Глава IX. Защита прав на землю и рассмотрение земельных споров

Статья 59. Признание права на земельный участок

Комментарий к статье 59

1. Признание права на земельный участок является одним из 11 способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК. Применение данного способа возможно только судом. Признание судом принадлежности права конкретному лицу исключает возникающие сомнения в наличии у него субъективного права, предотвращает возможные споры, служит основанием для разрешения уже возникших конфликтов.

Признание права в судебном порядке зависит от наличия или отсутствия спора о праве на земельный участок.

При наличии спора, например в случае оспаривания права, признание права осуществляется судом при рассмотрении предъявленного об этом иска. Как правило, решение о признании права предшествует рассмотрению дела о виндикации земельного участка. Также признание судом права собственности необходимо и при удовлетворении иска об исключении имущества из акта описи (об освобождении от ареста), составленного судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника <1>.

--------------------------------

<1> Вестник ВАС РФ. 1999. N 1. С. 14.

При отсутствии спора о праве возможно установление факта добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом как своим собственным путем подачи заявления в суд об установлении факта, имеющего юридическое значение, в порядке особого производства (ст. 264 ГПК, ст. ст. 30, 217 - 222 АПК).

2. Решение суда служит основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. В соответствии со ст. 17 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество вступившие в законную силу судебные решения включены в перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Понятие "судебное решение" может быть определено как вступившее в силу постановление суда первой инстанции, которым дело разрешается по существу.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда, урегулирован ст. 28 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Момент возникновения права определяется решением суда. Регистратор права на недвижимое имущество и сделок с ним не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

В случае если решение суда не содержит сведений, которые регистратор прав обязан внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистратор прав или правообладатель при наличии в письменной форме заключения регистратора прав могут запросить суд о порядке исполнения данного решения.

Как способ защиты прав на землю предъявление требования о признании права на земельный участок часто используется в судебной практике. Например, при рассмотрении дела Арбитражным судом Владимирской области был удовлетворен иск ЗАО к администрации города Владимира о признании права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на основании ст. 37 "Переход права на земельный участок при переходе права собственности на строение и сооружение" ЗК РСФСР. Это решение было оставлено без изменения Постановлением ФАС Волго-Вятского округа.

Статья 60. Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения

Комментарий к статье 60

1. Комментируемая статья содержит два возможных варианта защиты права на земельный участок:

- восстановление нарушенного права;

- пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения.

Существует терминологическое расхождение между названием статьи и ее содержанием. В названии статьи говорится о "восстановлении положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок", а в содержании - о "восстановлении нарушенного права".

В качестве действий, нарушающих права на земельный участок, прямо названы два: издание акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекшего за собой нарушение права на земельный участок, и самовольное занятие земельного участка.

Способы и последствия признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок, рассматриваются в комментарии к ст. 61 ЗК.

Самовольное занятие земельного участка определяется в ст. 7.1 КоАП в качестве правонарушения, которое, помимо самовольного занятия земельного участка, признает также незаконным использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости - без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности. В рамках гражданского процесса самовольное занятие земельного участка может быть пресечено также путем подачи виндикационного иска.

Восстановление нарушенного права обеспечивается различными установленными законом способами защиты права. Поэтому для восстановления нарушенного права могут быть применены все предусмотренные ЗК, а также иными федеральными законами способы защиты нарушенного права.

Например, в соответствии со ст. 15 ГК лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. В их сумму могут быть включены расходы, которые пострадавшее лицо произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, расходы в размере утраты или повреждения имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

2. Пресечение действий, нарушающих права на землю граждан и юридических лиц или создающих угрозу их нарушения, относится к самостоятельному способу защиты прав на землю.

Не соответствующие законодательству акты исполнительных органов государственной власти или акты органов местного самоуправления могут быть признаны недействительными в судебном порядке в соответствии со ст. 61 ЗК.

Возможность приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления предусмотрена в Законе РФ от 27 апреля 1993 г. N 4866-1 "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" (в ред. от 14 декабря 1995 г.) <1>.

--------------------------------

<1> Ведомости РФ. 1993. N 19. Ст. 685; СЗ РФ. 1995. N 51. Ст. 4970.

В соответствии с этим Законом каждый гражданин вправе обратиться с жалобой в суд, если считает, что неправомерными действиями (решениями) государственных органов, органов местного самоуправления, учреждений, предприятий и их объединений, общественных объединений или должностных лиц, государственных служащих нарушены его права и свободы.

Гражданин вправе обратиться с жалобой на действия (решения), нарушающие его права и свободы, либо непосредственно в суд, либо к вышестоящему в порядке подчиненности государственному органу, органу местного самоуправления, учреждению, предприятию или объединению, общественному объединению, должностному лицу, государственному служащему. Приняв жалобу к рассмотрению, суд по просьбе гражданина либо по своей инициативе вправе приостановить исполнение обжалуемого действия или решения (ст. 4 названного Закона).

Приостановление промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геологоразведочных, поисковых, геодезических и иных работ, нарушающих права на землю граждан и юридических лиц или создающих угрозу их нарушения, может быть применено по решению суда, а в случаях, предусмотренных в федеральных законах, - в административном порядке.

Согласно ст. 1065 ГК опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность. Данная норма носит превентивный характер в отношении так называемого экологического вреда, т.е. вреда, причиненного в результате нарушения норм экологического законодательства. Она рассчитана прежде всего на деятельность, представляющую собой повышенную опасность для окружающих и осуществляемую на ядерных, химических, биологических и иных опасных производственных объектах. Применение этих норм представляет определенную сложность по ряду причин.

Технически сложным является доказывание потенциальной угрозы, поскольку ряд объектов изначально признается в законодательстве опасными производственными объектами (см., например, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" (в ред. от 18 декабря 2006 г.) <1>), а понятие деятельности, представляющей собой повышенную опасность для окружающих, семантически включает такую угрозу. Как следствие, чтобы убедить суд в такой угрозе, необходимо представить доказательства нарушения норм и правил по безопасности на производстве, которое способно привести к аварии или инциденту с негативными последствиями за пределами санитарно-защитной зоны производственного объекта. Сбор таких доказательств частными лицами, в первую очередь гражданами или общественными объединениями, представляется проблематичным ввиду отсутствия открытого доступа на такие объекты. Реально эти лица могут представить лишь косвенные доказательства, полученные техническим путем за пределами территории объекта. Граждане из числа персонала, хотя и могут располагать необходимыми доказательствами, не всегда в состоянии предъявить их в суде по своей инициативе, поскольку технические сведения могут составлять коммерческую или государственную тайну, секрет производства.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3588; 2000. N 33. Ст. 3348; 2003. N 2. Ст. 167; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 19. Ст. 1752; 2006. N 52 (ч. 1). Ст. 5498.

Видимо, наиболее эффективным будет использование этой нормы органами государственной власти и местного самоуправления. Она, таким образом, включается в комплексный правовой механизм обеспечения безопасности наряду с мерами административной ответственности за нарушение норм в области государственного регулирования этой сферы в форме лицензирования, сертификации, стандартизации, проведения экологической экспертизы, экспертизы промышленной безопасности.

Суд может отказать в иске о приостановлении либо прекращении соответствующей деятельности лишь в случае, если ее приостановление либо прекращение противоречит общественным интересам. Отказ в приостановлении либо прекращении такой деятельности не лишает потерпевших права на возмещение причиненного этой деятельностью вреда.

В Федеральном законе "Об охране окружающей среды" предусмотрено, что нарушение требований в области охраны окружающей среды влечет за собой приостановление размещения, проектирования, строительства, реконструкции, ввода в эксплуатацию, эксплуатации, консервации и ликвидации зданий, строений, сооружений и иных объектов по предписаниям органов исполнительной власти, осуществляющих государственное управление в области охраны окружающей среды (п. 2 ст. 34).

