Российская федерация

Федеральный закон

О введении в действие земельного кодекса

Российской федерации

(в ред. Федеральных законов от 07.07.2003 N 106-ФЗ,

от 08.12.2003 N 160-ФЗ, от 03.10.2004 N 123-ФЗ,

от 29.12.2004 N 191-ФЗ, от 18.06.2005 N 60-ФЗ,

от 27.12.2005 N 192-ФЗ, от 31.12.2005 N 206-ФЗ,

от 17.04.2006 N 53-ФЗ, от 30.06.2006 N 93-ФЗ,

от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 05.02.2007 N 13-ФЗ,

от 24.07.2007 N 212-ФЗ, от 18.10.2007 N 230-ФЗ,

от 08.11.2007 N 257-ФЗ, от 23.11.2007 N 268-ФЗ,

от 01.12.2007 N 310-ФЗ, от 22.07.2008 N 141-ФЗ)

Статья 1

Комментарий к статье 1

Комментируемый ФЗ о введении в действие ЗК - особый нормативный правовой акт земельного законодательства.

Аналогичные федеральные законы приняты по отношению практически ко всем действующим на сегодняшний день Кодексам, в частности Лесному, Водному, Градостроительному, Налоговому, Жилищному и др. Законы о введении в действие того или иного нормативного акта прежде всего определяют: дату его вступления в силу (при этом часто бывает, что вступление в действие отдельных статей кодекса, федерального закона отсрочено во времени); сроки приведения правовых актов, а также отдельных видов отношений, договоров, документов в соответствие с нормами данного кодекса, закона; порядок применения нормативных правовых актов, принятых до вступления в силу данного кодекса, закона. Они содержат также список отменяемых нормативных актов.

ФЗ о введении в действие ЗК содержит, кроме того, целый ряд важных норм, регламентирующих земельные отношения, - в частности, о разграничении государственной собственности на землю, передаче полномочий по управлению и распоряжению находящимися в федеральной собственности земельными участками, об упрощенном порядке оформления гражданами права собственности на земельные участки для садоводства, огородничества, дач, личных подсобных хозяйств, индивидуального гаражного или жилищного строительства и др. Объединяет названные нормы то, что они носят переходный характер, т.е. применяются к отношениям, существование которых ограничено определенным временем, сроком или вообще имеет конечный характер, и потому они включены именно в ФЗ о введении в действие ЗК, а не в ЗК. Однако земельные отношения настолько сложны и характер их настолько изменился к моменту издания действующего ЗК по сравнению с предыдущим периодом, что комментируемый Закон получился достаточно объемным, при этом в него, пожалуй, чаще, чем в другие акты земельного законодательства, вносятся дополнения и изменения. Можно сказать, что на сегодняшний день он является, после ЗК, одним из наиболее важных и часто применяемых земельных федеральных законов.

Дата вступления ЗК в силу - 30 октября 2001 г., т.е. дата, когда Кодекс был впервые официально опубликован в "Российской газете".

Этот момент имеет огромное значение, поскольку именно с ним связано возникновение и прекращение целого ряда отношений, регламентируемых Кодексом. Так, в комментируемом Законе закреплены нормы о том, что со дня введения в действие ЗК:

- приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте (п. 7 ст. 3);

- земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только в случаях, установленных п. 1 ст. 20 ЗК (п. 8 ст. 3).

Суды при разрешении конкретных земельных споров также должны прежде всего установить, возникли ли те или иные отношения, события до введения в действия ЗК или после. Например, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 обращается внимание судов на то, что ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК, и гражданам, являющимся индивидуальными предпринимателями, изданные после введения в действие ЗК (30 октября 2001 г.), должны признаваться недействительными в силу ст. 13 ГК либо не подлежащими применению в соответствии со ст. 12 ГК как противоречащие закону.

Статья 2

Комментарий к статье 2

1. Статья 36 ЗК регламентирует правила приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения. Она, в частности, закрепляет исключительное право на приватизацию земельных участков (или приобретение права аренды земельных участков) граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий, строений, сооружений. В некоторых случаях в соответствии с указанной статьей земельные участки передаются в собственность бесплатно: так, религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются в собственность бесплатно. В остальных случаях с собственником недвижимости заключается договор купли-продажи земельного участка.

Установление в нормативном порядке цены земли, по которой продаются указанные в комментируемой статье земельные участки собственникам находящихся на них зданий, строений и сооружений, имеет целью снижение для этих лиц цены участка по сравнению с рыночной и создание, таким образом, благоприятных условий для приобретения земельных участков. Так реализуется один из принципов земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Новая редакция комментируемой статьи, введенная Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ, выделяет две категории собственников зданий, строений, сооружений, находящихся на государственных, муниципальных землях, в отношении которых до 1 января 2010 года действуют особые, более жесткие условия приобретения в собственность земельных участков. Цена приобретаемых ими земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а не из ставки земельного налога, как в остальных случаях, а до установления субъектами РФ указанной цены применяется наибольшая для данной местности цена земельного участка. Кроме того, пунктом 3 комментируемой статьи предусмотрена возможность установления запрета на строительство, реконструкцию на таких земельных участках.

