Глава XIV. Земли сельскохозяйственного назначения

Статья 77. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

Комментарий к статье 77

1. Комментируемая статья определяет земли сельскохозяйственного назначения через их основное целевое назначение - использование для нужд сельского хозяйства, которое в данном случае понимается достаточно широко. Это прежде всего производство продукции растениеводства и животноводства, причем не только путем ведения товарного сельскохозяйственного производства, но и в личных подсобных хозяйствах граждан, садоводческих и огороднических объединениях, а также размещение всего, что для ведения сельскохозяйственного производства необходимо: построек, подъездных путей, защитных лесонасаждений и т.п.

Другой упомянутый в данной статье признак сельскохозяйственных земель - нахождение за чертой поселений - не является, собственно, характерным только для данной категории земель, поскольку в соответствии со ст. 83 ЗК границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий, а под чертой поселений в комментируемой статье имеются в виду, скорее всего, именно границы населенных пунктов. По крайней мере больше нигде в законодательстве термин "черта поселений" в настоящее время не используется, да и само понятие "поселение" претерпело изменения и понимается так, как оно определяется ФЗ об общих принципах организации местного самоуправления (городское поселение - это город или поселок, а сельское поселение - один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов).

Тем не менее важно отделять земли сельскохозяйственного назначения от земель иных категорий, используемых в сельскохозяйственных целях.

Так, в соответствии с ЛК (ст. 38) лесные участки могут предоставляться гражданам и юридическим лицам для ведения сельского хозяйства - сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, пчеловодства, северного оленеводства, выращивания сельскохозяйственных культур и иной сельскохозяйственной деятельности; на таких лесных участках допускается размещение ульев и пасек, возведение изгородей, навесов и других временных построек.

В составе земель населенных пунктов в соответствии с градостроительными регламентами могут быть выделены территориальные зоны сельскохозяйственного использования - это чаще всего индивидуальные жилые дома с участками личных подсобных хозяйств, коллективные огороды, земельные участки находящихся в черте города, поселка, сельского населенного пункта сельскохозяйственных организаций.

На такие земельные участки распространяется правовой режим той категории земель, к которой они принадлежат.

2. Основную и наиболее ценную часть земель сельскохозяйственного назначения составляют сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, залежи и земли, занятые многолетними насаждениями), на которых, собственно, и произрастает продукция аграрного производства. Это лучшие, продуктивные земли, поэтому законодательством установлен особый режим их предоставления, использования и изъятия (см. комментарий к ст. 79 ЗК).

Однако, как уже отмечалось, в составе земель сельскохозяйственного назначения есть участки, занятые хозяйственными постройками аграрных предприятий, дорогами, а также так называемыми неудобьями (оврагами, балками, болотами, гарями).

Кроме того, на сельскохозяйственных землях могут находиться водоемы и лесопосадки. При этом согласно ст. 8 ВК только такие водные объекты, как пруд и обводненный карьер, находясь в границах земельного участка (в том числе и из земель сельскохозяйственного назначения), принадлежат на праве собственности тому же субъекту, которому принадлежит данный земельный участок (все остальные водные объекты находятся в федеральной собственности). Пруд, обводненный карьер могут отчуждаться только вместе с земельным участком.

Лесной кодекс не дает определения лесов и лесных насаждений; им установлено, однако, что леса могут располагаться как на землях лесного фонда, так и на землях иных категорий. Таким образом, на участках земель сельскохозяйственного назначения могут находиться леса; при этом согласно ЛК (ч. 2 ст. 6) использование, охрана, защита, воспроизводство таких лесов осуществляются в соответствии с целевым назначением земель, на которых эти леса располагаются. То есть в данном случае приоритетным является ведение сельскохозяйственного производства, а леса исполняют главным образом функцию защиты земель от неблагоприятного воздействия посредством использования почвозащитных, водорегулирующих и иных свойств лесной растительности.

Земли сельскохозяйственного назначения - особая категория земельного фонда, поскольку в нее входят наиболее ценные продуктивные земли.

Законодательством установлен целый ряд особенностей, связанных с охраной таких земель, порядком предоставления и изъятия участков из данной категории земель, осуществлением с ними сделок купли-продажи и т.д. При этом ЗК закрепляет лишь основные черты правового статуса земель сельскохозяйственного назначения, более подробно он урегулирован другими федеральными законами, основным из которых является ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Он регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения; устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения; определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность. Под оборотом сельскохозяйственных земель данный Закон понимает сделки, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки (доли в праве общей собственности на земельные участки) из земель сельскохозяйственного назначения.

Однако ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" распространяется не на все земельные участки из данной категории земель. Не регулируется этим Законом оборот земельных участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также занятых зданиями, строениями и сооружениями.

Отношения, связанные с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулируют также следующие Федеральные законы: от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" <1>, от 8 декабря 1995 г. N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" (в ред. от 26 июня 2007 г.) <2>, от 16 июля 1998 г. N 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения", ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2003. N 28. Ст. 2881.

<2> СЗ РФ. 1995. N 50. Ст. 4870; 1997. N 10. Ст. 1120; 1999. N 8. Ст. 973; 2002. N 12. Ст. 1093; 2003. N 2. Ст. 160; Ст. 167; N 24. Ст. 2248; 2006. N 45. Ст. 4635.

Отдельные субъекты РФ приняли законы о землях сельскохозяйственного назначения еще до вступления в силу ЗК, заполнив тем самым пробелы существовавшего на тот период федерального земельного законодательства. Законы о земле субъектов РФ могут применяться к отношениям по поводу земельных участков, возникшим после принятия ЗК и ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в той мере, в какой они не противоречат им.

Следует также иметь в виду, что согласно п. 5 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не допускается принятие субъектами РФ законов и иных нормативных актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому такие дополнительные правила и ограничения, если они содержатся в нормативном акте субъекта РФ, недействительны. Однако тот же Федеральный закон в целом ряде статей оставляет регулирование некоторых вопросов оборота земель сельскохозяйственного назначения на усмотрение субъекта РФ. Так, ст. 10 этого Закона, определяющая порядок предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливает, что субъекты РФ определяют:

- средства массовой информации, в которых публикуются сообщения о наличии предлагаемых для передачи в аренду земельных участков;

- цену, по которой добросовестный арендатор может приобрести земельный участок;

- случаи бесплатной передачи гражданам на праве общей собственности земельных участков из сельскохозяйственных угодий, предоставленных сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования;

- перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядок определения размера земельной доли;

- случаи безвозмездного предоставления земельных участков, находящихся в фонде перераспределения земель;

- случаи бесплатной передачи религиозным организациям земельных участков, предоставленных им на праве постоянного (бессрочного) пользования;

- цену, по которой сельскохозяйственные организации и лица, ведущие крестьянские (фермерские) хозяйства, могут приобрести в собственность земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

К настоящему времени большинство субъектов РФ приняли законы, регулирующие указанные отношения. Можно назвать, например, Законы: Нижегородской области от 17 июля 2003 г. "Об осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения в Нижегородской области", Хабаровского края от 30 июня 2004 г. N 201 "Об особенностях регулирования отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на территории Хабаровского края", Республики Коми от 5 марта 2005 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Коми" и др.

