Глава IV. Постоянное (бессрочное) пользование,

ПОЖИЗНЕННОЕ НАСЛЕДУЕМОЕ ВЛАДЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ,

ОГРАНИЧЕННОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЧУЖИМИ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

(СЕРВИТУТ), АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ

СРОЧНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками

Комментарий к статье 20

1. В наименовании и в содержании комментируемой гл. IV указаны те права, на основании которых лица могут использовать земельные участки, находящиеся в собственности иных субъектов земельных отношений. Такие правовые конструкции, когда собственник передает свой участок в пользование другому, оставляя за собой право собственности, известны праву давно. Собственник участка не всегда имеет возможность использовать участок самостоятельно. В случае закрепления земли в собственность государственную или муниципальную это и невозможно, так как в соответствии с российским законодательством такие земли находятся в собственности лиц "неодушевленных" - Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований. Граждане (и юридические лица) также по различным причинам могут оказаться в ситуации, когда непосредственное использование участка нежелательно, затруднено или невозможно.

В приведенном данной главой перечне закреплены права, понимаемые как вещные, - право постоянного (бессрочного) пользования, сервитут. К ним же относится и право пожизненного наследуемого владения, содержание которого определено ст. 21 Кодекса. Права и обязанности пользователей в данном случае регулируются законом, собственник по своей воле, даже с согласия пользователя, не может изменить нормативно установленные положения, составляющие содержание этого права. Предполагается, что эти права, предоставленные однажды, принадлежат их обладателям без определения срока и могут быть прекращены только на основаниях, предусмотренных законом. Согласно ст. 130 ГК, а также на основании ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество данные права подлежат государственной регистрации.

Помимо вещных прав, в перечень включены правовые основания использования земельных участков, исходящие из обязательственных отношений. Это - аренда земельного участка.

Право постоянного (бессрочного) пользования, содержание которого определено комментируемой статьей, дает возможность правообладателю владеть и пользоваться земельным участком. Некоторую проблему реализации права постоянного (бессрочного) пользования в случае, если это право было в свое время закреплено за гражданами, составляет то, что оно не может принадлежать нескольким лицам.

Право, аналогичное праву постоянного (бессрочного) пользования, было утверждено российским земельным законодательством давно. В дореформенный, советский период, когда основу земельных отношений составляло право исключительной государственной собственности на землю, на основании данного вида права земельные участки использовали практически все землепользователи в государстве. Лица, которым было предоставлено право постоянного пользования земельным участком до 1990 г. <1>, являются обладателями права постоянного (бессрочного) пользования в современном его понимании. При этом в ряде случаев считается (и это существенно), что, если пользование участком на протяжении всего времени не прерывалось, независимо от смены законодательства, правового режима земель и, как следует понимать, смены наименования и отдельных положений содержания этого права, пользователь может считать себя таковым с момента предоставления участка. К сущности права следует отнести то, что оно не может быть прекращено истечением какого-либо срока, а также по воле собственника, на основании административного акта или решения суда, если основание прекращения права не предусмотрено законом. Напомним при этом позицию Конституционного Суда РФ, согласно которой право постоянного (бессрочного) пользования подлежит конституционной защите так же, как и право собственности.

--------------------------------

<1> До принятия основных законов, составивших нормативную базу земельной реформы и предоставляющих гражданам и юридическим лицам право собственности и иные вещные права на землю.

Обратим внимание на то, что суд при рассмотрении споров о защите права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком изучает все материалы о предоставлении участка с даты приобретения пользователем прав на него.

Дагестанский научный центр Российской академии наук (далее - научный центр РАН) обратился в Арбитражный суд Республики Дагестан с заявлением о признании недействительным Постановления администрации города Махачкалы (далее - городская администрация) от 29 августа 2003 г. N 1890 "Об отмене Постановления главы администрации города Махачкалы от 17 мая 2002 г. N 720".

В заявлении, поданном в ВАС РФ, о пересмотре в порядке надзора названных Постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций научный центр РАН просил отменить их ввиду неправильного применения судами норм материального права.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлении присутствующего в заседании представителя участвующего в деле лица, Президиум ВАС РФ посчитал <1>, что обжалуемые Постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене, решение суда первой инстанции - оставлению без изменения по следующим основаниям.

--------------------------------

<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 29 августа 2006 г. N 16465/05 по делу N А15-2351/2003-13.

Постановлением городской администрации от 16 августа 2001 г. N 1467 гражданке З. отведен участок площадью 2980 кв. м под строительство торгового дома на углу улиц М. Ярагского - И. Казака. Впоследствии администрация отменила это решение своим Постановлением от 17 мая 2002 г. N 720.

Постановлением городской администрации от 29 августа 2003 г. N 1890 Постановление от 17 мая 2002 г. N 720 отменено, гражданке З. предоставлен указанный земельный участок в собственность.

Научный центр РАН, сочтя Постановление городской администрации от 29 августа 2003 г. N 1890 незаконным, нарушающим его права как землепользователя, обратился в арбитражный суд с требованием о признании его недействительным.

Удовлетворяя названное требование, суд первой инстанции пришел к выводу, что отсутствие государственного акта на право пользования землей у научного центра РАН не свидетельствует об отсутствии у него права на участок, поскольку этот участок площадью 9,3 га закреплен за заявителем на основании постановления Совета Министров - Правительства Республики Дагестан до принятия ЗК. Городская администрация фактически изъяла часть земельного участка у заявителя, нарушив порядок, установленный ст. ст. 45 и 54 ЗК.

Суды апелляционной и кассационной инстанций, отменяя решение суда первой инстанции, исходили из отсутствия у заявителя правоустанавливающих документов, подтверждающих наличие у него титула землепользователя в отношении земельного участка площадью 9,3 га.

Между тем данный вывод судов основан на неправильном толковании и применении норм права.

Как установлено судами, Исполнительный комитет Махачкалинского городского совета депутатов трудящихся (далее - исполком горсовета) решением от 8 апреля 1965 г. N 177 разрешил Дагестанскому филиалу АН СССР (правопредшественнику заявителя) строительство здания Института общественных наук площадью до 3 тыс. кв. м в г. Махачкале, в квартале, расположенном напротив стадиона "Труд", на участке, ранее отведенном под строительство здания Пищевого института.

Решением от 29 мая 1965 г. N 265-М исполком горсовета дополнительно утвердил отвод Дагестанскому филиалу АН СССР под комплексное строительство институтов земельного участка площадью 5 га в следующих границах: с северо-востока - ул. Нефтяная, с юго-востока - свободные земли, с юго-запада - Промысловое шоссе и с северо-запада - ул. 26 Бакинских Комиссаров.

Постановлением Совета Министров - Правительства Республики Дагестан от 19 августа 1993 г. N 175 "О неотложных мерах по сохранению и развитию научно-технического потенциала Дагестанского научного центра Российской академии наук" Республиканскому земельному комитету, Министерству сельского хозяйства Республики Дагестан и райгорсоветам дано поручение рассмотреть вопрос выдачи научному центру РАН и его подразделениям необходимых документов на право бессрочного (постоянного) пользования предоставленными им ранее земельными участками согласно приложению к Постановлению от 19 августа 1993 г. N 175. В приложении указано, что под здание Института общественных наук отводится участок площадью 6,8 га, под здание Института проблем геотермии - 2,5 га.

Постановлением от 22 марта 1994 г. N 209 городская администрация перерегистрировала земельные участки, закрепленные за научным центром РАН: под здание Института общественных наук отведен участок площадью 6,8 га, под здание Института проблем геотермии - 2,5 га.

Таким образом, научному центру РАН выделен в установленном порядке земельный участок общей площадью 9,3 га.

Верховный Совет РФ впредь до принятия Закона РФ "О Российской академии наук" в п. 2 Постановления от 1 апреля 1993 г. N 4729-1 закрепил за научно-исследовательскими учреждениями Российской академии наук ранее выделенные им в установленном порядке земельные участки в бессрочное бесплатное пользование.

В соответствии с п. 6 ст. 6 Федерального закона от 23 августа 1996 г. N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике" за академиями наук, их научными организациями и организациями научного обслуживания и социальной сферы закреплялись в бессрочное безвозмездное пользование земельные участки, выделенные им в установленном порядке.

