Вопрос 26.

ФОРМИРОВАНИЕ РЫНОЧНОГО ОБОРОТА ЗЕМЛИ

Земельный рынок в России активно развивается. Сделки сводятся в основном к купле-продаже земельных участков гражданами.

С проблемой правильного определения рыночной цены земли тесно переплетается проблема определения залоговой стоимости зе­мельного участка, необходимой для развития ипотечного кредита как наиболее доступного для широких масс населения, в том числе сельского, формы реализации рыночных кредитных отношений.

Залоговая стоимость земельного участка — это переплетение ин­тересов участвующих в данной операции субъектов, нахождение ими коммерческого компромисса. При этом финансовые структуры заинтересованы в защите от коммерческого риска, своевременном возврате кредита и надлежащих платежах за него. Получающий же кредит землевладелец заинтересован в получении суммы, соответ­ствующей реальной стоимости закладываемого участка. Проблема заключается в том, что из-за слабости научно-методической базы расчета рыночной цены, а соответственно и определения залоговой стоимости земли заимодатель и заемщик находятся в зоне постоян­ного риска, так как первый может потерять свои деньги, а второй — земельный участок без достаточной компенсации.

Возможность залога земли сельскохозяйственного назначения предусмотрена действующим законодательством Российской Феде­рации. В соответствии с Указом Президента РФ «О неотложных ме­рах по осуществлению земельной реформы в РФ» от 27 декабря 1991 г., Федеральным законом «О залоге» от 11 июня 1992 г., Ука­зом Президента РФ «О регулировании земельных отношений и раз­витии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г. собствен­никам земли предоставлено право ее залога, так как именно в сельскохозяйственном производстве наиболее остро ощущается не­достаток денежных средств и наиболее приемлемой формой обес­печения выступает земельный участок (часто из-за отсутствия дру­гих ценностей, которые могут быть предоставлены в обеспечение полученных кредитов). С другой стороны, отсутствие финансовой поддержки государства особенно остро ставит вопрос о привлече­нии кредита из коммерческих источников.

рынок включает частные и государственные кредитные финансо­вые структуры: страховые компании, ссудосберегательные ассоци­ации, ипотечные, коммерческие и другие банки.

Ипотечный банк — это банк, специализирующийся на выдачах долгосрочных ссуд под залог недвижимости (земли и городских строений). Земельные банки — одна из разновидностей ипотечного банка.

Форма выдачи ипотечного кредита представляет собой защит­ную меру, в которой заинтересованы как залогодатели, так и зало­годержатели. Чтобы обеспечить целевое назначение кредита, пред­отвратить возможность его использования для других целей, в банковской практике применяют следующие правила:

строго ограничивают выплату счетов подрядных организаций на поставку оборудования, материалов и других ресурсов, необходи­мых для строительства и мелиорации (при проведении этих меро­приятий собственными силами залогодателя);

осуществляют кредитование капитальных вложений на основе специальных инвестиционных программ, одобренных экспертами;

оплачивают строительно-монтажные работы, выполняемые соб­ственными силами залогодателя, за счет ипотечного кредита по­этапно или по окончании строительства объекта (в зависимости от периода строительства).

Сроки выдачи ипотечных кредитов увязывают с направлениями использования ссуды, полученной под залог земли.

Поэтапная политика по развитию ипотечного кредита в России должна быть увязана с общим доходом от кредитования сельскохо­зяйственных товаропроизводителей. Решающее значение имеет размер учетной ставки, по которой кредитные ресурсы на проведе­ние залоговых операций передают соответствующим банковским структурам. В случае, если эти кредиты своевременно не возвраща­ют, то должны давать реабилитационный срок (не менее одного го­да), в течение которого собственнику земли должна быть предостав­лена возможность расплатиться с долгом и вернуть свой земельный участок.

В связи с низкой эффективностью сельскохозяйственного про­изводства в России потребность в залоговых операциях очень боль­шая. Развивать их целесообразно по двум направлениям — кратко­срочные и долгосрочные кредиты.