На территории тех субъектов РФ, где соответствующие законы еще не приняты, до их принятия действуют правила, установленные ст. 19.1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". В частности, этой статьей установлено, что в указанных случаях приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с 1 января 2004 г. (тогда как п. 4 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ).

Поэтому, в частности, в спорных случаях предоставления в собственность участков из сельскохозяйственных земель, находившихся в государственной или муниципальной собственности, необходимо выяснять, действовал ли на тот момент соответствующий закон субъекта РФ.

Так, ФАС Северо-Кавказского округа оставил без удовлетворения кассационную жалобу ООО на решение арбитражного суда, который отказал в иске об обязании районной администрации предоставить в собственность земельный участок.

В марте 2003 г. истек срок действия договора аренды между районной администрацией и ООО, по которому последнему предоставлялся в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения сроком на 10 лет с правом преимущественного выкупа. ООО пыталось реализовать свое право преимущественного выкупа спорных земель, однако администрацией района в этом действии было отказано, в связи с чем истец обратился в суд. Решением арбитражного суда в удовлетворении исковых требований отказано, так как на момент рассмотрения иска областной закон, регулирующий оборот земель сельскохозяйственного назначения в Ростовской области, принят не был. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. В кассационной жалобе заявитель просил оспариваемые судебные акты отменить, полагая, что Закон Ростовской области "О регулировании земельных отношений в Ростовской области", определяющий момент, с которого возможна продажа земель сельскохозяйственного назначения, вступивший в силу 9 августа 2003 г., должен учитываться судом.

Окружной арбитражный суд в своем постановлении совершенно справедливо указал, что в соответствии со ст. 82 ЗК условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в собственность хозяйственным товариществам и обществам устанавливаются ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Пунктом 4 ст. 1 этого Федерального закона предусмотрено, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ. Закон Ростовской области "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" вступил в действие 9 августа 2003 г., следовательно, ссылки заявителя кассационной жалобы на неприменение судами указанных норм неосновательны, так как исковые требования заявлены им до вступления в действие регионального Закона.

Статья 78. Использование земель сельскохозяйственного назначения

Комментарий к статье 78

1. В комментируемой статье перечислены основные субъекты, использующие земли сельскохозяйственного назначения, однако круг таких субъектов ограниченным не является. Если внимательно изучить список, приводимый в статье, то можно увидеть, что в нем речь идет обо всех коммерческих и некоммерческих организациях, а также гражданах. То есть приобрести земельный участок для использования в сельскохозяйственных целях из земель сельскохозяйственного назначения могут не только организации, являющиеся аграрными по основному профилю деятельности. Например, так называемые подсобные сельские производства имеют промышленные предприятия, лечебные и курортные организации и т.д.

В данной статье не упомянуты иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Но это не означает, что указанные лица не могут использовать земли сельскохозяйственного назначения. Хотя они (а также юридические лица, в уставном или складочном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%) не имеют права получить земельные участки из таких земель в собственность, пожизненное наследуемое владение или безвозмездное пользование, они могут пользоваться ими на праве аренды (ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Граждане на землях сельскохозяйственного назначения в основном выращивают продукцию для собственного потребления: в личных подсобных хозяйствах, садоводческих и огороднических объединениях.

Личное подсобное хозяйство, как его определяет ФЗ "О личном подсобном хозяйстве", - это форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Личное подсобное хозяйство (далее - ЛПХ) ведется гражданином (одним или совместно с членами его семьи) в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном или приобретенном для ведения ЛПХ. Регистрации ЛПХ по Закону не требуется, и этим оно отличается от фермерского хозяйства.

Упомянутый Федеральный закон исходит при определении понятия ЛПХ из цели предоставления земельного участка. То есть предполагается, что при предоставлении земельного участка под ЛПХ такая цель предоставления участка должна быть непосредственно указана в решении органа государственной власти (органа местного самоуправления). Однако под ЛПХ может использоваться и земельный участок, приобретенный у гражданина, юридического лица или полученный в счет земельной доли (в таких случаях предназначение земельного участка нигде не будет зафиксировано). Другое дело, что с точки зрения земельных отношений признание или непризнание хозяйства личным подсобным не имеет никаких правовых последствий.

Следует также отметить, что для ведения ЛПХ используются земельные участки как из земель сельскохозяйственного назначения, так и из земель поселений. Для ведения ЛПХ могут использоваться: земельный участок в черте поселений (приусадебный земельный участок), земельный участок за чертой поселений (полевой земельный участок). При этом приусадебный земельный участок используется как для производства сельскохозяйственной продукции, так и для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений, а полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции (без права возведения на нем зданий и строений).

Федеральным законом "О личном подсобном хозяйстве" установлено, что максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно (на любом праве - в собственности, пожизненном наследуемом владении, пользовании, аренде) у граждан, ведущих ЛПХ, устанавливается законом субъекта РФ. Это сделано с целью отграничить ЛПХ от крестьянских (фермерских) хозяйств. Если у гражданина возникло право на участки, общий размер которых превышает максимально установленный, он обязан либо в течение года произвести отчуждение части этих участков, либо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (или зарегистрировать фермерское хозяйство) со всеми вытекающими последствиями - в частности, уплатой соответствующих налогов.

В отношении крестьянских (фермерских) хозяйств действует ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". Право на создание фермерского хозяйства имеют дееспособные граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства. Членами фермерского хозяйства могут быть супруги, их родители, дети, братья, сестры, внуки, а также дедушки и бабушки каждого из супругов, не более чем из трех семей; кроме того, это могут быть граждане, не состоящие в родстве с главой фермерского хозяйства (их количество не может превышать пяти человек). Но фермерское хозяйство может быть создано и одним гражданином.

Граждане, изъявившие желание создать фермерское хозяйство, заключают между собой соглашение, в котором фиксируются все важнейшие вопросы деятельности хозяйства, в том числе о признании одного из членов хозяйства главой фермерского хозяйства и о его полномочиях, о порядке формирования имущества фермерского хозяйства и порядке владения, пользования и распоряжения им.

Согласно ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" земельный участок может входить в состав имущества фермерского хозяйства (перечень объектов, входящих в состав имущества фермерского хозяйства, устанавливается членами хозяйства по взаимному согласию). Как правило, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное. То есть члены крестьянского хозяйства могут договориться и о том, что земельный участок находится в общей долевой собственности. В этом случае доли членов фермерского хозяйства устанавливаются также соглашением между ними.