Следовательно, названные законодательные акты закрепляют за академиями наук, их научными организациями и организациями научного обслуживания и социальной сферы право постоянного (бессрочного) пользования в отношении ранее выделенных земельных участков.

При таких обстоятельствах отведенный научному центру РАН земельный участок общей площадью 9,3 га в силу прямого указания законодателя предоставлен заявителю на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Как правильно установлено судом первой инстанции, земельный участок площадью 2980 кв. м, отведенный Постановлениями городской администрации от 16 августа 2001 г. N 1467 и от 29 августа 2003 г. N 1890 гражданке З. под строительство торгового дома, является частью земельного участка, предоставленного научному центру РАН на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Таким образом, городская администрация нарушила действующее законодательство, поскольку право постоянного (бессрочного) пользования заявителя в отношении земли площадью 2980 кв. м в установленном порядке не было прекращено.

Кроме того, предоставление в собственность гражданке З. земельного участка площадью 2980 кв. м нарушает права и законные интересы научного центра РАН, имеющего титул землепользователя.

Суды апелляционной и кассационной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленного требования, сослались на государственный акт на право пользования землей N РД 40-Г-0167, в силу которого права заявителя подтверждаются только в отношении земельного участка площадью 1,84 га.

Между тем суды не учли, что этот акт подтверждает лишь имеющееся право на земельный участок, не являясь при этом правоустанавливающим документом. Отсутствие такого государственного акта (правоподтверждающего документа) в отношении прав на земельный участок площадью 9,3 га при изложенных обстоятельствах само по себе не означает отсутствия права постоянного бессрочного пользования у научного центра РАН в отношении данного земельного участка.

Заявитель, действуя добросовестно, письмом от 18 мая 1995 г. N 17200-101 возвратил государственный акт на право пользования землей для переоформления, не согласившись с уменьшением площади участка. Ответ на это письмо до настоящего времени не поступил.

Учитывая изложенное, Президиум ВАС РФ принял решение Постановление суда апелляционной инстанции - Арбитражного суда Республики Дагестан от 9 сентября 2005 г. по делу N А15-2351/2003-13 и Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10 ноября 2005 г. по тому же делу отменить, а решение суда первой инстанции - Арбитражного суда Республики Дагестан от 18 июля 2005 г. по указанному делу оставить без изменения.

С принятием ЗК основные изменения произошли при определении перечня субъектов, которым может быть предоставлено право постоянного (бессрочного) пользования. В настоящее время земельные участки могут быть предоставлены на основе права постоянного (бессрочного) пользования только юридическим лицам, указанным в п. 1 комментируемой статьи, и органам государственной власти и местного самоуправления. Согласно ст. 120 ГК учреждением (в том числе государственным или муниципальным) признается некоммерческая организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера.

2. Пункт 2 комментируемой статьи специально поясняет, что земельный участок не может быть предоставлен гражданину на праве постоянного (бессрочного) пользования. Данное положение, как и положение п. 1 комментируемой статьи, закреплено в ЗК в связи с тем, что некоторое время до принятия ЗК на федеральном уровне не было специально установлено, кому из субъектов земельных отношений указанное право может принадлежать. Но на практике земельные участки предоставлялись на основе этого права преимущественно юридическим лицам. Кроме того, земельные участки, предоставленные гражданам до 1990 г., также принадлежали им фактически на том же праве постоянного (бессрочного) пользования. В дальнейшем, в том числе под влиянием норм ГК, практически признавалась возможность закрепления этого права и за гражданами. Статьями 268 - 270 ГК (вступившими в силу с принятием Федерального закона от 16 апреля 2001 г. N 45-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" <1>), в которых вплоть до вступления в силу ЗК содержались единственные федеральные нормы, определяющие понятие права постоянного (бессрочного) пользования, было установлено, что право это может быть предоставлено не только юридическим лицам, но и гражданам.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2001. N 17. Ст. 1644.

Следует пояснить, что запрет предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам, не указанным п. 1 комментируемой статьи, означает, что с 30 октября 2001 г. этим лицам не предоставляется земельный участок на основе такого права впервые. В связи с этим следует обратить внимание на разъяснение Пленума ВАС РФ <1>, согласно которому изданные после введения в действие ЗК (30 октября 2001 г.) ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК, и гражданам, являющимся индивидуальными предпринимателями, должны признаваться недействительными в силу ст. 13 ГК либо не подлежащими применению в соответствии со ст. 12 ГК как противоречащие закону.

--------------------------------

<1> См.: Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11.

В то же время данное право может и после 30 октября 2001 г. перейти правообладателю от другого лица. Тому есть несколько правовых оснований. В частности, этого требует реализация п. 1 ст. 35 ЗК, согласно которому при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В данном случае уполномоченный орган не должен принимать решения о предоставлении земельного участка, поскольку право переходит другому лицу не по воле органа государственной власти или органа местного самоуправления как представителей собственника участка, а на основании закона.

3. В настоящее время с принятием ЗК, как было сказано, субъектный состав права постоянного (бессрочного) пользования существенно ограничен. В связи с изменениями естественным является вопрос, как следует поступить лицам, ранее пользовавшимся земельными участками на основании права постоянного бессрочного пользования, но теперь не попавшим в список пользователей. Для этого п. 3 комментируемой статьи установлено, что данное право, возникшее у граждан или юридических лиц до вступления в силу ЗК, сохраняется. В то же время нормами ФЗ о введении в действие ЗК введен механизм переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (см. комментарий к нему), используя который пользователи могут изменить свое право на право собственности или право аренды. Для юридических лиц при этом предусмотрен выкуп земельных участков или заключение договора аренды. Граждане - пользователи земельных участков в самом общем случае вправе переоформить участки бесплатно в собственность или заключить договор аренды (последнее, видимо, целесообразно в случае, если земельный участок относится к землям, ограниченным в обороте, согласно ст. 27 ЗК). Для пользователя это означает, что он после вступления в действие Кодекса может в любой момент обратиться в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и на основании документов, подтверждающих право постоянного (бессрочного) пользования, зарегистрировать право собственности на тот же участок.

4. Важным изменением правового содержания права постоянного (бессрочного) пользования является запрет осуществлять распоряжение земельным участком. Заметим, что до настоящего момента пользователи могли предоставить земельный участок во временное пользование или в аренду. То же положение было закреплено ст. 270 ГК: лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе с согласия собственника участка передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование. Обращая внимание на это положение ГК, следует заметить, что в соответствии со ст. 129 ГК земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Поэтому с принятием ЗК действует положение комментируемой статьи, а значит, пользователям теперь запрещено предоставлять земельные участки иным лицам.

Статья 21. Пожизненное наследуемое владение земельными участками

Комментарий к статье 21

1. Право пожизненного наследуемого владения является одним из видов вещных прав на земельный участок, установленных в начале земельной реформы. Это право было закреплено законодательством СССР, а затем и законодательством РФ, и прежде всего ЗК РСФСР. Земельные участки на основании этого права могли предоставляться только гражданам. При этом участки предоставлялись из земель, находящихся в государственной собственности.

С момента возникновения данного вида права граждане, получившие земельные участки на основании этого права, могли владеть и пользоваться земельным участком, но право распоряжения им было ограничено только возможностью сдать участок в аренду и передать его по наследству.

В соответствии с ГК (ст. 266) гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

По своему положению право пожизненного наследуемого владения следует отнести к правовому титулу реформенного переходного периода. Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" <1> статьи ЗК РСФСР, устанавливающие предоставление земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения, были признаны недействующими. Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" <2> определял, что земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 г. и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров, и используемые ими для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства, сохраняются за гражданами в полном размере. Запрещается обязывать граждан, имеющих указанные участки, выкупать или брать в аренду ту их часть, которая превышает установленную норму.

--------------------------------

<1> САПП РФ. 1993. N 52. Ст. 5085.

<2> СЗ РФ. 1996. N 11. Ст. 1026.

