ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Билет 1 РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ПОНЯТИЕ,СЕГМЕНТЫ, ОСНОВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ, СУБЪЕКТЫ И ФУНКЦИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Первые упоминания о нед-ти в России- начало 18 в.. Сам термин «недвижимое имущество» законодательно был введен указом Петра 1 1714г.. Для решения вопросов, связанных с регламентацией единонаследия.

Закон РСФСР «о собственности РСФСР» 1990 г.

Рынок недвижимости – это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, уст-ся цены и расп-ся пространство между различными конкурентными вариантами землепользования.

Функции РН:

1. ценообразующая (главная)

2. регулирующая

3. коммерческая

4. санирующая (очистка от слабых)

5. информационная

6. посредническая

7. стимулирующая

8. инвестиционная

9. конкуренция

10. перераспределение земель и др. объектов

11. социальная

Ценообразование на РН – это установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности населения, стремящихся стать собственниками земельных участков, кв. и др. капитальных и престижных объектов.

Особенности РН:

РН связан с оборотом на нем ОН, которые являются специфическим видом товара → необходимо учитывать ряд особенностей:

1. локализация РН, которая связана с абсолютной недвижимостью и уникальностью ОН

2. недостаточная степень открытости рынка

3. низкая эластичность предложений

4. спрос на РН носит изменчивый характер, как во времени, так и в пространстве

5. для РН характерна сравнительно высокая степень государственного регулирования законодательством

6. для РН характерна низкая ликвидность

7. наличие стоимостной оценки ОН и возрастание ее с течением времени

Недвижимые вещи – это земельные участки, участки недр (обособленные водные объекты) и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д.

Различают следующие понятия:

1. недвижимость по закону ↔ по природе

2. квазинедвижимость (воздушные суда, космич. Корабли)

Отличительные признаки нед-ти:

1. стационарность

2. материальность

3. долговечность – выше чем у др. товаров, кроме отдельных видов ( драг. Камни, металл)

Структура РН включает:

1. объекты недвижимости (ОН)

2. субъекты Н

3. процессы функционирования РН

4. механизмы (инфраструктура) РН

Сегментирование РН по объектам как товару производится следующим образом:

• рынок жилья

• коммерческая Н

• земельные участки

Билет 2 ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЫНОК

Статья 2. Земельное законодательство

1. Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить настоящему Кодексу, федеральным законам.

2. Правительство Российской Федерации принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных настоящим Кодексом, федеральными законами, а также указами Президента Российской Федерации, регулирующими земельные отношения.

3. На основании и во исполнение настоящего Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов субъектов Российской Федерации органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

4. На основании и во исполнение настоящего Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

Статья 3. Отношения, регулируемые земельным законодательством

1. Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

2. К отношениям по использованию и охране недр, водных объектов, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природных территорий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране и использовании других природных ресурсов, об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и объектах, об охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации, специальные федеральные законы.

(в ред. Федерального закона от 14.07.2008 N 118-ФЗ)

К земельным отношениям нормы указанных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

3. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статья 5. Участники земельных отношений

1. Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

2. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами.

3. Для целей настоящего Кодекса используются следующие понятия и определения:

собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;

землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

Статья 7. Состав земель в Российской Федерации

1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Билет 3 РЫНОК ЖИЛЬЯ: ПОНЯТИЕ, ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ, ОСОБЕННОСТИ РЕГУЛИРОВАНИЯ

Рынок жилья – применительно к объектам жилой недвижимости существует следующая классификация, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

• первичное жилье

• вторичное жилье (дача)

• третичное жилье (гостиницы)

Применительно к условиям крупных городов:

• элитное жилье

• жилье повышенной комфортности (улучшенная планировка)

• типовое жилье

• жилье низких потребительских качеств (коммуналка)

• мансарда (под крышей)

Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью

Рынок коммерческой недвижимости (КН)

КН в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Этот сектор намного меньше, чем жилой, хотя во всем мире КН является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.

КН подразделяется на:

1. приносящая доход

2. создающая условия для его увеличения (индустриальная или промышленная)

В качестве приносящих доход выступают:

1. офисные помещения: факторы:

• местоположение

• качество здания (3 класса КН: A,B,C,D. A-высший класс, D-квартира под офис)

2. гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования (долго окупается, большие капитальные затраты)

3. парковки, автопаркинги

4. магазины и торговые комплексы

5. рестораны, кафе

К индустриальным объектам относятся: (заводы)

Промышленная недвижимость в России находится в начальной стадии развития, хотя в последнее время по основной массе объектов приватизации происходит определение собственников.

По мере развития процесса формирования реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться.