В интересах фермерского хозяйства распоряжение его имуществом осуществляется главой фермерского хозяйства. Так, если члены хозяйства решат продать часть своего земельного участка, сделку совершает без доверенности глава хозяйства. Сделка считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой фермерского хозяйства в его личных интересах. Однако в соглашении может быть зафиксировано, что глава фермерского хозяйства не имеет права совершать сделки с земельным участком без согласия всех членов фермерского хозяйства.

Раздел земельного участка крестьянского хозяйства производится только в случае прекращения крестьянского (фермерского) хозяйства - например, в связи с выходом из него всех его членов. В этом случае, если участок находился в общей долевой собственности, раздел производится в соответствии с долями участников по соглашению между ними; при общей совместной собственности на земельный участок необходимо для его раздела также определить долю каждого из участников. В последнем случае, если соглашением членов крестьянского хозяйства не установлено иное, доли всех членов признаются равными. Если между участниками долевой собственности не будет достигнуто соглашение о способе и условиях раздела земельного участка - например, о том, кому конкретно какой будет выделен участок в счет его доли, - спор рассматривается в суде.

При выходе одного из членов крестьянского хозяйства земельный участок разделу не подлежит; вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности. В этом случае доли членов крестьянского хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства также признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное. Срок выплаты денежной компенсации определяется по взаимному согласию между членами фермерского хозяйства или, в случае если взаимное согласие не достигнуто, в судебном порядке и не может превышать одного года с момента подачи членом фермерского хозяйства заявления о выходе из фермерского хозяйства.

Каждый член крестьянского хозяйства может завещать причитающуюся ему долю земельного участка любому лицу. Однако в соответствии со ст. 1179 ГК, если наследник умершего члена крестьянского (фермерского) хозяйства сам членом этого хозяйства не является, он имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей совместной собственности членов хозяйства.

Федеральным законом "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" предусмотрено несколько возможных форм организаций для коллективного занятия гражданами садоводством и огородничеством. Это садоводческие, огороднические или дачные: некоммерческие товарищества, потребительские кооперативы либо некоммерческие партнерства. Их отличает главным образом форма собственности на имущество общего пользования, приобретенное тем или иным садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением или созданное им за счет взносов его членов. В некоммерческом товариществе оно является совместной собственностью его членов (кроме средств специального фонда, образованного по решению общего собрания товарищества и являющегося собственностью самого товарищества); в потребительском кооперативе и некоммерческом партнерстве - находится в собственности такого кооператива или некоммерческого партнерства как юридического лица.

Отличаются и обязательственные отношения членов указанных некоммерческих объединений по отношению к объединению. Члены садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществ и некоммерческих партнерств не отвечают по их обязательствам, товарищества и партнерства не отвечают по обязательствам своих членов. Члены садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива обязаны ежегодно покрывать образовавшиеся убытки посредством внесения дополнительных взносов, а также нести субсидиарную ответственность по обязательствам такого кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов такого кооператива.

В садоводческом, огородническом, дачном некоммерческом объединении любого типа имеются земли, составляющие имущество общего пользования, остальные участки принадлежат на праве собственности или ином вещном праве гражданам - членам некоммерческого объединения, а также индивидуальным садоводам и огородникам. Граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке на территории объединения, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования этого некоммерческого объединения за плату на условиях договоров, заключенных с таким объединением в письменной форме в порядке, определенном общим собранием членов садоводческого, огороднического или дачного товарищества, партнерства, кооператива.

Федеральным законом "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" установлены особенности приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков, которая может проводиться как самим объединением по решению общего собрания его членов, так и членами объединения в индивидуальном порядке.

Аграрные коммерческие организации занимают основную часть сельскохозяйственных земель. В подавляющем большинстве они представляют собой бывшие колхозы и совхозы, реорганизованные в ходе аграрной реформы в новые организационно-правовые формы: это открытые и закрытые акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, товарищества полные и коммандитные, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия. Все названные формирования, в том числе сельскохозяйственные, действуют на основании ГК, ФЗ "Об акционерных обществах", "Об обществах с ограниченной ответственностью".

Специальный закон действует только в отношении сельскохозяйственных кооперативов - ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации"; последние изменения, внесенные в него Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 231-ФЗ, вступят в силу с 1 января 2008 г.

В сельскохозяйственных кооперативах учет паевых взносов ведется в стоимостном выражении. В случае внесения в счет паевого взноса лицом, вступившим в кооператив, земельных участков, земельных и имущественных долей и иного имущества либо имущественных прав денежная оценка паевых взносов производится правлением кооператива и утверждается общим собранием членов кооператива. Общее собрание членов кооператива может утвердить методику денежной оценки передаваемого имущества и поручить правлению кооператива на основе этой методики организовать работу по денежной оценке указанного имущества. Результаты данной оценки подлежат утверждению наблюдательным советом кооператива. В этом случае на общее собрание членов кооператива выносятся только спорные вопросы по оценке имущества. По решению общего собрания членов кооператива денежная оценка паевых взносов может быть проведена независимым оценщиком.

Статья 18 ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" устанавливает, что в соответствии с уставом кооператива может быть предусмотрена выплата стоимости паевого взноса в натуральной форме в виде земельного участка или другого имущества кооператива. Размер выдаваемого в счет пая земельного участка определяется пропорционально размерам земельных угодий кооператива, исходя из размера паевого взноса выходящего члена кооператива и стоимости гектара земли, в соответствии с которой земельный участок или земельная доля были засчитаны в паевой взнос. При этом размер выдаваемого земельного участка не должен превышать размер земельной доли или земельного участка, переданных кооперативу членом кооператива при вступлении. В случае если выходящий член кооператива желает получить в счет пая земельный участок, размер которого больше, чем указанный выше размер земельного участка, возможность выделения такого земельного участка и условия, на которых он будет передаваться, определяются по соглашению выходящего члена кооператива и кооператива в соответствии с его уставом.

Место нахождения земельного участка, выдаваемого выходящему члену кооператива в счет его паевого взноса в соответствии с уставом кооператива или в соответствии с решением общего собрания членов кооператива, устанавливается решением правления кооператива.

Решение вопроса об отчуждении и приобретении земли отнесено ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" к исключительной компетенции общего собрания кооператива, причем для принятия такого решения необходимо набрать не менее чем две трети голосов от числа членов кооператива; уставом кооператива к исключительной компетенции общего собрания может быть отнесено и заключение других сделок с землей.