Общим у этих двух групп лиц, указанных в п. 1 комментируемой статьи, является то, что они представляют собой собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участках. Отнесение их к той или иной из указанных групп зависит от того, когда и как было приобретено право собственности на данные здания, строения, сооружения: для коммерческих организаций и предпринимателей это приобретение принадлежащих им зданий, строений, сооружений из государственной или муниципальной собственности, для граждан и некоммерческих организаций (если на них не распространяется иной установленный законом порядок приобретения земельных участков, как, например, на садоводов или на религиозные организации) - если их право собственности на здание, строение, сооружение возникло до вступления в силу ЗК РФ.

Если же среди названных юридических лиц имеются обладающие правом постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), они в соответствии со ст. 3 комментируемого Закона могут приобрести такие земельные участки в собственность по ценам, установленным настоящим пунктом, до 1 января 2013 года.

2. Как и до принятия новой редакции комментируемой статьи, в настоящее время стоимость находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений устанавливается субъектами Российской Федерации. Не изменился и устанавливаемый комментируемым Федеральным законом диапазон цены земли в зависимости от величины населенного пункта. Но теперь установлено, что данные ставки действуют только до 1 января 2010 г. и только в отношении определенного круга лиц: это коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, которые построили либо приобрели находившиеся в частной собственности здания, строения, сооружения, а также граждане и некоммерческие организации, которые приобрели право собственности на здания, строения, сооружения после вступления в силу ЗК РФ.

Необходимо иметь в виду, что норма, идентичная п. 2 комментируемой статьи, содержится в п. 7 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (в ред. от 10 мая 2007 г.) <1>. Этот Закон устанавливает, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом цена выкупа земельного участка устанавливается субъектами РФ в поселениях с численностью населения:

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251; 2003. N 9. Ст. 805; 2005. N 19. Ст. 1750; N 25. Ст. 2425; N 30 (ч. 1). Ст. 3101; 2006. N 1. Ст. 10; N 2. Ст. 172; N 17 (ч. 1). Ст. 1782; N 31 (ч. 1). Ст. 3454; 2007. N 7. Ст. 834; N 18. Ст. 2117; N 21. Ст. 2455.

- свыше 3 млн. человек в размере от пяти- до 30-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

- от 500 тыс. до 3 млн. человек в размере от пяти- до 17-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

- до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех- до 10-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

До установления цены выкупа земельных участков субъектами РФ цена соответствующих земельных участков определяется исходя из указанных минимальных размеров.

А при приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия, согласно п. 3 ст. 11 названного Закона, стоимость земельных участков принимается равной пятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельных участков в поселениях с численностью населения свыше 500 тыс. человек или трехкратному размеру ставки земельного налога в остальных случаях.

Конституционность п. п. 2 и 3 ст. 2 ФЗ о введении в действие ЗК, а также п. 3 ст. 11 и п. 7 ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" оспаривалась Правительством Москвы. В направленном в Конституционный Суд РФ запросе заявитель утверждал, что установлением необоснованно заниженных цен продажи земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, ущемляется конституционное право субъектов РФ и муниципальных образований свободно распоряжаться землей, собственниками которой они являются; ограничена свобода их экономической деятельности; нарушен конституционный принцип признания и защиты равным образом всех форм собственности; не учитываются особенности земли как объекта окружающей среды, являющегося невосполнимым природным ресурсом; нарушаются законные интересы народов, проживающих на соответствующих территориях. Тем самым, по мнению заявителя, оспариваемые положения противоречат ст. ст. 8 (ч. ч. 1 и 2), 9 (ч. 1), 36 (ч. 2), 72 (п. "в" ч. 1) Конституции РФ.

Конституционный Суд РФ в Определении от 5 ноября 2003 г. N 403-О <1> указал, что установление основ федеральной политики и федеральные программы в области экономического развития Российской Федерации, а также установление правовых основ единого рынка, основ ценовой политики (включая ценовую политику на землю) согласно п. п. "е" и "ж" ст. 71 Конституции РФ относятся к сфере ведения Российской Федерации. Федеральное Собрание вправе осуществлять законодательное регулирование вопросов, относящихся к данным предметам ведения, определять условия и порядок пользования землей, конкретные полномочия и компетенцию органов государственной власти РФ и органов государственной власти субъектов РФ в указанной сфере. При этом наличие федерального законодательства, которым регулируются отношения, касающиеся ценовой политики на землю как одного из направлений экономической политики государства, исключает для субъекта РФ установление собственного регулирования в противоречие с федеральным.

--------------------------------

<1> ВКС РФ. 2004. N 1.

