |
360 |
0 |
0 |
-1 |
1 |
1 |
1 |
А2 |
330 |
0 |
0 |
-2 |
0 |
1 |
-1 |
А3 |
300 |
0 |
0 |
-2 |
1 |
-1 |
-2 |
А4 |
320 |
0 |
0 |
-2 |
1 |
-1 |
-2 |
А5 |
320 |
1 |
0 |
-2 |
1 |
-1 |
-1 |
А6 |
330 |
0 |
0 |
-1 |
0 |
0 |
-1 |
А7 |
400 |
1 |
0 |
-1 |
1 |
0 |
1 |
А8 |
400 |
0 |
0 |
-2 |
0 |
1 |
-1 |
А9 |
450 |
0 |
1 |
0 |
1 |
1 |
3 |
А10 |
440 |
1 |
1 |
0 |
0 |
1 |
3 |
Рис.П.9.
Таблица П.15.
|
Полученное из уравнения регрессии значение ставки аренды, руб./кв. м/мес. |
Значение ставки, руб/кв.м в год |
О1 |
340,50 |
4086,0 |
О2 |
342,34 |
4108,1 |
О3 |
376,20 |
4514,4 |
О4 |
336,73 |
4040,8 |
О5 |
364,80 |
4377,6 |
Таблица П.16.
Исходные данные для расчета |
Объект №1 |
Объект №2 |
Объект №3 |
Объект №4 |
Объект №5 |
Площадь участка, кв.м |
2 800 |
3580,00 |
4090 |
3340 |
2790 |
Общая площадь здания, кв.м |
8400 |
6090 |
12900 |
6450 |
4473 |
Арендопригодная площадь, кв.м |
7980 |
5785,5 |
11610 |
6127,5 |
4249,35 |
Арендная ставка, руб./кв. м/год |
4 086,00 |
4 108,08 |
4 514,40 |
4 040,76 |
4 377,60 |
Стоимость строительства здания, руб. |
61 794 240 |
45 050 600 |
87 364 000 |
42 400 000 |
40 785 600 |
Балансовая стоимость, руб. |
56 737 440 |
39 093 800 |
65 795 994 |
30 831 994 |
28 217 594 |
Стоимость продажи, руб. |
90 720 000 |
65 772 000 |
134 805 000 |
67 080 000 |
55 017 900 |
Потери от недозагрузки |
5% |
5% |
5% |
5% |
5% |
Потери от неплатежей |
1% |
1% |
1% |
1% |
1% |
Экономическая жизнь, лет |
75 |
70 |
75 |
55 |
50 |
Резерв на замещение, руб./год |
1 848 000 |
1 339 800 |
2 838 000 |
1 419 000 |
984 060 |
Таблица П.17.
Показатель |
Значение |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
Постпрог нозный период |
Рост арендной ставки |
|
-10% |
2% |
5% |
5% |
10% |
10% |
Потенциальный валовой доход, руб. |
|
29345652 |
29932565 |
31429193 |
33000653 |
36300718 |
39930790 |
Потери от недозагрузки, руб. |
5% |
1467283 |
1496628 |
1571460 |
1650033 |
1815036 |
1996540 |
Потери от неплатежей, руб. |
1,0% |
293457 |
299326 |
314292 |
330007 |
363007 |
399308 |
Эффективный валовой доход, руб. |
|
27584913 |
28136611 |
29543442 |
31020614 |
34122675 |
37534943 |
Постоянные расходы |
|
1666311 |
1646158 |
1626274 |
1606654 |
1587297 |
1568197 |
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. |
2,2% |
1231581 |
1215160 |
1198957 |
1182971 |
1167198 |
1151636 |
Балансовая стоимость, руб. |
56737440 |
55980941 |
55234528 |
54498068 |
53771427 |
53054475 |
52347082 |
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб. |
0,5% |
279905 |
276173 |
272490 |
268857 |
265272 |
261735 |
Резерв на замещение, руб. |
1 848 000 |
154826 |
154826 |
154826 |
154826 |
154826 |
154826 |
Переменные расходы, руб. |
|
3792926 |
3868784 |
4062223 |
4265334 |
4691868 |
5161055 |
Расходы на управление % от EGI, руб. |
5% |
1379246 |
1406831 |
1477172 |
1551031 |
1706134 |
1876747 |
Расходы на маркетинг % от EGI, руб. |
3% |
827547 |
844098 |
886303 |
930618 |
1023680 |
1126048 |
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб. |
0,75% |
206887 |
211025 |
221576 |
232655 |
255920 |
281512 |
Коммунальные услуги, руб./кв.м |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб. |
5,0% |
1379246 |
1406831 |
1477172 |
1551031 |
1706134 |
1876747 |
Операционные расходы OE, руб. |
|
5459237 |
5514942 |
5688497 |
5871989 |
6279164 |
6729252 |
Чистый операционный доход |
|
22125676 |
22621669 |
23854945 |
25148625 |
27843511 |
30805691 |
Стоимость реверсии, руб. |
|
|
|
|
|
|
297199056 |
CF |
|
22125676 |
22621669 |
23854945 |
25148625 |
27843511 |
121525691 |
NPV |
90720000 |
|
|
|
|
|
|
Текущая стоимость реверсии, руб. |
90720000 |
|
|
|
|
|
|
Норма отдачи, Yo |
26,79% |
|
|
|
|
|
|
Таблица П.18.