В аграрных формированиях иного типа - акционерных обществах, обществах с ограниченной ответственностью, полных и коммандитных товариществах - порядок внесения земельных участков и земельных долей в уставный капитал, решение вопроса о возможности получения их обратно при выходе из данного общества или товарищества должны быть зафиксированы в уставе данного общества или товарищества.

В соответствии с Указом Президента РФ от 15 июня 1992 г. N 632 "О мерах по реализации Закона Российской Федерации "О реабилитации репрессированных народов" в отношении казачества" (в ред. от 21 марта 2005 г.) <1> граждане, относящие себя к прямым потомкам казаков и выразившие желание совместно восстанавливать и развивать формы хозяйствования, культуры, быта и участвовать в несении государственной службы, а также граждане, в установленном порядке добровольно вступившие в казаки, могут объединяться в хуторские и станичные общества, создавать окружные, войсковые и иные традиционные для казачества общества. Казачьи общества являются юридическими лицами.

--------------------------------

<1> Ведомости РФ. 1992. N 25. Ст. 1429; СЗ РФ. 2003. N 9. Ст. 851; 2005. N 13. Ст. 1135.

Федеральный закон "О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации" зафиксировал право лиц, относящихся к малочисленным народам, безвозмездно пользоваться в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов землями различных категорий, необходимыми для осуществления их традиционного хозяйствования и занятия традиционными промыслами в порядке установления федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации. При этом к коренным малочисленным народам согласно этому Закону относятся народы, проживающие на территориях традиционного расселения своих предков, сохраняющие традиционные образ жизни, хозяйствование и промыслы, насчитывающие менее 50 тысяч человек и осознающие себя самостоятельными этническими общинами. Единый перечень коренных малочисленных народов Российской Федерации утвержден Постановлением Правительства РФ от 24 марта 2000 г. N 255 (в ред. от 28 марта 2001 г.) <1>. Порядок образования этими народами общин установлен Федеральным законом от 20 июля 2000 г. N 104-ФЗ "Об общих принципах организации общин коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации" (в ред. от 2 февраля 2006 г.) <2>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2000. N 14. Ст. 1493; N 41. Ст. 4081.

<2> СЗ РФ. 2000. N 30. Ст. 3122; 2002. N 12. Ст. 1093; 2004. N 35. Ст. 3607; 2006. N 6. Ст. 636.

Правовой режим территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов регулируется ФЗ "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации".

Границы земель традиционного природопользования малочисленных народов и порядок предоставления указанным народам для этих целей земель, находящихся в федеральной собственности, устанавливают органы государственной власти РФ. Органы государственной власти субъектов РФ определяют порядок отвода, использования и охраны находящихся в собственности субъектов РФ земель традиционного природопользования малочисленных народов.

Следует отметить, что участниками отношений по поводу участков земель сельскохозяйственного назначения являются кроме граждан и юридических лиц также Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования. Но они, даже являясь собственниками таких земельных участков, сами их, конечно же, не используют, а предоставляют на том или ином праве (владение, пользование, аренда) гражданам и юридическим лицам для использования в сельскохозяйственных целях и потому в комментируемой статье не упоминаются.

Необходимо также обратить внимание на следующий вопрос. В ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" отсутствует упоминание о том, что земельные участки могут быть предоставлены в постоянное (бессрочное) или безвозмездное срочное пользование. Статья 10 этого Закона, регулирующая порядок предоставления участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, называется "Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности". На основании этого часто делается вывод, что участки из земель сельскохозяйственного назначения на ином праве, кроме аренды и собственности, не могут быть предоставлены. Такой вывод прослеживается и в целом ряде судебных решений.

Так, в решении одного из окружных федеральных арбитражных судов утверждалось, что предоставление земель сельскохозяйственного назначения общеобразовательным школам на праве постоянного (бессрочного) пользования не соответствует п. 5 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", которым определены субъекты предоставления земельных участков из государственных и муниципальных земель в аренду без права выкупа. По мнению суда, этим субъектам, в том числе общеобразовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, земли сельскохозяйственного назначения предоставляются только в аренду, а не на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Однако, по нашему мнению, в данном пункте указанной статьи идет речь только о том, что если указанным лицам земельные участки из государственных и муниципальных земель предоставляются в аренду, то они предоставляются без права выкупа в дальнейшем этих участков в собственность.

То, что в ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не упоминается порядок предоставления земель в постоянное или временное пользование, не означает, что использование сельскохозяйственных земель на данных титулах невозможно. Названный Федеральный закон устанавливает лишь особенности применения отдельных норм ЗК по отношению к участкам из земель сельскохозяйственного назначения - там, где эти особенности действительно существуют. В остальных случаях напрямую действуют нормы ЗК.

В соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Для сельскохозяйственных нужд земельные участки могут использовать федеральные казенные предприятия аграрного профиля (или имеющие подсобные сельские хозяйства) и научные, учебные организации, являющиеся учреждениями, в том числе школы. Поскольку нет прямого указания в законе на то, что на них ст. 20 ЗК не распространяется, и поскольку никаких особенностей применения норм этой статьи ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не устанавливает, она применяется по отношению к ним в общем порядке.

2. Введение п. 2 комментируемой статьи Федеральным законом от 21 июля 2005 г. N 111-ФЗ внесло ясность в часто возникавший на практике вопрос о том, требуется ли оформление перевода земельного участка в другую категорию при передаче его во временное пользование или аренду в целях, не связанных с изначальным целевым назначением участка.

До последнего времени даже судебными инстанциями по-разному решался вопрос о том, может ли быть предоставлен в аренду для несельскохозяйственных нужд земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения без перевода его в иную категорию.

Например, между крестьянско-фермерским хозяйством (КФХ) Ч. и ОАО "Ю" в 2003 г. был заключен на срок 11 месяцев договор аренды земельного участка, принадлежащего арендодателю на праве собственности, для размещения пропарочных узлов нефтепровода, ЛЭП, проведения работ по бурению, обустройству, добыче и транспортировке углеводородного сырья. Договором предусмотрено внесение арендной платы ежемесячно равными долями. Арендатор задолжал по данному договору 40000 рублей, в связи с чем арендодатель (глава КФХ Ч.) обратился в арбитражный суд.

В обоснование своих возражений по данному иску ответчик (ОАО "Ю") сослался на невозможность использования сданного в аренду земельного участка по назначению, определенному условиями договора аренды земельного участка. В качестве доказательства им было представлено сообщение об отказе в государственной регистрации права собственности на скважину, основанием для которого послужило нарушение целевого назначения использования земельного участка и непредставление документов, подтверждающих его перевод в категорию земель промышленности и иного специального назначения; при этом учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним указало на несоблюдение п. 1 ст. 263, п. 2 ст. 260 ГК, ст. ст. 7, 78, 79 ЗК при заключении договора аренды земельного участка.