Федеральный законодатель, реализуя свою компетенцию по регулированию земельных отношений, определил в ФЗ о введении в действие ЗК и в ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" процедуру, формы и способы приватизации земельных участков. Регламентация данными Законами порядка и условий приватизации государственной и муниципальной собственности обусловлена прежде всего тем, что такие отношения носят преимущественно публично-правовой характер. Государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить гражданам и юридическим лицам возможность его реализации, гарантируя при передаче имущества в собственность соблюдение принципов и норм, закрепленных Конституцией РФ, в том числе в ст. ст. 9 и 36. Закрепив единые условия приватизации государственной собственности и избрав в качестве принципа определения стоимости земельных участков установление ее верхнего и нижнего пределов (что направлено на предотвращение как занижения, так и завышения цены приватизируемых участков), федеральный законодатель предоставил гарантию юридического равенства участникам гражданского оборота в этой сфере при реализации ими прав и свобод.

Вместе с тем не исключается право субъектов РФ и муниципальных образований самостоятельно осуществлять регулирование отношений по ряду вопросов, касающихся приватизации государственного и муниципального имущества, в частности определять порядок принятия решений об условиях приватизации государственного и муниципального имущества, в том числе земли, включая определение ее цены в пределах, установленных федеральным законодателем.

Таким образом, оспариваемые положения, касающиеся принципа определения стоимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при продаже их собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений, а также применяемых до установления субъектом РФ цены земли минимальных ставок земельного налога, не могут - с учетом правовых позиций, выраженных Конституционным Судом РФ в его решениях, - рассматриваться как нарушающие конституционные права субъектов РФ и муниципальных образований.

Цена земли, устанавливаемая субъектами РФ с учетом требований п. 2 комментируемой статьи, привязана к размеру ставки земельного налога.

В соответствии с нормами части второй НК земельный налог относится к местным налогам и устанавливается НК и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (в Москве и Санкт-Петербурге - законами указанных субъектов РФ). В соответствии со ст. 394 НК налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:

1) 0,3% в отношении земельных участков:

- отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

- занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;

- предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

2) 1,5% в отношении прочих земельных участков.

Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

3. В отличие от двух предыдущих пунктов комментируемой статьи, нормы пункта третьего не ограничены временными рамками. Следовательно, введенный им механизм установления запрета на строительство будет действовать и после 2010 года.

Необходимо отметить, что Земельный кодекс регулирует вопросы предоставления земельных участков для строительства, однако разрешение или запрещение строительства на уже предоставленном земельном участке находится за пределами сферы его ведения. Процедуру выдачи разрешений на строительство, подтверждающих соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающих застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, регламентирует Градостроительный кодекс (ст. 51). В соответствии с ним возможен отказ уполномоченного органа по установленным законом основаниям в выдаче разрешения на строительство, но установления запрета на строительство этот Кодекс не предусматривает.

Таким образом, комментируемый Федеральный закон ввел новый институт - установление запрета на строительство, который согласно норме абзаца третьего пункта 3 рассматриваемой статьи собственник земельного участка может "выкупить", то есть оплатить снятие этого запрета. По существу, данный механизм представляет собой введение для коммерческих организаций и предпринимателей легальной платы за строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений на земельном участке, если участок приобретен ими из государственной, муниципальной собственности.

Абзац второй п. 3 комментируемой статьи устанавливает исключения из общих правил о запрете на строительство, реконструкцию. Такой запрет не распространяется на реконструкцию следующих объектов капитального строительства:

- объекты капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту (именно они упоминаются в ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, на которую ссылается комментируемая статья);

- реконструкция которых не приведет к изменению вида разрешенного использования земельного участка.

Как видим, оба исключения связаны только с реконструкцией, а не со строительством, и не любых зданий, строений, сооружений, а только объектов капитального строительства <1>.

--------------------------------

<1> В соответствии с Градостроительным кодексом РФ (подп. 10 ст. 1) объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Запрет на строительство, реконструкцию представляет собой ограничение права собственности на земельный участок в порядке ст. 56 ЗК РФ и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Субъекты Российской Федерации определяют порядок установления и снятия запрета на строительство, реконструкцию. Так, Законом г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" <1> (ст. 7) установлено, что запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений на земельном участке в установленных законом случаях осуществляется решением Правительства Москвы (уполномоченного им органа). Снятие запрета на строительство, реконструкцию осуществляется по заявлению собственника земельного участка и при условии оплаты им 80% от кадастровой стоимости такого участка, действующей на момент снятия запрета на строительство, реконструкцию; если же строительство объектов капитального строительства не приводит к изменению вида разрешенного использования земельного участка, установленного в решении о передаче земельного участка в частную собственность, договоре купли-продажи земельного участка, то снятие запрета осуществляется по заявлению собственника земельного участка без оплаты. Снятие запрета на строительство, реконструкцию осуществляется с предварительным изменением вида разрешенного использования земельного участка на основании заявления собственника земельного участка в рамках установленного градостроительного регламента.