Показатель |
Значение |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
Постпрог нозный период |
Рост арендной ставки |
|
-10% |
2% |
5% |
5% |
10% |
10% |
Потенциальный валовой доход, руб. |
|
21390567 |
21818378 |
22909297 |
24054762 |
26460239 |
29106262 |
Потери от недозагрузки, руб. |
5% |
1069528 |
1090919 |
1145465 |
1202738 |
1323012 |
1455313 |
Потери от неплатежей, руб. |
1,0% |
213906 |
218184 |
229093 |
240548 |
264602 |
291063 |
Эффективный валовой доход, руб. |
|
20107133 |
20509276 |
21534740 |
22611477 |
24872624 |
27359887 |
Постоянные расходы |
|
1153713 |
1139826 |
1126125 |
1112607 |
1099269 |
1086109 |
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. |
2,2% |
848596 |
837281 |
826118 |
815103 |
804235 |
793512 |
Таблица П.18. (продолжение)
Балансовая стоимость, руб. |
39093800 |
38572549 |
38058249 |
37550805 |
37050128 |
36556126 |
36068711 |
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб. |
0,5% |
192863 |
190291 |
187754 |
185251 |
182781 |
180344 |
Резерв на замещение, руб. |
1 339 800 |
112254 |
112254 |
112254 |
112254 |
112254 |
112254 |
Переменные расходы, руб. |
|
2764731 |
2820025 |
2961027 |
3109078 |
3419986 |
3761984 |
Расходы на управление % от EGI, руб. |
5% |
1005357 |
1025464 |
1076737 |
1130574 |
1243631 |
1367994 |
Расходы на маркетинг % от EGI, руб. |
3% |
603214 |
615278 |
646042 |
678344 |
746179 |
820797 |
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб. |
0,75% |
150803 |
153820 |
161511 |
169586 |
186545 |
205199 |
Коммунальные услуги, руб./кв.м |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб. |
5,0% |
1005357 |
1025464 |
1076737 |
1130574 |
1243631 |
1367994 |
Операционные расходы |
|
3918443 |
3959852 |
4087152 |
4221685 |
4519255 |
4848093 |
Чистый операционный доход |
|
16188690 |
16549424 |
17447587 |
18389791 |
20353369 |
22511793 |
Стоимость реверсии, руб. |
|
|
|
|
|
|
217405105 |
CF |
|
16188690 |
16549424 |
17447587 |
18389791 |
20353369 |
88283793 |
NPV |
65772000 |
|
|
|
|
|
|
Текущая стоимость реверсии, руб. |
65772000 |
|
|
|
|
|
|
Норма отдачи, Yo |
27,01% |
|
|
|
|
|
|
Таблица П.19.
Показатель |
Значение |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
Постпрог нозный период |
Рост арендной ставки |
|
-10% |
2% |
5% |
5% |
10% |
10% |
Потенциальный валовой доход, руб. |
|
47170966 |
48114385 |
50520104 |
53046109 |
58350720 |
64185792 |
Потери от недозагрузки, руб. |
5% |
2358548 |
2405719 |
2526005 |
2652305 |
2917536 |
3209290 |
Потери от неплатежей, руб. |
1,0% |
471710 |
481144 |
505201 |
530461 |
583507 |
641858 |
Эффективный валовой доход, руб. |
|
44340708 |
45227522 |
47488898 |
49863343 |
54849677 |
60334645 |
Постоянные расходы |
|
1990696 |
1967325 |
1944266 |
1921515 |
1899066 |
1876917 |
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. |
2,2% |
1428212 |
1409169 |
1390380 |
1371842 |
1353550 |
1335503 |
Балансовая стоимость, руб. |
65795994 |
64918714 |
64053131 |
63199089 |
62356435 |
61525016 |
60704682 |
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб. |
0,5% |
324594 |
320266 |
315995 |
311782 |
307625 |
303523 |
Резерв на замещение, руб. |
2 838 000 |
237891 |
237891 |
237891 |
237891 |
237891 |
237891 |
Переменные расходы, руб. |
|
6096847 |
6218784 |
6529723 |
6856210 |
7541831 |
8296014 |
Расходы на управление % от EGI, руб. |
5% |
2217035 |
2261376 |
2374445 |
2493167 |
2742484 |
3016732 |
Расходы на маркетинг % от EGI, руб. |
3% |
1330221 |
1356826 |
1424667 |
1495900 |
1645490 |
1810039 |
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб. |
0,75% |
332555 |
339206 |
356167 |
373975 |
411373 |
452510 |
Коммунальные услуги, руб./кв.м |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб. |
5,0% |
2217035 |
2261376 |
2374445 |
2493167 |
2742484 |
3016732 |
Таблица П.19. (продолжение)
Операционные расходы |
|
8087543 |
8186110 |
8473990 |
8777724 |
9440897 |
10172931 |
Чистый операционный доход |
|
36253164 |
37041412 |
39014908 |
41085619 |
45408780 |
50161714 |
Стоимость реверсии, руб. |
|
|
|
|
|
|
488616320 |
CF |
|
36253164 |
37041412 |
39014908 |
41085619 |
45408780 |
184966714 |
NPV |
134805000 |
|
|
|
|
|
|
Текущая стоимость реверсии, руб. |
134805000 |
|
|
|
|
|
|
Норма отдачи, Yo |
29,38% |
|
|
|
|
|
|
Таблица П.20.