Билет 4 МЕХАНИЗМ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РН. ПРОЦЕССЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ВИДЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ

Регулирование рынка недвижимости осуществляется посредством рыночного механизма и государственного регулирования. Благодаря этим видам регулирования обеспечивается выполнение функций рынка недвижимости.

Рынок недвижимости как саморегулирующаяся в установившейся правовой среде система основывается на рыночных элементах, основными из которых являются спрос и предложение, цена и стоимость.

Взаимодействие спроса и предложения определяет цену на объекты недвижимости. Недвижимость обладает ценой, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или группы пользователей. Несмотря на то, что полезность — главный критерий, она не является единственным фактором, влияющим на цену. Немаловажным условием является также относительная дефицитность недвижимости. Основа спроса — желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.

На спрос и предложение на РН воздействует ряд факторов:

1. экономических:

• изменение уровня доходов населения;

• изменение уровня доходов бизнеса;

• доступность финансовых, в частности кредитных, ресурсов;

• ставки арендной платы;

• стоимость строительства;

• тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы;

социальных:

• изменение численности населения;

• изменение образовательного уровня;

• изменение уровня преступности;

административных:

• реальная налоговая ставка;

• уровень налога на имущество;

• уровень земельного налога;

• зональные ограничения;

• условия совершения сделок;

• условия получения прав на застройку;

условий окружающей среды:

• экологическая обстановка;

• уровень развития инфраструктуры.

Развитие российского рынка недвижимости спровоцировало появление компаний с новыми видами деятельностями. К основным видам дятельности рынка недвижимости новой формации можно отнести:

• компании-девелоперы;

• компании, которые занимаются управлением объектов коммерческой недвижимости;

• компании, которые занимаются упралением объектов жилой недвижимости;

• компании-инвесторы;

• агентства недвижимости;

• консалтинговые компании.

` Рассмотрим коротко специфику их деятельности. Девелоперские компании. В российском законодательстве нет этого термина. По аналогии с международной практикой девелоперами можно назвать компании, которые занимаются развитием земельного участка, начиная от получения прав на земельный участок, обеспечение его инфраструктурой, заканчивая вводом объекта в эксплуатацию. Управляющие компании. Как следует из списка, представленного выше, существет два типа управляющих компаний. Для первых специфика деятельности — управление объектами коммерческой недвижимости, для вторых — жилой. Задача первых компаний заключается в увеличении доходности объекта недвижимости. Рынок этот развивается достаточно медленно, особенно в регионах. В Перми, например, есть управляющие компании, но в большинстве случаев они создаются для управления собственными объектами. Управляющие компании на рынке жилья появились не только вследствие развития рынка недвижимости, но и вследствие реформирования системы ЖКХ. Инвестиционные компании. Специфика работы таких компаний заключается в инвестировании в строящиеся или в готовые объекты с целью последующего получения дохода. Агентства недвижимости. Цель таких компаний заключается в оказании консультационных услуг при покупке, продаже, сдаче в аренду различных объектов недвижимости. Консалтинговые компании. В основном, цель консалтинговых компаний — оказывать аналитическую и маркетинговую поддержку для девелоперов, инвесторов.

Билет 5 ПОКАЗАТЕЛИ И ИНДЕКСЫ РН

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, ведь для осуществления уставной деятельности должны иметься необходимые помещения.

Все большее число людей становятся заинтересованными в понимании текущего состояния РН, а также в своевременном отслеживании всех новых тенденций этого рынка. Очевидно, что как для профессионалов рынка недвижимости, так и для простых людей оказываются необходимыми простые и доступные индикаторы, позволяющие оперативно следить за текущей ситуацией на рынке недвижимости, а также за ее изменениями.

1) Индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье) - является индикатором текущего среднего уровня цен на жилье, выраженный в долларах или рублях. При расчете индекса стоимости применяется технология исключения «статистического шума». Индекс отражает реальный рост или снижение уровня цен на жилье, а не вариации квартирной выборки. 

Ck (t, pi) = G(t) + Lk (pi)

  Ck (t, pi) – цена единицы площади (кв.м.) отдельной k-ой квартиры в данный момент времени t. Локальные параметры этой квартиры описываются набором величин pi – это местоположение квартиры, тип дома, в котором она находится, площадь кухни, наличие или отсутствие балкона и т.п.

Lk (pi) - вклад локальных различий. Они разные для каждой k-ой квартиры и зависят от набора ее характеристик.

При умножении индекса на полное число квадратных метров в городе он показывает полную стоимость жилого фонда, при умножении на годовой объем продаж квадратных метров – оборот квартирного рынка. Но наиболее важное значение имеет даже не величина индекса стоимости, а ее изменение, которое как и изменения всех фондовых индексов, является показателем общерыночных тенденций к повышению или понижению цен.