--------------------------------

<1> Вестник мэра и Правительства Москвы.

Статья 3

Комментарий к статье 3

1. Земельный кодекс устанавливает виды прав на землю: в ст. 15 - право собственности на землю граждан и юридических лиц, в ст. 20 - постоянное (бессрочное) пользование земельными участками, в ст. 21 - пожизненное наследуемое владение земельными участками, в ст. 22 - аренда земельных участков, в ст. 23 - право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) и в ст. 24 - безвозмездное срочное пользование земельными участками. Иные права на землю если и были зарегистрированы до 10 октября 2001 г., то со времени введения в действие ЗК подлежат переоформлению.

Только в отношении права бессрочного (постоянного) пользования земельными участками - такое право предусматривалось и советским законодательством, и ЗК РСФСР - в комментируемой статье указано (п. 12), что оно соответствует предусмотренному ЗК праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Подобного указания нет в отношении временного пользования земельными участками, предусматривавшегося ст. 14 ЗК РСФСР. Хотя предельный срок такого пользования устанавливался не более трех лет, однако исключение делалось для служебных земельных наделов, которые предоставлялись на время работы, в связи с которой они были выделены, и сохранялись, в частности, при переходе на пенсию по старости и инвалидности, соответственно, такое пользование может продолжаться и после вступления в силу нового ЗК, а потому подлежит переоформлению.

Изменились и формы собственности на земельные участки. ЗК РСФСР выделял, наряду с государственной и частной, колхозно-кооперативную, коллективно-долевую, коллективно-совместную собственность. В настоящее время собственность кооперативов представляет собой их частную собственность, долевой и совместной может быть общая собственность - в том числе и на земельные участки.

2. В соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все остальные юридические лица могут обладать земельными участками на праве либо аренды, либо собственности (с учетом установленных земельным законодательством ограничений оборота земли, а также ограничений на предоставление в собственность земельных участков иностранным юридическим лицам). Соответственно, те юридические лица, которым до введения в действие ЗК находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязаны в установленный комментируемой статьей срок переоформить это право.

Что же представляет собой переоформление земельного участка? В комментируемой статье указываются составляющие, или этапы процесса переоформления, но определения этого понятия не дается. По существу, переоформление прав на земельный участок представляет собой разновидность предоставления земельного участка в аренду или в собственность, причем в Законе конкретно не указано, может ли быть компетентным органом отказано в предоставлении земельного участка, производимом в порядке переоформления. Что касается предоставления участка в собственность, то, как отмечалось выше, в отдельных случаях такое предоставление законом запрещено, и потому в удовлетворении заявления должно быть отказано, в предоставлении же земельного участка в аренду в порядке переоформления права отказано быть, судя по всему, не может.

Необходимость переоформления прав на земельные участки коснулась огромного числа коммерческих организаций в нашей стране, поэтому норма абз. 1 п. 2 комментируемой статьи является и наиболее часто применяемой, и наиболее активно обсуждаемой среди норм ФЗ о введении в действие ЗК, а ее применение, в свою очередь, продолжает вызывать немалое количество судебных споров. Так, указанная норма была уже дважды оспорена в Конституционном Суде РФ.

ООО "А" обращалось с жалобой на нарушение конституционных прав и свобод положениями абз. 1 п. 2 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК, поскольку Арбитражный суд Московской области со ссылкой на названное положение отказал заявителю в удовлетворении исковых требований о признании недействительным отказа в бесплатном предоставлении ООО "А" в собственность земельного участка, на котором расположен находящийся в его собственности комплекс АЗС. По мнению заявителя, оспариваемое положение не соответствует Конституции РФ, ее ст. ст. 34 (ч. 1), 35 (ч. ч. 2 и 3) и 55, поскольку допускает возможность требовать от юридических лиц выкупную плату при приобретении в собственность земельных участков, принадлежащих им на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Конституционный Суд РФ в Определении от 25 декабря 2003 г. N 513-О указал, что, устанавливая для юридических лиц предельный срок, в течение которого они обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков либо приобрести земельные участки в собственность, законодатель был вправе определить сферу действия новой нормы во времени и по кругу лиц, что не может рассматриваться как нарушение конституционных прав граждан. При этом в соответствии со ст. 20 ЗК право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие данного Кодекса, сохраняется за правообладателями (п. 3), которые не вправе распоряжаться этими земельными участками (п. 4).

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, установленных данным Кодексом и федеральными законами, имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, на которых они расположены. При этом в силу ст. 28 ЗК предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату и только в исключительных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами и законами субъектов РФ, оно может осуществляться бесплатно (с учетом качества, целевого назначения, местонахождения земель и других критериев).