Суд первой инстанции удовлетворил иск фермера исходя из того, что материалами дела подтверждается сумма задолженности арендатора по уплате арендных платежей; неисполнение обязанности по своевременному внесению арендной платы за пользование земельным участком является нарушением ст. 309 ГК; а договором аренды не предусмотрена обязанность крестьянского (фермерского) хозяйства по переводу переданного в аренду земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности, в связи с чем оснований для удержания заявителем арендных платежей не имеется.

Однако суд счел данные выводы недостаточно обоснованными. В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Согласно п. 2 ст. 7 ЗК земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. Распоряжением областной администрации и свидетельством о государственной регистрации права собственности установлено целевое назначение спорного земельного участка - земли сельскохозяйственного назначения. Однако судом первой инстанции не был исследован вопрос о действительности договора аренды исходя из целевого назначения земельного участка, и потому его решение кассационной инстанцией отменено.

В соответствии же с законодательством, действующим в настоящий момент, предоставление в аренду земельного участка для строительства нефтепровода не требует перевода этого участка в иную категорию земель. Однако обязательным условием использования такого участка является наличие утвержденного проекта рекультивации земель; непосредственно же рекультивация осуществляется по окончании использования участка в целях, названных в п. 2 комментируемой статьи.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23 февраля 1994 г. N 140 "О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы" рекультивация земель, нарушенных юридическими лицами и гражданами при разработке месторождений полезных ископаемых и торфа, проведении всех видов строительных, геологоразведочных, мелиоративных, проектно-изыскательских и иных работ, связанных с нарушением поверхности почвы, а также при складировании, захоронении промышленных, бытовых и других отходов, загрязнении участков поверхности земли, если по условиям восстановления этих земель требуется снятие плодородного слоя почвы, осуществляется за счет собственных средств этих юридических лиц и граждан в соответствии с утвержденными проектами рекультивации земель.

Разработка проектов рекультивации осуществляется на основе действующих экологических, санитарно-гигиенических, строительных, водохозяйственных, лесохозяйственных и других нормативов и стандартов с учетом региональных природно-климатических условий и месторасположения нарушенного участка. Для их утверждения необходимо положительное заключение государственной экологической экспертизы.

На основе утвержденных проектов рекультивации органами, предоставляющими земельные участки в пользование и дающими разрешение на проведение работ, связанных с нарушением почвенного покрова, определяются условия приведения нарушенных земель в состояние, пригодное для последующего использования, а также порядок снятия, хранения и дальнейшего применения плодородного слоя почвы.

Нормы снятия плодородного слоя почвы, потенциально плодородных слоев и пород устанавливаются при проектировании в зависимости от уровня плодородия нарушаемых почв с учетом заявок и соответствующих гарантий со стороны потребителей на использование потенциально плодородных слоев и пород.

Снятый верхний плодородный слой почвы используется для рекультивации нарушенных земель или улучшения малопродуктивных угодий. Использование плодородного слоя почвы для целей, не связанных с сельским и лесным хозяйством, допускается только в исключительных случаях, при экономической нецелесообразности или отсутствии возможностей его использования для улучшения земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда <1>.

--------------------------------

<1> Приказ Минприроды России и Роскомзема от 22 декабря 1995 г. N 525/67 "Об утверждении Основных положений о рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы" // БНА. 1996. N 4.

Статья 79. Особенности использования сельскохозяйственных угодий

Комментарий к статье 79

1. Комментируемая статья в п. 1 определяет понятие и состав сельскохозяйственных угодий как лучших плодородных земель, а также провозглашает их особый статус среди земель сельскохозяйственного назначения: они имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Земельное законодательство исходит из того, что сельскохозяйственные угодья в принципе должны использоваться только по целевому назначению и предоставление их для любых иных нужд нежелательно. При этом новая концепция обеспечения приоритета сохранения особо ценных земель состоит в ограничении и запрещении не изъятия таких земель, а перевода их в иные категории, соответственно ФЗ о переводе земель из одной категории в другую признаны утратившими силу п. п. 2 и 3 комментируемой статьи, касавшиеся изъятия сельскохозяйственных угодий и предоставления их для несельскохозяйственных нужд.

Те исключительные случаи, когда допускается перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, установлены ст. 7 ФЗ о переводе земель из одной категории в другую. Это случаи, связанные:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, кадастровая стоимость которых на 50 и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодьях;

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

2 - 3. Пункты 2 - 3 признаны утратившими силу ФЗ о переводе земель из одной категории в другую.

4. Отнесение угодий к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям производится субъектами РФ с учетом наличия и состояния сельскохозяйственных угодий в данной конкретной республике, крае, области. В комментируемой статье приводятся лишь основные виды или признаки таких особо ценных угодий, которые могут служить ориентиром для принятия решения субъектом РФ.

Например, в соответствии с Законом Московской области от 12 июня 2004 г. N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области" <1> (п. 3 ст. 5) к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям относятся:

--------------------------------

<1> Ежедневные новости. Подмосковье. 2004. 26 июня.

- сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) более чем на 10 процентов;

- сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего и среднего профессионального образования, государственных сортоиспытательных станций и государственных сортоиспытательных участков;

- искусственно орошаемые сельскохозяйственные угодья и осушаемые земли со стационарными оросительными и закрытыми осушительными системами.

Частью 2 ст. 7 ФЗ о переводе земель из одной категории в другую к землям сельскохозяйственного назначения, для которых установлены особо жесткие ограничения на перевод в иные категории, кроме особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, включенных субъектами РФ в соответствующие перечни, отнесены также угодья, кадастровая стоимость которых на 50% и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). То есть, если даже в том или ином субъекте РФ такие сельскохозяйственные угодья не включены в перечень или установлен более высокий процент необходимого превышения среднего уровня кадастровой стоимости, будет действовать норма Федерального закона. В приведенном выше Законе Московской области установленное превышение (10%) существенно ниже (что можно было бы даже рассматривать как несоответствие нормам комментируемой статьи, в которой говорится о существенном превышении средней кадастровой стоимости, если бы не особые условия Подмосковного региона) - следовательно, норма регионального Закона перекрывает в данном случае норму ФЗ о переводе земель из одной категории в другую.

Однако нельзя не отметить и коллизию норм п. 4 комментируемой статьи и ФЗ о переводе земель из одной категории в другую.

В первом случае указано, что использование особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий для других целей не допускается. Поскольку использование угодий в несельскохозяйственных целях по закону невозможно без перевода земельных участков в иную категорию земель, можно сделать вывод, что речь идет о недопущении перевода указанных земель в иную категорию. В ФЗ о переводе земель из одной категории в другую (ч. 2 ст. 7) установлено, что перевод названных выше особо ценных сельскохозяйственных угодий в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных п. п. 3, 6, 7 и 8 ч. 1 ст. 7 этого Закона, т.е. случаев, связанных:

- с установлением или изменением черты населенных пунктов;

- со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

- с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

- с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель.

