Билет 31 определение износа объектов недвижимости, основные виды износа

Износ – потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния ОН и/или его морального устаревания

Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. 3 Вида: физический, функциональный(моральный) и внешний. Функциональный связан с плохой планировкой, несоответствие техническим и функциональным требованиям по рамеру, стилю, сроку службы. Внешний вызывается факторами извне- изменением ситуации на рынке, финансовых и законодательных условий.

Метод оценки Физического износа:

1)нормативный 2)экспертный 3)метод срока жизни объекта и его элементов

Срок жизни:

• Физический (Т нормативное,Т факт, Т расчетное)

• Экономический (Т экон)

• Хронологический (Т хр)

• Эффективный возраст ( Тэф)

• Остаточный срок службы( Т ост)

Т эф=Т норм-Т ост ; Физ.износ-=Тэф/Тн

Моральный износ(функциональный):

1го рода(требует добавления элементов), 2го рода(требует замены элементов), 3го рода( требует устранения элементов)

Билет 32 Сбор необходимой информации для процесса оценивания недвижимости

Процесс оценивания можно определить как последовательность процедур, используемых для получения оценки.

ЭТАПЫ Оценки Н:

1 этап: Определение проблемы.

Сведения об объекте оценки: 1) адрес и дата оценки ОН; 2) текущее использование объекта, определение стоимости, ограничивающие условия.

2 этап: Предварительный анализ, сбор информации, отбор: 1) Общая информация: политически-экономическая, социальная, экологическая, природно-климатическая. 2) Инф-я об объекте: история объекта, анализ местоположения, описание.

3 этап: Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: анализ участка как свободного и анализ участка с имеющейся застройкой.

4 этап: Применение методов ОН: метод сравнения продаж; затратный метод; доходный метод.

5 этап: Проверка показателей стоимости и окончательная оценка стоимости

6 этап: Производство отчета об установленной стоимости.

Билет 33 Финансовая аренда (Лизинг)

Финансовая аренда (лизинг) — вид прямых инвестиций, при котором лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им продавца передать данное имущество лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных в договоре финансового лизинга условиях во временное владение и пользование. Для заключения лизинговой сделки, лизингополучатель предоставляет в лизинговую компанию пакет документов, аналогичный тому, который предоставляется для получения кредита банка. Эксплуатируя оборудование, лизингополучатель поэтапно уплачивает лизинговые платежи, включающие в себя стоимость оборудования, затраты по привлечению кредитных средств банков, комиссию лизинговой компании. Предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока действия договора лизинга или до его истечения при условии выплаты лизингополучателем полной суммы, предусмотренной договором лизинга.

Субъектами лизинговой сделки являются:

1. ЛИЗИНГОДАТЕЛЬ - физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных средств приобретает в ходе реализации лизинговой сделки в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование. 2. ЛИЗИНГОПОЛУЧАТЕЛЬ - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга. 3. ПРОДАВЕЦ (ПОСТАВЩИК) - физическое или юридическое лицо, которое В соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем, продает лизингодателю в обусловленный срок производимое (закупаемое) им имущество, являющееся предметом лизинга.

Документальное оформление лизинговой сделки состоит из двух этапов:

- На первом этапе составляются: заявка лизингополучателя на предоставление оборудования в лизинг, заключение лизингодателя об эффективности технического проекта, заказ — наряд лизингодателя своему поставщику на производство соответствующих машин и механизмов. - На втором этапе оформляются договор лизинга, договор купли — продажи оборудования, акт приемки оборудования лизингополучателем. Основным связующим элементом между участниками является договор, в котором стороны приходят к соглашению об установлении, изменении или прекращении прав и обязанностей. На практике стороны договора для облегчения процесса заключения лизингового договора часто применяют различные формы типовых договоров. Однако при их использовании следует учитывать индивидуальный характер и особенности сделки. Лизинговая сделка считается заключенной при соблюдении следующих условий:

1.Стороны договора достигли соглашения по всем существенным условиям.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. В этой связи возникает необходимость установить, что представляют такого рода условия. Согласно ст. 432 ГК РФ к числу существенных относятся следующие условия договора:

- предмет договора; - условия, в отношении которых имеются специальные указания в законах или иных правовых актах о том, что они являются существенными либо необходимыми для договора данного вида; - условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким условием является указание в договоре лизинга данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга. При отсутствии этих данных в договоре лизинга условие о предмете, подлежащем передаче в лизинг, считается не согласованным сторонами, а договор лизинга не считается заключенным. Предмет договора лизинга составляют индивидуально-определенные и непотребляемые вещи, подлежащие возврату по окончании его срока действия. При сдаче в лизинг вещи она должна передаваться со всеми относящимися к ней принадлежностями даже независимо от того, упомянуты они в договоре или нет.