Показатель |
Значение |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
Постпрог нозный период |
Рост арендной ставки |
|
-10% |
2% |
5% |
5% |
10% |
10% |
Потенциальный валовой доход, руб. |
|
22283781 |
22729457 |
23865930 |
25059226 |
27565149 |
30321664 |
Потери от недозагрузки, руб. |
5% |
1114189 |
1136473 |
1193296 |
1252961 |
1378257 |
1516083 |
Потери от неплатежей, руб. |
1,0% |
222838 |
227295 |
238659 |
250592 |
275651 |
303217 |
Эффективный валовой доход, руб. |
|
20946754 |
21365689 |
22433974 |
23555673 |
25911240 |
28502364 |
Постоянные расходы |
|
940276 |
929324 |
918519 |
907857 |
897338 |
886959 |
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. |
2,2% |
669260 |
660336 |
651532 |
642845 |
634274 |
625817 |
Балансовая стоимость, руб. |
30831994 |
30420901 |
30015289 |
29615085 |
29220217 |
28830614 |
28446206 |
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб. |
0,5% |
152105 |
150076 |
148075 |
146101 |
144153 |
142231 |
Резерв на замещение, руб. |
1 419 000 |
118911 |
118911 |
118911 |
118911 |
118911 |
118911 |
Переменные расходы, руб. |
|
2880179 |
2937782 |
3084671 |
3238905 |
3562795 |
3919075 |
Расходы на управление % от EGI, руб. |
5% |
1047338 |
1068284 |
1121699 |
1177784 |
1295562 |
1425118 |
Расходы на маркетинг % от EGI, руб. |
3% |
628403 |
640971 |
673019 |
706670 |
777337 |
855071 |
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб. |
0,75% |
157101 |
160243 |
168255 |
176668 |
194334 |
213768 |
Коммунальные услуги, руб./кв.м |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб. |
5,0% |
1047338 |
1068284 |
1121699 |
1177784 |
1295562 |
1425118 |
Операционные расходы OE |
|
3820454 |
3867106 |
4003190 |
4146762 |
4460133 |
4806034 |
Чистый операционный доход |
|
17126300 |
17498583 |
18430784 |
19408910 |
21451106 |
23696330 |
Стоимость реверсии, руб. |
|
|
|
|
|
|
229933039 |
CF |
|
17126300 |
17498583 |
18430784 |
19408910 |
21451106 |
90776330 |
NPV |
67080000 |
|
|
|
|
|
|
Текущая стоимость реверсии, руб. |
67080000 |
|
|
|
|
|
|
Норма отдачи, Yo |
27,94% |
|
|
|
|
|
|
Таблица П.21.