Кроме отдельных правовых норм в ряде федеральных законов, регулирующих пресечение нарушения прав граждан или юридических лиц, в ЗК предписано, что порядок приостановления работ, нарушающих права на землю граждан и юридических лиц или создающих угрозу их нарушения, должен быть установлен Правительством РФ (подп. 3 п. 2 ст. 60).

К числу мер, направленных на пресечение действий, нарушающих права на землю граждан и юридических лиц или создающих угрозу их нарушения, относится восстановление положения, существовавшего до нарушения права. Возможные меры по восстановлению положения, существовавшего до нарушения права, перечислены в п. 2 ст. 62 и п. п. 2 и 3 ст. 76 ЗК.

Так, на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, например к восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств.

Статья 61. Признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления

Комментарий к статье 61

1. Предусмотренная в комментируемой статье возможность обжаловать ненормативные акты органов государственной власти и местного самоуправления, а также нормативные акты является реализацией положения ст. 46 Конституции РФ, гарантирующей каждому право обжаловать в суд решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц. Порядок осуществления этого права гражданами и юридическими лицами установлен соответственно в ГПК и АПК.

Требование о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным может быть предъявлено всегда, а нормативного - только в случаях, предусмотренных законом.

Основанием для принятия судом решения о признании недействительным ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, - также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Гражданин, организация вправе оспорить в суде общей юрисдикции решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего (ч. 1 ст. 254 ГПК). Оспорены могут быть коллегиальные и единоличные решения, действия (бездействие), в результате которых нарушены права и свободы гражданина, созданы препятствия осуществлению гражданином его прав и свобод, на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности (ст. 255 ГПК).

Предметом обжалования в арбитражном суде могут быть ненормативные акты органов государственной власти РФ и субъектов РФ, органов местного самоуправления, решения и действия (бездействие) этих и иных органов, а также должностных лиц, если законом их рассмотрение отнесено к компетенции арбитражного суда. Оспаривание указанных ненормативных актов, решений и действий возможно, если они нарушают права и законные интересы граждан, организаций и иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. 198 АПК).

Этот способ защиты прав на землю отвечает соответствующему способу, предусмотренному ст. 12 ГК. Вместе с тем в ЗК более детально закреплены случаи и условия признания судом недействительными правовых актов исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Здесь учтена сложившаяся судебная практика.

Важное значение для применения в судебной практике судов общей юрисдикции и арбитражных судов комментируемой статьи имеют п. п. 6, 8 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" <1> (далее - Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8), сохранившие силу для применения норм новых процессуальных кодексов, п. п. 7 - 14 Постановления Пленума ВС РФ от 20 января 2003 г. N 2 "О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" <2> и п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 9 декабря 2002 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" <3> (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 9 декабря 2002 г. N 11).

--------------------------------

<1> БВС РФ. 1996. N 9.

<2> БВС РФ. 2003. N 3.

<3> Вестник ВАС РФ. 2003. N 2.

Процессуальные кодексы устанавливают порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, разграничивают компетенцию судов общей юрисдикции и арбитражных судов, более широко определяют предмет обжалования (оспаривания). Наряду с нормативными и ненормативными правовыми актами, названными в комментируемой статье, могут быть обжалованы решения, действия (бездействие) государственных и муниципальных органов, иных органов, должностных лиц.

Под актами иных органов практика понимает акты органов, наделенных властными полномочиями. Например, акты негосударственного пенсионного фонда, фонда социального страхования и других, наделенных полномочиями осуществлять взыскание соответствующих сумм в бюджет.

Предметом обжалования являются не только акты, но и действия. Статья 16 ГК предусматривает возмещение убытков, причиненных действиями (бездействием), в том числе изданием государственным органом или органом местного самоуправления акта, не соответствующего закону или иному правовому акту. Следовательно, под предметом обжалования (оспаривания) следует понимать как облеченные в письменную форму решения, распоряжения, приказы, предписания, так и действия (бездействие) государственного органа и органа местного самоуправления, их должностных лиц, а также уклонение от принятия решения, нарушающие гражданские права. Для акта (действия, бездействия) как предмета обжалования в суд характерно то, что он применим в административных правоотношениях, т.е. в отношениях власти и подчинения, хотя одновременно служит основанием возникновения, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей.

Форма акта соответствующего государственного органа или органа местного самоуправления в ряде случаев определяется законом либо иным нормативным правовым документом. При этом нормативным и ненормативным актам может быть придана разная форма. Они могут быть единоличными (в форме, например, приказа) или коллегиальными (решения, постановления) и др. Таким образом, судебно-арбитражная практика под ненормативным актом понимает документ, содержащий обязательные предписания, распоряжения, влекущие юридические последствия для определенного лица.

Пленум ВАС РФ в Постановлении от 28 февраля 2001 г. N 5 "О некоторых вопросах применения части первой Налогового кодекса Российской Федерации" <1> (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 28 февраля 2001 г. N 5) дал толкование понятия акта как предмета судебного обжалования.

--------------------------------

<1> Вестник ВАС РФ. 2001. N 7.

Пленум ВАС РФ указал, что под актом ненормативного характера, который может быть оспорен в арбитражном суде путем предъявления требования о признании акта недействительным, понимается документ любого наименования (требование, решение, постановление, письмо и др.), подписанный руководителем (заместителем руководителя) налогового органа и касающийся конкретного налогоплательщика.

Пленум признал также, что налогоплательщик вправе оспорить в суде требование об уплате налога, пеней и требование об уплате налоговой санкции независимо от того, было ли оспорено решение налогового органа, на основании которого предъявлено соответствующее требование <1>.

--------------------------------

<1> Там же. С. 5.

Понятие нормативного акта воспроизведено в Постановлении Пленума ВС РФ от 20 января 2003 г. N 2. Согласно п. 12 этого Постановления под нормативным правовым актом понимается изданный в установленном порядке акт управомоченного на то органа государственной власти, органа местного самоуправления или должностного лица, устанавливающий правовые нормы (правила поведения), обязательные для неопределенного круга лиц, рассчитанные на неоднократное применение, и действующий независимо от того, возникли или прекратились конкретные правоотношения, предусмотренные актом.

Для установления оснований оспаривания и лиц, имеющих право оспорить акты и действия государственных органов и органов местного самоуправления, важную роль играет разъяснение о применении ст. 13 ГК, содержащееся в Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8.

В соответствии с п. 6 этого Постановления основаниями для принятия судом решения о признании акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным (как уже было отмечено выше) являются одновременно как несоответствие акта закону или иному правовому акту (незаконность акта), так и нарушение актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или организации. Под охраняемым законом интересом обычно понимается юридический интерес.

Несоответствие оспариваемого акта закону охватывает: неправильное толкование или применение закона при принятии акта; издание акта соответствующим органом с превышением своих полномочий или нарушением процедуры его принятия; издание нормативного акта, не соответствующего закону или иному правовому акту, имеющему большую юридическую силу; привлечение к ответственности, не предусмотренной нормативными актами, и другие нарушения. При этом неправомерный акт, незаконное бездействие должны нарушать права и интересы конкретного лица, обратившегося за защитой в суд. Обращаться в суд должны заинтересованные лица, т.е. лица, права и обязанности которых затрагивает обжалуемый акт (действие, бездействие). В п. 6 Постановления подчеркнута необходимость наличия одновременно двух этих условий.

Под лицом, подающим заявление в суд, можно понимать как лицо, которому акт адресован, так и иных лиц, если акт нарушает их права и интересы.