Следовательно, общий порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность юридических лиц применяется в соответствии с одним из основных принципов приватизации государственного и муниципального имущества - отчуждения такого имущества в частную собственность на возмездной основе. Определяя этот порядок в законе, как того требует ст. 36 (ч. 3) Конституции РФ, законодатель вправе устанавливать и конкретные механизмы реализации закрепленного данной статьей права граждан и их объединений иметь в частной собственности землю с учетом того, что вопросы владения, пользования и распоряжения землей находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ (п. "в" ч. 1 ст. 72 Конституции РФ).

В другом запросе в Конституционный Суд РФ конституционность той же нормы ФЗ о введении в действие ЗК оспаривало Законодательное собрание Нижегородской области, которое считает, что этой нормой введены необоснованные ограничения права пользования и владения имуществом и конституционной свободы договора. В запросе утверждается, что установление обязанности указанных в оспариваемом положении юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком равнозначно национализации, поскольку при этом не предусматривается судебный порядок прекращения данного права.

Конституционный Суд РФ в Определении от 25 декабря 2003 г. N 512-О, в частности, указал: "Положение абзаца первого пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предусматривая возможность изменения титулов прав на землю, не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков, а потому не может рассматриваться как допускающее внесудебный порядок лишения имущества. В равной мере оно не может рассматриваться как допускающее национализацию, поскольку не предполагает обращения в государственную собственность имущества, находящегося в собственности юридических лиц, а, напротив, предоставляет возможность приватизации земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Указание в пункте 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" на возможность для юридического лица по своему желанию приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах арендатора (после соответствующего переоформления), притом что в соответствии с пунктом 3 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации за ним сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования этим участком, свидетельствует о предоставлении права выбора самому юридическому лицу и отсутствии какого-либо произвольного ограничения свободы в заключении договора".

Важно подчеркнуть, что неисполнение юридическими лицами требований о переоформлении прав на землю в установленный срок не может явиться основанием для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком - хотя бы потому, что такое основание отсутствует в закрытом перечне оснований прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком, установленном ст. 45 ЗК.

Кстати, обязанность юридических лиц к определенному сроку переоформить права пользования земельным участком в российском законодательстве вводилась и прежде - в соответствии с Законом РСФСР от 23 ноября 1990 г. N 374-1 "О земельной реформе" <1> предприятия, учреждения и организации должны были перерегистрировать право пользования земельными участками до 1 февраля 1993 г. С этим был связан один из судебных споров.

--------------------------------

<1> Утратил силу в связи с изданием Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287 // СЗ РФ. 1993. N 52. Ст. 5085.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании недействительным постановления администрации города об отводе занимаемого им земельного участка другой организации. Администрация сочла, что истец утратил право на земельный участок, поскольку не переоформил его в установленный законом срок.

Арбитражный суд исковые требования акционерного общества удовлетворил, указав, что, устанавливая сроки переоформления прав пользования земельными участками, законодатель не определил порядок прекращения прав на них в связи с невыполнением юридическими лицами требований указанной нормы. Статья 39 действовавшего на тот момент ЗК РСФСР, содержащая исчерпывающий перечень оснований прекращения прав на землю, непереоформление земельного участка к таким основаниям не отнесла. Другим законодательством порядок перераспределения земельных участков в связи с непереоформлением на них документов также не установлен.

Президиум ВАС РФ включил данное дело в информационное письмо от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" <1> (п. 3) и указал следующее: "Непереоформление прав пользования земельным участком в соответствии с Законом РСФСР "О земельной реформе" не является основанием для изъятия и перераспределения такого участка соответствующими государственными органами".

--------------------------------

<1> Вестник ВАС РФ. 2001. N 5.

Процесс переоформления прав юридических лиц на земельные участки неоправданно затянулся, конечный срок такого переоформления уже трижды пролонгировался путем внесения изменений в п. 2 комментируемой статьи. Поэтому последними изменениями действующего законодательства одновременно с продлением данного срока до 1 января 2010 г. (1 января 2013 года для пользователей земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты)) данный пункт дополнен нормами, направленными на ограничение размера арендной платы для лиц, переоформляющих право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Одновременно КоАП РФ дополнен статьей 7.34 <1>, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность. Все это должно способствовать тому, что процесс переоформления прав на земельные участки к указанному сроку будет в основном завершен.

--------------------------------

<1> Вступает в силу с 1 января 2011 г.

Следует обратить внимание на следующие моменты относительно льготы, введенной Федеральным законом от 18 июня 2005 г. N 60-ФЗ <1>, который дополнил п. 2 комментируемой статьи абз. 4. Речь идет о приобретении прав в порядке ст. 36 ЗК на земельные участки, которые находятся в государственной и муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения. В соответствии с указанной статьей собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды этих участков. При этом бесплатное предоставление таких участков в собственность религиозных организаций установлено названной статьей ЗК, а бесплатное предоставление аналогичных участков в собственность организаций инвалидов - ФЗ о введении в действие ЗК, что представляется не совсем логичным. Важно отметить, что бесплатное предоставление земельных участков в комментируемой статье связано с несколькими условиями: во-первых, речь идет только о всероссийских организациях инвалидов, во-вторых, они должны являться собственниками находящегося на земельном участке здания, строения, сооружения не только на момент обращения за предоставлением земельного участка в собственность, но и на момент введения в действие ЗК, т.е. на 30 октября 2001 г. Организации, которые приобрели (приватизировали) здания позже, не имеют права на бесплатное получение земельного участка под ними.

