Глава 8. Виды недвижимого имущества и его оценка

8.1. Понятие и признаки недвижимости.

Употребляя термин "недвижимость" мы считаем, что прекрасно понимаем о чем идет речь. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юри­дической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особеннос­тями экономического развития страны, сложившимся историческими традициями и другими условиями.

Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, те. каткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о пред­мете. У нас, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия - перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан к недвижи­мым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: здания, сооруже­ния, многолетние насаждения и иное имущество прочно связанное с землей; то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невоз­можно). В то же время казахстанское законодательство включает в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты), это связано с це­лесообразностью распространения на них специального правового режима, уста­новленного для действительно недвижимых объектов, называемых "имуществен­ный комплекс" (табл.8.1).

В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и со­циальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав. .

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в един­стве, физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из кото­рых может в соответствующих условиях выступать в качестве основного (опреде­ляющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Географическая концепция отражает физические (технические характеристики

недвижимости: конструкцию и материал строении, размеры, местоположение, кли­мат, плодородие почв; улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты, недвижимости подвергается воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяют­ся их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние кото­рых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворить различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международ­ных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное иму­щество) и разделенными на основе физического гoризонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В Казахстане, как и в других странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество, либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, Т.е. свободно распоряжаться своей собствен­ностью (ст.l0 ГКРК). Однако, когда частная собственность на недвижимость прихо­дит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрис­дикции частного права. Закон (ст.255 ГКРК) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с распо­ложенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публич­ных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды и Т.д. .

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физи­ологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конеч­ном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном созна­нии и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя. Таблица 8.1.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекций к центру земли, и все что находится над ним, продленное в космос, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также право на эти объекты.

Таблица 8.1 Недвижимое имущество, недвижимость.

Отдельные объекты	Сложные объекты
Земельные участки Участки недр Обособленные водные объекты Все что прочно связанно с зем­лей, в том числе: Леса; Многолетние насаждения; Сооружения. Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: Воздушные и морские суда; Суда внутреннего плавания; Космические объекты. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону	Предприятия в целом как иму­щественный комплекс, включая: Земельные участки; Здания и сооружения; Инвентарь и оборудование; Сырье и продукцию; Требования и долги; Нематериальные активы; Информация; И т.д.

В общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать с учетом законодательных ограничений, и в частности, полного суверенитета правительства над навигационным воздушным пространством страны, т.е. право, а воздушное пространство является ограниченным. Не абсолютно и право собственника участка на недра. В ряде районов (штатах) США права на подземные минеральные ресурсы принадлежат государству, а не собственнику недвижимости.

Не государственные субъекты собственности на землю в Казахстане имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.) Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включается в состав недвижимого имущества частника, так как и воздушное пространство над участком.

Каждый объект недвижимости и все"они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам (схема 8.2.).

Схема 8.2. Основные признаки недвижимости

Признаки	Содержание (состояние)
Существенные (родовые) Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
Состояние потребительской формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течении всего срока эксплуатации
Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании
Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
Общественное значение	Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
Видовые (частные) Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение состояние и по.)	Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения на другое имущество

Основные фундаментальные свойства недвижимости - неподвижность и материальность или непотребляемость, на которых базируется все остальные ее родовые и видовые признаки.

Фиксчерс - это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в здания_ и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые металлические двери). ЧЭТЛ - любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или ее составные части. Это права аренды, хозяйственного ведения, преимущественного приобретения, специальное право на участие в управлении приватизируемыми предприятиями ("золотая акция") и т.д.