Показатель |
Значение |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
Постпрог нозный период |
Рост арендной ставки |
|
-10% |
2% |
5% |
5% |
10% |
10% |
Потенциальный валовой доход, руб. |
|
17671857 |
18025294 |
18926559 |
19872887 |
21860175 |
24046193 |
Потери от недозагрузки, руб. |
5% |
883593 |
901265 |
946328 |
993644 |
1093009 |
1202310 |
Потери от неплатежей, руб. |
1,0% |
176719 |
180253 |
189266 |
198729 |
218602 |
240462 |
Эффективный валовой доход, руб. |
|
16611545 |
16943776 |
17790965 |
18680513 |
20548565 |
22603421 |
Постоянные расходы |
|
834163 |
824140 |
814251 |
804494 |
794866 |
785367 |
Налог на имущество (от балансовой ст-ти) |
2,2% |
612510 |
604343 |
596285 |
588335 |
580490 |
572750 |
Балансовая стоимость, руб. |
28217594 |
27841359 |
27470141 |
27103873 |
26742488 |
26385921 |
26034109 |
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб. |
0,5% |
139207 |
137351 |
135519 |
133712 |
131930 |
130171 |
Резерв на замещение, руб. |
984 060 |
82446 |
82446 |
82446 |
82446 |
82446 |
82446 |
Переменные расходы, руб. |
|
2284087 |
2329769 |
2446258 |
2568571 |
2825428 |
3107970 |
Расходы на управление % от EGI, руб. |
5% |
830577 |
847189 |
889548 |
934026 |
1027428 |
1130171 |
Расходы на маркетинг % от EGI, руб. |
3% |
498346 |
508313 |
533729 |
560415 |
616457 |
678103 |
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб. |
0,75% |
124587 |
127078 |
133432 |
140104 |
154114 |
169526 |
Коммунальные услуги, руб./кв.м |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб. |
5,0% |
830577 |
847189 |
889548 |
934026 |
1027428 |
1130171 |
Операционные расходы |
|
3118251 |
3153910 |
3260509 |
3373064 |
3620294 |
3893338 |
Чистый операционный доход |
|
13493295 |
13789867 |
14530456 |
15307449 |
16928271 |
18710083 |
Стоимость реверсии, руб. |
|
|
|
|
|
|
181012905 |
CF |
|
13493295 |
13789867 |
14530456 |
15307449 |
16928271 |
73727983 |
NPV |
55017900 |
|
|
|
|
|
|
Текущая стоимость реверсии, руб. |
55017900 |
|
|
|
|
|
|
Норма отдачи, Yo |
26,89% |
|
|
|
|
|
|
Расчет для первого варианта использования участка как условно свободного (строительство офисного здания).
Таблица П. 22.
|
Адрес |
ставка аренды руб./кв. м/мес. |
местоположение |
удаленность от ближайшей станции метро |
интенсивность транспортных и пешеходных потоков |
состояние здания |
О1 |
Ш. Ланское, д.62 |
? |
Хорошее |
5-10 мин. |
Средняя |
Хорошее |
О2 |
пр. Кондратьевский, д.18 |
? |
Хорошее |
5-10 мин. |
Высокая |
Хорошее |
О3 |
ул. Чугунная, д.40 |
? |
Среднее |
5-10 мин. |
Средняя |
Хорошее |
О4 |
пр. Лесной, д.5 |
? |
Хорошее |
5 мин. |
Высокая |
Отличное |
О5 |
пр. Полюстровский, д .29 |
? |
Среднее |
5-10 мин. |
Средняя |
Хорошее |
Таблица П.22. (продолжение)
А1 |
пр.Кондратьевский, д. 11 |
910 |
Хорошее |
5-10 мин. |
Высокая |
Отличное |
А2 |
пр. Северный |
735 |
Среднее |
10-15 мин. |
Средняя |
Хорошее |
А3 |
ул. Байкова |
610 |
Среднее |
10-15 мин. |
низкая |
Хорошее |
А4 |
пр. Полюстровский, д .32 |
720 |
Среднее |
5-10 мин. |
средняя |
Удовлетворительное |
А5 |
пр. Руставели, д. 13 |
700 |
Среднее |
10-15 мин. |
средняя |
Хорошее |
А6 |
ул. Ушинского, д. 9 |
670 |
Среднее |
5-10 мин. |
низкая |
Удовлетворительное |
А7 |
пр. Светлановский |
980 |
Хорошее |
5 мин. |
высокая |
Отличное |
А8 |
ул. Ольги Форш |
850 |
хоршее |
5 мин. |
высокая |
Хорошее |
А9 |
пр. Культуры, д.18 |
890 |
хорошее |
5-10 мин. |
высокая |
Отличное |
А10 |
пр. Гражданский, д. 41 |
1050 |
хорошее |
5 мин. |
высокая |
Отличное |
Таблица П. 23.
|
ставка аренды, руб./кв. м/мес. |
местополо-жение |
удаленность от ближайшей станции метро |
интенсивность транспортных и пешеходных потоков |
состояние здания |
Сумма |
О1 |
? |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
А1 |
910 |
0 |
0 |
-1 |
-1 |
-2 |
А2 |
735 |
1 |
1 |
0 |
0 |
1 |
А3 |
610 |
1 |
1 |
1 |
0 |
3 |
А4 |
720 |
1 |
0 |
0 |
1 |
2 |
А5 |
700 |
1 |
1 |
0 |
0 |
2 |
А6 |
670 |
1 |
0 |
1 |
1 |
3 |
А7 |
980 |
0 |
-1 |
-1 |
-1 |
-3 |
А8 |
850 |
0 |
-1 |
-1 |
0 |
-2 |
А9 |
890 |
0 |
0 |
-1 |
-1 |
-2 |
А10 |
1050 |
0 |
-1 |
-1 |
-1 |
-3 |
Рис.П.10.