Гражданским кодексом данный вид права на землю установлен как один из видов вещного права. Однако ввиду того, что статьи ЗК РСФСР, регулировавшие предоставление и реализацию этого права, не действовали, органы государственной власти практически прекратили предоставлять земельные участки на основании этого права уже с начала 1994 г. А с момента вступления в действие ЗК предоставление земельных участков на основании этого права было прекращено окончательно в соответствии с комментируемой статьей. Данной статьей на уровне федерального закона (а не на уровне указа Президента РФ, как было раньше) закреплена возможность перехода от пожизненного наследуемого владения к праву собственности или аренде по желанию тех, кто получил землю на основании этого права. Так же как и в случае использования земельного участка на праве постоянного бессрочного пользования (см. ст. 20 ЗК и комментарий к ней), для реализации этого права гражданам не требуется дополнительного разрешения органов государственной власти и местного самоуправления. Но требуется осуществление государственной регистрации права собственности или договора аренды в соответствии со ст. 131 ГК и ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Так же как и собственники земельного участка, владельцы участков обязаны платить земельный налог.

Право пожизненного наследуемого владения подлежит государственной регистрации на основании ГК и ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Однако в соответствии с тем же ФЗ граждане, получившие право пожизненного наследуемого владения до принятия названного Закона (а их подавляющее большинство), не обязаны его регистрировать. Регистрация обязательна при вступлении в права наследования. Следует сказать, что на практике замечена одна существенная проблема, связанная именно с наследованием земельных участков, принадлежавших умершему на праве пожизненного наследуемого владения. Трудность заключается преимущественно в определении наследника. Дело в том, что правом не предусмотрена возможность предоставления права на один и тот же земельный участок нескольким лицам. В законодательстве нет такого понятия, как общее пожизненное наследуемое владение. Поэтому наследники участка, если их больше одного, оказываются в затруднении, не имея возможности разделить его между собой. Чтобы избежать этого, владельцам земельных участков имеет смысл воспользоваться предоставленной законодательством возможностью и оформить право собственности на свой земельный участок, по крайней мере в интересах своих наследников.

2. Продажа, залог земельного участка, находящегося на праве пожизненного наследуемого владения, и совершение других сделок его владельцем, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.

Право пожизненного наследуемого владения прекращается либо со смертью владельца, либо с отказом владельца от земельного участка, и тогда земельный участок переходит в распоряжение местной администрации. В принципе для владельцев существует возможность обмена земельными участками - при посредничестве местной администрации. Тогда у владельца прекращается право на один земельный участок и возникает право на другой.

В этом смысле показательны судебные решения, принимаемые в связи со спорами по поводу земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении.

- Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ 8 ноября 2005 г. рассмотрела <1> в судебном заседании в порядке надзора дело по заявлению гражданки Х. на неправомерные действия пристава-исполнителя, переданное в суд надзорной инстанции.

--------------------------------

<1> Определение ВС РФ от 8 ноября 2005 г. N 18-В05-61 // СПС "КонсультантПлюс".

Гражданка Х. является собственником доли дома (1/2) по ул. П. Морозова Адлерского района г. Сочи. Данный дом расположен на земельном участке площадью 1064 кв. м, который предоставлен Х. на праве пожизненного наследуемого владения.

В ходе исполнительного производства N 6648-4-03 о взыскании с Х. в пользу Б. и Б.Л. 1642698 руб. 2 июля 2003 г. принадлежащее Х. имущество, в том числе указанная часть дома и земельный участок, включены в акт ареста имущества должника.

Х. обратилась в суд с заявлением на неправомерные действия пристава-исполнителя, ссылаясь на то, что зарегистрирована и проживает в доле дома (1/2), которая для нее и членов ее семьи является единственным местом жительства. Земельный участок, на котором расположен дом, не является ее собственностью, в связи с чем на него также не может быть обращено взыскание.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 26 апреля 2004 г. в удовлетворении заявления отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 августа 2004 г. решение отменено, по делу вынесено новое решение об удовлетворении жалобы.

Постановлением президиума Краснодарского краевого суда от 25 ноября 2004 г. Определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 августа 2004 г. отменено, решение Адлерского районного суда г. Сочи от 26 апреля 2004 г. оставлено без изменения.

В надзорной жалобе Х. просит отменить решение Адлерского районного суда г. Сочи от 26 апреля 2004 г. и Постановление президиума Краснодарского краевого суда от 25 ноября 2004 г.

В связи с поданной надзорной жалобой на указанные судебные постановления и сомнениями в их законности Определением судьи ВС РФ от 6 мая 2005 г. дело истребовано в ВС РФ; в части наложения ареста на долю дома (1/2) и на земельный участок площадью 1064 кв. м, на котором расположена вышеназванная часть дома, дело передано для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции - Судебную коллегию по гражданским делам ВС РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ нашла их подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 387 ГПК основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.

В надзорной жалобе Х. указывает, что судом первой и надзорной инстанций были допущены существенные нарушения процессуального права, выразившиеся, по ее мнению, в следующем.

В соответствии с ч. 1 ст. 446 ГПК "взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, а также земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание".

Как указывает в надзорной жалобе Х., принадлежащая ей доля дома (1/2) по ул. П. Морозова Адлерского района г. Сочи является единственным пригодным для постоянного проживания помещением для нее и членов ее семьи. Она зарегистрирована и проживает по указанному адресу, другого места жительства не имеет.

По мнению Х., законных оснований для наложения ареста на земельный участок и расположенную на нем часть дома не имелось.

Кроме того, Х. в надзорной жалобе указывает на то, что она не является собственником земельного участка, на котором расположена принадлежащая ей часть дома, не использует его для осуществления предпринимательской деятельности.

Согласно ч. 2 ст. 21 ЗК распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.

Основания прекращения права пожизненного наследуемого владения земельным участком установлены ст. 45 ЗК. Такого основания для прекращения права пожизненного наследуемого владения земельным участком, как обращение на него взыскания по исполнительным документам, закон не устанавливает.

Приведенные доводы, по мнению Судебной коллегии, заслуживают внимания. Принимая во внимание, что вывод суда первой инстанции об использовании Х. в коммерческих целях спорного жилого помещения, которое не является единственным пригодным для постоянного проживания Х. и членов ее семьи, не мотивирован, не подтвержден соответствующими доказательствами, а также не мотивирован со ссылкой на конкретные доказательства и вывод суда кассационной инстанции, которая указала в Определении на то, что такие доказательства в материалах дела отсутствуют, состоявшиеся по делу судебные постановления не могут быть признаны законными и Судебная коллегия считает необходимым их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

На основании изложенного Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ определила: решение Адлерского районного суда г. Сочи от 26 апреля 2004 г., Определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 августа 2004 г. и Постановление президиума Краснодарского краевого суда от 25 ноября 2004 г. отменить и дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

- Верховный Суд РФ рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению гражданки К. об оспаривании распоряжения Правительства РФ от 31 марта 2003 г. N 397-р. Данным распоряжением утвержден Перечень N 78:19:00 земельных участков, расположенных на территории Ярославской области в границах Угличского муниципального округа, на которые у Российской Федерации возникает право собственности. В указанный Перечень под номером 2 включен земельный участок с кадастровым номером 76:22:010501:0008 площадью 0,2637 га, находящийся в г. Угличе по ул. Ярославской.

Гражданка К. обратилась в ВС РФ с заявлением, в котором просила признать незаконным названное распоряжение в части установления права собственности Российской Федерации на земельный участок размером 1941 кв. м при доме по ул. Ярославской г. Углича.

В заявлении указано, что распоряжение в оспариваемой части является незаконным, поскольку Постановлением главы администрации г. Углича от 5 марта 1993 г. N 230 данный земельный участок был передан в пожизненное наследуемое владение Ж. с выдачей 10 марта 1993 г. соответствующего свидетельства.

21 октября 2003 г. Ж. умерла, оставив завещание на квартиру в указанном доме и земельный участок при нем в пользу К. Однако заявительница не может вступить в права наследования на земельный участок, так как земля оказалась переданной в федеральную собственность.

В судебном заседании К. и ее представитель М. поддержали заявленное требование и просили о его удовлетворении.

Правительство РФ своего представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

Заслушав объяснения заявительницы и ее представителя и изучив материалы дела, Суд нашел требование К. не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 4 ст. 258 ГПК суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.