Так, общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании частично недействительным плана приватизации другого предприятия в связи с тем, что в него были включены принадлежащие обществу складские помещения. Суд признал, что план приватизации не является актом государственного органа, нарушающим интересы истца - общества, и дело производством прекратил. Президиум ВАС РФ отменил определение и направил дело для рассмотрения по существу, указав, что план приватизации одного предприятия, включающий в состав приватизируемого имущества помещения, принадлежащие другому юридическому лицу, затрагивает интересы этого лица, следовательно, оно вправе обжаловать план приватизации. При этом Президиум ВАС РФ подчеркнул, что утвержденный в установленном порядке план приватизации приобретает силу акта органа государственного управления <1>.

--------------------------------

<1> См.: Сборник Постановлений Президиума ВАС РФ. Вып. 1. М., 1996. С. 46; о понятии заинтересованного лица в судебной практике см. также: Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 9. М., 2002; Вып. 10. М., 2003.

С заявлением о признании недействительным нормативного или ненормативного акта, кроме лиц, права и интересы которых нарушены, в суд могут обратиться прокурор, государственные органы и органы местного самоуправления в случаях, когда соответствующим актом нарушены публичные интересы (ст. ст. 45, 46 ГПК и ст. ст. 52, 53 АПК). Федеральный закон от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" предусматривает право федерального антимонопольного органа (Федеральной антимонопольной службы) и его территориальных управлений обращаться в арбитражный суд с заявлениями о признании недействительными актов органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, нарушающих антимонопольное законодательство.

В судебной практике возникал вопрос о возможности лицам, не имеющим статуса юридического лица, обжаловать в суд акт, принятый государственным органом или органом местного самоуправления.

Президиум ВАС РФ отменил определение арбитражного суда, которым было прекращено производство по делу, возбужденному по иску о признании решения комитета по земельным ресурсам и землеустройству о наложении штрафа недействительным, только по тому мотиву, что комитет не имеет статуса юридического лица. В своем постановлении Президиум указал, что решение о наложении штрафа принято комитетом в пределах его компетенции, следовательно, заявление лица, считающего, что решение нарушает его интересы, подлежит рассмотрению в суде независимо от того, обладает ли орган, принявший акт, статусом юридического лица. Такой спор вытекает из административных, а не гражданско-правовых отношений, поэтому юридический статус органа, принявшего акт, значения не имеет <1>. Аналогичное постановление было принято Президиумом ВАС РФ при отмене определения арбитражного суда, прекратившего производство по делу на основании того, что управление по ценам, акт которого о наложении штрафа за нарушение дисциплины цен оспаривался, не является юридическим лицом <2>. Во всех этих случаях отказ в рассмотрении заявления, по существу, лишал лицо, законные интересы которого нарушены, права на судебную защиту.

--------------------------------

<1> См.: Сборник Постановлений Президиума ВАС РФ. Вып. 1. М., 1996. С. 63.

<2> См.: Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 2. М., 1995. С. 50.

В практике возникал вопрос о возможности обжалования действий должностных лиц в арбитражный суд. В Постановлении Пленума ВАС РФ от 28 февраля 2001 г. N 5 предусмотрена возможность предъявления налогоплательщиками исков об обжаловании действий (бездействия) должностных лиц налоговых органов. При этом Пленум предложил судам исходить из того, что по такому спору истец вправе указать как конкретное должностное лицо налогового органа, так и сам налоговый орган. Суд также вправе в ходе рассмотрения требования, предъявленного к налоговому органу, при наличии оснований привлечь конкретное должностное лицо в качестве второго ответчика. Такая практика закреплена в ст. 197 АПК.

Нормы об обжаловании актов (действий, бездействия) судебного пристава-исполнителя включены в ст. 197 АПК. В этом случае речь также идет об обжаловании актов (действий, бездействия) должностного лица, так как судебный пристав-исполнитель является должностным лицом.

С оспариванием нормативных и ненормативных актов в порядке, предусмотренном комментируемой статьей, граждане, организации и иные лица могут обращаться как в суд общей юрисдикции, так и в арбитражный суд. Поэтому очень важным является разграничение компетенции судов (определение подведомственности дел из публичных отношений).

Разграничение компетентности определено ст. ст. 29, 197, 198 АПК различно для дел по оспариванию нормативных актов и дел по оспариванию ненормативных актов, решений и действий (бездействия).

Согласно ч. 3 ст. 191 АПК дела об оспаривании нормативных правовых актов рассматриваются в арбитражном суде, если их рассмотрение в соответствии с федеральным законом отнесено к компетенции арбитражных судов. Эта норма получила следующее толкование в Постановлении Пленума ВАС РФ от 9 декабря 2002 г. N 11: дела об оспаривании в арбитражном суде нормативных актов рассматриваются только в тех случаях, когда арбитражный суд прямо назван в федеральном законе в качестве суда, компетентного рассматривать эти дела (в частности, в ст. 138 НК). Сюда же следует добавить п. 4 ст. 5 Таможенного кодекса РФ. Кроме того, антимонопольным органам (Федеральной антимонопольной службе и ее территориальным управлениям) ст. 23 ФЗ "О защите конкуренции" предоставлено право обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании не действующим нормативного акта полностью или в части, если он принят с нарушением антимонопольного законодательства.

Иначе определена компетенция арбитражных судов по рассмотрению дел об оспаривании ненормативных актов, решений и действий. Согласно ч. 3 ст. 198 АПК заявления о признании ненормативных актов недействительными, решений и действий (бездействия) - незаконными, когда они затрагивают права и интересы соответствующих лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, рассматриваются арбитражным судом, если их рассмотрение не отнесено к компетенции других судов.

Остальные дела из публичных отношений, не отнесенные к ведению арбитражных судов, согласно ч. 3 ст. 22 ГПК рассматриваются судами общей юрисдикции.

Исключение составляют дела, рассмотрение которых входит в компетенцию Конституционного Суда РФ. Это дела по проверке соответствия нормативного акта Конституции РФ.

ГПК и АПК содержат ряд общих норм об основаниях и порядке рассмотрения дел об оспаривании нормативных и ненормативных актов, решений, действий, хотя есть и ряд различий. Можно назвать несколько признаков, характерных для таких дел:

- во-первых, одной из сторон всегда является государственный орган, орган местного самоуправления и иные органы, наделенные властными правомочиями;

- во-вторых, целью этих дел является устранение нарушений в сфере управления, защита прав граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей от неоправданного административного вмешательства;

- в-третьих, требования заявителя вытекают из административных и иных публичных отношений, т.е. отношений, для которых характерно наличие власти и подчинения. Этот признак является определяющим при отнесении конфликта, послужившего основанием для обращения в суд, к делам из административных правоотношений.

2. В ЗК установлена взаимосвязь между фактом признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления и возникающими в связи с этим отношениями по возмещению причиненных убытков, что корреспондирует со ст. 1069 ГК.

Возмещение вреда, причиненного гражданам и юридическим лицам незаконными действиями (бездействием) государственных и муниципальных органов или их должностных лиц, имеет свои особенности, которые отличают его от общих правил деликтной ответственности. Эти особенности выражаются:

а) во властно-административном, т.е. юридически обязательном, одностороннем характере действий государственных органов, органов местного самоуправления, а также их должностных лиц, что отличает данные отношения от гражданско-правовых;

б) в причинении вреда в этой сфере противоправными действиями указанных субъектов. Причем противоправными эти действия являются при их совершении без полномочий либо с превышением полномочий или при злоупотреблении ими.

