Вопрос 25. Основные формы платы за землю.

Одна из важнейших составных частей механизма экономического регулирования земельных отношений — платность пользования землей. Законодательство РФ предусматривает такие формы платы за землю, как земельный налог, арендная плата и нормативная цена земли (рис. 6.2).

Закон Российской Федерации «О плате за землю» был принят на первом этапе земельной реформы — в 1991 г. С момента принятия закона и до настоящего времени в его первоначальную редакцию вносили изменения одиннадцать федеральных законов. Кроме того, вопросы взимания платежей за использование земель регулируются рядом подзаконных актов. Уже на основании этого можно сделать

При осуществлении сделок с земельными участками и в иных случаях применения нормативной цены земли территориальные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству выдают заинтересованным лицам документ о нормативной цене конкретного земельного участка

Рис. 6.2. Формы платы за землю

вывод о необходимости кодификации нормативных актов, регули­рующих вопросы налогообложения земель. Однако принятый в 1998 г. Налоговый кодекс Российской Федерации не внес принци­пиальных изменений в порядок исчисления налогооблагаемой базы, что вызывает необходимость не только внесения изменений в зако­нодательство о плате за землю, но и принципиально изменить под­ход к вопросам учета и оценки земель.

За земельные участки, находящиеся в собственности, пожизнен­ном наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании, взимается земельный налог, а за арендуемые участки — арендная плата.

В условиях рынка земли для ее купли-продажи может потребо­ваться банковский кредит. Это вызывает необходимость установле­ния нормативной цены земли, а также системы льгот при налого­обложении.

Земельный налог выражает отношения между обществом и зе­мельным собственником по поводу владения землей как государст­венного и общественного достояния, арендная плата за землю — это отражение отношений по поводу использования земельных угодий между собственниками земли и арендаторами. Нормативная цена земли выступает как категория, характеризующая процесс формиро­вания земельной собственности, а также является основой расчетов при возмещении ущерба, связанного с отчуждением земель и вынуж­денной их консервацией. Рыночная цена земли устанавливается на основе оценки размера вложенного в участок капитала или стоимости производимой на немллродукции, а также таких составляющих, как рентообразующая способность участка, объем и соотношение спроса и предложения на рынке земли, платежеспособный спрос населе­ния, инфляция, налоговые отчисления и другие факторы.

Современная система изъятия и использования рентных плате­жей, реализуемая через земельный налог, нормативную цену земли, арендную плату за пользование земельными участками, требует дальнейшего совершенствования. Так, в настоящее время доля пос­туплений от земельных платежей в федеральный и местные бюдже­ты чрезвычайно мала. Например, в доходной части бюджета России в 2001 г. доля поступлений от земельного налога и арендной платы за землю составила менее 1 %, в Московской области земельный на­лог и арендная плата за землю составили 1,9 % от доходов област­ного и районных бюджетов.

Эта система несовершенна как с точки зрения финансовой по­литики, так и с точки зрения рационального использования земли. Например, имеется большое число льготников: земельный налог собирается только с 25 % всех земель страны, а в городах — с 15 %, а от уплаты земельных платежей освобождены целые отрасли. Став­ки земельного налога и арендной платы вследствие небольших раз­меров в большинстве случаев не являются стимулом к эффектив­ному использованию земли, не стимулируют переход прав на земельные участки от менее эффективных к более эффективным хо­зяйствующим субъектам земельных отношений.

Характеристики участка земли, находящегося в частной собст­венности, являются результатом как действия природных качеств земли, так и вклада предшествующих поколений людей.

Наконец, следует учесть, что ценность земли как экономическо­го ресурса в значительной степени определяется ее месторасполо­жением и другими факторами, такими как близость к транспортным артериям, наличие различного рода инфраструктур, и другими ус­ловиями, на которые собственник земельного участка не может ока­зывать существенного влияния.

В связи с этим часть земельной ренты, т. е. дополнительного до­хода, создаваемого благодаря использованию земли и других огра­ниченных природных ресурсов, обеспечивающих повышение произ­водительности общественного труда за счет естественных факторов производства, должна подлежать изъятию через систему земельных платежей, прежде всего земельного налога. При этом специфика зе­мельных рентных платежей в отличие от иных видов налогов со­стоит в том, что рентные платежи должны обеспечивать в конеч­ном итоге повышение ценности территории как для проживаю­щего на ней населения, так и для бизнеса, что предполагает использование механизмов изъятия рентного дохода у субъектов землепользования.

Выявление рентной составляющей в результатах экономической деятельности субъектов землепользования — весьма сложная прак­тическая проблема, требующая для своего решения создания раз­вернутой системы выделения и описания земельных участков, во­влекаемых в хозяйственный оборот, идентификации их владельцев, выявления различий в качестве земельных участков, используемых различными хозяйствующими субъектами, т. е. комплекса элемен­тов развернутой системы управления земельными ресурсами и иной недвижимостью на территории того или иного региона. Задачи та­кой системы — обеспечение наиболее рационального использова­ния земельных ресурсов региона и муниципалитета, создание при­влекательных условий для развития бизнеса и для жизни населения; максимизация поступлений в региональный и местный бюджеты как непосредственно от управления недвижимостью, так и за счет доходов от развития деловой активности на территории. Поэтому целью системы управления являются создание оптимальных усло­вий для развития бизнеса страны, регионов и муниципальных об­разований, обеспечение рационального распределения земельных ресурсов между различными видами деятельности, позволяющего максимально эффективно использовать все факторы производства, а значит, обеспечить максимальное получение создаваемого вало­вого продукта.