Материалы дела не свидетельствуют о том, что оспариваемое распоряжение принято Правительством РФ с нарушением закона и прав либо свобод заявительницы.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона "О разграничении государственной собственности на землю" основанием внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности, является включение этих земельных участков в состав земель населенных пунктов, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности.

Из дела видно, что объект недвижимости - жилой дом, расположенный по ул. Ярославской г. Углича, - является федеральной собственностью, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27 апреля 2000 г., выданным Департаментом государственной регистрации администрации Ярославской области.

При таких обстоятельствах оспариваемое распоряжение в части включения земельного участка при указанном доме не противоречит федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, и не нарушает прав либо свобод заявительницы.

Довод К. о том, что она не может вступить в права наследования на земельный участок, предоставленный наследодательнице на праве пожизненного наследуемого владения, поскольку этот участок передан в федеральную собственность, нельзя признать состоятельным.

Согласно ст. 265 ГК право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В силу п. 9 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения".

В соответствии с п. 2 ст. 21 ЗК распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству производится на основании свидетельства о праве на наследство.

Свидетельства о праве на наследство выдаются нотариусами, указанными в ст. 36 Основ законодательства РФ о нотариате.

Отказ в выдаче такого свидетельства может быть оспорен заинтересованным лицом в суд в порядке особого производства (гл. 27 и 37 ГПК).

На основе изложенного ВС РФ решил К. в удовлетворении заявления отказать.

Статья 22. Аренда земельных участков

Комментарий к статье 22

1. Поскольку отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, то и основу законодательного регулирования, наряду с земельным законодательством, составляет ГК - разделы, регулирующие те или иные вопросы обязательственных отношений <1>. Особенности аренды земельных участков регулируются земельным законодательством.

--------------------------------

<1> Раздел III ГК: гл. с 21 по 29, § 1 и некоторые положения § 4 гл. 34 "Аренда" разд. IV "Отдельные виды обязательств".

Гражданский кодекс определяет объект аренды, понятие арендодателя, устанавливает форму договора аренды, общие требования к срокам его заключения, основные условия его выполнения. Все эти вопросы мы рассмотрим последовательно в преломлении к особенностям правового регулирования аренды земельных участков.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК). Таким образом, арендатору переходит право владения и пользования (или только пользования). Арендатор, получив землю в аренду, владеет ею и пользуется, т.е. извлекает из нее полезные свойства и приобретает по закону и в соответствии с договором право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования земли. За собственником же остается право распорядиться земельным участком, но с условием соблюдения законодательных и договорных требований, предъявляемых к арендодателю.

Право предоставления земельного участка в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. При предоставлении земли в аренду в качестве арендодателя договор подписывает или собственник, или лицо, им управомоченное, или лицо, собственником не являющееся, но управомоченное законом сдавать землю в аренду.

От имени юридического лица в отношения по поводу аренды (данное правило распространяется и на арендатора) вступает его орган управления, управомоченный принимать решения по поводу распоряжения землей. В зависимости от вида юридического лица вполне возможен и даже целесообразен такой вариант, когда решение о сдаче в аренду земли принимает общее собрание участников (или их представителей), а в качестве стороны в договоре аренды от имени юридического лица и по решению общего собрания выступает доверенное лицо - председатель или иной руководитель исполнительного органа юридического лица.

Но поскольку земля может находиться также в государственной или в муниципальной собственности, то в качестве арендодателя нередко выступают государственные и муниципальные органы. Эти органы не входят в разряд собственников земли, а управомочены законом сдавать в аренду земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Арендатором, как и арендодателем, может быть любое юридическое (в том числе иностранное или с иностранным участием) или физические лицо (в том числе иностранцы и лица без гражданства), обладающее земельной правоспособностью. Земельное и гражданское законодательство предоставляет право сдачи имущества в аренду российским и иностранным физическим и юридическим лицам. В то же время комментируемой статьей подчеркивается положение, что иностранным субъектам земельные участки предоставляются в аренду.

2. Земельные участки не всегда могут быть предметом договора аренды. Помимо ограничения, установленного ЗК, о котором говорится в п. 2 комментируемой статьи, в соответствии со ст. 666 ГК земельные участки не могут выступать в таком качестве в договоре финансовой аренды (лизинга).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. К этим особенностям обращается и земельное законодательство. К ним относятся особые условия предоставления в аренду и использования арендуемых земель различных категорий; особенности аренды земельных долей и др.

В гражданском же законодательстве, кроме аренды собственно земельного участка, земельный участок попадает в поле зрения правового регулирования арендных отношений при аренде недвижимости. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются ст. 652 ГК. На основании этой статьи арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и на ту его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит арендатору на праве аренды или ином предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). Участок переходит арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого он передается арендатору. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. То есть он должен быть отграничен в натуре и его границы должны быть отражены на плане, который хранится в органах местной государственной администрации.

Целевое назначение земель предполагает, что при предоставлении их в аренду оно не изменяется и что арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный законом особый режим использования этих земель (это касается прежде всего земель сельскохозяйственного назначения, лесов, вод, земель рекреационного и оздоровительного назначения, земель санитарных и водоохранных зон).

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме. Кроме того, он подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК).

Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ст. 131 "Государственная регистрация недвижимости" ГК, а также ст. 164 "Государственная регистрация сделок" ГК. В соответствии со ст. 164 сделки с землей (а предоставление земли в аренду является сделкой) подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, которые предусмотрены ст. 131 ГК и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данным законом является ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

При толковании норм ГК следует исходить из того, что государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимость - право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные вещные права, но не подлежат самостоятельной регистрации права сторон по сделке.

В соответствии с ГК арендные отношения - это отношения обязательственные, вне зависимости от объекта аренды. Более того, ГК, регулируя отношения аренды, равно как и иные отношения, урегулированные разд. III, говорит об обязательственных отношениях либо об обязательстве, но не об обязательственных правах.

Гражданский кодекс не устанавливает регистрации права аренды, но устанавливает обязанность регистрации договора аренды (см., например, ст. 651 ГК), т.е. регистрации сделки с недвижимостью, в соответствии со ст. ст. 131 и 164 ГК.

Как уже было сказано, основой арендных отношений наряду с законом является договор. Отсюда следует, что на договор аренды распространяется действие ст. 425 ГК, на основании которой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425 ГК). В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК заключенным договор аренды земельного участка считается с момента его регистрации.

Гражданским кодексом предусмотрены гарантии выполнения обязательства по передаче арендодателем арендованного имущества в срок. На основании п. 3 ст. 611 этого документа, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре срок, а в случае если такой срок не указан - в разумный срок, арендатор вправе истребовать у него это имущество в соответствии со ст. 398 "Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь" ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

3. Как правило, договор аренды земельного участка заключается на определенный срок. С его истечением прекращаются и обязательства по договору - земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а арендатор перестает владеть и пользоваться им. Другой вариант - договор перезаключается с тем же арендатором. Пункт 3 комментируемой статьи в случае аренды земельных участков специально устанавливает, что преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей, принадлежит арендатору.

Арендные отношения могут закончиться и досрочно (о прекращении договора аренды см. ст. 46 Кодекса и комментарий к ней).

Общее условие следующее: договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК). То есть срок устанавливают стороны, заключающие договор.

3.1. Пункт 3.1 комментируемой статьи устанавливает ограничение срока договора аренды, если в аренду передается зарезервированный земельный участок. Данная норма в целом следует положению п. 3 ст. 610 ГК, согласно которой законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Для зарезервированных земельных участков ЗК установил не предельный срок договора аренды, а скорее критерий его определения (до окончания срока резервирования). С точки зрения определения соотношения срока резервирования участка и срока договора аренды такого участка целесообразно обратить внимание и на следующие положения п. 3 ст. 610 ГК. С одной стороны, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. С другой стороны, договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Обратим внимание на то, что норма о сроке договора аренды не связывает срок аренды с последующим изъятием зарезервированного земельного участка. То есть договор аренды зарезервированного земельного участка прекращается с прекращением срока резервирования при любых обстоятельствах - изымается земельный участок или нет. В случае же, если изъятие земельного участка не следует, после прекращения срока договора аренды должно действовать правило п. 3 комментируемой статьи, а именно преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (за исключением случаев, предусмотренных комментируемой статьей) принадлежит прежнему арендатору.