С одной стороны, поскольку в ФЗ о переводе земель из одной категории в другую со всей определенностью сказано именно о переводе особо ценных сельскохозяйственных угодий, а в ЗК приводится более расплывчатая формулировка об использовании таких угодий для других целей, то при решении вопросов о переводе сельскохозяйственных угодий в иные, кроме земель сельскохозяйственного назначения, категории следует руководствоваться ФЗ о переводе земель из одной категории в другую. С другой стороны, ЗК по своему уровню выше других земельных федеральных законов; согласно п. 1 ст. 2 ЗК нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать ЗК.

Упоминавшийся выше Закон Московской области своей нормой разрешил данную коллизию, установив, что использование особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд, а также для целей дачного строительства не допускается, за исключением случаев, установленных ФЗ о переводе земель из одной категории в другую.

5. В п. 5 комментируемой статьи говорится об использовании земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий. В соответствии со ст. 15 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу этого Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому на такие доли распространяется установленный гражданским законодательством режим пользования и распоряжения долями в праве общей собственности с особенностями, закрепленными в указанном Законе.

В период проведения земельной реформы начала 90-х годов земельная доля рассчитывалась путем деления площади сельскохозяйственных угодий данного сельскохозяйственного предприятия (организации) на количество его работников.

Земельные доли были переданы в собственность граждан, имеющих право на их получение, но в подавляющем большинстве случаев на местности, в качестве самостоятельных земельных участков, не выделялись. По самой идее реформы предполагалось, что земельные участки в счет долей выделят граждане, желающие создать крестьянские хозяйства, а остальные внесут свои доли в уставные капиталы создаваемых вместо колхозов и совхозов новых сельскохозяйственных коммерческих организаций. Однако в силу разрозненности и противоречивости нормативных актов, принимавшихся на первом этапе реформы, недостаточной разъяснительной работы и низкой правовой культуры на селе практически нигде в сельскохозяйственных организациях передача земельных паев в их уставные фонды должным образом не оформлялась (или вообще не производилась), в результате к моменту принятия ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" миллионы граждан оставались собственниками земельных долей, сдаваемых чаще всего в аренду той же сельскохозяйственной организации, которая использовала эту землю и до реорганизации.

Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установил особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности.

Согласно ст. 14 названного Закона решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. В частности, решением общего собрания определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление; местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей. Участники должны быть уведомлены о проведении общего собрания не позднее чем за 30 дней до дня его проведения в письменной форме и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах или опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Собрание правомочно, если на нем присутствуют участники, составляющие не менее 20% их общего числа или владеющие более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Распорядиться земельной долей иным образом он вправе только после выделения земельного участка в счет этой доли.

В случае если участник долевой собственности продает свою земельную долю другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других сособственников о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Сделка с земельным участком, находящимся в долевой собственности, совершается или всеми ее участниками, или лицом, действующим на основании выданных ими доверенностей. Если же согласие всех участников долевой собственности на совершение какой-либо сделки не достигнуто, та часть участников, которая с ней не согласна, может выделить свои участки в счет долей и распоряжаться ими самостоятельно.

В аренду земельная доля передаваться не может, поскольку по гражданскому законодательству в аренду могут быть переданы только земельные участки и другие обособленные природные объекты. Однако до принятия ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" заключение договоров аренды земельных долей допускалось, поэтому указанным Законом предписано привести такие договоры в соответствие с действующим законодательством. К тем договорам, которые к концу января 2009 г. окажутся не соответствующими установленным нормам, будут применяться правила о договоре доверительного управления имуществом (см. ст. ст. 1012 - 1026 ГК).

Участник долевой собственности вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом; согласия на выдел других собственников не требуется. Однако с ними необходимо согласовать местоположение выделяемого земельного участка.

В том случае, если общим собранием участников долевой собственности не утверждены границы части находящегося в долевой собственности участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет долей, участник долевой собственности обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок остальных участников или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка. Если в течение 30 дней со дня уведомления не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом РФ. В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. При этом участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить в счет своей земельной доли земельный участок, площадь которого больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок.

Статья 80. Фонд перераспределения земель

Комментарий к статье 80

1. Фонды перераспределения земель впервые стали создаваться в период проведения аграрной реформы, когда ставилась задача создания фермерских хозяйств и необходимо было найти источники предоставления земли тем лицам, желающим создать крестьянское (фермерское) хозяйство, которые не являлись членами сельскохозяйственных предприятий и не имели права на получение земельной доли. Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" предписывалось включить в фонды перераспределения земель участки, остающиеся после бесплатной передачи земель коллективам сельскохозяйственных предприятий. Местные администрации обязывались организовывать продажу земель фонда по конкурсу и передачу их в аренду с правом последующего выкупа.

Однако в законодательстве того времени не было достаточно четко указано, что земли фонда перераспределения являются сельскохозяйственными землями. В ст. 96 ЗК РСФСР определялось, что все земли, не предоставленные в собственность, владение, пользование и аренду, а также земли, право собственности, владения и пользования которыми прекращено в соответствии с законодательством, являются землями запаса. Получалось, что изъятые сельскохозяйственные земли переходили в категорию земель запаса, т.е. их целевое назначение терялось, и они затем могли быть предоставлены и для иных, несельскохозяйственных целей. Поэтому комментируемая статья является чрезвычайно важной, она расставила все по своим местам, и теперь временно неиспользуемые земли сельскохозяйственного назначения будут предоставляться только для сельскохозяйственного использования.

При этом цели перераспределения земель, указанные в п. 1 комментируемой статьи, включают практически все возможные направления использования сельскохозяйственных земель и соответствуют ст. 78 ЗК (к которой отсылает п. 3 комментируемой статьи), называющей субъектов, использующих земли сельскохозяйственного назначения.

2. Перечень источников поступления земель в фонд перераспределения, приведенный в п. 2 комментируемой статьи, является исчерпывающим. Изучение этого перечня позволяет сделать вывод о том, что при создании фонда не ставится задача искусственного перераспределения земель (как это предполагалось в начале аграрной реформы), выявления и изъятия недостаточно эффективно использующихся участков и т.п. В статье названы те случаи появления свободных земель, которые всегда так или иначе имеют место в реальной жизни и предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Создание же фонда перераспределения имеет целью не допустить перетекания таких земель в иные категории земель, не связанные с сельскохозяйственным использованием.

Добровольный отказ от земельных участков регламентирован ст. 53 ЗК. При добровольном отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается ст. 225 ГК; при добровольном отказе лица от права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжение данным участком осуществляет государственный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления - собственник земельного участка (см. комментарий к ст. 53 ЗК).

