Виды сделок:

По направленности:

• порождающий права и обязанности – основной договор;

• соглашение сторон о заключении в будущем договора на условиях, предусмотренных этим соглашением – предварительный договор.

По субъектам:

• правом требования исполнения соответствующих обязательств по договору в свою пользу обладают участники – договоры в пользу их участников;

• правом требования обладает третье лицо, и лишь при его отказе от этого права оно переходит к соответствующему участнику – договоры в пользу третьих лиц;

• третье лицо получает исполнение и не приобретает право требования – договоры об исполнении третьему лицу.

Различия в правах и обязанностях участников:

• односторонние договоры: у одной стороны – только обязанности, а у другой – права;

• несет обязанности и одновременно приобретает обязанности каждая из сторон по отношению к другой – взаимные договоры.

Билет 17 ПРИВАТИЗАЦИЯ, ОБМЕН, ОТЧУЖДЕНИЕ

Это бесплатная передача в собственность граждан жилых помещений на добровольной основе в домах гос. И муниципального жилого фонда, включая и ведомственный фонд.

Не подлежат приватизации жилые помещения: находящиеся в аварийных домах, в военных закрытых городах, в специализированных домах(гостиницы, общежития, больницы), в домах производственного назначения(школа, дом отдыха), в помещениях, занимаемых гражданами, включенных в списки на получение др жилых помещений в порядке улучшений жилищных условий на всю семью.

Участники-все граждане,включая детей. Приватизация осуществляется 1 раз.

Принципы приватизации: добровольность, бесплатность(до 01.01.2010), однократность, владение и пользование по своему усмотрению, оплата расходов по обслуживанию и ремонту приватизированного жилья производится собственниками по тем же ставкам, которые установлены для гос и муницип. Фонда, обслуживание и ремонт производится теми же РЭУ и ДЭЗ.

Размер приватизации на 1 человека не менее 18 кв.м и дополняется 12 кв.м на семью с учетом потребительских качеств.

Формы собственности приватизации: индивидуальная, общая долевая(все члены семьи имеют доли), общая совместная( без указания долей, их можно определить в дальнейшем), долевая (с определением долей в коммунальной квартире)

Деприватизация, 3 способа:

• Расторгнуть договор о передаче квартиры в собственность по соглашению

• Обратиться в суд с исковым заявлением о признании договора недейтсвительным

• Подать в РЭУ где оформлялась приватизация заявление о передаче в дар приватизированную собственность

Отчуждение имущества

отчуждение имущества - в гражданском праве - передача имущества, принадлежащего одному лицу, в собственность другого лица.  Отчуждение имущества - один из способов осуществления собственником правомочия распоряжения имуществом, осуществляемого возмездно или безвозмездно. Различают:  - отчуждение по воле собственника: купля-продажа или дарение; и  - отчуждение помимо воли собственника: конфискация, реквизиция или принудительная продажа имущества должника в целях взыскания долга, присужденного по суду. 

Билет 18 АРЕНДА НЕДВИЖТМОСТИ:МЕХАНИЗМ, ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование или владение. Этод договор конценсуальный, возмездный и двусторонний.

Предмет -здания, сооружения, земля. Оплата-договор аренды должен предусматривать размер оплаты, иначе договор считается не заключенным. Сроки: договор, не оговоренный сроком является заключенным на неопределенное время.

В зависимости от того, предусмотрен ли переход права собственности на здание арендатору по истечении срока аренды или до, аренду коммерческой недвижимости подразделяют на:

• Текущую- арендатор получает во временное пользование здание за плату, правом соб-ти обладает арендодатель.

• Долгосрочную- (выкуп) здание переходит в собственность арендатора,при уплате за нее опр стоимости

Аренда земельных участков осуществляется в соответствии с земельным кодексом, который дает право арендатору: на передачу прав и обязанностей по договору третьему лицу, вносить их в качестве вклада в уставный капитал товарищетсва,либо паевого взноса. Арендатор имеет право передать участок в субаренду без согласия собственника, но уведомить его.

По инициативе арендодатель договор м.б. расторгнут:

1. Нецелевое использование участка

2. Использование участка не по принадлежащей к той или иной категории земель

3. Исп-е участка, которое приводит к ухудшению экологии

4. Изъятие участка для гос или муниципальных нужд

Билет 19 ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД (ЗМ)

ЗМ основывается на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли . к полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли.

ЗМ= С восстановления(замещения)+С земли-С износа+Прибыль предпринимателя

Стоимость восстановления- (затраты на полное восст)-это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, которые воплощают в себе недостатки и несоответствия, что и у объекта оценки.

Стоимость замещения- (затраты на полное замещение)-расходы в тек. Ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой.