4. Нормативные правовые акты, указанные в п. 4 комментируемой статьи, пока не приняты. Размер арендной платы в настоящее время во многом зависит от правил, установленных на уровне нормативных правовых актов субъекта РФ, если речь идет о земельных участках, находящихся в государственной собственности до ее разграничения. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, собственности субъекта РФ, муниципальной собственности, может определяться на основании норм, установленных соответствующими государственными или муниципальными образованиями.

5 - 6. Земельный кодекс предоставляет арендатору, за изъятием некоторых случаев, те же права по использованию земельного участка, что и собственнику (см. ст. 40 Кодекса и комментарий к ней).

Арендатор вправе заложить право аренды, при этом он вправе отчуждать договор аренды с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, с предварительным уведомлением банка. В данном случае при залоге права аренды и при его отчуждении договором может быть предусмотрено предварительное уведомление об этом арендодателя.

Граждане, использующие земельные участки на праве аренды, имеют право на компенсацию средств, вложенных в целях повышения плодородия почв (улучшение земельного участка), при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков в случае выкупа у собственника этого участка для государственных или муниципальных нужд.

Возникает вопрос: должен ли арендатор информировать арендодателя о совершении им действий, право на которые он имеет по договору? Разумеется, должен, ведь арендодателю надо иметь представление о том, что происходит с его собственностью, иначе ему будет трудно отстаивать свои права при незаконном использовании арендованного участка или его использовании, не предусмотренном договором.

К правам арендатора относится также право на расторжение договора и (или) возмещение убытков, вызванных задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК). Для арендодателя в данном случае наступает ответственность за неисполнение обязательств по договору по гражданскому законодательству.

На основании ст. 612 ГК в случае обнаружения недостатков арендованного имущества <1> арендатор вправе по своему выбору:

--------------------------------

<1> Это может быть в данном случае наличие зараженных земель, соседство экологически вредного производства, не позволяющее, например, использовать землю, арендованную для сельскохозяйственных целей, либо, если земля арендована под строительство, недостатком может быть признана структура почвы, не дающая возможности произвести это строительство.

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

- удержать сумму понесенных им расходов, связанных с устранением данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, на основании данной статьи может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок, без обнаруженных недостатков, или безвозмездно произвести улучшение земельного участка (если это, конечно, возможно).

Если требования арендатора удовлетворяются не полностью или сумма удержанных им из арендной платы расходов не покрывает причиненных убытков, он вправе потребовать у арендодателя возмещения их непокрытой части (ст. 612 ГК).

Гражданский кодекс, помимо названных, предоставляет арендатору следующие права:

- с согласия собственника сдавать арендованное имущество в субаренду (ст. ст. 615, 618 ГК);

- передавать свои права и обязанности по аренде имущества другому лицу (перенаем);

- отдавать арендные права в залог;

- вносить арендные права в качестве взноса в уставный капитал или в качестве паевого взноса в имущество юридических лиц.

Еще одно важное право, предоставленное арендатору на основании ГК: если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК).

В соответствии с ГК за арендатором сохраняются все права по договору аренды и в случае перехода права собственности на земельный участок другому лицу (ст. 613 ГК).

Так же как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли. Те и другие обязанности могут совпадать.

В том, что касается использования земли, арендатор несет те же обязанности, что и собственник, владелец и пользователь. Единственное отличие от собственника - это то, что последний должен своевременно предоставлять в соответствующую администрацию установленные законодательством сведения (если администрация и арендодатель не одно и то же лицо), которые, в свою очередь, арендатор передает собственнику.

В равной степени на арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства.

Договор аренды дополняет и конкретизирует положения законодательства, - в частности, точно определяет цель аренды земли. При этом договор не должен противоречить законодательству: в случае разногласий действует норма закона.

В части исполнения условий договора на арендаторе лежат следующие обязанности:

- своевременное внесение платы за пользование земельным участком (ст. 614 ГК);

- использование земли в соответствии с договором (ст. 615 ГК);

- поддержание земельного имущества в надлежащем состоянии, несение расходов на поддержание его в этом состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК).

Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), то арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех таких правах третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК).

Помимо прямо предусмотренных законодательством, в договор могут быть включены дополнительные гарантии исполнения договора и ответственность за его неисполнение как арендатором, так и арендодателем. Сделать это можно на основании норм ГК, регулирующих вопросы обеспечения исполнения обязательств и ответственности за их неисполнение (разд. III ГК).

Арендодатель на основании ст. 619 ГК вправе расторгнуть договор досрочно (см. ст. 46 Кодекса и комментарий к ней).

Арендодатель имеет право потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК).

Гражданский кодекс не упоминает о праве арендодателя распорядиться арендованным земельным участком, т.е. продать, обменять, подарить, заложить его и т.д., но это право принадлежит ему как собственнику имущества и с передачей земли в аренду не прекращается. Единственное, что следует заметить, - права арендатора при переходе права собственности к другому лицу остаются неизменными, что и гарантирует ГК (ст. 617).

На основании ГК арендодатель обязан:

- передать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии, которые соответствуют условиям договора и назначению земельного участка. Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования. В том случае, если земельный участок и принадлежности сопровождают определенные документы, последние также должны быть переданы арендатору;

- предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок.

Если арендодателем являются государственные или муниципальные органы, то они обязаны <1>:

--------------------------------

<1> Здесь перечислены обязанности, не потерявшие силу с изменением гражданского и земельного законодательства.

- передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору;

- содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;

- в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;

- возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором.

Гражданский кодекс предусматривает ответственность арендодателя и в других случаях, кроме тех, что были перечислены в связи с правами арендатора. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал о них (ст. 612 ГК). В то же время арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества.

В любом случае, будь то прямое нарушение прав арендатора, установленных договором или законом, либо косвенное нарушение, связанное с неисполнением арендодателем норм земельного законодательства, арендатор вправе обратиться за восстановлением своих прав в суд.

7. Изыскательские работы, упомянутые в п. 7 комментируемой статьи, связаны с существенным нарушением состояния земли. Поэтому данной статьей установлены особые требования к арендатору по восстановлению земли. Отношения в этой области урегулированы в настоящее время Приказом Минприроды России и Роскомзема от 22 декабря 1995 г. N 525/67 "Об утверждении основных положений о рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы" <1>.

--------------------------------

<1> БНА. 1996. N 4.

8. Соблюдение права преимущественной покупки означает, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, данный участок сначала должен быть предложен арендатору участка. В случае отказа арендатора участок может быть продан иным лицам.

9. Пункт 9 комментируемой статьи определяет условия распоряжения арендатором правом аренды земельного участка и передачи им в субаренду участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Особые условия распоряжения правом аренды земельного участка предусмотрены в настоящее время, в частности, пунктом 19 статьи 14 Федерального закона "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Пунктом 19 статьи 14 данного Федерального закона установлено, что в случае расторжения соглашения об организации строительства олимпийских объектов федерального значения права и обязанности по договору аренды земельного участка, предоставленного для строительства олимпийского объекта федерального значения, подлежат передаче корпорации в порядке и на условиях, которые определены соглашением.

10. Согласно ГК законными представителями несовершеннолетних наследников земельных участков являются их родители, усыновители или опекуны. Исходя из содержания дееспособности, установленного ст. 21 ГК, совершеннолетием граждан, за которым наступает их полная дееспособность, является 18-летний возраст.

11. Перечень изъятых из оборота земель или земельных участков установлен ст. 27 ЗК. Пунктом 11 комментируемой статьи подчеркивается то обстоятельство, что возможность передачи земельных участков, изъятых из оборота, не исключается совсем, но она должна быть прямо определена федеральным законом.

Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Комментарий к статье 23

1. Земельный сервитут как юридическая конструкция выполняет весьма важную функцию: он позволяет в заранее оговоренных и ограниченных правом пределах использовать чужой (находящийся в чужом владении) земельный участок. Сервитут, как правило, связывают с возможностью проезжать, проходить, прокладывать коммуникации через чужие земли. Но сервитут может быть предназначен и для других видов использования участка. Главное, обладатель права сервитута не владеет той частью чужой земли, которая является объектом сервитута, а может ею только пользоваться, причем пользоваться определенным образом. В этом смысл ограниченного пользования земельным участком при реализации сервитута.