Таблица П.24.
|
ставка аренды, руб./кв. м/мес. |
местоположение |
удаленность от ближайшей станции метро |
интенсивность транспортных и пешеходных потоков |
состояние здания |
Сумма |
О2 |
? |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
А1 |
910 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
А2 |
735 |
1 |
1 |
1 |
1 |
4 |
А3 |
610 |
1 |
1 |
2 |
1 |
5 |
А4 |
720 |
1 |
0 |
1 |
2 |
4 |
А5 |
700 |
1 |
1 |
1 |
1 |
4 |
А6 |
670 |
1 |
0 |
2 |
2 |
5 |
А7 |
980 |
0 |
-1 |
0 |
0 |
-1 |
А8 |
850 |
0 |
-1 |
0 |
1 |
0 |
А9 |
890 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
А10 |
1050 |
0 |
-1 |
0 |
0 |
-1 |
Рис.П.11.
Таблица П.25.
|
ставка аренды, руб./кв. м/мес. |
местоположение |
удаленность от ближайшей станции метро |
интенсивность транспортных и пешеходных потоков |
состояние здания |
Сумма |
О3 |
? |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
А1 |
910 |
-1 |
0 |
-1 |
-1 |
-3 |
А2 |
735 |
0 |
1 |
0 |
0 |
1 |
А3 |
610 |
0 |
1 |
1 |
0 |
2 |
А4 |
720 |
0 |
0 |
0 |
1 |
1 |
А5 |
700 |
0 |
1 |
0 |
0 |
1 |
А6 |
670 |
0 |
0 |
1 |
1 |
2 |
А7 |
980 |
-1 |
-1 |
-1 |
-1 |
-3 |
А8 |
850 |
-1 |
-1 |
-1 |
0 |
-3 |
А9 |
890 |
-1 |
0 |
-1 |
-1 |
-3 |
А10 |
1050 |
-1 |
-1 |
-1 |
-1 |
-4 |
Рис.П.12.
Таблица П.26.
|
ставка аренды, руб./кв. м/мес. |
местоположение |
удаленность от ближайшей станции метро |
интенсивность транспортных и пешеходных потоков |
состояние здания |
Сумма |
О4 |
? |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
А1 |
910 |
0 |
1 |
0 |
-1 |
0 |
А2 |
735 |
1 |
2 |
1 |
0 |
4 |
А3 |
610 |
1 |
2 |
2 |
0 |
5 |
А4 |
720 |
1 |
1 |
1 |
1 |
3 |
А5 |
700 |
1 |
2 |
1 |
0 |
4 |
А6 |
670 |
1 |
1 |
2 |
1 |
5 |
А7 |
980 |
0 |
0 |
0 |
-1 |
-1 |
А8 |
850 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
А9 |
890 |
0 |
1 |
0 |
-1 |
0 |
А10 |
1050 |
0 |
0 |
0 |
-1 |
-1 |
Рис.П.13.
ТаблицаП. 27.
|
ставка аренды, руб./кв. м/мес. |
местоположение |
удаленность от ближайшей станции метро |
интенсивность транспортных и пешеходных потоков |
состояние здания |
Сумма |
О5 |
? |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
А1 |
910 |
-1 |
0 |
-1 |
-1 |
-2 |
А2 |
735 |
0 |
1 |
0 |
0 |
1 |
А3 |
610 |
0 |
1 |
1 |
0 |
2 |
А4 |
720 |
0 |
0 |
0 |
1 |
1 |
А5 |
700 |
0 |
1 |
0 |
0 |
1 |
А6 |
670 |
0 |
0 |
1 |
1 |
2 |
А7 |
980 |
-1 |
-1 |
-1 |
-1 |
-4 |
А8 |
850 |
-1 |
-1 |
-1 |
0 |
-3 |
А9 |
890 |
-1 |
0 |
-1 |
-1 |
-3 |
А10 |
1050 |
-1 |
-1 |
-1 |
-1 |
-4 |
Рис.П.14.
Таблица П.28.