Использование ЗМ необходимо при:

1. Технико-экон анализе нового строительства

2. При определении наилучшего и наиболее эффективного использования земли

3. При реконструкции

4. При оценке недвижимости на пассивных рынках

5. При оценке объектов спец. Назначения

6. При страховании недвижимости

7. Для определения базы налогообложения

ЗМ трудно реализуем: для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, для зданий с чрезмерным физическим и внешним износом.

Алгоритм использования ЗМ:

1)осмотр ОН и ознакомление со всей документацией

2)оценка текущей стоимости восстановления и замещения

3)оценка всех видов накопленного износа

4)оценка величины предпринимательской прибыли

5)оценка стоимости участка земли

6)определение итоговой стоимости ОН с суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предприним Прибыли

Оценка износа

Износ – потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния ОН и/или его морального устаревания

Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. 3 Вида: физический, функциональный(моральный) и внешний. Функциональный связан с плохой планировкой, несоответствие техническим и функциональным требованиям по рамеру, стилю, сроку службы. Внешний вызывается факторами извне- изменением ситуации на рынке, финансовых и законодательных условий.

Билет 20

Билет 21 Рынок промышленной недвижимости

Сегодняшнее состояние рынка промышленной недвижимости в России

В настоящее время рынок промышленной недвижимости можно охарактеризовать в основном: низкокачественными помещениями, выжидающими собственниками, большим количеством мелких арендаторов и непроизводственным использованием промышленных зон. Существует лишь небольшое количество компаний, которые могли бы обеспечить должное качество работы в отдаленных регионах России. К современному сегменту рынка можно отнести немногочисленные западные предприятия и отдельные российские проекты. По прежнему остается нерешенным земельный вопрос. В основном предлагаемые помещения ветхие, недостаточное количество крупных игроков и осторожные инвестиции.

Существует определенная путаница в определении и различении рынка складской и индустриальный недвижимости. Неразвитость обоих рынков по сравнению с рынками офисной и торговой недвижимости, а также языковая и культурологическая составляющие стали причиной смешения представления о них. К объектам промышленной недвижимости относятся:

1. Заводы.

2. Склады.

3. Имущественные комплексы.

4. Бывшие ВПК.

5. Земельные участки промышленного назначения.

Под складами понимают те объекты, которые были построены в советский период со складским назначением, но в настоящий момент по тем или иным причинам используются в производственных целях. Те же объекты, которые используются по своему прямому назначению и так же современные логистические парки несомненно относятся к объектам складской недвижимости.

Земли промышленности составляют всего из 1% из всех земель России. Но учитывая размеры РФ это значение составляет 17 млн. Га. Кроме того в промышленных целях могут быть также использованы земли поселений с производственным назначением, которые составляют 1,1% или 19,1 млн. Га.

Ситуация с развитием промышленного строительства такова, что новые объекты появляются либо на абсолютно новом месте, либо на базе капитально реконструированных объектов, когда-то предназначенных под иную производственную функцию. И тот и другой подход имеет право на существование. Выбор делает заказчик-инвестор исходя из собственных представлений об эффективности.

В западной терминологии есть два понятия, связанных с освоением территорий под промышленную застройку: green field (зеленое поле) - когда производство разворачивается с нуля на ровном месте, и brown field - (коричневое поле), когда производство развивается не на пустом месте.

До недавнего времени в силу общеэкономических причин производство могло развиваться только на базе уже существующих промзон. И это был типичный пример подхода brown field. Однако есть и примеры, когда предприятия приняли решение заняться освоением более перспективных со стратегической точки зрения территорий.

Однако и в том и в другом случае при создании промышленного объекта предпочтение все чаще отдается современным технологиям. Производители стройматериалов и инженерного оборудования уже специально ориентируются на возможные предпочтения заказчика промышленного строительства. Для одного более важное значение имеет энергетическое обеспечение будущего производства, для другого важна автономность, для третьего - возможность быстрой и относительно недорогой модернизации.

Классификация промышленных объектов

Можно разделить по типам принадлежности:

объекты тяжелой промышленности и приборостроения

объекты легкой и пищевой промышленности

объекты широкой специализации

В мировой практике промышленные объекты делятся на следующие категории «А, «В, «С». Процесс присвоения объекту того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Следует принять во внимание, что границы между классами в большинстве случаев достаточно размыты.

Учитывая тот факт, что большинство промышленных объектов были построены или реконструированы в времена советского союза в XX-ом веке, когда многие девелоперы не имели опыта строительства современных промышленных объектов, отвечающих международным стандартам, в данный момент появляется много объектов, значительно превосходящих по качеству и техническому оснащению большинство уже имеющихся на рынке. Поэтому один и то же промышленный объект может быть классифицировано по-разному по мере его износа и в силу появления на рынке более современных помещений.