Признание возможности и права использовать земельный участок соседям или просто неопределенному числу лиц (например, при пользовании прибрежной полосой) проистекает из здравого смысла и разумного использования любой территории. Известно, что владелец земельного участка может наложить максимальный запрет на проникновение в границы своих земель. Такая возможность подкреплена в том числе правом защиты владения. Но тесно расположенные, соприкасающиеся границами земельные участки при таком безусловном праве собственников или пользователей могут создать проблему при передвижении по территории. Ясно, что поиски обхода или объезда занимают известное количество времени и усилий. Сервитут позволяет решить эту проблему.

Правовой опыт выработал два варианта установления сервитута: один - по согласованию сторон, когда владелец участка, на котором предполагается сервитут, может не согласиться на такой вид использования и его воля имеет определенное значение. Тогда речь идет о частном сервитуте. Еще одна особенность этого сервитута - то, что его обладателем является определенный круг заинтересованных лиц.

Другой вариант - когда сервитут устанавливается на основании государственного акта или акта местного самоуправления. В этом случае владелец земельного участка обязан принять такое обременение в интересах сообщества. И поскольку такой "принудительный" сервитут устанавливается именно в публичных интересах, он носит название сервитута публичного.

Право сервитута как разновидность вещного права лиц, не являющихся собственниками имущества, было установлено ст. 216 ГК, а с введением в действие гл. 17 ГК отношения сервитута регулировались статьями данной главы. Большая часть норм ГК относится к регулированию сервитута частного.

Согласно ст. 274 ГК собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях - и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). В этом заключается современное правовое содержание сервитута, установленное гражданским законодательством. Деления сервитута на частный и публичный ГК не знает.

При этом сервитут может устанавливаться для нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута: обеспечения прохода, проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и др.

Указанной выше статьей ГК также подтверждается, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Поскольку обладателем сервитута может быть только обладатель права собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования на соседний земельный участок или иную недвижимость, законом (ст. 275 ГК) установлено условие, согласно которому сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Следует заметить, что указанное положение распространяется не только на собственников, но и на владельцев и пользователей недвижимого имущества, поскольку на основании ст. 274 ГК сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

В последнее время судами рассматриваются споры об установлении частного сервитута.

ФАС Поволжского округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ч. (г. Пенза) на Определение Арбитражного суда Пензенской области от 6 марта 2006 г. по делу N А49-629/2006-24/12 по иску Ч. к администрации г. Пензы и открытому акционерному обществу "С" (далее - ОАО "С").

Определением от 6 марта 2006 г. Арбитражный суд Пензенской области исковое заявление Ч. к администрации г. Пензы и ОАО "С" об установлении частного сервитута оставил без рассмотрения.

Как видно из материалов дела, индивидуальный предприниматель Ч., являясь собственником объекта недвижимого имущества - нежилого здания (трансформаторной подстанции) общей площадью 55,1 кв. м по адресу: г. Пенза, ул. Краснова, расположенного на земельном участке по тому же адресу, площадью 294 кв. м (что подтверждается договором купли-продажи, свидетельством о государственной регистрации права, техническим паспортом на трансформаторную подстанцию, кадастровым планом земельного участка (выпиской из государственного земельного кадастра)), обратился в арбитражный суд с исковым заявлением об установлении права ограниченного пользования (частный постоянный сервитут) земельным участком для обеспечения прохода и проезда через указанный участок к своему недвижимому имуществу.

Соседний земельный участок, являясь муниципальной собственностью, предоставлен в аренду ОАО "С" сроком на 49 лет, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 3 ст. 274 ГК сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Спор об установлении или условиях сервитута разрешается судом в случае недостижения соглашения между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка.

Доказательства обращения предпринимателя Ч. к собственнику соседнего земельного участка с целью заключения соглашения об установлении сервитута не представлены.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора. Оставление искового заявления без рассмотрения в порядке п. 2 ст. 148 АПК являлось правомерным.

Частный сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, если отпадут основания, по которым он был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

2 - 3. Правовые основы регулирования публичного сервитута определены земельным законодательством.

Основания установления публичного сервитута во многом совпадают с основаниями установления сервитута частного. Различие заключается в том, что публичный сервитут устанавливается, как уже было сказано, в интересах Российской Федерации, субъекта РФ, интересах муниципальных образований или населения, проживающего на данной территории.

Из правового содержания публичного сервитута, установленного комментируемой статьей, следует, что им может пользоваться либо неопределенное число лиц (например, проход, проезд, прогон скота через земельный участок), либо лица определенные, но действующие в публичных интересах. Например, сервитут временного пользования земельным участком для производства изыскательских, исследовательских и других работ не может быть установлен как сервитут публичный, если работы проводятся коммерческой организацией и в целях получения ею прибыли. В последнем случае право пользования участком может быть оформлено договором аренды или частным сервитутом.

В качестве особого случая имеет смысл рассмотреть ситуацию, когда собственник земельного участка, построив на нем дорогу, сам предлагает за плату проход и проезд по ней всем желающим. Поскольку по признакам эти отношения не схожи с сервитутом публичным, возникает вопрос о том, идет ли в данном случае речь о частном сервитуте, как и предполагают собственники участков. Но отношения данного рода не подпадают и под понятие частного сервитута, который устанавливается, как уже замечено, в интересах соседних земельных участков соглашением с их владельцами. Очевидно только то, что данного рода использование земельного участка представляет собой разновидность пользования чужим земельным участком, пока не урегулированную правом.

4. Указание п. 4 на то, что сервитут может быть срочным или постоянным, в целом должно быть отнесено как к частному, так и к публичному сервитуту, поскольку вид сервитута в данном случае не указывается. В то же время вызывает определенные сомнения то обстоятельство, что частный сервитут как вещное право может быть не бессрочным (или срок действия которого соответствует сроку существования земельного участка), а устанавливается на срок.

4.1. Комментируемым пунктом установлено достаточно жесткое правило, согласно которому вне зависимости от целей установления публичного сервитута такой сервитут устанавливается до окончания срока резервирования. Таким образом, если обстоятельства складываются так, что за резервированием не следует изъятие участка для государственных или муниципальных нужд либо после изъятия участка делается вывод о возможности действия публичного сервитута на тех же землях, такой сервитут все равно прекращается, но может быть установлен заново.

5. Обременение земельного участка сервитутом в любом случае, публичный это сервитут или частный, не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. При этом смысл сервитута заключается и в том, что право пользования земельным участком, обремененным сервитутом, за собственником сохраняется.

6. На основании комментируемой статьи и ст. 274 ГК собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Плату можно считать компенсацией за то, что собственник земельного участка обязан терпеть установленное обременение. Соразмерность платы может определяться степенью обременения.

Обратим внимание на то, что и ЗК, и ГК предоставляют только собственнику право требовать плату за сервитут. Законодательством не предусматривается право собственника земельного участка требовать плату за установление сервитута публичного.

7. В случае, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник на основании ст. 276 ГК вправе требовать по суду прекращения сервитута. В то же время п. 7 комментируемой статьи действует только в случае установления публичного сервитута и владелец участка вправе по суду потребовать либо признания недействительным государственного акта или акта местного самоуправления об установлении сервитута и прекращения сервитута, либо выкупа (изъятия) земельного участка в установленном законом порядке.

При возникновении споров, связанных с установлением публичных сервитутов, следует иметь в виду разъяснение Пленума ВАС РФ <1>, согласно которому при принятии искового заявления от лиц, права и законные интересы которых затронуты установлением публичного сервитута, необходимо учитывать следующее.

--------------------------------

<1> См.: Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11.

Согласно п. 2 ст. 23 ЗК публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Дела об оспаривании нормативных правовых актов в силу ч. 3 ст. 191 АПК рассматриваются в арбитражных судах, если их рассмотрение в соответствии с федеральным законом прямо отнесено к компетенции арбитражных судов.

Исходя из взаимосвязанных положений, содержащихся в ст. 52 Федерального закона от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и п. 2 ст. 23 ЗК, рассмотрение заявлений о признании недействующими нормативных правовых актов об установлении публичного сервитута, принятых органами местного самоуправления, относится к компетенции арбитражных судов.