Подлежат возмещению имущественные затраты на представительство в арбитражном суде интересов лица, чье право нарушено в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов (Определение Конституционного Суда РФ от 20 февраля 2002 г. N 22-О "По жалобе открытого акционерного общества "Большевик" на нарушение конституционных прав и свобод положениями статей 15, 16 и 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации" <1>). В настоящее время эти затраты возмещаются в соответствии со ст. 106 АПК.

--------------------------------

<1> Экономика и жизнь. 2002. N 16.

Для наступления ответственности необходимо, чтобы должностное лицо причинило вред при исполнении служебных обязанностей, объем которых устанавливается правовыми актами. Сами должностные лица, незаконными действиями (бездействием) которых причинен вред, перед потерпевшим не отвечают. Требования о возмещении вреда в смысле ст. 1069 ГК к ним предъявляться не должны.

Ответственность должностных лиц не зависит от того, кому причинен вред - гражданину или юридическому лицу. Правда, граждане могут требовать за причинение вреда в сфере властно-административных отношений и компенсации морального вреда.

Вред возмещается за счет соответствующей казны - Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования. Состав государственной казны определяется в п. 4 ст. 214 ГК, а муниципальной - в п. 3 ст. 215 ГК.

В тех случаях, когда возмещение вреда, причиненного незаконными действиями (бездействием) органов государственной власти либо их должностных лиц, осуществляется за счет казны Российской Федерации на основании судебных актов, исполнение таких актов возложено на Минфин России.

В некоторых субъектах РФ и муниципальных образованиях определен порядок исполнения судебных актов за счет соответствующей казны. Например, Постановлением администрации Рязанской области от 5 мая 2004 г. утверждены Правила исполнения финансово-казначейским управлением Рязанской области судебных актов на возмещение вреда, причиненного незаконными действиями (бездействием) органов государственной власти либо должностных лиц органов государственной власти.

Указанные нормативные акты призваны упорядочить исполнение судебных актов о возмещении вреда за счет соответствующей казны. Отсутствие таких правил не может являться основанием для неисполнения судебных актов.

Российская Федерация, ее субъект, муниципальное образование, возместившие потерпевшему вред, имеют право регресса к непосредственному причинителю в размере выплаченного возмещения, если иной размер не установлен законом, в частности трудовым законодательством.

Иногда на практике встречаются случаи, когда исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления издают правовые акты, нарушающие права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, и одновременно предусматривают возмещение причиненных такими правовыми актами убытков. В результате может возникнуть спор по поводу не законности правового акта, а размера причиненных убытков.

Например, Арбитражный суд Республики Мордовия рассмотрел дело, в котором ЗАО обратилось с иском к администрации г. Саранска о взыскании убытков, составляющих затраты по проведению проектно-изыскательных и других работ по предоставлению земельного участка и подготовке строительства в г. Саранске.

Судом установлено, что в июне 1996 г. администрацией г. Саранска было издано постановление о предварительном согласовании места размещения объекта, а в феврале 1998 г. ответчик принял постановление о предоставлении ЗАО земельного участка в аренду для строительства. Однако в марте 1999 г. постановлением администрации г. Саранска вышеуказанные правовые акты были отменены, а истцу было предписано выплатить компенсацию его затрат, связанных с проведением проектно-изыскательных и других работ по предоставлению земельного участка и подготовке строительства. В связи с фактическим отказом ответчика от выплаты компенсации истец обратился в арбитражный суд.

Суд признал доказанной и подлежащей возмещению стоимость изыскательных работ, затрат по межеванию земельного участка, изготовлению технического паспорта на проектирование, проектно-сметной документации, затрат на экспертизу проекта, строительно-монтажных и иных работ, проведенных на изъятом земельном участке. Постановлением ФАС Волго-Вятского округа решение Арбитражного суда Республики Мордовия оставлено без изменения <1>.

--------------------------------

<1> См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 9 января 2001 г. N А39-1116/00-43/14 // СПС "КонсультантПлюс".

Статья 62. Возмещение убытков

Комментарий к статье 62

1. Статья 62 регулирует отношения, связанные с возмещением убытков, вызванных неправомерными действиями. Случаи возмещения убытков, причиненных правомерными действиями, установлены в отдельных статьях ЗК (п. 7 ст. 22, п. 7 ст. 23, п. п. 5 и 8 ст. 31, п. 4 ст. 32, п. п. 1, 5 и 6 ст. 51, ст. 57, п. 1 ст. 63). Кроме общего положения, предусматривающего возмещение убытков, причиненных нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, о возмещении убытков говорится специально в некоторых статьях ЗК (п. 3 ст. 14, п. 3 ст. 37, п. 2 ст. 61).

Комментируемая статья подтверждает провозглашенный в ст. 15 ГК принцип полного возмещения причиненных убытков. Однако ГК предусматривает возможность уменьшения законом или договором размера возмещения. Возможность увеличения размера возмещения сверх полного возмещения комментируемой нормой не предусматривается.

Лицо, чье право нарушено, обладает возможностью требовать возмещения причиненных ему убытков. Убытки представляют собой негативные имущественные последствия, возникающие у лица вследствие нарушения его личного неимущественного или имущественного права. Возмещение убытков является универсальным способом защиты нарушенных гражданских прав и может применяться как в договорных, так и во внедоговорных отношениях независимо от того, предусмотрена ли законом такая возможность применительно к конкретной ситуации или нет. Для данного способа защиты характерно и то, что он может использоваться как самостоятельно, так и в сочетании с другими способами (восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, признание права на земельный участок и др.).

Возмещение убытков характеризуется объемом и размером. Под объемом возмещения понимается состав входящих в убытки компонентов - реальный ущерб и упущенная выгода. Под размером возмещения понимается количественное измерение такого возмещения.

Законодатель подразделяет убытки на два вида: реальный ущерб и упущенную выгоду. В составе реального ущерба могут быть выделены три элемента: 1) утрата и повреждение имущества; 2) расходы, которые произвело лицо по причине нарушения его прав; 3) расходы, которые оно должно произвести в целях восстановления нарушенного права. Упущенной выгодой признаются доходы, которые лицо должно было получить при обычных условиях гражданского оборота, но не получило в связи с нарушением его права.

При предъявлении требований о возмещении убытков должен быть доказан их размер. Если в состав реального ущерба включены расходы, которые лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права, требуется подтвердить их необходимость и предполагаемый размер.

Определяя направленность разрешения споров, связанных со взысканием убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам, ВС РФ и ВАС РФ предложили судам требовать подтверждения необходимости будущих расходов и их предполагаемого размера обоснованным расчетом и доказательствами, в качестве которых могут быть представлены: смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п. (п. 10 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8).

При определении размера будущих расходов необходимо учитывать, что подлежат возмещению не любые, а необходимые (разумные) расходы, которые понесет потерпевшее лицо в нормальные (разумные) сроки после нарушения его прав, и им будет применена разумная цена.

Если убытки возмещаются в связи с нарушением обязательства, их размер устанавливается с учетом п. 3 ст. 393 ГК, согласно которому при определении убытков следует принимать во внимание цены, существовавшие в месте исполнения обязательства в день предъявления иска в суд. При этом суд, исходя из фактических обстоятельств, удовлетворяя требование о возмещении убытков, вправе принять во внимание цены, существующие в день вынесения решения. Эти же правила применяются, если нарушенное право может быть восстановлено в натуре путем выполнения работ или оказания услуг. Стоимость работ и услуг также определяется по правилам п. 3 ст. 393 ГК, включая случаи, когда на момент предъявления иска или вынесения решения фактические затраты кредитором по их приобретению еще не произведены (п. 49 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8).

Во всяком случае, при предъявлении требования о возмещении как уже понесенных конкретных расходов, так и будущих расходов должна быть доказана причинная связь между нарушением (неисполнением) обязанности и убытками, а также их размер.

