24. Оцінка і відображення у фін обліку оренди.

25. Облік інвестиційної нерухомості.

ПСБО 32 +

Відповідно до п. 4 П(с)БО 32“Інвестиційна нерухомість” під інвестиційною нерухомістю розуміють власні або орендовані на умовах фінансової оренди земельні ділянки, будівлі, споруди, які розташовуються на землі, утримувані з метою отримання орендних платежів та / або збільшення власного капіталу, а не для виробництва та постачання товарів, надання послуг, адміністративної мети або продажу в процесі звичайної діяльності.

Як й інші складові необоротних активів, інвестиційна нерухомість визнається активом, якщо існує ймовірність того, що підприємство отримає в майбутньому від її використання економічні вигоди у вигляді орендних платежів та / або збільшення власного капіталу, та її первісна вартість може бути достовірно визначена.

Особливістю інвестиційної нерухомості є те, що вона генерує грошові потоки в значній мірі незалежно від інших активів підприємства. Особливості оцінки інвестиційної нерухомості виникатимуть при первісній

оцінці та відображенні на дату балансу. Інвестиційна нерухомість зараховується на баланс підприємства за первісною вартістю, яка визначається залежно від шляхів надходження нерухомості. Встановлено, що спільним для національних і міжнародних стандартів є визначення первісної вартості інвестиційної нерухомості за чотирма шляхами надходження активів: придбання за звичайних умов; придбання за умови відстрочки платежу;

одержання у фінансову оренду та створення підприємством.

Крім того, МСФЗ 40 “Інвестиційна нерухомість” передбачає ще один напрям отримання інвестиційної нерухомості – в обмін на матеріальні та нематеріальні активи або в обмін на поєднання монетарних і немонетарних активів. Первісна оцінка за такого отримання здійснюється за справедливою вартістю отриманого активу за винятком випадків, коли: а) операція обміну за сутністю не є комерційною операцією або б) справедливу вартість ні отриманого, ні переданого в обмін активу не можна достовірно визначити. Якщо отриманий актив не оцінюють за справедливою вартістю, його оцінюють за балансовою вартістю переданого активу.

Згідно з п. 23 П(с)БО 32 під час визначення справедливої вартості інвестиційної нерухомості підприємства до неї входять усі об’єкти основних засобів, які утворюють з інвестиційною нерухомістю цілісний комплекс і в сукупності генерують грошові потоки. Така інвестиційна нерухомість в обліку відображується як окремий об’єкт, що генерує грошові потоки. Крім того, стаціонарно встановлені об’єкти основних засобів (ліфти, кондиціонери тощо), вартість яких врахована при визначені справедливої вартості інвестиційної нерухомості, обліковуються на позабалансових рахунках за первісною вартістю.

Усі інші активи, які використовуються разом з інвестиційною нерухомістю (меблі,

господарський інвентар, офісна техніка тощо), оцінюються за первісною (переоціненою)

вартістю і відображуються в обліку відповідно до П(с)БО 7 “Основні засоби”.

Оцінку інвестиційної нерухомості за справедливою вартістю слід застосовувати до дати вибуття, переведення інвестиційної нерухомості до операційної нерухомості та такої, що утримується для продажу, або якщо стає неможливим достовірно визначити її справедливу вартість, на дату балансу.

Якщо підприємство обирає метод оцінки інвестиційної нерухомості за первісною вартістю, то її залишкова вартість змінюватиметься щомісяця за рахунок нарахування амортизації з урахуванням втрат від зменшення корисності та вигод від її відновлення. Вартість інвестиційної нерухомості переоцінці не підлягає.

Вибір методу оцінки інвестиційної нерухомості за первісною вартістю, зменшеною на суму нарахованої амортизації з урахуванням втрат від зменшення корисності та вигод від її відновлення, є більш об’єктивною величиною за справедливу вартість, оскільки є документально підтвердженою і не передбачає

значну кількість припущень і методів розрахунку.