Развитие залоговых операций в стране осложняется высокой процентной ставкой за кредит, а также тем, что при высоких темпах инфляции склонность к накоплению значительно снижается. Сле­довательно, перспективы развития залога под долгосрочные креди­ты будут зависеть от возможности получения льготного кредита на инвестиционные цели, т. е. от государственной поддержки залого­вых операций.

Чем больше места в российской экономике занимают рыночные отношения, тем больше оснований утверждать, что земельный ры­нок должен находиться под эффективным контролем государства. Прежде всего нужен контроль за процессом перераспределения зе­мель, их использованием по целевому назначению и за размерами частного землевладения.

Рынок земли — это особо сложная экономическая структура на­ционального хозяйственного комплекса. Его эффективная органи­зация и функционирование требуют научно обоснованных, практи­чески мотивированных и юридически оформленных решений.

Оборот земли без организационно-экономического механизма, который его запускает, контролирует и регулирует, малоэффекти­вен с точки зрения национальных интересов.

Рынок — это не обязательно продажа и покупка предметов в их вещевом, натурально-физическом виде, завершаемые отчуждением объектов собственности. Он включает также отчуждение и переход прав хозяйственного использования земельных участков от одних субъектов к другим.

Оборот земли, понимаемый как совокупность земельных сделок, находится в России в состоянии становления. Однако уже сейчас он должен способствовать эффективному использованию земельного фонда и формированию рационального землепользования. Здесь выделяются проблемы: одна связана с перераспределением земель­ных площадей, другая — с предотвращением концентрации угодий в немногих руках в спекулятивных целях и третья — с рационали­зацией форм землепользования.

Очень важна проблема участия государства в регулировании ис­пользования земельных ресурсов, причем не только на организаци- онно-правовом уровне, но и как активного земельного собствен­ника, стимулирующего рыночные процессы, и непосредственного их участника. Государство должно контролировать цены на землю в общенациональных интересах, но не блокировать при этом ры­ночный механизм. Этого можно достичь только при создании со­ответствующей инфраструктуры.

Дисциплина УЗР. Вопросы 13-21.

Лекция1.11.2011г.-2 Вопрос 13. ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ. Каждая из функций уп­равления земельными ресурсами формирует совокупность меро­приятий, систему элементов, состав и содержание которых опреде­ляют специфические для данной функции задачи, а также методы и средства их решения. Объективной основой организации и осуществления управле­ния земельными ресурсами являются экономические, природные, социальные и иные законы. К основным методам управления земельными ресурсами отно­сится землеустройство, государственный земельный кадастр, мони­торинг земель, земельный контроль и др. Далее кратко из 14, 15, 16, 17. определения, что такое землеустройство, земельный кадастр, мониторинг земель, госземконтроль.

Вопрос 14. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР Реформы, начатые в России в начале 90-х годов прошлого сто­летия, поставили перед государственными органами исполнитель­ной власти ряд сложных задач. Важнейшая из них — реализация го­сударственной земельной политики, направленной на организацию рационального и эффективного использования земли, с учетом многообразия форм собственности на землю. Одно из направлений этой политики — со­здание государственного земельного кадастра, призванного служить информационной основой государственного управления земельны­ми ресурсами, экономического и правового регулирования земель­ных отношений.В соответствии с Земельным кодексом РФ 2001 г. государствен­ный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Феде­рации, о кадастровой стоимости, месторасположении, размерах зе­мельных участков и прочно связанных с ними объектов недви­жимого имущества. В сфере государственного управления объектом выступает весь земельный фонд в целом, его составные части в пределах границ субъектов Российской Федерации, административно-территориаль­ных образований, отдельных участков, одновременно являющихся и объектом ГЗК.

Основная цель государственного земельного кадастра — обеспе­чить органы государственной власти Российской Федерации, субъ­ектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, граждан и юридических лиц кадастровой информацией для исполь­зования и охраны земель, установления платежей за землю, форми­рования земельного рынка, защиты прав собственников земли, зем­левладельцев, землепользователей, арендаторов и других держателей прав.