Размер упущенной выгоды должен определяться с учетом: 1) мер, предпринятых кредитором для ее получения; 2) сделанных с этой целью приготовлений (п. 4 ст. 393 ГК); 3) разумных затрат, которые должен был понести кредитор, если бы обязательство было исполнено. При этом потерпевший может потребовать возмещения упущенной выгоды в размере не меньшем, чем сумма доходов, полученная лицом, нарушившим его право.

Потерпевшее лицо должно доказать размер доходов, которые оно не получило из-за нарушения обязанности, а также причинную связь между неисполнением обязанности и неполученными доходами.

При исчислении размера неполученных доходов первостепенное значение имеет определение достоверности (реальности) тех доходов, которые потерпевшее лицо предполагало получить при обычных условиях гражданского оборота.

В Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 подчеркивается, что размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые должен был понести кредитор, если бы обязательство было исполнено. В частности, при определении размера неполученного дохода из-за недопоставки сырья и комплектующих изделий учитывается цена реализации готовых товаров за вычетом затрат, связанных с их производством (п. 11).

Если правонарушитель получил доходы вследствие правонарушения, потерпевший приобретает право на особый способ исчисления упущенной выгоды. В этом случае потерпевший вправе определять упущенную выгоду не как не полученные им, а как полученные правонарушителем доходы.

2. В случае причинения вреда нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков ст. 62 ЗК предусматривает возможность не только возмещения убытков, но и восполнения причиненного вреда в натуре, что соответствует ст. 1082 ГК.

Возмещение вреда в натуре возможно, когда вред причинен имуществу в виде его уничтожения или повреждения. На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

В то же время закон не исключает добровольного исполнения обязанности в натуре при согласии на это потерпевшего лица. Возмещение вреда, причиненного земельными правонарушениями, регулирует также ст. 76 ЗК.

В случае невозможности возмещения вреда в натуре возмещение осуществляется в денежной форме, которую принято именовать возмещением убытков.

Статья 63. Гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Комментарий к статье 63

1. Государственные или муниципальные нужды, которые могут стать основанием изъятия земельного участка, конкретизируются в ст. 49 ЗК. Подчеркивается, что изъятие является исключительной мерой и может производиться в связи:

1) с выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

3) с иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, - в случаях, установленных законами субъектов РФ.

Дополнительные ограничения изъятия земельных участков установлены также ст. ст. 79, 83, 94 и 101 ЗК. В частности, земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений.

Обязательное условие выкупа земельного участка - предварительное и равноценное возмещение стоимости земельного участка на основании решения суда. Это требование установлено ст. 35 Конституции РФ. Однако ст. 35 Конституции РФ предусматривает возможность принудительного отчуждения имущества только для государственных нужд, тогда как комментируемая статья - и для муниципальных. По конкретному делу Пленум ВС РФ указал, что собственник квартиры и члены его семьи в связи со сносом дома вправе требовать восстановления их жилищных прав в полном объеме <1>. При этом обязанность собственника квартиры компенсировать разницу в стоимости сносимого и предоставляемого жилья законом не установлена.

--------------------------------

<1> БВС РФ. 2003. N 9. С. 3.

В соответствии с ФЗ об общих принципах организации местного самоуправления изъятие (выкуп) земельных участков для муниципальных нужд относится к вопросам местного значения и в зависимости от того, для чьих нужд они изымаются, производится за счет средств муниципального района или городского округа. В случаях изъятия земельного участка для нужд субъекта РФ или федеральных нужд необходимо обращаться в соответствующий орган исполнительной власти субъекта РФ или федеральный орган исполнительной власти (его территориальный орган).

Положения п. 1 ст. 63 ЗК распространяются на всех правообладателей земельных участков: собственников, владельцев, пользователей, арендаторов. Выкуп земельных участков у их собственников для государственных или муниципальных нужд - разновидность их изъятия. У прочих правообладателей они выкупаться не могут, поскольку не принадлежат им на праве собственности.

В отличие от собственников, которым возмещение за изымаемую землю может предоставляться как в денежной форме, так и в форме предоставления равноценного земельного участка, иным правообладателям компенсация в денежной форме не производится. Поскольку предоставлением земельных участков занимаются только специально уполномоченные органы, организации, которым предоставляется изымаемая земля, должны обращаться в них с соответствующими заявлениями.

2. Важной гарантией прав собственника изымаемого земельного участка является необходимость его письменного уведомления органом, принявшим решение об изъятии, не менее чем за год до этого. Выкуп участка до истечения года допускается только с согласия собственника участка.

Двухлетний срок для подачи иска органами государственной власти или местного самоуправления избран законодателем с учетом годичного срока, отведенного по закону для информирования в письменной форме граждан и юридических лиц - собственников изымаемых земельных участков. При этом образовались различия в определении начала течения этого срока по ГК и ЗК. Если ГК исходит из момента, когда принимается решение об изъятии с выкупом земельного участка, то ЗК (ст. 31) - из даты предварительного решения о возможном изъятии земельного участка и назначения, следовательно, возможной выкупной цены, действующего в течение трех лет, как вероятной основы последующего окончательного решения.

Закон не обязывает предоставлять правообладателям земельных участков другую информацию. Однако для предотвращения споров одновременно с уведомлением целесообразно проинформировать о правах, которые имеют правообладатели изымаемых земельных участков. Если земельный участок принадлежит нескольким лицам, уведомление должно быть направлено каждому из них. При согласии правообладателей земельных участков, в том числе до истечения года со дня предупреждения, с изъятием земли им должны быть предварительно возмещены причиняемые убытки. Изъятие земельных участков до возмещения убытков не допускается.

Аналогичным образом решается вопрос и при изъятии части земельного участка. Следует иметь в виду, что такое изъятие не должно приводить к уменьшению предельных (минимальных) размеров земельных участков, которые установлены правовыми актами. Если изъятие части земельного участка предполагает указанное уменьшение, то ее нельзя изымать даже при наличии согласия его правообладателя. Иначе оставшаяся неизъятой часть земельного участка будет рассматриваться законом как недостаточная для использования по целевому назначению. В таких случаях нужно принимать решение об изъятии всего земельного участка, даже если для государственных (муниципальных) нужд это не требуется.

Решения об изъятии у граждан земельных участков для государственных или муниципальных нужд (в том числе акты о сносе жилых домов, находящихся на изымаемых земельных участках) должны быть опубликованы в официальных изданиях, иначе они будут противоречить ч. 3 ст. 15 Конституции РФ, в соответствии с которой любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы для всеобщего сведения.

Решение об изъятии земельного участка подлежит государственной регистрации. При этом регистрации подлежит не само решение как документ, а обременение земельного участка, возникающее вследствие принятия решения об изъятии. Под ограничением (обременением) в соответствии с абз. 4 ст. 1 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. Правовые последствия принятия решения о выкупе земельного участка являются именно такими условиями, которые стесняют собственника в осуществлении его прав, в частности ограничивают возможность самостоятельно определять юридическую судьбу участка, входящую в содержание правомочия распоряжения. Отсутствие государственной регистрации прав на недвижимость не является основанием для отказа в возмещении убытков при изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд. Законодательство не ставит такое возмещение в зависимость от государственной регистрации прав на недвижимость.

Известные трудности могут возникнуть с регистрацией решения в случае, если право собственности на земельный участок возникло до вступления в силу ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и не было зарегистрировано по правилам. В этом случае появляются формальные основания для отказа в государственной регистрации решения об изъятии земельного участка.

О регистрации решения собственник должен быть уведомлен. Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Сроков для уведомления о состоявшейся регистрации законодательством не устанавливается.