--------------------------------

<1> Федеральный закон от 18 июня 2005 г. N 60-ФЗ "О внесении изменений в статью 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и в статью 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" // СЗ РФ. 2005. N 25. Ст. 2425.

2.1. Пункт 2.1 комментируемой статьи введен ФЗ от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ, в соответствии с ним установлен целый ряд правил, существенно упрощающих переоформление гражданами принадлежащих им прав постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками, которые имеют самое массовое для нашей страны назначение, в том числе садоводство, огородничество, дачи, личные подсобные хозяйства (подробнее об этом см. комментарий к п. 9.1 ФЗ о введении в действие ЗК). Этим же Федеральным законом внесены изменения в ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" относительно приватизации земельных участков, относящихся к имуществу не самих граждан, а созданных ими объединений - в терминологии указанного Закона они называются земельными участками, относящимися к имуществу общего пользования.

В соответствии с п. 2 ст. 28 этого Закона земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения бесплатно. Таким образом, мы имеем дело еще с одной категорией юридических лиц, кроме названных в ЗК и ФЗ о введении в действие ЗК, которым при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельные участки передаются в собственность бесплатно.

Процедура предоставления в собственность земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования, ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" установлена следующая.

В исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления земельного участка, подается заявление лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения либо уполномоченным общим собранием членов данного некоммерческого объединения (собранием уполномоченных) на подачу указанного заявления, в соответствии с решением общего собрания членов данного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) о приобретении такого земельного участка в собственность данного некоммерческого объединения. К заявлению прилагаются следующие документы:

- описание местоположения границ такого земельного участка, подготовленное садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением;

- удостоверенная правлением копия правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения;

- выписка из решения общего собрания членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) о приобретении земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования, в собственность данного некоммерческого объединения;

- учредительные документы садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии), подтверждающие право заявителя без доверенности действовать от имени данного некоммерческого объединения, или выписка из решения общего собрания членов данного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных), в соответствии с которым заявитель был уполномочен на подачу указанного заявления.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующего земельного участка, в двухнедельный срок с даты получения заявления и необходимых документов обязан принять решение о предоставлении в собственность такого земельного участка либо об отказе в его предоставлении. При этом основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка является установленный федеральным законом запрет на предоставление земельного участка в частную собственность.

Таким образом, особенность установленного порядка состоит в следующем. Хотя, в отличие от порядка, установленного для переоформления прав на земельные участки гражданами - членами садоводческих, огороднических, дачных объединений, для передачи в собственность земельных участков самим таким объединениям как юридическим лицам требуется решение компетентного органа государственной власти (или местного самоуправления), данный орган не может отказать в предоставлении участка в собственность объединения, если только участок не относится к землям, изъятым из оборота или ограниченным в обороте.

Федеральным законом от 18.10.2007 N 230-ФЗ в комментируемый пункт внесены дополнения, которыми исключение из общего порядка переоформления прав на землю установлено также для гаражных потребительских кооперативов. Для такого переоформления члены кооператива в соответствии со ст. 36 ЗК РФ совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана) и других документов по Перечню, установленному Приказом Минэкономразвития России от 30.10.2007 N 370 <1>.

--------------------------------

<1> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 10.12.2007. N 50.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставление дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.

2.2. Пункт 2.2 комментируемой статьи, введенный Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ, решил вопрос, остро стоявший до последнего времени на практике, - о возможности приватизации земельных участков, ранее переданных собственникам зданий, строений и сооружений в аренду.

Нормы п. 3 ст. 35 и п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, согласно которым исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица, которые являются собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на таких участках, часто трактовались следующим образом: если указанный собственник здания, строения, сооружения заключил договор аренды земельного участка, то он совершил предусмотренное законом переоформление имевшегося у него права постоянного (бессрочного) пользования и утратил право на приватизацию этого участка, поскольку уже сделал выбор между получением участка в собственность или аренду в пользу аренды земельного участка.

Изложенная позиция прослеживалась и в целом ряде судебных решений и была подтверждена Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 <1>, в котором (п. 7) указывалось, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса РФ, то собственник такого объекта утрачивает право выкупа земельного участка.

--------------------------------

<1> Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.

После введения комментируемой нормы Закона о введении в действие ЗК РФ собственники зданий, строений, сооружений имеют легальное основание для приобретения в собственность ранее арендованного земельного участка, на котором располагаются эти здания, строения или сооружения.