Земельный кадастр является основой, на которой базируются го­сударственные и отраслевые регистрационные и учетные системы: регистры и реестры жилых и нежилых помещений, предприятий и организаций всех форм собственности и хозяйствования и т. п.

Одна из функций госземкадастра — его финансовая направлен­ность.

Система земельного кадастра, особенно по мере ее автоматизации и развития современных земельно-инфор­мационных систем, становится поисковой системой выявления не­плательщиков земельного налога и арендной платы за землю.

В Российской Федерации в отличие от многих других стран принят многоцелевой кадастр, который включает в себя юридические, финансовые и другие аспекты, служит информационной базой для проведения землеустройства.

Государственный земельный кадастр содержит основные данные для любой информационной системы, а наличие унифицированных, стандартных форматов предоставления этих данных позволяет со­здавать информационные системы многоцелевого использования, что способствует эффективному обмену информацией с другими базами данных.

базами данных (например, по коммунальному хозяйству, населе­нию региона и т. д.).

В комплексе работ по ведению земельного кадастра наиболее ак­туальны работы, связанные с установлением и выделением на мест­ности границ земельных участков (месторасположение, координаты граничных знаков), установлением режима землепользования (це­левое использования земель, ограничения, сервитуты), проведением земельной регистрации (предоставляющей собой официальную запись при­знанных законом прав на земельные участки).

Поскольку возникла необходимость в короткое время задоку­ментировать огромное число взамен одной формы землевладения на другую, прав пользования на собственность (около 100 млн земле­владений), и учитывая, что земельный кадастр основан на первич­ных земельных участках, потребовалось разработать эффективные и быстрые технические и юридические процедуры межевых работ, ка­дастровых съемок и оформления прав на землю.

Работы выполняли с помощью аэрофотосъемки и фотограммет­рических методов, используя другие типы карт и изображений, а также увеличенные фотоснимки. В результате более чем 37 млн граждан были заменены или выданы документы, удостоверяющие их права собственности на землю.

С развитием земельного рынка в России резко возрастает значе­ние работ по оценке земли. Достоверная оценка необходима при кредитовании под залог недвижимости, совершении сделок куп­ли-продажи, дарения, мены и т. д.

Для своевременного выявления изменений в состоянии земель­ного фонда, их оценки, предупреждения и устранения последствий негативных процессов в земельном кадастре должны содержаться сведения о почвенных разновидностях и запасах питательных ве­ществ в них. В процессе хозяйственной эксплуатации земельные угодья подвержены негативным изменениям, таким как эрозия почв, засоление, заболачивание, зарастание лесом и кустарником и т. д. Эти характеристики должны быть также отра­жены в земельном кадастре.

Признание земли недвижимостью и введение ее в гражданский оборот ставят перед органами управления ряд задач, связанных с ре­гулированием земельного рынка и налогообложением. В качестве недвижимого имущества, являющегося объектом гражданских прав, земля в кадастре характеризуется в виде индивидуализированного земельного участка, имеющего фиксированные границы, площадь, месторасположение, правовой статус и другие характеристики, по­зволяющие зарегистрировать право на него.

Данные земельного кадастра обязательно применяют при плани­ровании использования и охраны земель, при их изъятии и предо­ставлении, при определении платежей за землю, проведении земле­устройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий, связанных с использованием и охраной зе­мель. Для этого земельный кадастр должен содержать достаточные и необходимые сведения о территориальных зонах, земельных уча­стках, землях и границах территорий, на которых осуществляют местное самоуправление, землях и границах субъектов Российской Федерации, землях и границах Российской Федерации.

В Российской Федерации земельный кадастр проводят как госу­дарственное мероприятие, имеющее важное значение для решения общегосударственных задач, таких как планирование использова­ния земель, охрана прав на землю, охрана и рациональное исполь­зование земель и др.

Государство определяет назначение, задачи, содержание, состав­ные части и порядок ведения земельного кадастра. Оно устанавлива­ет: содержание земельно-кадастровых данных; формы и содержание (земельно-кадастровой документации и отчетности, а также сроки и порядок ее представления в соответствующие органы