Обязательность государственной регистрации решения об изъятии земельного участка позволяет прийти к выводу, что без нее такое решение не будет иметь юридической силы. Именно о зарегистрированном решении говорится и в ст. 280 ГК, содержащей положения о правах собственника изымаемого земельного участка.

Решение об изъятии земельного участка может быть в любой момент отменено принявшим его органом. При этом должно быть зарегистрировано прекращение указанного обременения земельного участка, а собственнику послано соответствующее уведомление.

В свою очередь, и согласие (несогласие) собственника с изъятием земельного участка должно быть оформлено письменно. Согласие может быть выражено в соглашении о выкупе земельного участка, несогласие - в заявлении собственника, его иске в суд с требованием о запрете изъятия земельного участка.

Все условия выкупа земельного участка должны быть закреплены в письменном соглашении с его собственником. Если вместо выкупа предоставляется равноценный земельный участок, то его стоимость засчитывается в общую выкупную цену изымаемых объектов недвижимости (земельного участка, строений, многолетних насаждений, водных источников) и размера возмещения возникающих при этом убытков. Выкуп земельного участка должен производиться по его рыночной стоимости.

Выбор земельного участка под строительство осуществляется органом местного самоуправления. На стадии предварительного согласования места размещения объекта орган местного самоуправления уведомляет собственников земельных участков, которые планируется выкупить для государственных или муниципальных нужд, об их возможном выкупе. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе, к которому прилагаются расчеты убытков его собственника, потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства. Акт выбора утверждается решением уполномоченного органа государственной власти о предварительном согласовании места размещения объекта. Это решение может быть обжаловано в суд любым заинтересованным лицом, включая собственника земельного участка.

Возможно возникновение споров по двум вопросам. Первый - возражение собственника земельного участка против изъятия у него участка. Выбор земельного участка для строительства детально регламентирован земельным законодательством (ст. 31 ЗК), и вариантов может быть несколько с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах. Варианты размещения будущего объекта проходят процедуры согласования <1>. При этом ЗК (ст. 31) наделяет всех граждан, общественные организации (объединения) и органы территориального, общественного самоуправления правом участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих участков для строительства.

--------------------------------

<1> См.: Комментарий судебной практики. Вып. 8. М., 2002. С. 29 - 43.

В местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов и этнических общностей при предоставлении земельных участков для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по решениям органов власти, затрагивающим законные интересы названных народов и общностей. Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления должны принимать решения о предварительном согласовании мест размещения будущих объектов с учетом результатов таких сходов или референдумов.

Второй возникающий при выкупе участка вопрос - возражение собственника земельного участка по предложенной выкупной цене или другим условиям выкупа.

Акт о выборе земельного участка сопровождается расчетом выкупной цены изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также убытков, которые причиняются собственнику изъятием участка.

Земельный участок, предоставляемый взамен изымаемого, не может быть меньшей ценности, он может быть либо равноценным, либо иметь большую цену. Земельные участки большей ценности могут предоставляться по усмотрению соответствующего органа. При этом требование о равноценности распространяется на любые земельные участки и определяется по различным критериям. Для земельного участка сельскохозяйственного назначения равноценность определяется, в частности, плодородием почвы, для земельного участка под строительство - размерами, плотностью грунта и т.д.

Предоставление другого земельного участка взамен изымаемого производится вместо его выкупа, поэтому допускается только с согласия собственника, что не освобождает от обязанности возмещения ему всех остальных убытков. Количество земельных участков, предоставляемых на выбор собственнику, законом не установлено. Следовательно, соответствующий орган не обязан предлагать собственнику различные варианты земельных участков.

Земельный участок может предоставляться из фонда перераспределения земель или других земель, находящихся соответственно в государственной или муниципальной собственности.

Недвижимое имущество (здания, сооружения и др.), находящееся на земельном участке, изъятие которого обусловлено государственными или муниципальными нуждами либо ненадлежащим использованием земли, выкупается у собственника или продается с публичных торгов только по решению суда. Подробный порядок выкупа и продажи этого имущества регулируется ст. ст. 279 - 282 и 284 - 286 ГК. При определении законности изъятия имущества нужно руководствоваться ч. 3 ст. 35 Конституции РФ и положениями данной статьи. Основания, условия и порядок возмещения установлены в ЗК (ст. ст. 49, 55, 57, 63).

Очевидно, что изъятие земельных участков для определенных целей, как правило, несовместимо с нахождением на этих участках принадлежащих бывшему владельцу строений и иных объектов недвижимости. Кроме того, закон стремится исключить случаи принадлежности земельного участка и находящейся на нем недвижимости разным лицам, не связанным между собой договором об использовании участка. Поэтому изъятие участка влечет за собой и изъятие объектов недвижимости на условиях возмездности.

Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно расположено, во всех случаях, предусмотренных комментируемой статьей, носит возмездный характер и может осуществляться посредством выкупа государственным или муниципальным образованием либо путем продажи с публичных торгов. Порядок организации и проведения публичных торгов установлен ст. ст. 447 - 449 ГК. В случае выкупа цена определяется в соответствии с правилами ст. 281 ГК. В выкупную цену включается не только рыночная стоимость самого земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости, но также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, в том числе убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, включая упущенную выгоду.

Собственнику возмещается стоимость строений, жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или расходов по переносу их на новое место, стоимость плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насаждений, незавершенного производства.

Оценка жилых домов, других зданий, сооружений производится по сметной стоимости (по типовым проектам) строительства новых зданий, объектов и сооружений. Незавершенное строительство и неплодоносящие насаждения оцениваются по фактически произведенным объемам работ и затратам в ценах на момент изъятия земельного участка.

Подпункт 3 п. 1 комментируемой статьи (относительно возмещения всех убытков, возникающих при изъятии земель) корреспондирует со ст. 62 ЗК. Это представляется неверным, так как ст. 62 посвящена возмещению неправомерных убытков, причиненных правонарушением, в то время как изъятие земель для государственных (муниципальных) нужд с соблюдением всех необходимых условий приводит к причинению убытков правомерными действиями.

Положения ст. 63 ЗК сформулированы с учетом положений гл. 17 ГК о правах на землю. Во избежание противоречий между этими кодексами некоторые положения ГК были почти дословно воспроизведены в ЗК.

Для расчета убытков собственников земельных участков принимается стоимость их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков. Последнее правило противоречит принципу полного возмещения причиненных убытков, установленному комментируемой статьей, поскольку с момента принятия решения об изъятии земельного участка и до самого выкупа проходит не менее чем год, исходя из смысла п. 3 ст. 279 ГК. Поэтому расчет убытков и выкупной цены земельного участка должен производиться на момент заключения соглашения о выкупе.

В расчет убытков включаются не только фактически понесенные собственником расходы, но также и расходы, которые он может понести в будущем в связи с прекращением права собственности на земельный участок. Особой категорией являются убытки, понесенные в связи с досрочным прекращением обязательств собственника земельного участка перед третьими лицами. С одной стороны, эти убытки могут заключаться в упущенной выгоде (например, неполучение арендной платы за земельный участок), с другой стороны, - в возмещении третьим лицам убытков собственником участка и выплате штрафных санкций в связи с досрочным прекращением обязательств.