2. Форма лизингового соглашения соответствует требованиям законодательства.

В Конвенции и ГК РФ форма договора лизинга прямо не предусмотрена. Так как лизинг является разновидностью договора аренды, то и требования, предъявляемые к форме договора аренды, также распространяются на договор финансовой аренды (лизинга). Из этого следует, что договор должен быть заключен в письменной форме, если лизингодателем или лизингополучателем выступает юридическое лицо. В том случае, если сторонами по договору аренды, за исключением объектов недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (п.1 ст. 609 ГК РФ). В п. 1 ст. 15 Закона о лизинге установлено, что договор лизинга, независимо от его срока, заключается в письменной форме.

3. Договор лизинга зарегистрирован в соответствующем государственном органе, если предметом лизинга является недвижимость и транспортные средства.

Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, а также договор продажи предприятия подлежат государственной регистрации. Несмотря на то, что договор лизинга считается заключенным при согласовании сторонами лишь предмета договора, целесообразно как можно полнее отразить в договоре различные вопросы, связанные с заключением и исполнением лизинговой сделки. В значительной мере от этого будет зависеть правильное использование сторонами своих прав и исполнение возложенных на них обязанностей, что в конечном итоге позволит избежать конфликтных ситуаций и рассмотрение споров в судебных органах. Прекращение договора лизинга может быть осуществлено в результате различных обстоятельств. Самой благоприятной для сторон является ситуация, когда действие договора прекращается по истечении его срока. Иными словами, по истечении срока договора, при условии уплаты лизингополучателем лизингодателю всех предусмотренных договором платежей, сделка считается завершенной. Также обязательства сторон прекращаются при расторжении договора. В соответствии с Гражданским Кодексом расторжение договора возможно:

- по соглашению сторон; - по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; - в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором; - в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон; - в связи с существенными изменениями обстоятельств.

Билет 34

Билет 35

Билет 36 ДЕВЕЛОПМЕНТ: сущность понятия, основные особенности

Это развитие и создание объектов недвижимости-В странах с развитой экономикой предпринимательская деятельность, связанная с освоением и развитием земельных участков, территорий и сооружений.

Сущность явления: особый вид предприним. Деят-ти с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов; преобразование ОН в результате строительных и иных работ со зданиями или землей, или превращение его в др. новый ОН, обладающий большей стоимостью, чем исходной.

Девелопмент- как форма предпринимательской деятельности выражается в инвестиционном процессе развития ОН, включающем подбор команды, участников проекта, исследования рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование и т.п.

Эта сфера требует крупных инвестиций с длительным циклом. В зависимости от функциональной направленности разделяют офисный, торговый, жилой, гостиничный, развлекательный и комбинированный девелопмент.