Исходные данные для расчета |
Объект №1 |
Объект №2 |
Объект №3 |
Объект №4 |
Объект №5 |
Площадь участка, кв.м |
2 020 |
2105,00 |
3240 |
1970 |
1880 |
Общая площадь здания, кв.м |
3205 |
4380 |
5098 |
4270 |
3900 |
Арендопригодная площадь, кв.м |
2884,5 |
3723 |
4588,2 |
3629,5 |
3315 |
Арендная ставка, руб./кв. м/год |
10 471,20 |
10 141,20 |
9 843,60 |
10 200,00 |
10 574,40 |
Стоимость строительства здания, руб |
66 239 000 |
70 273 100 |
84 407 800 |
71 200 900 |
68 077 600 |
Балансовая стоимость, руб. |
61 282 200 |
64 316 300 |
54 839 794 |
50 632 894 |
54 509 594 |
Стоимость продажи, руб |
73 394 500 |
83 220 000 |
109 352 100 |
99 491 000 |
98 670 000 |
Потери от недозагрузки |
5% |
5% |
5% |
5% |
5% |
Потери от неплатежей |
1% |
1% |
1% |
1% |
1% |
Экономическая жизнь, лет |
75 |
75 |
75 |
75 |
75 |
Резерв на замещение, руб. в год |
961 500 |
963 600 |
1 019 600 |
939 400 |
858 000 |
-10% 0% 5% 5% Таблица П.29.
Показатель |
Значение |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
Постпрог нозный период |
Рост арендной ставки |
|
-10% |
2% |
5% |
5% |
10% |
10% |
Потенциальный валовой доход, руб. |
|
27183759 |
27727434 |
29113806 |
30569496 |
33626446 |
36989090 |
Потери от недозагрузки, руб. |
5% |
1359188 |
1386372 |
1455690 |
1528475 |
1681322 |
1849455 |
Потери от неплатежей, руб. |
1,0% |
271838 |
277274 |
291138 |
305695 |
336264 |
369891 |
Эффективный валовой доход, руб. |
|
25552733 |
26063788 |
27366977 |
28735326 |
31608859 |
34769745 |
Постоянные расходы |
|
1713094 |
1691327 |
1669849 |
1648659 |
1627750 |
1607121 |
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. |
2,2% |
1330232 |
1312496 |
1294996 |
1277729 |
1260693 |
1243884 |
Балансовая стоимость, руб. |
61282200 |
60465104 |
59658903 |
58863451 |
58078605 |
57304223 |
56540167 |
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб. |
0,5% |
302326 |
298295 |
294317 |
290393 |
286521 |
282701 |
Резерв на замещение, руб. |
961 500 |
80536 |
80536 |
80536 |
80536 |
80536 |
80536 |
Переменные расходы, руб. |
|
4535610 |
4626322 |
4857638 |
5100520 |
5610572 |
6171630 |
Расходы на управление % от EGI, руб. |
8% |
2044219 |
2085103 |
2189358 |
2298826 |
2528709 |
2781580 |
Расходы на маркетинг % от EGI, руб. |
4% |
1022109 |
1042552 |
1094679 |
1149413 |
1264354 |
1390790 |
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование, % от EGI, руб. |
0,75% |
191645 |
195478 |
205252 |
215515 |
237066 |
260773 |
Коммунальные услуги, руб./кв.м |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб. |
5,0% |
1277637 |
1303189 |
1368349 |
1436766 |
1580443 |
1738487 |
Операционные расходы OE |
|
6248704 |
6317649 |
6527488 |
6749179 |
7238323 |
7778750 |
Чистый операционный доход |
|
19304029 |
19746139 |
20839489 |
21986147 |
24370536 |
26990994 |
Стоимость реверсии, руб. |
|
|
|
|
|
|
259647451 |
CF |
|
19304029 |
19746139 |
20839489 |
21986147 |
24370536 |
109926779 |
NPV |
82935785 |
|
|
|
|
|
|
Текущая стоимость реверсии, руб. |
82935785 |
|
|
|
|
|
|
Норма отдачи, Yo |
25,64% |
|
|
|
|
|
|
Таблица П.30.
Показатель |
Значение |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
Постпрог нозный период |
Рост арендной ставки |
|
-10% |
2% |
5% |
5% |
10% |
10% |
Потенциальный валовой доход, руб. |
|
33980119 |
34659721 |
36392707 |
38212343 |
42033577 |
46236935 |
Потери от недозагрузки, руб. |
5% |
1699006 |
1732986 |
1819635 |
1910617 |
2101679 |
2311847 |
Потери от неплатежей, руб. |
1,0% |
339801 |
346597 |
363927 |
382123 |
420336 |
462369 |
Эффективный валовой доход, руб. |
|
31941312 |
32580138 |
34209145 |
35919602 |
39511562 |
43462719 |
Постоянные расходы |
|
1794112 |
1771267 |
1748726 |
1726486 |
1704543 |
1682892 |
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. |
2,2% |
1396092 |
1377478 |
1359112 |
1340990 |
1323110 |
1305469 |
Балансовая стоимость, руб. |
64316300 |
63458749 |
62612633 |
61777798 |
60954094 |
60141372 |
59339487 |
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб. |
0,5% |
317294 |
313063 |
308889 |
304770 |
300707 |
296697 |
Резерв на замещение, руб. |
963 600 |
80726 |
80726 |
80726 |
80726 |
80726 |
80726 |
Переменные расходы, руб. |
|
5669583 |
5782974 |
6072123 |
6375729 |
7013302 |
7714633 |
Таблица П.30. (продолжение).