Однако, кроме добровольного отказа от земельного участка, собственник земли может распорядиться ею и путем отчуждения; и если он подарит или продаст участок государству, то такой участок, представляется, тоже должен поступить в фонд перераспределения, хотя об этом в комментируемой статье не упоминается.

Что касается перехода земельных участков государству по наследству, то все возникающие в связи с этим отношения регулируются в соответствии с нормами части третьей ГК. Наследование осуществляется по закону и по завещанию; наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием. Если же нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследства, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству.

Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", кроме вышеназванных, установлен также случай, когда субъект РФ (или в установленных субъектом РФ случаях - орган местного самоуправления) обязан приобрести земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Статьей 5 этого Закона установлена обязанность лица произвести отчуждение участка из земель сельскохозяйственного назначения, который не может ему принадлежать на праве собственности (в силу либо ст. 3 Закона, если, например, лицо является иностранцем, либо ст. 4, когда общая площадь находящихся в собственности лица сельскохозяйственных угодий превышает максимально установленную). В случае же отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, этот участок должен приобрести субъект РФ (либо в случаях, установленных законом субъекта РФ, - муниципальное образование) по начальной цене предмета торгов при условии, что она не превышает рыночную стоимость, сложившуюся в данной местности. В противном случае субъект РФ или муниципальное образование приобретают земельный участок по рыночной стоимости.

Принудительное изъятие земельного участка возможно по нескольким основаниям. Изъятие земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, указанным в ст. 49 ЗК (см. комментарий к ст. 49). При этом у собственника земли такое изъятие осуществляется путем выкупа (ст. ст. 279 - 282 ГК). Без какой-либо компенсации осуществляется конфискация по решению суда земельного участка у собственника как санкция за совершение уголовного преступления или за умышленное систематическое совершение земельных правонарушений (ст. 50 ЗК), а также принудительное лишение прав на земельный участок в случае его ненадлежащего использования или использования не в соответствии с его назначением (ст. ст. 284 - 287 ГК, ст. 54 ЗК).

3 - 4. Федеральным законом о введении в действие ЗК установлено (п. 11 ст. 3), что с момента вступления ЗК в силу в фонд перераспределения земель включаются все земли, находившиеся на дату вступления Кодекса в действие в фондах перераспределения земель, образованных в соответствии с Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР".

Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (п. 4 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Не переданные в частную собственность земельные участки государственного фонда перераспределения земель могут находиться в собственности субъектов РФ. Естественно, если участок в частную собственность предоставлен, он не может находиться в собственности государственной или муниципальной и, соответственно, в фонде перераспределения. Но прямого ответа на вопрос, остается ли в фонде перераспределения участок, предоставленный в аренду или пользование, действующий ЗК не содержит.

В комментируемой статье установлены только основные положения, касающиеся фонда перераспределения земель. Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" вообще не касается правового режима этого фонда; видимо, более детально он будет урегулирован специальными нормативными актами. Однако отсутствие в законодательстве регламентации целого ряда вопросов, связанных с формированием фонда перераспределения, на практике вызывает немало сложных вопросов.

Так, глава крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ) Ч. обратился с письмом к администрации муниципального образования с просьбой о передаче в аренду 130 га земли. Испрашиваемый земельный участок до этого был сдан в аренду КФХ М. сроком на пять лет.

Постановлениями главы администрации муниципального образования договор аренды с КФХ М. был расторгнут в связи с неиспользованием им надлежащим образом данного участка и земельный участок площадью 130 га был передан в аренду КФХ Ч. сроком на пять лет с последующим выкупом. Решением Арбитражного суда Иркутской области данные постановления признаны недействительными и впоследствии отменены главой администрации. КФХ М. передана в аренду часть спорного земельного участка площадью 4,6 га; оставшийся земельный участок площадью 125,4 га передан в районный фонд перераспределения земель. На обращение Ч. администрация уведомила его о том, что, поскольку на данный земельный участок претендуют два арендатора, участок передан в районный фонд перераспределения и сдача его в аренду не предусматривается.

Арбитражный суд в иске фермеру Ч. отказал, однако ФАС Восточно-Сибирского округа в своем Постановлении справедливо указал, что судом не дана оценка правомерности передачи спорного земельного участка в указанный фонд и не предложено администрации представить доказательства законности этих действий.

Действительно, в данном случае не имело место ни одно из оснований, перечисленных в ст. 80 ЗК. Оба фермера не только не отказывались от земельного участка, но, наоборот, претендовали на получение его в аренду. Впрочем, отказ арендатора от заключения договора аренды на новый срок, так же как и его требование о досрочном расторжении заключенного договора аренды, не является отказом от земельного участка по смыслу ст. 80 и вообще ЗК. Земельный кодекс рассматривает отказ лица от земельного участка в рамках ст. 53 как отказ от права собственности либо права пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. То есть в принципе если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в аренду для использования в сельскохозяйственных целях, то, даже если с момента прекращения данного договора аренды до заключения нового договора проходит какой-то срок, в течение которого участок не используется, в фонд перераспределения он все равно не переходит.

В таком случае имела ли право администрация муниципального образования принять решение о том, что данный участок сельскохозяйственных земель в аренду предоставлять не предполагается (как в приведенном выше деле было сообщено фермеру Ч.)? Видимо, нет. В ситуации, когда на получение земельного участка в аренду претендуют два фермера и ими поданы соответствующие заявления с просьбами о передаче участка, в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельный участок должен предоставляться в аренду на торгах (конкурсах, аукционах) в общем порядке, установленном ст. 38 ЗК и Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".

Статья 81. Предоставление земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства

Комментарий к статье 81

1. В данной статье, как и в следующей, речь идет о предоставлении земельных участков - подразумевается, что из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, - причем предоставлении в широком смысле, т.е. как в пользование, аренду, так и в собственность.

Тексты обеих этих статей являются по существу отсылочными. Помимо того что на порядок предоставления участков из земель сельскохозяйственного назначения распространяются нормы ст. ст. 28, 29, 33, 34 ЗК, более подробно рассматриваемые вопросы регулирует ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и другие специальные законы.

Согласно ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах), за исключением случаев приобретения участка в собственность арендатором. Юридическое лицо или гражданин, которому земельный участок передан в аренду, может приобрести его по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка. Для этого он должен подать заявление в письменной форме в орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции; решение должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи заявления.

Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, кроме особых случаев, зафиксированных в п. 5 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (передача земли религиозным организациям, общинам коренных малочисленных народов и др. (см. комментарий к следующей статье)), осуществляется только при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Если в течение месяца после опубликования поступит только одно заявление, передача участка в аренду производится по общим правилам ст. 34 ЗК (см. комментарий к ст. 34). Если же заявлений два и более, земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со ст. 38 Кодекса (см. комментарий к этой статье).