Споры между органом, установившим публичный сервитут, и собственником земельного участка, землевладельцем, землепользователем, связанные с необоснованным отказом в изъятии, в том числе путем выкупа земельного участка, несогласием с выкупной ценой или размером убытков, причиненных установлением такого сервитута, подлежат рассмотрению в арбитражных судах независимо от того, каким органом они были установлены.

8. Как и любое другое право, установленное законом, право сервитута подлежит защите. Защита осуществляется в судебном порядке. Иск подается лицом, имеющим право на сервитут, ответчиком по иску является собственник имущества, обремененного сервитутом. Защита права сервитута может осуществляться преимущественно следующими способами:

- признание права сервитута в том случае, если собственник отказывает истцу в установленном законным порядком праве;

- восстановление положения, существовавшего до нарушения права сервитута, пресечение действий, нарушающих право сервитута или создающих угрозу этого нарушения. Данное нарушение может возникнуть в том случае, когда собственник не отрицает сервитута, но начинает строительство или распашку на территории участка, отведенного для осуществления сервитута, и тем самым препятствует его осуществлению;

- самозащита права. В рамках этого права обладатель права сервитута может сам произвести действия, пресекающие нарушение его прав, соразмерные с нарушением. Такими действиями могут быть, например, снесение части забора, препятствующего проезду;

- возмещение убытков и компенсация морального вреда.

В качестве защиты права сервитута могут применяться и иные способы, предусмотренные законодательством.

ФАС Северо-Западного округа, рассмотрев 23 августа 2006 г. в открытом судебном заседании кассационную жалобу ОАО "С" на решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 5 декабря 2005 г. и Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2006 г. по делу N А56-47075/2005, установил следующее.

ОАО "С" обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО "С" и ЗАО "Э" об обязании ответчиков освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, Московское шоссе, от принадлежащих им объектов недвижимости - нежилых помещений, которые представляют собой одно отдельно стоящее здание.

Податель жалобы указывал на следующие обстоятельства. В силу ст. 69 АПК при рассмотрении данного дела не подлежало доказыванию обстоятельство, установленное арбитражным судом по делу N А56-32723/2005, о том, что у ООО "С" отсутствует право пользования земельным участком истца. Поскольку у предыдущих собственников объектов недвижимости отсутствовали зарегистрированные вещные права на землю, то к ответчикам такие права также не могли перейти, а следовательно, они занимают земельный участок самовольно. Предыдущий собственник земельного участка и расположенной на нем недвижимости - ОАО "А" - после продажи участка сохранил право ограниченного пользования участком под зданием (сервитут), однако данное право не было зарегистрировано и не перешло к следующим собственникам недвижимости. Суд не применил подлежащие применению ст. 553 ГК и ст. 37 ЗК РСФСР, неправомерно сослался на Постановление Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. N 11.

Как следует из материалов дела, в результате приватизации государственного имущества ОАО "А" стало собственником земельного участка, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Московское шоссе, путем его выкупа по договору купли-продажи, а также расположенных на участке объектов недвижимости.

В дальнейшем ОАО "А" по договору купли-продажи продало ОАО "С" в числе прочих земельный участок площадью 61745 кв. м.

Переход права собственности к ОАО "С" зарегистрирован органом по государственной регистрации. 25 апреля 2000 г. ОАО "С" выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности и в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

Из материалов дела видно, что на данном земельном участке находится здание с нежилыми помещениями. Здание на момент продажи земельного участка оставалось в собственности ОАО "А".

В настоящее время нежилые помещения принадлежат на праве собственности ООО "С" и ЗАО "Э".

Исследовав представленные в дело материалы и оценив доводы сторон, суды обеих инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Кассационная инстанция считает, что вывод судов основан на правильном толковании и применении норм материального права.

Как видно из материалов дела, после приватизации земельный участок и объекты недвижимости находились в собственности одного лица - ОАО "А", а затем вследствие отчуждения земельного участка по договору от 28 марта 2000 г., заключенному до введения в действие ЗК и гл. 17 ГК, права собственности на земельный участок и на объекты недвижимости переходили к разным лицам.

ОАО "А" после продажи земельного участка по договору от 28 марта 2000 г. в силу ст. 553 ГК сохраняло право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования. Поскольку на тот момент гл. 17 ГК не вступила в силу, отсутствие государственной регистрации сервитута не имеет правового значения для оценки наличия у собственника недвижимости права пользования земельным участком. Переход права собственности на земельный участок к другому лицу - ОАО "С" - не повлек прекращения права пользования данным участком собственника недвижимости.

В дальнейшем в связи с переходом права собственности на объекты к ООО "Г" и ЦПО "З" указанные лица в силу п. 3 ст. 552 ГК, п. 1 ст. 35 ЗК приобрели право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и предыдущий собственник недвижимости.

Вследствие перехода права собственности на помещения в здании к ООО "С" и ЗАО "Э" в соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК к ним перешло и право на использование земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования.

Таким образом, право пользования соответствующей частью земельного участка сохранялось за каждым последующим собственником недвижимости в силу закона, а то, что это право не было оформлено, при изложенных обстоятельствах не свидетельствует об отсутствии либо прекращении такого права.

Нахождение на земельном участке истца объектов недвижимости ответчиков при отсутствии у них оформленных документов на землю не могло рассматриваться как самовольное занятие земельного участка.

Освобождение земельного участка в данном случае было бы связано со сносом находящихся на нем объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за ООО "С" и ЗАО "Э", с уничтожением имущества, имеющего собственников, что повлекло бы прекращение права собственности на вещь в порядке и способами, которые не предусмотрены гл. 15 ГК. Исходя из общих положений гражданского законодательства субъекты должны осуществлять принадлежащие им гражданские права с учетом прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Ссылка подателя жалобы на обстоятельства, установленные решением суда по делу N А56-32723/2005, которые, по его мнению, имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела и подтверждают отсутствие у ООО "С" права пользования земельным участком истца, несостоятельна.

Судебными актами по данному делу суд лишь констатировал факт пользования ООО "С" земельным участком истца без заключенного с учетом формы землепользования в установленном порядке договора аренды с собственником участка и без оплаты стоимости такого пользования.

При изложенных обстоятельствах вывод судов об отказе ОАО "С" в иске следует признать правильным.

9. Сервитут, на основании ст. 131 ГК и ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. При этом частный сервитут регистрируется как вещное право владельца соседнего земельного участка или недвижимости и как обременение земельного участка, на котором сервитут установлен.

Регистрация сервитутов осуществляется на листе Поземельной книги, относящемся к земельному участку, этим сервитутом обремененному, и может быть осуществлена на листе Поземельной книги, в пользу которого этот сервитут образован.

Публичный сервитут может быть зарегистрирован только как обременение.

Государственная регистрация сервитута является существенным моментом при рассмотрении судебных споров.

ФАС Северо-Западного округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "А" на Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2006 г. по делу N А56-44507/04, установил следующее. ООО "А" обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ЗАО "Н". Истец просил суд обязать ответчика за свой счет и под свою ответственность восстановить поврежденную линию электропередачи - приобрести и установить новый кабель АВВГ 4*120 взамен поврежденного.

В обоснование требования о восстановлении электрокабеля истец сослался на наличие у него ограниченного права пользования принадлежащим ЗАО "Н" зданием для прокладки линии электроснабжения, а также на повреждение указанного кабеля при производстве ответчиком строительных работ, в связи с чем, по мнению истца, ответчик обязан восстановить кабель в прежнем состоянии в целях обеспечения электроснабжения истца.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, апелляционный суд пришел к правомерному выводу о недоказанности истцом как наличия упомянутого сервитута, так и факта повреждения электрокабеля ответчиком.

В соответствии со ст. ст. 131, 274 и 277 ГК и ст. 4 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество установление каких-либо обременений принадлежащего ответчику недвижимого имущества, в том числе и здания, в пользу истца (частного сервитута) возможно лишь по соглашению сторон или на основании решения суда с обязательной государственной регистрацией.

В силу п. 2 ст. 8 ГК права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Из правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности ответчика на указанное выше недвижимое имущество, не следует, что последнее обременено каким-либо сервитутом в пользу истца.