Особенности спроса

На многих заводах сегодня пустует довольно большое количество помещений. Это цеха не участвующие в производственном цикле в настоящее время либо остановленные заводы после процедуры банкротства. Нередко можно встретить предложения заводов-банкротов, которые пытаются реализовать свои цеха-гиганты. Чаще всего эти производственные площади давно не эксплуатируются: в одних случаях они законсервированы и охраняются при этом их состояние находится в более-менее приемлемом уровне и при наличии действующих коммуникации производство может быть восстановлено, в других случаях состояние таких помещений плачевно.

Черты предложения

Современные промышленные объекты начали появляться с начала 90-х годов. Современный сегмент предложения мал – это построенные build-to-suit предприятия западных и некоторых российских компаний, такие как производства строительно и пищевой отраслей.

Одной из основных причин отсутствия нового строительство индустриальных объектов являются низкокачественные помещения, переориентированные по производственные нужды. Многие компании-производственники занимают помещения неработающих заводов банкротов, которые не всегда соответствуют их профилю, зато очень дешевы. Цена покупки в собственность таких помещений сопоставима с ценой аренды в современном высококачественном комплексе.

Тенденции и прогнозы

В настоящее время мы видим повышения интереса к промышленной недвижимости со стороны крупных западных игроков. Это обусловлено их стратегией выхода на российский рынок сбыта продукции. Кроме этого огромный запас мощностей, оставшийся от бывших советских предприятий, созданная инфраструктура и дешевая рабочая сила в регионах привлекают внимание так же крупных российских компаний. Наблюдается основная тенденция в потребности объектов высокого уровня, отвечающих требованиям институциональных инвесторов, а именно на объекты класса А и В.

Несмотря на это большинство представленных на рынке объектов представляют собой объекты низкого класса С и D. Строительство техно-парков и логистических комплексов ведут в основном крупные строительные и пищевые компании, но чаще всего это осуществляется для их собственных нужд либо для последующей сдачи в аренду.

По Екатеринбургу средние цены предложения за 12 месяцев упали на 4.82%. Объем предлагаемых на продажу площадей вырос за 12 месяцев на 58.21% по Екатеринбургу. Областной сегмент вырос по ценам на 22.35%, а объем предложения площадей в этом сегменте вырос на 11.88%.

Динамика средних цен предложения по промышленной недвижимости

Динамика средних цен предложения на промышленную недвижимость по Екатеринбургу за 2009-2010 годы (диаграмма)

Как видно из рисунка рынок снова пришел в движение, при этом рост цен предложения составил около 4.6%, только за июль.

Изменение средних цен на промышленную недвижимость на 13 июля в %

Площади в кв. метрах выставленной на продажу промышленной недвижимости

В промышленной недвижимости Екатеринбурга резкие колебабий предложения произошли в период с марта по август 2009, в октябре наметилось увеличение объемов предложения на 8.44% по сравнению с сентябрем, которое продолжилось и в ноябре 2009 года с ростом в 1.48%. В январе 2010 года предложение было максимальным за исследуемый период (как в прочем в январе 2009 года этот показатель так же был на высоком уровне). В июне спад площадей привел нас к уровням марта т.г. В июле по Екатеринбургу рост к июню составил рекордные 31.47%, а по области рост на 16.42%. Скорее всего это говорит не о росте спроса, а о выходе большого числа объектов на рынок в связи с окончанием второго квартала.

Динамика объёмов предложения площадей промышленной недвижимости по Екатеринбургу за 2009-2010 годы (диаграмма)

Изменение объемов предложения на промышленную недвижимость на 13 июля в %

По итогам 12 месяцев самый значительный рост площадей по Екатеринбургу на 58.21%.

Количество выставленных на продажу лотов промышленной недвижимости

В целом количество лотов выставленных на продажу выросло по итогам 12 месяцев во всех сегментам, самый значительный рост в областном сегменте на удаленности до 75 км – 49.02%. Все это сопровождается на протяжении 11 последних месяцев колебаниями относительно средней величины одного лота на уровне 3000 кв. метров. В июле рынок резко ушел на новый уровень в 4189 метров кв. в одном лоте.

Динамика средней площади одного лота промышленной недвижимости по Екатеринбургу (диаграмма)

Изменение объемов лотов на промышленную недвижимость на 13 июля в %

Отмечен рост числа объектов по Екатеринбургу на 4.6% за последний месяц, по области спад на 6.40% за аналогичный период. Средняя площадь лота в июле т.г. держится возле максимальных значений, что в целом говорит о присутствии крупных объектов на рынке.

Билет 22

Билет 23 Рынок коммерческой недвижимости: понятие,отличительные черты, современные тенденции развития