Девелопмент недвижимости, с точки зрения его материально-вещественного содержания, включает в себя две основные составляющие: - проведение строительных или иных работ над зданиями и землей; - изменение функционального использования зданий или земли. Суть девелопмента - управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающее в себя: - выбор экономически эффективного проекта; - получение всех необходимых разрешений на его реализацию от соответствующих органов власти; - определение условий привлечения инвестиций, разработка механизма и форм их возврата при необходимости; - поиск и привлечение инвесторов; - отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой; - реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию заказчику. Таким образом, исходя из сказанного предполагается, что результатом деятельности девелопера являются, несомненно, материальные изменения объекта недвижимости, но одновременно с этим основное содержание его деятельности состоит не в данном изменении, но в организации этих изменений. Реализация любого инвестиционного проекта предполагает, что деятельность девелопера последовательно проходит следующие этапы: - оценка вероятности реализации проекта недвижимости, которая строится на данных о долгосрочных тенденциях экономического развития (демографических данных, перспективах развития реального сектора экономики и домашних хозяйств); оценке состояния и степени развитости финансовой и особенно налоговой систем и ожидаемой экономической эффективности проекта; оценке состояния и перспектив рынка недвижимости; возможного и экономически наиболее эффективного места реализации проекта. В результате реализации этого этапа принимается решение о возможности и целесообразности выполнения данного проекта и подается заявка на его реализацию в соответствующие органы государственного и муниципального управления. - определение условий осуществления проекта и разработка бизнес- плана его реализации, включающее в себя следующие работы: определение возможностей реализации инвестиционного проекта; определение совокупных затрат на реализацию проекта и их эффективности, детальный анализ рынков, связанных с данным инвестиционным проектом (недвижимости, финансовом, подрядным) определение возможных источников финансирования (собственные средства, заемные средства, привлекаемые средства и др.); получение разрешений соответствующих государственных и муниципальных структур и проведение рекламной компании по формированию необходимого общественного мнения на реализацию предполагаемого проекта; согласование условий получения в аренду (покупки) земельного участка; - реализация проекта развития (девелопмента) недвижимости, предполагающая конкретные действия по привлечению финансовых ресурсов (эмиссия и реализация на рынке ценных бумаг, акций акционерного общества, созданного для реализации проекта; получение кредитов от соответствующих финансовых институтов, распространение облигационного займа и др.); привлечение и заключение договоров с проектными и подрядными строительными организациями для разработки и материальной реализации инвестиционного проекта; организация финансирования, материального обеспечения строительства и контроля за его ходом; продажа объекта (передача в эксплуатацию), возврат инвестированных средств, расчет с кредиторами.

БИЛЕТ 38 ПОНЯТИЕ И ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О НАЛОГООБЛАЖЕНИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ. СИСТЕМА НАЛОГОВ И СБОРОВ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Владение недвижимостью, сдача ее в аренду, продажа или покупка все это связано с уплатой налогов.

В настоящее время в Российской Федерации можно выделить три основных налога на владение недвижимым имуществом:

1. налог на имущество физических лиц

2. налог на имущество организаций

3. земельный налог

Налог на имущество физических лиц является местным налогом, обязателен к уплате на территории соответствующего муниципального образования.

Объектами налогообложения признаются: жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения, находящиеся в собственности физических лиц. Базой для исчисления налога на имущество физических лиц является инвентаризационная стоимость по состоянию на 1 января текущего года.

Инвентаризационная стоимость – это восстановительная стоимость объекта за вычетом накопленного износа, учитывает только стоимость конструкции объекта, рассчитывается на основе стоимости строительства объекта недвижимости по существующим нормативам и коэффициентам.

Федеральным законом от 17.07.1999 N 168-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц"" установлено, что представительные органы местного самоуправления определяют размеры ставок налога в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости имущества: до 300 тыс. руб. - до 0,1%; от 300 до 500 тыс. руб. - от 0,1 до 0,3%; свыше 500 тыс. руб. - от 0,3 до 2,0%.

Суммарной инвентаризационной стоимостью имущества является сумма инвентаризационных стоимостей строений, помещений и сооружений, признаваемых объектом налогообложения, принадлежащих одному физическому лицу и расположенных на территории одного представительного органа местного самоуправления, устанавливающего ставки данного налога.

Налог на имущество организаций, относится к региональным налогам, подлежит уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Объектами налогообложения признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Налоговые ставки устанавливаются законами субъектов Российской Федерации и не могут превышать 2,2 процента, допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий налогоплательщиков и (или) имущества, признаваемого объектом налогообложения.

С 1 января 2006 года в связи вступлением в силу Главы 31 Части II Налогового кодекса Российской Федерации и утратой силы закона «О плате за землю» от 11 октября 1991 года №1738-1 кадастровая стоимость является базой для уплаты земельного налога.

Под кадастровой стоимостью земельного участка, понимается расчетная величина ориентировочной рыночной стоимости земельного участка, установленная на определенную календарную дату с использованием федеральных стандартов оценки и методических указаний по проведению работ по государственной кадастровой оценке.

