2) Затратный метод (зм)

ЗМ основывается на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли . к полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли.

ЗМ= С восстановления(замещения)+С земли-С износа+Прибыль предпринимателя

Стоимость восстановления- (затраты на полное восст)-это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, которые воплощают в себе недостатки и несоответствия, что и у объекта оценки.

Стоимость замещения- (затраты на полное замещение)-расходы в тек. Ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой.

Использование ЗМ необходимо при:

1. Технико-экон анализе нового строительства

2. При определении наилучшего и наиболее эффективного использования земли

3. При реконструкции

4. При оценке недвижимости на пассивных рынках

5. При оценке объектов спец. Назначения

6. При страховании недвижимости

7. Для определения базы налогообложения

ЗМ трудно реализуем: для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, для зданий с чрезмерным физическим и внешним износом.

Алгоритм использования ЗМ:

1)осмотр ОН и ознакомление со всей документацией

2)оценка текущей стоимости восстановления и замещения

3)оценка всех видов накопленного износа

4)оценка величины предпринимательской прибыли

5)оценка стоимости участка земли

6)определение итоговой стоимости ОН с суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предприним Прибыли

3) Доходный подход

ДП- используется только для оценки доходной недвижимости.

Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде:

• Текущих и будущих денежных поступлений

• Текущей и будущей экономии на налогах

• Доходов от прироста стоимости недвижимости

• Налоговых сбережений от продажи, обмена или дарения этого имущества

• Других возможных денежных поступлений и выгод

5 ЭТАПОВ ДП:

1)определение будущего валового дохода: оценка потенциального и действительного валового дохода

2)вычитание операционных издержек. Операционные издержки делятся на: условно-постоянные(не зависят от степени эксплуатации ОН, т.е. налог на имущество, страховые взносы); условно-переменные(изменяются в зависимости от степени использования ОН, например коммунальные услуги); резервы на замещение(на замену на протяжении жизни ОН отдельных его элементов)

3)определение и корректировка чистого(операционного) дохода

4)Оценка и мультипликатор Гудвилл(привилегии, передаваемые продавцом бизнеса покупателю) Например список клиентов. Гудвилл- это разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов.

5)определение окончательной стоимости недвижимости

Билет 12 СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ, ЕЕ ВИДЫ И ПАРАМЕТРЫ

Следует выделять 6 основных групп факторов, которые необходимо учесть при оценке Н:

1)политические: образуются ограничениями, налагаемыми на процессы функционирования региональных РН внутренней и внешней политикой страны. Влияние политической составляющей на формирование региональных РН часто не подвержено формализации, но абстрагироваться от этих факторов нельзя.( соц-экон направленность политики, предвыборные компании, военные действия, нормативно-законодательные акты и тп)

2)экономические: включают экон уровень развития страны, темпы роста ВНП, кредитно-денежную политику, темпы инфляции, колебания деловой активности, занятость населения и т п

3)Социо-культурные:представлены различными аспектами соц-экон структуризации населения по различным основаниям: соц-профессиональные, соц-потребительские, по уровню доходов и т п.

4)демографические: влияющие на состояние региональных РН: численность населении, прирост, уровень рождаемости и смертности, плотность населения, миграция, степень урбанизации.

5) природно-климатические: климат, рельеф, природные ресурсы, и др

6) научно-технические: влияющие на технологию и организацию строительства.

ОСНОВНЫЕ ПАРМЕТРЫ , ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ СТОИМОСТЬ Н:

1)полезность- способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении конкретного периода времени (создает ограниченность предложения(дефицитность) , но не влияет на стоимость)

2)спрос 3) предложение 4) передаваемость прав собственности

5)стоимость в обмене- цена, которая возобладает в обмене на свободном, открытом и конкурентном рынке при уравновешивании спроса и предложения

6) рыночная стоимость 7) инвестиционная стоимость(относится к доходной недвижимости)

Билет 13 Права на собственность и другие вещные права

Право- это система общеобязательных соц.норм, охраняемых силой государства, обеспечивающих юр.регламентацию общественных отношений в масштабе всего общества.

Правоотношения- это урегулируемые нормами права общественных отношений, участниками которого являются субъекты, наделённые определёнными правами и обязанностями и действующие на основе законодательства.

Владение – это физический контроль, фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственно воздействовать на неё.

Пользование –это одно из основных правомочий собственника, закл. В праве потребления вещи в зависимости от её назначения.

1)Распоряжение- одно из правомочий собственника вещи, позволяющее вкл. Её в экономический оборот путём проведения распорядительных сделок. (купля-продажа, обмен, дарение)

2)Распоряжение- собственник в праве по своему усмотрению совершать по отношению к принадлежащему ему имуществу любые действия, не противоречащие иным правовым аспектам.