Из фонда перераспределения земель земельные участки гражданам и юридическим лицам могут предоставляться как в аренду, так и в собственность. При этом случаи, когда участки предоставляются в собственность бесплатно, устанавливаются федеральными законами и законами субъектов РФ.

Федеральным законом от 7 июля 2003 г. N 113-ФЗ, которым были внесены изменения и дополнения в ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", установлено, что сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со ст. 28 ЗК могут предоставляться гражданам на праве общей собственности в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ. То есть фактически закреплено право субъектов РФ проводить приватизацию земель сельскохозяйственных организаций, если где-то она еще не была проведена. Поскольку все нормативные акты по аграрной реформе к настоящему времени отменены, то правовых оснований такой приватизации до момента принятия изменений в Федеральный закон, о которых идет речь, не было. Теперь все вопросы, связанные с порядком возникновения прав на земельные доли (перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, порядок определения размера земельной доли), регулируются законами субъектов РФ.

Что же касается приобретения в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся у граждан и юридических лиц на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, то для случаев возмездного приобретения цена сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта РФ, но она должна составлять не более 20% кадастровой стоимости таких угодий.

Порядок предоставления земельных участков гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, установлен ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве".

Прежде всего, согласно п. 7 ст. 12 этого Закона, размер предоставляемого фермерскому хозяйству земельного участка может быть меньше минимального размера, установленного в соответствии со ст. 33 ЗК и ст. 4 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Минимальные размеры земельных участков вообще не устанавливаются для фермерских хозяйств, основной деятельностью которых является садоводство, овощеводство защищенного грунта, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов РФ.

Граждане, заинтересованные в предоставлении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства или осуществления его деятельности, подают заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В заявлении должны содержаться сведения, указанные в ст. 12 ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", и к нему должно быть приложено соглашение, заключенное в соответствии с нормами данного Закона между членами фермерского хозяйства.

Решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо в аренду принимается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.

2. Упоминавшийся выше ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" достаточно подробно регламентирует вопросы предоставления земли таким объединениям - в той мере, в какой он не противоречит ЗК и другому новейшему законодательству; в настоящее время готовится новая редакция этого Закона.

Обязанность обеспечивать граждан земельными участками для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства лежит на органах местного самоуправления. Они определяют потребность в земельных участках для создания соответствующих объединений путем приема заявлений от граждан и составления списков желающих участвовать в таких объединениях. Гражданину может быть отказано в предоставлении садового, огородного или дачного участка, только если он уже получал бесплатно участок под указанные цели и совершил сделку по его отчуждению (продал, подарил) или если он имеет такой участок (на любом праве) и предоставление еще одного участка приведет к превышению установленных предельных норм предоставления земельных участков.

Предоставление в собственность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их объединениям, получившим такие земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов. Участки могут предоставляться за плату или бесплатно - это определяется федеральными законами и законами субъектов РФ, однако земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения в любом случае бесплатно.

Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ введен упрощенный порядок оформления права собственности граждан на садовые, огородные и дачные участки, участки для ведения личных подсобных хозяйств. Теперь граждане, которым такие участки были предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, вправе зарегистрировать права собственности на них без принятия специального решения компетентного органа о предоставлении земельных участков в собственность (см. комментарий к ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК).

До принятия ФЗ "О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан" земельные участки, составляющие территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлялись непосредственно таким объединениям или организациям, при которых они создавались или организовывались, без оформления прав граждан, являющихся их членами, на занимаемые ими участки. В таких случаях гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающим правом предоставления земельного участка, на основании заявления этого гражданина или его представителя. В двухнедельный срок со дня получения заявления и необходимых документов должно быть принято решение о предоставлении в собственность такого земельного участка либо об отказе в его предоставлении. При этом основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка является только установленный федеральным законом запрет на предоставление земельного участка в частную собственность.

3. Для ведения личного подсобного хозяйства (далее - ЛПХ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, согласно ст. 3 ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" предоставляются гражданам, которые зарегистрированы по месту постоянного проживания в сельских поселениях. Тем гражданам, которые проживают в городах, участки для ЛПХ могут быть предоставлены при наличии свободных земельных участков.

Предоставление земельных участков для ведения ЛПХ осуществляется в общем порядке, установленном земельным законодательством. Предельные размеры (как максимальные, так и минимальные) земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения ЛПХ из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. (О максимальном размере земельных участков, предназначенных для ведения ЛПХ, см. комментарий к ст. 78 ЗК.)

4. Что касается сенокошения и выпаса скота, то в соответствии с ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (п. 5 ст. 10) для указанных целей земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, предоставляются гражданам в аренду в порядке ст. 34 ЗК. При этом выкуп арендованного участка в собственность не допускается.

Статья 82. Предоставление земель сельскохозяйственного назначения хозяйственным обществам и товариществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям, религиозным организациям, казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации

Комментарий к статье 82

В тексте комментируемой статьи дана отсылка к ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в отношении условий предоставления сельскохозяйственных земель в собственность перечисленным юридическим лицам, однако данным Законом установлены также особенности предоставления участков земель сельскохозяйственного назначения в аренду (см. комментарий к предыдущей статье). При этом в исключение из общего правила, установленного п. 2 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", предусматривается, что религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ земельные участки предоставляются в аренду без торгов, конкурсов или аукционов. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

Таким образом, в пользование земельные участки сельскохозяйственного назначения предоставляются в общем порядке, установленном ЗК. При этом земельные участки в бессрочное (постоянное) пользование согласно ст. 20 ЗК предоставляются только таким сельскохозяйственным организациям, как федеральные казенные предприятия и государственные и муниципальные учреждения (как правило, это учебные и научные организации сельскохозяйственного профиля и отдельные узкоспециализированные хозяйства). Организации других правовых форм обязаны переоформить право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком на право аренды либо выкупить земельный участок в собственность до 1 января 2010 г. (ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК).

Согласно ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" религиозным организациям земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования, могут предоставляться в собственность бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ.

Указанным Законом установлены особенности передачи в аренду гражданам и юридическим лицам находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами; срок аренды таких земельных участков должен составлять не менее чем пять лет.

Казачьим обществам для сельскохозяйственного использования земельные участки могут предоставляться из специального целевого земельного фонда по предложениям территориального войскового казачьего общества в размерах, определяемых исходя из взятых членами казачьих обществ обязательств по производству и поставкам сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для федеральных и региональных нужд и с учетом наличия у казачьего общества и его членов бесплатно полученных для этих целей земель <1>.

--------------------------------

<1> Положение о порядке формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, и режиме его использования утверждено Постановлением Правительства РФ от 8 июня 1996 г. N 667 // СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 3023.