При установлении налогов определяются их ставки, которые не могут превышать 0,3 процента от кадастровой стоимости земельных участков (отнесенных к землям, предоставленных для: сельскохозяйственного назначения; жилищного строительства; личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства) и 1,5 процента в отношении прочих земельных участков. Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категории земель и (или) разрешенного использования земельного участка (ст. 394 НК РФ).

Ставки налога устанавливаются в абсолютных суммах (в рублях и копейках) к площади участка (за 1 га или за 1 кв. м) и корректируются по месту его нахождения в зонах градостроительной ценности территории.

Законом N 1738-1 установлены средние размеры ставок земельного налога за 1 га пашни в рублях и копейках по субъектам Российской Федерации, средние ставки налога в рублях и копейках за 1 кв.м в расчете на год в городах и других населенных пунктах по экономическим районам и в зависимости от численности населения, а также размеры коэффициентов увеличения средней ставки для курортных зон и городов за счет статуса города и развития социально-культурного потенциала.

Статья 5 Закона N 1738-1 предусматривает, что минимальный размер ставки налога за 1 га пашни и других сельскохозяйственных угодий устанавливается органами законодательной (представительной) власти субъектов Российской Федерации. При исчислении налога вводятся коррективы на местоположение земельных участков.

Статьей 6 Закона N 1738-1 устанавливается, что налог за участки в границах сельских населенных пунктов и вне их черты, предоставленные гражданам для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота, взимается по средним ставкам налога за земли сельскохозяйственного назначения, а за участки, предоставленные для других целей, - в размере 5 руб. за 1 кв.м.

Органы местного самоуправления вправе повышать ставки налога, но не более чем в два раза.

Налог за земли городов и поселков взимается по ставкам, установленным на основе средних ставок, утвержденных Законом (ст. 8 Закона N 1738-1), дифференцированных в зависимости от градостроительной ценности территории органами местного самоуправления городов и поселков. Этот порядок не распространяется на земли, занятые личными подсобными хозяйствами, жилищным фондом, дачными и садовыми участками, индивидуальными и кооперативными гаражами, так как с этих земель налог взимается по ставке 3% от полной ставки налога, установленной в городах и поселках, но не менее 10 руб. за 1 кв.м.

Налог за земли, приобретенные в городах и поселках для садоводства, огородничества и животноводства, установлен в размере 10 руб. за 1 кв.м.

Налог за часть площади земельных участков в городах и поселках сверх установленных норм их отвода взимается в двукратном размере, а дачных участков и индивидуальных гаражей в городской местности сверх установленных норм отвода - в пределах двойной нормы - в размере 15% полной ставки налога и при большей чем двойная норма отвода - по полной ставке налога.

В соответствии со ст. 3 Закона N 1738-1 за земельные участки, не используемые или используемые не по целевому назначению, ставка земельного налога устанавливается в двукратном размере.

Основная идеология нововведения - установить четкую взаимосвязь между стоимостью земельного участка и величиной уплачиваемого налога. Это позволяет обеспечить объективное налогообложение земель, проведение эффективной налоговой и инвестиционной политики, совершенствование уровня управления земельными отношениями.

БИЛЕТ 40 ХАРАКТЕРИСТИКА МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В ОН

Метод связанных инвестиций

МСИ- земли и здания применяемые в случае, когда можно рассчитать ставки капитализации по отдельным компонентам имущественного комплекса: строению и земельному участку.

Суть данного метода заключается в том, что общая ставка капитализации по имущественному комплексу определяется путем взвешивания ее составных частей пропорционально стоимости земли и сооружения, т.е.:

Кобщ=Кземли*Уземли+Кздания*Уздания

У-доля ст-ти земли/здания в общей ст-ти имущественного комплекса.

Для каждого из вариантов необходимо определить стоимость земли, Кобщ и все остальные показатели.

ЗАДАЧИ

Задача:

Объект оценки общежитие на 200 мест. В течении учебного года (9 мес.) все места заняты студентами, которые платят по 150 у.е. в месяц. В летнее время общежитие заполнено на 10%, при той же стоимости проживания.

Операционные расходы=49000 у.е. в год

Коэффициент капитализации=11,5%

Необходимо определить стоимость общежития.

Решение:

Валовая выручка за год:

1. 150*200*9=270000 у.е. (семестр)

2. 200*0,1*150*3=9000 у.е.