2) Индекс ценового ожидания (темп изменения цен на жилье) имеет двоякий логический смысл. С одной стороны это текущий темп изменения среднего уровня цен на жилье, выраженный в % в месяц. Говоря математическим языком это значение производной от функции индекса стоимости. С другой стороны это тренд изменения уровня цен в ближайшей перспективе, так как в силу высокой инертности рынка недвижимости ему не свойственны быстрые и резкие ценовые перепады.

На текущий момент для вычисления еженедельного индекса ожидания используется эффективный подход. Он состоит в использовании набора отношений текущих значений индекса стоимости к значениям предыдущих недель. В результате этого текущий индекс ожидания определяется в основном темпом изменения цен за последние две недели (пересчитанном в месячный прирост), что делает его наиболее оперативным.

3) Индекс доходности жилья (экономическая целесообразность инвестиций в жилье) - является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье.

В этой философии квартира рассматривается как источник получения прибыли.

Индекс доходности рассчитывается на основании вычисления потенциальной ставки доходности от владения квартирой. Она складывается из двух источников: во-первых, из величины арендных платежей при условии сдачи квартиры в аренду, во-вторых, из изменения стоимости самой квартиры в течение этого времени. Для оценки изменения уровня стоимости жилья в этом случае следует брать не один месяц, а интегральный темп изменения цен за более длительный период времени. В идеале за год, но чтобы сделать заметными изменения в тенденциях периодом может быть полгода или квартал.

Индекс доходности = (Доход от аренды + Изменение стоимости квартиры)/(Доход в банке)

  Действительно эффективным инструментом бизнеса индексы могут стать только при условии их общедоступности.

Показатели рн

Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

1. ценовую ситуации (средние за период цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок)

2. конъюнктуру спроса и предложения (объем и структура спроса и предложения)

3. активность рынка (число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога)

4. ликвидность объектов

По своей форме показатели могут быть разделены на следующие категории.

Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена), квадратные метры (площадь объекта, площадь введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции)

Относительные (безразмерные):

а) доли от целого - проценты или доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилого фонда, цен и т.д.

б) индексы, характеризующие изменение абсолютных показателей во времени:

• темпы (недельные, месячные, годовые) – отношение показателей двух смежных периодов

• накопленные индексы – отношение показателей текущих периодов к показателю базового периода

• индексы с исключенной сезонностью – отношение показателей текущих периодов (неделя, месяц) к показателям того же периода прошлого года.

Экономические показатели рынка недвижимости:

• Площадь земли под строениями

• Стоимость земли под строениями

• Площадь строений

• Стоимость недвижимости

• Количество квартир в частной собственности

• Годовой ввод в строй нового жилья

• Доля квартир в годовом рыночном обороте

Объем и динамика спроса на рынке недвижимости определяется следующими факторами:

• платежеспособностью населения;

• изменением во вкусах и предпочтениях населения.

Фактор, ведущий к увеличению спроса - изменение представлений населения о комфортном жилье: узкие холлы, маленькие окна, низкие потолки, отсутствие гаражных боксов – все эти признаки переводят жилье в хорошем физическом состоянии в категорию морально устаревших.

Объем предложения на рынке определяется:

• наличием резерва объектов недвижимости;

• объемами нового строительства.

Увеличение объемов нового строительства осложняется тем, что муниципальные власти не способствуют свободному вхождению в отрасль новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод. Существующий перекос между спросом и предложением на рынке является главной причиной роста цен на рынке недвижимости. Совокупность приведенных выше факторов определяет среднюю цену на рынке.

Наиболее адекватным показателем общерыночных тенденций является вторичный рынок.

Общий размер вторичного рынка естественно делает его «более главным» по отношению к первичному. Например, если на вторичном рынке цена снизится ниже себестоимости, то первичного рынка просто не станет. Просто будет не выгодно строить.

Рынок недвижимости – не отрезанный ломоть, и не остров в океане, а неотъемлемая часть экономики, именно поэтому, для объективной оценки ситуации на рынке недвижимости необходимо следить за показателями:

признаки «приближения рынка ко дну».

• увеличение числа обращений в агентства недвижимости;

• уменьшение числа предложений объектов на рынке;

• сокращение сроков экспозиции квартир;

• сокращение времени принятия решений по сделкам;

• увеличение количества реальных сделок.

О приближении стагнации свидетельствуют:

• замедление темпов падения стоимости квадратных метров;

• информация о нежелании продавцов делать скидки и идти на уступки.

Однако, замедление темпов падения цен само по себе не является свидетельством их скорой стабилизации. поведение цен на нефть;

• уровень зарплат;

• уровень ставок по кредитам;

• индексы фондового рынка; 

• обороты розничной торговли;

• динамика ВВП.

Если эти показатели идут в рост (за исключением ставок по кредитам), то скоро следует ожидать и стабилизации рынка недвижимости.

Билет 6