3. Со дня введения в действие ЗК гражданам земельные участки не предоставляются ни в постоянное (бессрочное) пользование (п. 8 комментируемой статьи), ни в пожизненное наследуемое владение (п. 1 ст. 21 ЗК). Но, в отличие от порядка, установленного для юридических лиц, срок, в течение которого должно быть произведено переоформление прав на земельные участки, не установлен. То есть указанные права на земельные участки могут сохраняться за гражданами неопределенное количество времени. Однако постепенно, видимо, процесс переоформления будет завершен. Прежде всего потому, что он совершается в интересах самих граждан: иные, кроме собственности, права на земельные участки не предполагают возможности распоряжения ими, поэтому перспектива решения вопросов наследования земельных участков и осуществления сделок с ними стимулирует граждан оформить право собственности на земельные участки, тем более что сами участки в этих случаях переходят в их собственность бесплатно. Тормозят процесс переоформления в основном высокая стоимость землеустроительных действий, необходимых для представления установленных документов, и существующие на местах бюрократические проволочки, однако государством предпринимаются меры по упрощению и удешевлению процедуры оформления гражданами прав на землю (см. комментарий к п. 9.1 комментируемой статьи).

4. Закон СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР" <1> (вступил в силу 1 июля 1990 г.) впервые установил, что гражданам для ведения крестьянского и личного подсобного хозяйства, садоводства, строительства и обслуживания жилых домов и удовлетворения других нужд, предусмотренных законом, предоставляется земля в пожизненное наследуемое владение. До этого в соответствии с Земельным кодексом РСФСР 1970 г. (ст. 87) было установлено, что на землях городов при переходе права собственности на строение переходит также и право пользования земельным участком или его частью; право землепользования лица, к которому перешло право собственности на строение, регистрируется органами коммунального хозяйства. Поскольку такое право землепользования не всегда надлежащим образом регистрировалось и, таким образом, огромное число граждан осталось с неоформленными правами на земельные участки, на которых находятся принадлежащие им на праве собственности жилые дома, потребовалось введение нормы п. 4 комментируемой статьи.

--------------------------------

<1> Ведомости СССР. 1990. N 11. Ст. 164.

Как отмечалось Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики за третий квартал 2003 г. <1>, в рассматриваемом пункте под сделками понимаются любые действия, которые привели к правомерному пользованию земельным участком. Поэтому во всех случаях, когда возникло правомерное пользование земельным участком или стоящим на нем домом, возникает право на бесплатное приобретение в собственность земельного участка.

--------------------------------

<1> БВС РФ. 2004. N 3.

Как справедливо отмечают А. Ефимов и Е. Галиновская <1>, анализ данной нормы позволяет прийти к выводу, что действие ее распространяется на случаи, когда требование заявлено:

--------------------------------

<1> Комментарий судебной практики по вопросам земельного права // Комментарий судебной практики. Вып. 9. М.: Юрид. лит., 2004.

1) в отношении не любого, а только приусадебного земельного участка;

2) лицом, являющимся собственником расположенного на этом участке жилого дома;

3) лицом, в фактическое пользование которого земельный участок перешел до 1 июля 1990 г.

В судебной практике достаточно часто встречаются споры о приватизации фактически занимаемых земельных участков, правомерность пользования которыми граждане не могут подтвердить документально.

Так, постановлением главы администрации Центрального района г. Челябинска в 2002 г. гражданам Ф.А. и Ф.Н. был предоставлен в собственность земельный участок (жилая зона) из земель поселений природоохранного и историко-культурного назначения для эксплуатации строений и ведения личного подсобного хозяйства. До этого (в 2001 г.) на основании постановления главы г. Челябинска земельный участок, в границах которого находился жилой дом, принадлежащий Ф.А. и Ф.Н., был предоставлен в аренду ООО для проектирования и строительства торгового комплекса. ООО обратилось в арбитражный суд, возражая против предоставления земельного участка в собственность собственникам жилого дома.

При рассмотрении дела установлено, что граждане Ф.А. и Ф.Н. приобрели право собственности на жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, в результате наследования. В свою очередь, жилой дом был приобретен наследодателем (гражданином Ф.) на основании договора купли-продажи в 1928 г. Ф.А. и Ф.Н. надлежащим образом свое право на относящийся к дому земельный участок не оформили. Возникает вопрос, подлежит ли применению к данной ситуации норма п. 4 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК.

Постановлением ФАС Уральского округа от 28 октября 2004 г. N Ф09-3546/04-ГК было отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным постановления главы администрации города о передаче в частную собственность земельного участка гражданам - сособственникам жилого дома, расположенного на этом земельном участке, поскольку суд пришел к выводу, что приватизация таких участков гражданами, получившими в собственность жилые дома по сделкам, совершенным до 1 июля 1990 г., не запрещена. Однако, как верно отмечает А. Валуйский <1>, в комментируемом Постановлении не указана дата принятия наследства. Если наследство было принято до 1 июля 1990 г., то положительный ответ на данный вопрос сомнений не вызывает: принятие наследства - это односторонняя сделка. В этом случае Ф.А. и Ф.Н. являются лицами, получившими дом в общую собственность в результате односторонних сделок. Соответственно, они пользуются всеми правами, вытекающими из п. 4 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК.