Переважаючою практикою вітчизняних підприємств є оцінка інвестиційної нерухомості за первісною вартістю зменшеною на суму нарахованої амортизації з урахуванням втрат від зменшення корисності та вигод від її відновлення.

Визнання інвестиційної нерухомості припиняється при вибутті об’єкта внаслідок продажу, передачі у фінансову оренду, ліквідації, внесення до статутного капіталу іншого підприємства, при невідповідності критеріям визнання активу, з інших підстав, при переведенні з інвестиційної нерухомості до операційної або припиненні використання такої інвестиційної нерухомості з виключенням очікування отримання будь-яких економічних вигод від її вибуття.

26. Класифікація, оцінка і переоцінка НА

Нематеріальний актив — немонетарний актив, який не має матеріальної форми, може бути ідентифікований (відокремлений від підприємства) та утримується підприємством з метою використання протягом періоду більше одного року (або одного операційного циклу, якщо він перевищує один рік) для виробництва, торгівлі, в адміністративних цілях чи надання в оренду іншим особам.

Методологічні засади формування в бухгалтерському обліку інформації про нематеріальні активи та розкриття інформації про них у фінансовій звітності визначає П(С)БО 8 «Нематеріальні активи»(див. оцінку і переоцінку) .

Бухгалтерський облік нематеріальних активів ведеться щодо кожного об’єкта за такими групами:

права користування природними ресурсами (права користування надрами, іншими ресурсами природного середовища, геологічною та іншою інформацією про природне середовище);

права користування майном (право користування земельною ділянкою, право користування будівлею, право на оренду приміщень тощо);

права на знаки для товарів і послуг (товарні знаки, торгові марки, фірмові назви тощо);

права на об’єкти промислової власності (право на винаходи, корисні моделі, промислові зразки, сорт рослин, породи тварин, ноу-хау, захист від недобросовісної конкуренції тощо);

авторські та суміжні з ними права (право на літературні та музичні твори, програми для ЕОМ, бази даних тощо);

гудвіл (перевищення вартості придбання над часткою покупця у справедливій вартості придбаних ідентифікованих активів та зобов’язань на дату придбання);

інші нематеріальні активи (право на провадження діяльності, використання економічних та інших привілеїв тощо).

Планом рахунків для відображення в обліку нематеріальних активів призначений активний рахунок 12 «Нематеріальні активи».

За дебетом рахунка 12 «Нематеріальні активи» відображається придбання або отримання в результаті розробки нематеріальних активів, які обліковуються за первісною вартістю, та сума дооцінки таких активів, за кредитом — вибуття внаслідок продажу, безоплатної передачі або неможливості отримання підприємством надалі економічних вигод від його використання та сума уцінки нематеріальних активів.

Оцінка нематеріальних активів

Придбані або створені нематеріальні активи зараховуються на баланс за

первісною вартістю. Особливості початкової оцінки нематеріального активу

залежать від способу його одержання (табл. 3.1). Проте в будь-якому випадку

у вартість нематеріального активу не включаються відсотки за кредит, який

підприємство використовувало для його придбання (створення)[10], і курсові

різниці, якщо актив був придбаний з оплатою в іноземній валюті. У першому

випадку відсотки за кредит завжди відображаються у складі фінансових

витрат, а курсові різниці, що виникнуть при розрахунках за нематеріальний

актив, — у складі інших доходів (витрат) звичайної діяльності.

Взагалі у світовій бухгалтерській практиці існує три підходи до визначення справедливої вартості нематеріальних активів, які зараховуються

на баланс.

1) Витратний підхід — використовується при оцінці вартості НМА у тому

випадку, якщо неможливо знайти аналоги, а прибуток, що прогнозується, не

є стабільним. Оцінюючи повний перелік витрат варто врахувати усі існуючі

витрати, такі як праця, матеріали, витрачені на формування об’єкту НМА,

собівартість науково-методичного забезпечення, індивідуалізації власної

продукції, логотипу, ліцензії, сертифікату тощо.