Расходы на управление % от EGI, руб. |
8% |
2555305 |
2606411 |
2736732 |
2873568 |
3160925 |
3477017 |
Расходы на маркетинг % от EGI, руб. |
4% |
1277652 |
1303206 |
1368366 |
1436784 |
1580462 |
1738509 |
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб. |
0,75% |
239560 |
244351 |
256569 |
269397 |
296337 |
325970 |
Коммунальные услуги, руб./кв.м |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб. |
5,0% |
1597066 |
1629007 |
1710457 |
1795980 |
1975578 |
2173136 |
Операционные расходы OE |
|
7463695 |
7554241 |
7820849 |
8102216 |
8717845 |
9397524 |
Чистый операционный доход |
|
24477617 |
25025897 |
26388295 |
27817386 |
30793717 |
34065194 |
Стоимость реверсии, руб. |
|
|
|
|
|
|
328689876 |
CF |
|
24477617 |
25025897 |
26388295 |
27817386 |
30793717 |
135593594 |
NPV |
101528400 |
|
|
|
|
|
|
Текущая стоимость реверсии, руб. |
101528400 |
|
|
|
|
|
|
Норма отдачи, Yo |
26,49% |
|
|
|
|
|
|
Таблица П.31.
Показатель |
Значение |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
Постпрог нозный период |
Рост арендной ставки |
|
-10% |
2% |
5% |
5% |
10% |
10% |
Потенциальный валовой доход, руб. |
|
40647965 |
41460924 |
43533970 |
45710669 |
50281736 |
55309909 |
Потери от недозагрузки, руб. |
5% |
2032398 |
2073046 |
2176699 |
2285533 |
2514087 |
2765495 |
Потери от неплатежей, руб. |
1,0% |
406480 |
414609 |
435340 |
457107 |
502817 |
553099 |
Эффективный валовой доход, руб. |
|
38209087 |
38973269 |
40921932 |
42968029 |
47264832 |
51991315 |
Постоянные расходы |
|
1546346 |
1526867 |
1507647 |
1488684 |
1469974 |
1451513 |
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. |
2,2% |
1190389 |
1174517 |
1158857 |
1143406 |
1128160 |
1113118 |
Балансовая стоимость, руб. |
54839794 |
54108597 |
53387149 |
52675320 |
51972983 |
51280009 |
50596276 |
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб. |
0,5% |
270543 |
266936 |
263377 |
259865 |
256400 |
252981 |
Резерв на замещение, руб. |
1 019 600 |
85414 |
85414 |
85414 |
85414 |
85414 |
85414 |
Переменные расходы, руб. |
|
6782113 |
6917755 |
7263643 |
7626825 |
8389508 |
9228458 |
Расходы на управление % от EGI, руб. |
8% |
3056727 |
3117862 |
3273755 |
3437442 |
3781187 |
4159305 |
Расходы на маркетинг % от EGI, руб. |
4% |
1528363 |
1558931 |
1636877 |
1718721 |
1890593 |
2079653 |
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб. |
0,75% |
286568 |
292300 |
306914 |
322260 |
354486 |
389935 |
Коммунальные услуги, руб./кв.м |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб. |
5,0% |
1910454 |
1948663 |
2046097 |
2148401 |
2363242 |
2599566 |
Операционные расходы OE |
|
8328459 |
8444622 |
8771290 |
9115509 |
9859482 |
10679971 |
Чистый операционный доход |
|
29880628 |
30528647 |
32150642 |
33852520 |
37405350 |
41311343 |
Стоимость реверсии, руб. |
|
|
|
|
|
|
400317992 |
CF |
|
29880628 |
30528647 |
32150642 |
33852520 |
37405350 |
165972737 |
NPV |
124661394 |
|
|
|
|
|
|
Текущая стоимость реверсии, руб. |
124661394 |
|
|
|
|
|
|
Норма отдачи, Yo |
26,28% |
|
|
|
|
|
|
Таблица П.32.
