Аренда зданий и сооружений:

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Предметом договора является здание или сооружение.

Существенные условия: предмет договора и цена договора (арендная плата). При отсутствие согласованного сторонами в письменной форме условий о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п.1 ст. 654 ГК), при этом правило определения цены предусмотренный п.3 ст. 424 ГК не применяются.

Передача здания и сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами.

Договор аренда заключенный на неопределенный срок может быть расторгнут одной из сторон при предупреждении другой стороны за 3 месяца.

Договор аренды предприятий

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование предприятия в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, включая в себя основные средства (земельные участки, здания, сооружения, оборудование), а так же оборотные средства (запасы сырья, топлива, материалов, в пределах определенных договором), а так же права пользования землей, водными объектами, другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя связанные с предприятием, а так же обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятий и другие исключительные права (коммерческое обозначение, товарные знаки и тд), а так же передается кредиторская и дебиторская задолженность (права требования и долги предприятия). Ст.656 ГК

Права арендодателя на осуществления лицензируемого вида деятельности, предусмотренного ФЗ о лицензировании не подлежат передаче арендатору: арендатор самостоятельно получает лицензию на осуществление деятельности.

Форма договора: письменная, путем составления одного документа двумя сторонами. Несоблюдение формы договора – влечет его недействительность.

Обязательным условием заключения договора аренды является письменное уведомление всех кредиторов о передачи предприятия в аренду. При этом кредиторы вправе требовать досрочного исполнения обязательств, досрочного прекращения обязательств и возмещение убытков связанных с расторжением договора. Это обусловлено тем, что в состав предприятия входят так же долги предприятия. Передача арендованного имущества осуществляется по передаточному акту, в котором должен содержаться состав имущества, исключительных имущественных прав, состав кредиторских и дебиторских задолжностей в составе предприятия.

Особенности правомочия арендатора по договору аренды предприятий.

Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, иным образом распоряжаться материальными ценностями, входящими в состав арендованного предприятия, при условии что это не влечет уменьшения стоимость предприятия и не нарушает других положений договора. Однако указанное положение не относится к земельному участку и другим природным ресурсам.

Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, например реконструкция, расширение, капитальный ремонт, увеличивающий его стоимость.

Арендатор обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, производить текущий и капитальный ремонт.

Возмещение арендатору улучшений в арендованное предприятие, осуществляется независимо от разрешения на это арендодателя, если иное прямо не предусмотрено договором аренды. Однако должно быть соразмерным улучшение предприятия, улучшение качества, а так же соблюдаться принцип добросовестности и разумности.

По истечение срока аренды арендатор обязан возвратить предприятие арендодателю по передаточному акту.