Руководствуясь требованиями разумности и справедливости, убытки, причиненные третьим лицам в связи с досрочным прекращением обязательств, должны быть возмещены собственником, тем более что он, в свою очередь, вправе требовать включения названных сумм в состав выкупной цены земельного участка. Однако собственник участка, не являющийся предпринимателем или коммерческой организацией, несет ответственность перед своими контрагентами по обязательству лишь при наличии вины в неисполнении, ненадлежащем исполнении обязательств. Собственник - индивидуальный предприниматель или коммерческая организация несет ответственность вне зависимости от вины, а от ответственности его освобождают обстоятельства непреодолимой силы - чрезвычайные и непредотвратимые в данных условиях обстоятельства. Принятие государственным органом решения о выкупе как раз и является обстоятельством, непреодолимым для собственника, которое должно освобождать его от ответственности перед своими контрагентами, в том числе от обязанности возместить причиненные им убытки. Исходя из содержания действующего законодательства, если собственник не согласен с изъятием и изъятие происходит в принудительном порядке по решению суда, убытки, причиненные контрагентам собственника земельного участка, останутся непогашенными. В случае заключения соглашения о выкупе, в котором собственник вправе оговорить условия, позволяющие ему погасить убытки своих контрагентов и выплатить им штрафные санкции, ссылка на изъятие земельного участка как на обстоятельство, не зависящее от воли собственника, неправомерна. Вместе с тем для устранения юридической неопределенности в договорах, которые могут быть прекращены в связи с изъятием у собственника земельного участка, целесообразно прямо предусмотреть обязательство собственника возместить его контрагенту убытки, вызванные досрочным прекращением обязательства.

В убытки включаются и те затраты, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами.

Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262 утверждены Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

Возмещение убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии земельных участков для государственных (муниципальных) нужд регулируется ст. 57 ЗК.

Вместо выкупной цены и убытков собственник может согласиться на предоставляемый (взамен изымаемого участка) другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Расчеты за находящуюся на прежнем земельном участке недвижимость производятся отдельно, сверх взаиморасчетов по этому участку.

3. Следует отметить, что между государственной регистрацией решения об изъятии земельного участка и уведомлением о нем его правообладателя не должно пройти много времени, поскольку необходимо соблюсти срок, установленный п. 2 ст. 63 ЗК. В течение этого срока правообладатель может распоряжаться своим земельным участком любым законным способом.

После принятия решения об изъятии земельного участка правообладатель может продолжать использование земельного участка по целевому назначению. Собственник вправе осуществлять свои права по своему усмотрению, производить необходимые затраты по поддержанию земельного участка в надлежащем состоянии. Однако общий объем полномочий по использованию земельного участка частично сокращается. Из него следует необходимость корректировки пользования земельным участком таким образом, чтобы на правообладателя не были отнесены затраты и убытки, связанные с новым строительством, расширением зданий и сооружений на нем, т.е. касающиеся вложений в недвижимость. Лица, которым предоставляется изымаемый земельный участок, не обязаны оплачивать любые указанные затраты, они могут оспорить их в судебном порядке. Правообладателям земельных участков, предназначенных для изъятия для государственных или муниципальных нужд, следует воздержаться от финансирования каких-либо улучшений участка, и в особенности от застройки участка после получения уведомления об его изъятии.

Расходы собственника земельного участка по застройке (переоборудованию, перестройке) участка зданиями капитального типа, произведенные уже после уведомления о предстоящем изъятии, не возмещаются и во взаиморасчетах не учитываются.

Следует заметить, что комментируемая норма говорит не о прямом запрете на возмещение собственнику убытков, связанных с созданием объектов и производством улучшений на земельном участке после регистрации решения об изъятии. Напротив, и в соглашении, и в решении суда может предусматриваться обязанность возместить собственнику такие убытки. Однако будет ли на государственный орган возложена такая обязанность или нет, заранее неизвестно. При рассмотрении спора решение о размере и порядке возмещения убытков остается на усмотрение суда. Именно поэтому комментируемая статья говорит о том, что на собственнике лежит риск отказа со стороны суда удовлетворить требования собственника о возмещении убытков.

4. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с ФЗ об оценочной деятельности, это вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Рыночная стоимость существенно отличается от кадастровой стоимости, которая устанавливается по Правилам проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 <1>. Причем кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости (ст. 66 ЗК).

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2000. N 16. Ст. 1709.

На практике именно цена выкупа вызывает наибольшее напряжение в отношениях с собственником. Наиболее распространенными существующими методиками оценки являются:

- доходная, когда стоимость определяется исходя из доходов, получаемых при использовании участка по целевому назначению;

- затратная, когда стоимость определяется исходя из объема вложений в участок, необходимых для использования участка по целевому назначению (например, затраты на строительную деятельность на участке, предназначенном для строительства);

- методика сравнительных продаж, когда цена выкупа определяется исходя из существующих предложений продажи и покупки аналогичного участка.

Также встречается комбинированная методика, которая в нарушение всех принципов экономической теории предлагает суммирование трех вышеизложенных методик и деление полученного значения на три. Разумеется, подобная методика не может быть признана надлежащей ни в коем случае.

Как правило, ожидания собственника относительно выкупной цены значительно превышают и фактическую стоимость, и предполагаемые затраты заинтересованного заказчика на выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Это порождает большое количество конфликтов, которые зачастую не разрешаются даже на основании решения суда. Публичные интересы ставятся в зависимость от корыстных интересов частных собственников, которые зачастую в свое время получили земельные участки бесплатно в рамках реализации государственной земельной политики, а сейчас пытаются максимально нажиться на том, что на их участках планируется осуществление государственных или муниципальных нужд.

Статья 64. Рассмотрение земельных споров

Комментарий к статье 64

1. Земельные споры - это разрешаемые в установленном порядке разногласия, возникающие между участниками земельных правоотношений по поводу реализации имеющихся у них субъективных прав и (или) исполнения соответствующих обязанностей. Отличительной чертой земельных споров является их содержание, заключенное в предмете и основании спора, которое неразрывно связано со спецификой общественных отношений, регулируемых земельным законодательством.

Земельные споры разрешаются в судебном порядке посредством искового производства, за исключением споров, рассматриваемых с соблюдением обязательного внесудебного (претензионного) порядка, а также споров, переданных на рассмотрение третейского суда.

Земельные споры можно подразделить на три группы:

- споры о признании права на земельный участок;

- споры о присуждении исполнения определенного действия в пользу заинтересованного участника земельных правоотношений или воздержания от его исполнения;

- споры об изменении или прекращении земельных правоотношений.

Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке при условии предоставления заинтересованным лицом доказательств, подтверждающих принадлежность земельного участка (соответствующего права на его использование). Признание права на земельный участок рассматривается законодателем в числе способов защиты прав на землю. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Споры о присуждении исполнения действия основываются на требовании реализации корреспондирующей связи между субъективным правом и соответствующей обязанностью при условии ее невыполнения или ненадлежащего выполнения обязанным лицом.

Споры об изменении или прекращении земельных правоотношений вызваны необходимостью судебного установления по вопросам толкования юридических фактов, являющихся основанием изменения или прекращения земельных правоотношений. Конфликт сторон спора может заключаться в признании или непризнании соответствующих юридических фактов в качестве основания изменения или прекращения правоотношений.

По общему правилу земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

Однако судебный порядок рассмотрения земельных споров не исключает возможности рассмотрения земельных споров в административном порядке. Правовую основу административного порядка рассмотрения земельных споров составляет конституционное положение, согласно которому граждане Российской Федерации имеют право обращаться лично, а также направлять индивидуальные и коллективные обращения в государственные органы и органы местного самоуправления (ст. 33 Конституции РФ).

В некоторых случаях, например в сельской местности, для граждан более доступен административный порядок рассмотрения спора. При наличии обоюдного желания спорящих сторон и их доверия к местной администрации разрешение земельного спора может быть осуществлено быстрее и результативнее.

В законах некоторых субъектов РФ рассмотрение земельных споров отнесено к ведению органов местного самоуправления. Например, в соответствии с Законом Владимирской области от 21 мая 1997 г. "О местном самоуправлении во Владимирской области" к полномочиям администрации по вопросам использования земель в границах муниципального образования, охраны окружающей среды отнесено разрешение в пределах своей компетенции земельных споров (ст. 27).