2) Порівняльний (ринковий) підхід — застосовується у тому випадку, коли є

достатньо розвинений ринок продаж оцінюваних НМА. Даний підхід заснований

на принципі ефективно функціонуючого ринку, на якому інвестори купують та

продають активи аналогічного типу, приймаючи при цьому незалежні рішення.

3) Підхід прибутковості — використовується, як правило, при оцінці патентів

та ліцензій, торгівельної марки, майнових прав. Цей метод заснований на

розрахунку економічних вигод, пов’язаних з отриманням надприбутку на

активи за рахунок НМА.

Первісна вартість нематеріальних активів може збільшуватись на суму

витрат, пов’язаних з удосконаленням цих нематеріальних активів і

підвищенням їх можливостей та терміну використання, які будуть сприяти

збільшенню початково очікуваних майбутніх економічних вигод.

При цьому слід пам’ятати, що у бухгалтерському обліку витрати на

ремонт та витрати на поліпшення нематеріальних активів розмежовані за

економічним змістом.

Ті ж витрати, які дозволяють отримати тільки первісно визначені

майбутні економічні вигоди (і не більше того), та підтримують об’єкт

нематеріальних активів у придатному для використання експлуатації стані,

включаються до складу витрат того періоду, у якому такі затрати були

понесені.

Стосовно гудволу, то тут також існують три способи визначення його

вартості, тобто ціни, яку покупець має заплатити понад балансову вартість

чистих активів підприємства.

Перший спосіб — це визначити ринкову вартість чистих активів.

Наприклад, ринкова вартість чистих активів становить 6,5 млн. грн., тим

часом як балансова вартість цих активів — 5,0 млн. грн. Отже різниця (1,5

млн. грн.) і буде гудволом.

Однак такий спосіб визначення вартості є досить складним, оскільки,

іноді дуже важко визначити, які саме об’єкти активів відносяться до чистих,

адже вартість чистих активів визначається тільки загальною, підсумковою

величиною і дорівнює сумі власного капіталу (активи мінус зобов’язання).

Щоб довідатись, з яких саме конкретних одиниць активів складається ця

підсумкова сума, необхідно провести інвентаризацію, в результаті якої можна

отримати розгорнуті дані за всіма активами, після придбання яких у

підприємства не залишилось зобов’язань. Інакше кажучи, щоб визначити

ринкову вартість чистих активів, потрібно знати балансову вартість кожного

об’єкта, що входить до складу цих активів.

Другий спосіб полягає у виявленні спроможності підприємства приносити

більші прибутки порівняно з іншими підприємствами, які працюють у цій

галузі. Для цього потрібно мати статистичні дані про інші аналогічні

підприємства або дані публічних фінансових звітів таких підприємств, які

мають приблизно однакові обсяги виробництва.

За даним способом порівнюють середньорічний прибуток підприємства,

яке продається, і такий же (за ті роки) прибуток, визначений як середній

прибуток інших підприємств, що працюють у тій же галузі. Якщо з’ясується,

що прибуток цього підприємства перевищує середньогалузевий, то сума такого

перевищення, помножена на кількість років, протягом яких новий власник

сподівається отримати бодай такі ж самі (але не нижчі) прибутки, і буде

становити вартість гудволу.

Кількість років при цьому визначається, як правило, приблизно — з

терміну, протягом якого можна розрахувати, що набута ділова репутація буде

працювати на нового власника за інерцією. Цей відрізок часу є терміном

корисного використання гудволу. Власне, цією кількістю років потім, після

купівлі, підприємство обумовлює і нарахування амортизації на придбаний

гудвіл, і, таким чином, під кінець терміну корисного використання

відбувається знецінення гудволу.

За третім способом вартість гудволу визначається шляхом ділення суми

перевищення прибутку підприємства над прибутком, визначеним як середній у

галузі, на середню норму прибутку (вражену в процентах частка прибутку в

ціні товару). Наприклад, перевищення прибутку підприємства над середньо-

галузевим показником прибутку — 30,0 тис. грн., середня норма прибутку — 5

%, тоді вартість гудволу становитиме 600 тис. грн.