Показатель |
Значение |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
Постпрог нозный период |
Рост арендной ставки |
|
-10% |
2% |
5% |
5% |
10% |
10% |
Потенциальный валовой доход, руб. |
|
43788600 |
44664372 |
46897591 |
49242470 |
54166717 |
59583389 |
Потери от недозагрузки, руб. |
5% |
2189430 |
2233219 |
2344880 |
2462124 |
2708336 |
2979169 |
Потери от неплатежей, руб. |
1,0% |
437886 |
446644 |
468976 |
492425 |
541667 |
595834 |
Эффективный валовой доход, руб. |
|
41161284 |
41984510 |
44083735 |
46287922 |
50916714 |
56008386 |
Постоянные расходы |
|
1427558 |
1409573 |
1391828 |
1374320 |
1357045 |
1340000 |
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. |
2,2% |
1099071 |
1084417 |
1069958 |
1055692 |
1041616 |
1027728 |
Балансовая стоимость, руб. |
50632894 |
49957789 |
49291685 |
48634462 |
47986003 |
47346190 |
46714907 |
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб. |
0,5% |
249789 |
246458 |
243172 |
239930 |
236731 |
233575 |
Резерв на замещение, руб. |
939 400 |
78698 |
78698 |
78698 |
78698 |
78698 |
78698 |
Переменные расходы, руб. |
|
7306128 |
7452250 |
7824863 |
8216106 |
9037717 |
9941488 |
Расходы на управление % от EGI, руб. |
8% |
3292903 |
3358761 |
3526699 |
3703034 |
4073337 |
4480671 |
Расходы на маркетинг % от EGI, руб. |
4% |
1646451 |
1679380 |
1763349 |
1851517 |
2036669 |
2240335 |
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб. |
0,75% |
308710 |
314884 |
330628 |
347159 |
381875 |
420063 |
Коммунальные услуги, руб./кв.м |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб. |
5,0% |
2058064 |
2099225 |
2204187 |
2314396 |
2545836 |
2800419 |
Операционные расходы OE |
|
8733686 |
8861824 |
9216691 |
9590426 |
10394762 |
11281489 |
Чистый операционный доход |
|
32427598 |
33122686 |
34867044 |
36697496 |
40521953 |
44726897 |
Стоимость реверсии, руб. |
|
|
|
|
|
|
434116807 |
CF |
|
32427598 |
33122686 |
34867044 |
36697496 |
40521953 |
179039747 |
NPV |
134312850 |
|
|
|
|
|
|
Текущая стоимость реверсии, руб. |
134312850 |
|
|
|
|
|
|
Норма отдачи, Yo |
26,44% |
|
|
|
|
|
|
Таблица П.33.
Показатель |
Значение |
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
Постпрог нозный период |
Рост арендной ставки |
|
-10% |
2% |
5% |
5% |
10% |
10% |
Потенциальный валовой доход, руб. |
|
49223832 |
50208309 |
52718724 |
55354660 |
60890126 |
66979139 |
Потери от недозагрузки, руб. |
8% |
2461192 |
2510415 |
2635936 |
2767733 |
3044506 |
3348957 |
Потери от неплатежей, руб. |
1,0% |
492238 |
502083 |
527187 |
553547 |
608901 |
669791 |
Эффективный валовой доход, руб. |
|
46270402 |
47195810 |
49555601 |
52033381 |
57236719 |
62960391 |
Постоянные расходы |
|
1389444 |
1370083 |
1350979 |
1332130 |
1313532 |
1295183 |
Налог на имущество (от балансовой ст-ти), руб. |
2,2% |
1183222 |
1167445 |
1151879 |
1136521 |
1121367 |
1106416 |
Балансовая стоимость, руб. |
54509594 |
53782799 |
53065695 |
52358153 |
51660044 |
50971244 |
50291627 |
Страховка - 0,5% от балансовой ст-ти имущества, руб. |
0,5% |
268914 |
265328 |
261791 |
258300 |
254856 |
251458 |
Резерв на замещение, руб. |
858 000 |
71876 |
71876 |
71876 |
71876 |
71876 |
71876 |
Таблица П.33. (продолжение)
Переменные расходы, руб. |
|
8212996 |
8377256 |
8796119 |
9235925 |
10159518 |
11175469 |
Расходы на управление % от EGI, руб. |
8% |
3701632 |
3775665 |
3964448 |
4162670 |
4578937 |
5036831 |
Расходы на маркетинг % от EGI, руб. |
4% |
1850816 |
1887832 |
1982224 |
2081335 |
2289469 |
2518416 |
Расходы на энергоснабжение и кондиционирование % от EGI, руб. |
0,75% |
347028 |
353969 |
371667 |
390250 |
429275 |
472203 |
Коммунальные услуги, руб./кв.м |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Эксплуатационные расходы % от EGI, руб. |
5,0% |
2313520 |
2359791 |
2477780 |
2601669 |
2861836 |
3148020 |
Операционные расходы |
|
9602441 |
9747339 |
10147098 |
10568055 |
11473050 |
12470652 |
Чистый операционный доход |
|
36667961 |
37448471 |
39408503 |
41465326 |
45763669 |
50489739 |
Стоимость реверсии, руб. |
|
|
|
|
|
|
152938500 |
CF |
|
36667961 |
37448471 |
39408503 |
41465326 |
45763669 |
203428239 |
NPV |
152938500 |
|
|
|
|
|
|
Текущая стоимость реверсии, руб. |
152938500 |
|
|
|
|
|
|
Норма отдачи, Yo |
26,25% |
|
|
|
|
|
|