3. 270000+9000=279000 у.е. (в год)

Чистый доход

4. 279000-49000=230000 у.е.

5. С=(230000/11,5)*100=2000000 у.е.

Задача:

Необходимо определить стоимость земельного участка, а также рассчитать коэффициент капитализации и выбрать наиболее доходный сценарий его использования, если имеются след. Данные:

	Жилой многокв. дом	офис	Коммерческие помещения
1)площадь возводимых зданий, м2	7300	8200	5800
2)ст-ть строительства, S/м2	500	400	400
3)ЧОД	1500000	1780000	1320000
4)коэф. Капитализации здания	13%	12%	14%
5) Ккап земли	10%	10%	10%

Решение:

Кобщ=Кземли*Уземли+Кздан*Уздан

У-доля стоимости земли/здания в общей ст-ти имущественного комплекса.

Для каждого из вариантов неободимо определить стоимость земли, Кобщ и все остальные показатели:

ЖИЛОЙ дом:

1. Ст-ть земли= (ЧОД-ст-ть здания*Ккап здания*S)/Ккап земли=(1500000-500*0,13*7300)/0,1=10255000 у.е.

2. Ккап общ=ЧОД/(ст-ть земли+ст-ть здания)=1500000/(10255000+7300500)*100%=10,78%

3. И т.д. для офиса и коммерческих помещений.

Задача:

Определить стоимость магазина. Ожидаемая годовая прибыль от которого 65000$. На рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил следующие данные:

Сопоставимый магазин	прибыль	Продажная цена	Коэффициент капитализации
1	72000$	600000$	12%
2	82500$	750000$	11%
3	47250$	450000$	10,5%

Решение:

= (12+11+10,5)/3=11,2%

Смаг=65000/11,2=582437,3

Задача:

Стоимость участка земли=180000 у.е.

Полная стоимость воспроизводства здания 1500000 у.е.

Общий износ зданиа 20%

Величина предпринимательской прибыли 580000 у.е.

Какова общая стоимость офиса?

Решение:

Общая ст-ть= 1500000-300000(это 20% от 1500000)+180000+580000=1960000 у.е.

Задача:

Нормативный срок жизни (Тнорм)=20 лет

Восстановительная стоимость=380000 руб.

На основе проведенной оценки установлено:

Тост (остаточный срок службы)=4 года

Определить физический износ объекта оценки и его остаточную ст-ть.

Решение:

Физ износ=(20-4)/20=0,8=80%

Остат. Ст-ть= 380000-380000*0,8=76000 руб.

Задача:

Ст-ть=3000000 руб.

Первоначальный взнос 10%

% по кредиту=16%

Срок кредита=15 лет

Решение:

Первоначальный взнос=3000000*0,1=300000 руб.

2,7*0,16=432000 руб. – в год за %

432*15=6480000 руб. – переплата за 15 лет

6480000+2,7=9180000 руб. – заплачено за 15 лет

9180000/15=612000 руб. - плата в год

612000/12=51000 руб. – платеж в месяц

Задача:

Определить затратным подходом стоимость дачи. S=100 м2, стоимость 1 м2=200 у.е.,

Sгаража=60м2, стоимость 1м2=100 у.е., устранимый физический износ=3000 у.е., неустранимый =2000 у.е., устранимое физическое устаревание=1000 у.е., рыночная ст-ть земельного участка=5000 у.е.

Определить какова рыночная ст-ть воспроизводства дачи и всех сооружений? Какова сумма всего накопленного износа? Какова вся ст-ть?

Решение:

1. 100*200+60*100=26000 у.е.

26000+2000=28000 у.е

2. 3000+1000=4000 у.е

3. 28000-4000+5000=29000 у.е.

Задача:

Какова общая ст-ть офиса, определенная с помощью затратного подхода, если ст-ть участка земли=180000 у.е., полная ст-ть воспроизводства здания офиса=150000 у.е., общий износ здания=20%, величина предпринимательской прибыли=580000 у.е.

Решение:

15000-(180000*0,2)+180000+580000=1960000 у.е.

Задача:

Определить общую ст-ть оцениваемого объекта, если ст-ть участка земли=28000 у.е., стоимость воспроизводства=90000 у.е., общий износ=20%

Решение:

90000-(90000*0,2)+28000=100000 у.е.