5.1. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного

При проведении анализа наиболее эффективного использования земельного участка как свободного, предполагается, что участок является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся сооружений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения затратного подхода. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.

Законодательная разрешенность. Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использования земельных участков. Участок предоставлен на праве долгосрочной аренды для эксплуатации производственных помещений, эксплуатации офисных помещений, эксплуатации административно-производственных зданий и помещений, эксплуатации складских помещений. Фактически на земельном участке размещены объекты производственно-складского назначения с определенным количеством офисных площадей.

Физическая осуществимость. Участок расположен по адресу: г. Москва, пр. Лазоревый, д. 3, стр. 4.

Участок используется для размещения помещений производственно-складского назначения ООО «Столичные Зеркала» с определенным количеством офисных площадей.

Финансовая осуществимость. Современная ситуация на рынке недвижимости показывает, что наибольшее внимание уделяется инвестиционным проектам строительства жилья, офисных, торговых и складских зданий. Это говорит об экономической целесообразности, с точки зрения рынка, проектов строительства подобных зданий в городе Москве.

Максимальная эффективность. Рассматриваемый земельный участок как свободный может иметь максимальную продуктивность при использовании его под застройку зданиями производственно-складского назначения.

Таким образом, наиболее эффективное использование земельного участка как свободного – площадка под застройку зданиями.

5.2. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями

При определении наиболее эффективного использования земельного участка, исходим из допущения, что земельный участок, на котором располагается оцениваемое имущество, находится в долгосрочной аренде и используется для эксплуатации производственных помещений.

Анализ физической и финансовой осуществимости проведен методом качественного анализа вариантов использования зданий (для расчетов принята четырехбалльная шкала).

Анализ физической и финансовой осуществимости

Характеристика	Тип здания
	Административное	Торговое	Производственно-складское
Общая площадь	4	4	4
Объемно-планировочное решение	2	2	4
Местонахождение	4	4	4
Наличие инженерных сетей	4	4	4
Общее физическое состояние	3	3	4
Суммарный балл	17	17	20

Примечание: Шкала оценок, использованных в таблице:

1 – плохо; 2 – удовлетворительно; 3 – хорошо; 4 – отлично.

Источник информации: расчеты Оценщика

Таким образом, мы сделали вывод о том, что наиболее эффективным использованием объектов оценки (нежилых помещений) является производственно-складское, часть помещений под офисы.