При таких обстоятельствах письмо АООТ "А" о согласовании прокладки кабеля по внутренней стене корпусов, на которое ссылался истец в подтверждение наличия у него соответствующего сервитута, правильно оценено апелляционным судом как не имеющее правового значения.

Кроме того, что данное письмо не позволяет идентифицировать упомянутые в нем объекты недвижимости и определить дату его составления, в отсутствие государственной регистрации соответствующего сервитута это письмо не может свидетельствовать о наличии обременения.

Таким образом, наличие правовых оснований для нахождения какого-либо имущества ООО "А", в том числе электрокабеля, на объекте недвижимости ответчика истец не доказал, равно как не доказана и вина ответчика в повреждении кабеля, в связи с чем ответчик не может нести ответственности за сохранность этого имущества и не обязан восстанавливать его вследствие повреждения.

Статья 24. Безвозмездное срочное пользование земельными участками

Комментарий к статье 24

1. Право безвозмездного срочного пользования является правом, на основании которого могут быть предоставлены земельные участки на относительно небольшой срок. До принятия ЗК земельные участки не так редко предоставлялись гражданам и юридическим лицам во временное пользование. Хотя правовые отношения временного пользования были урегулированы не вполне четко, тем не менее на практике данное право предоставлялось на основе договора и имело возмездный характер, что делало его отличным от краткосрочной аренды лишь по формальным признакам.

Согласно ст. 29 ЗК правом предоставления во временное пользование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают органы государственной власти или местного самоуправления, наделенные ЗК общими полномочиями по предоставлению соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Согласно ст. 20 ЗК земельные участки могут быть предоставлены государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления для выполнения ими возложенных на них функций.

Комментируемой статьей установлено, что в безвозмездное срочное пользование земельные участки могут быть предоставлены и гражданами. Однако среди граждан таким правом на основании комментируемой статьи наделены только собственники земельных участков. Лица, владеющие земельными участками на основании иных правовых титулов, правом предоставления участка в безвозмездное срочное пользование не обладают. Это положение отличается от норм ГК. Так, согласно п. 1 ст. 267 "Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении" владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Срок использования земельного участка на основании права безвозмездного срочного пользования определяется государственным актом или актом местного самоуправления о предоставлении земельного участка либо договором о передаче участка. Исключение составляют служебные земельные наделы, срок использования которых на основании ЗК зависит от срока исполнения пользователем трудовых обязанностей.

2. Служебный земельный надел - земельный участок, который предоставляется организацией гражданину в связи с исполнением им трудовых обязанностей (в соответствии с трудовым договором). Предоставление осуществляется, как правило, из земель промышленности или иного специального назначения для сельскохозяйственного использования (см., например, комментарий к ст. 93 ЗК). Перечень земель, установленный комментируемой статьей, из которых могут быть предоставлены служебные земельные наделы, является открытым. Основы правового режима служебного земельного надела определяются ЗК (см. комментарии к ст. ст. 42, 43, 49 ЗК и др.).

Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ (Определение от 3 ноября 2004 г. N 56-Г04-25) была рассмотрена кассационная жалоба Законодательного собрания Приморского края на решение Приморского краевого суда по следующему делу.

Заместитель Генерального прокурора РФ обратился в Приморский краевой суд с заявлением о признании п. 2 ст. 15 Закона Приморского края от 29 декабря 2003 г. N 90-КЗ "О регулировании земельных отношений в Приморском крае" противоречащим федеральному законодательству, недействующим и не подлежащим применению.

Решением Приморского краевого суда от 6 августа 2004 г. заявление прокурора удовлетворено.

В кассационной жалобе Законодательного собрания Приморского края поставлен вопрос об отмене решения суда в связи с нарушением норм материального права.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ 3 ноября 2004 г. в удовлетворении жалобы отказала по следующим основаниям.

Согласно п. "к" ч. 1 ст. 72 Конституции РФ земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ. В силу ч. ч. 2 и 5 ст. 76 Конституции РФ по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ; законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам.

Указанные конституционные принципы закреплены и в п. 1 ст. 3 ФЗ об общих принципах организации органов государственной власти субъектов РФ.

Как предусмотрено в п. 1 ст. 2 ЗК, земельное законодательство состоит из ЗК, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать ЗК.

В ст. 24 ЗК определены порядок и условия предоставления служебных наделов работникам в связи с трудовыми отношениями.

Статья 47 ЗК содержит основания прекращения права на служебный надел, сохранения такого права как за работником, так и за одним из членов его семьи.

Согласно п. 2 ст. 47 ЗК право на служебный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен, за исключением случаев, указанных в п. п. 3 и 4 ст. 47 ЗК.

Пунктом 3 ст. 47 ЗК установлено, что право на служебный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности.

В силу п. 4 ст. 47 Кодекса право на служебный надел сохраняется за одним из членов семьи: 1) работника, призванного на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, на весь срок прохождения службы; 2) работника, поступившего на учебу, на весь срок обучения в образовательном учреждении; 3) работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей. Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьми работников до их совершеннолетия.

Суд правильно признал несостоятельным довод представителя Законодательного собрания Приморского края о том, что право работника на служебный надел не прекращается при призыве его на действительную военную службу или поступлении на учебу.

При этом суд обоснованно указал в решении, что согласно содержанию ст. 47 ЗК федеральным законодательством закреплено общее правило о прекращении права на служебный надел, если с работником прекращены трудовые отношения, в связи с которыми служебный надел был предоставлен.

В случае призыва работника на действительную срочную военную службу или поступления на учебу трудовой договор с ним расторгается по соответствующим статьям ТК.

В то же время в федеральном законодательстве содержится исчерпывающий перечень случаев, когда право на служебный надел сохраняется либо за самим работником (п. 3 ст. 47 ЗК), либо за членами его семьи (п. 4 ст. 47 ЗК). Нормы о сохранении права на земельный надел за работником, призванным на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, на весь срок прохождения службы или за работником, поступившим на учебу, на весь срок обучения в образовательном учреждении федеральным законодательством не предусмотрено.

При таких обстоятельствах доводы представителя Законодательного собрания о том, что п. 2 ст. 15 Закона Приморского края "О регулировании земельных отношений в Приморском крае" не установлены дополнительные, не предусмотренные ЗК основания сохранения за работником, прекратившим трудовые отношения, права на служебный надел, суд правильно признал несостоятельными.

Оспариваемым п. 2 ст. 15 Закона Приморского края, как обоснованно указал суд, незаконно расширен перечень случаев, при которых право на земельный надел не прекращается.

Поскольку члены семьи работника, призванного на действительную военную службу или альтернативную службу, а также поступившего на учебу, не являются работниками организации, предоставившей служебный надел, и права на самостоятельное предоставление им служебного надела не имеют, за ними только сохраняется такое право, однако это не свидетельствует о том, что сам работник названное право не утрачивает.

Суд также обоснованно признал несостоятельными доводы представителя Законодательного собрания Приморского края, указавшего, что альтернативная гражданская служба входит в понятие "военная служба", исходя из следующего.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 25 июля 2002 г. N 113-ФЗ "Об альтернативной гражданской службе" альтернативная гражданская служба - особый вид трудовой деятельности в интересах общества и государства, осуществляемой гражданами взамен военной службы по призыву.

Федеральным законом от 28 марта 1998 г. N 53-ФЗ "О воинской обязанности и военной службе" военная служба определена как особый вид федеральной государственной службы, исполняемой гражданами в Вооруженных Силах РФ.

В ст. 23 этого Закона приведены категории граждан, освобожденных от призыва на военную службу, сюда включены проходящие альтернативную гражданскую службу.

В п. 2 ст. 15 Закона Приморского края нет положений о сохранении права на служебный надел за одним из членов семьи работника, призванного на альтернативную гражданскую службу, на весь срок ее прохождения, а содержится норма о сохранении такого права за работником, призванным на военную службу, что противоречит подп. 1 п. 4 ст. 47 ЗК.

Следовательно, суд обоснованно удовлетворил заявление прокурора.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ решение Приморского краевого суда оставила без изменения, а кассационную жалобу Законодательного собрания Приморского края - без удовлетворения.