Рассмотрение земельного спора в административном порядке не препятствует обращению в суд, например, если кто-то не удовлетворен решением органа управления. Однако достигнутые соглашения в результате рассмотрения земельного спора в административном порядке могут быть приняты во внимание при рассмотрении земельного спора судом.

Вопросы подведомственности земельных споров судам общей юрисдикции были разъяснены в Постановлении Пленума ВС РФ от 22 апреля 1992 г. N 6 "О некоторых вопросах, возникших у судов при применении законодательства о земельной реформе" <1>. Суд обязан принять к своему производству и рассмотреть по существу споры, связанные с земельными отношениями, одной из сторон которых являются граждане, за исключением занимающихся предпринимательской деятельностью (в том числе ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство), если спор возник в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности, а также по жалобам указанных лиц на решения местной администрации по земельным вопросам. Судам, в частности, подведомственны:

--------------------------------

<1> БВС РФ. 1992. N 7. Примеч. ред.: названное Постановление Пленума ВС РФ признано утратившим силу в связи с изданием Постановления Пленума ВС РФ от 26 апреля 2007 г. N 15.

- требования о признании неправомерным отказа местной администрации в предоставлении земельного участка, в том числе для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства, строительства индивидуального жилого дома, для садоводства и огородничества, сенокошения, выпаса скота;

- требования о признании неправомерным прекращения местной администрацией права пользования или аренды земельных участков;

- требования о возмещении убытков, причиненных изъятием, выкупом либо временным занятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей или ухудшением качества земель в результате влияния, вызванного деятельностью предприятий, учреждений и граждан;

- требования о возмещении убытков, причиненных в результате неправомерного занятия земельного участка, его загрязнения, порчи и других нарушений прав собственников земельных участков и землепользователей;

- требования о возмещении убытков, понесенных собственником земли, землепользователем в связи с проведением изыскательских работ;

- жалобы на решения местной администрации о предоставлении земельного участка другим лицам, которыми ущемлены права и охраняемые законом интересы собственника, землепользователя;

- споры между собственниками индивидуальных жилых строений, расположенных на смежных (соседних) земельных участках, об устранении препятствий в пользовании земельным участком, в том числе в случае, когда оспариваются его границы и размеры;

- споры между садоводческим товариществом и его членами, споры членов товарищества между собой, а также споры между супругами, в том числе и бывшими, по поводу раздела земельного участка или определения порядка пользования этим участком.

В соответствии с Постановлением Пленума ВС СССР от 30 марта 1990 г. N 5 о применении законодательства при рассмотрении судами споров, связанных с деятельностью садоводческих товариществ <1>, судебному рассмотрению также подлежат дела:

--------------------------------

<1> БНА. 1991. N 3.

- по искам садоводческого товарищества об освобождении земельного участка лицами, пользующимися им без законных оснований;

- по искам членов садоводческого товарищества об освобождении земельного участка лицами, не имеющими права на пользование им;

- о возмещении убытков, причиненных уничтожением, порчей или повреждением насаждений и посевов на земельном участке;

- по искам о необоснованном исключении из членов садоводческого товарищества, по искам лиц, не являющихся членами садоводческого товарищества, о возмещении расходов, понесенных ими в связи с вложением труда и средств на постройку, ремонт садового дома и других строений, на обработку земельного участка, приобретение плодово-ягодных насаждений;

- по спорам наследников умершего члена садоводческого товарищества и членов его семьи, имеющих право в соответствии с законодательством и уставом на дальнейшее пользование земельным участком, о защите нарушенного или оспариваемого преимущественного права на вступление в члены товарищества.

К этому перечню можно добавить также: споры об отмене государственной регистрации права на земельный участок или сделки с ним (ст. 2 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество); споры об установлении сервитутов на земельные участки (ст. 23 ЗК, ст. 274 ГК); споры об обращении взыскания на земельный участок (ст. 278 ГК, ст. 51 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1>), споры о признании права собственности на самовольную постройку при условии предоставления в установленном порядке земельного участка под возведенную постройку (ст. 222 ГК) и т.д.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400; 2001. N 46. Ст. 4308; 2002. N 7. Ст. 629; N 52 (ч. 1). Ст. 5135; 2004. N 6. Ст. 406; N 27. Ст. 2711; N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40; Ст. 42; 2006. N 50. Ст. 5279; N 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. N 27. Ст. 3213.

По первой инстанции дела о разделе между супругами совместно нажитого имущества (включая земельные участки), а также дела об определении порядка пользования земельными участками рассматривают мировые судьи (ст. 23 ГПК, ст. 3 Федерального закона от 17 декабря 1998 г. N 188-ФЗ "О мировых судьях в Российской Федерации" <1>). В субъектах РФ, где не назначены (не избраны) на должность мировые судьи, указанные дела продолжают рассматриваться судьями районных (городских, межмуниципальных) судов.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1998. N 51. Ст. 6270; 2004. N 25. Ст. 2481; N 35. Ст. 3607; N 49. Ст. 4841; Ст. 4843; 2005. N 8. Ст. 604; N 15. Ст. 1278; 2006. N 11. Ст. 1147; 2007. N 10. Ст. 1151.

Иски об установлении порядка пользования земельным участком подсудны исключительно суду по месту нахождения земельного участка. Указанная подсудность не может быть изменена соглашением сторон по делу.

Согласно совместному Постановлению Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 18 августа 1992 г. N 12/12 "О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам" <1>, арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам, возникающим из гражданских, административных и иных (включая земельные) правоотношений:

--------------------------------

<1> БВС РФ. 1992. N 11.

- между юридическими лицами, гражданами, осуществляющими предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющими статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном порядке (в том числе главами крестьянского (фермерского) хозяйства);

- между Российской Федерацией и субъектами РФ, а равно между субъектами РФ.

Практика рассмотрения земельных споров арбитражными судами обобщена в информационном письме Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" <1>.

--------------------------------

<1> Вестник ВАС РФ. 2001. N 5.

2. Согласно п. 2 ст. 64 ЗК до принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд. Форма договора о передаче спора на рассмотрение третейского суда только письменная. Состав суда определяется по усмотрению сторон: либо в количестве нескольких судей, избранных в одинаковом числе каждой стороной, и одного по общему избранию, либо третейским судьей становится лицо, кандидатура которого устраивает все стороны спора. Законодательством предусматриваются особое содержание третейской записи (договора о передаче спора на рассмотрение третейского суда), специальные требования к членам третейского суда, перечень оснований для перемены судьи в споре. Третейский суд не связан правилами гражданского судопроизводства, однако он не может решать дела, не выслушав объяснений сторон, кроме случаев, когда сторона уклоняется от явки в суд для дачи объяснений. Решение выбранного сторонами третейского суда принимается большинством голосов третейских судей. Если в третейском соглашении не предусмотрено, что решение третейского суда окончательно, то в течение трех месяцев оно может быть оспорено в компетентный суд общей юрисдикции либо арбитражный суд согласно АПК или ГПК. Решение третейского суда отменяется в случаях, например, неподведомственности дела третейскому суду, неуведомления стороны о составе, времени и месте заседания третейского суда, нарушении Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 102-ФЗ "О третейских судах в Российской Федерации" <1>, иных законов или основополагающих принципов российского права и т.п.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3019.

Решение третейского суда исполняется добровольно в порядке и в сроки, установленные в решении; если срок не установлен, решение исполняется немедленно. Если решение третейского суда не исполняется, то оно подлежит исполнению по правилам исполнительного производства, т.е. на основе выданного компетентным судом исполнительного листа на принудительное исполнение решения.