Содержание договора аренды Права и обязанности арендодателя:

1. арендодатель обязан предоставить арендатору имущество надлежащего состояния, т.е. в состоянии соответствующим условиям договора аренды и назначения имущества, со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами – техпаспортом, сертификатом качества и тп, если иное не предусмотрено договором. Ст 611

2. при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и тп) ст 613 ГК

3. арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества в предусмотренные сроки, если иное не установлено законом или договором аренды. Ст 616 ГК.

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого имущество нельзя использовать по назначению. Капитальный ремонт устраняет или уменьшает процент износа имущества, способствует удорожанию имущества.

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанные с заменой основных составных частей, текущий ремонт как правило не увеличивает стоимость арендованного имущества, не устраняет его износ в тоже время отсутствие текущего ремонта затрудняет нормальную эксплуатацию имущества.

По истечению срока аренды, арендодатель вправе требовать возврата арендованного имущества и требовать платежей за пользование имущества сверх срока аренды.

Права и обязанности арендаторов:

1. арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) п 1 ст 614.

Формы арендных платежей:

1. в твердой сумме денежных платежей вносимых периодически или единовременно.

2. В форме передачи арендатора арендодателям конкретной вещи в собственность или в аренду

3. В форме предоставления арендатора арендодателю определенных услуг

4. В форме установления доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов.

5. В форме возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества, например возложить обязанность по проведению капитального ремонта

6. Иные формы, определенные договором, не противоречащие законодательству

Размер арендной платы определяется в договоре, может изменяться по соглашению сторон в сроки предусмотренные законом, при этом стороны вправе требовать изменение арендной платы, но не чаще одного раза в год.

2. арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условием договора аренды, а при их отсутствии по назначению имущества.

3. Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), вносить арендные права в уставный и складочный капитал хозяйственных товариществ и обществ, в качестве пая в производственный кооператив, только с согласия арендодателя

4. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором. п. 2 ст 616 ГК

5. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа. ст. 622

6. Арендатор надлежащим образом исполнявший обязательства имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Ст.621

Стороны вправе заключить договор аренды с правом выкупа ст 624. В этом случае, арендатор приобретает право собственности на арендованное имущество по истечение срока аренды или ранее этого срока при условии внесения полной выкупной цены.

Условие об аренде с правом выкупа должны содержаться в самом договоре аренды либо дополнительным соглашением.

Ст 623 ГК устанавливает последствия связанные с улучшением арендатором имущества в период его аренды. Если произведены отделимые улучшения, например в арендованном помещении установлена съемная аппаратура, то они признаются собственностью арендатора и последний вправе их изъять. Неотделимое улучшение, то есть улучшения не отделимые без вреда для имущества, произведенная арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором. Стоимость же неотделимых улучшений, арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежат. Улучшение арендованного имущества, как отделимые так и неотделимые произведенные за счет амортизационных отчислений являются собственностью арендодателя. Согласие арендодтеля на осуществление арендатором неотделимых улучшений может выражаться в самом договоре аренды, в дополнениях к договору либо в письмах.

Согласно п.1 ст 617 ГК, переход права собственности хозяйственного ведения и оперативного управления на сданное в аренду имущества другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина-арендатора недвижимого имущества его права и обязанности по договору аренды переходят наследникам, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. П 2 ст 617