--------------------------------

<1> Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, связанных с приватизацией земли (август 2004 г. - август 2005 г.). Ч. ч. 1 - 2 // Подготовлен для публикации в СПС "КонсультантПлюс".

Если же Ф.А. и Ф.Н. стали сособственниками дома после 1 июля 1990 г., то их право на приватизацию земельного участка требует дополнительного обоснования. Здесь следует иметь в виду ст. 1112 ГК, которая закрепляет принцип универсального правопреемства при наследовании. Так, согласно этой статье в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Исключением из этого правила являются права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя (право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, и т.п.). Право на приобретение в собственность (на приватизацию) земельного участка является правом имущественным, и такое право не относится к числу прав, неразрывно связанных с личностью наследодателя (поскольку этим правом может воспользоваться любой собственник объекта недвижимости, расположенного на соответствующем земельном участке). Следовательно, при принятии наследства вместе с домом к наследникам переходит и право на приватизацию соответствующего земельного участка в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК. Таким образом, с этой стороны никаких юридических препятствий для приватизации земельного участка гражданами Ф.А. и Ф.Н. не имеется.

5. В соответствии с п. 3 ст. 15 ЗК иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Приграничные территории согласно Закону РФ от 1 апреля 1993 г. N 4730-1 "О Государственной границе Российской Федерации" составляют пограничную зону, российскую часть вод пограничных рек, озер и иных водоемов, внутренних морских вод и территориального моря Российской Федерации, где установлен пограничный режим, пунктов пропуска через Государственную границу, а также территорий административных районов и городов, санаторно-курортных зон, особо охраняемых природных территорий, объектов и других территорий, прилегающих к Государственной границе, пограничной зоне, берегам пограничных рек, озер и иных водоемов, побережью моря или пунктам пропуска.

Перечень приграничных территорий, на которых не допускается предоставление земельных участков в собственность иностранцам, до сих пор Президентом РФ не утвержден, поэтому согласно п. 5 комментируемой статьи пока земельные участки в собственность указанных лиц не предоставляются на всех приграничных территориях в соответствии с приведенным выше легальным описанием таких территорий.

Стоит заметить, что по поводу содержащихся в ЗК ограничений прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц Конституционным Судом РФ рассматривался запрос Мурманской областной Думы.

В запросе Мурманской областной Думы оспаривалась конституционность ряда положений ЗК, регулирующих предоставление земельных участков в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам, в том числе п. 3 ст. 15.

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 23 апреля 2004 г. N 8-П <1> указал, что в соответствии со ст. 2 Конституции РФ обязанностью государства является признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина, в том числе, следовательно, права граждан и их объединений иметь землю в частной собственности. Право частной собственности не принадлежит к таким правам, которые в силу ст. 56 (ч. 3) Конституции РФ не подлежат ограничению ни при каких условиях, однако как сама возможность введения федеральным законом ограничений данного права, так и их характер определяются законодателем не произвольно, а в соответствии с Конституцией РФ, согласно ст. 55 (ч. 3) которой права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Вместе с тем, осуществляя соответствующее регулирование, федеральный законодатель обязан обеспечивать защиту конституционно значимых ценностей и соблюдать баланс конституционных прав. Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель ввел некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования, тем самым установив изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю. Указанное правовое регулирование имеет целью обеспечить суверенные права Российской Федерации на все ее природные богатства и ресурсы, защитить интересы российской экономики в переходный период, гарантировать российским гражданам и юридическим лицам относительно равные условия конкуренции с иностранным капиталом и тем самым - реализацию ими конституционного права на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности. Таким образом, оспариваемые положения ЗК, которыми регулируются вопросы, касающиеся предоставления в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельных участков, расположенных на определенных территориях, не противоречат Конституции РФ как направленные на конкретизацию ее положений о предназначении и конституционно-правовом статусе земли.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2004. N 18. Ст. 1833.

6. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками (ст. 216 ГК). Имущественные права, имеющие денежную оценку, наряду с вещами могут быть внесены в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. К таким правам, например, относится право аренды земельного участка, которое может быть внесено в залог, в уставный капитал, отчуждено иным способом. Однако законодательство не предусматривает возможности денежной оценки или переуступки права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Соответственно, оно не может быть внесено в уставный или складочный капитал коммерческой организации.

7. В п. 7 комментируемой статьи находит реализацию один из принципов земельного законодательства - о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Данная норма получила развитие в ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", которой установлено, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю как земельных участков, занимаемых указанными объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов, так и земельных участков, находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды.

При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Собственники указанных объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке. Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

8. Как уже отмечалось выше, согласно п. 1 ст. 20 ЗК в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. В п. 2 данной статьи указано, что гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Однако в ЗК нет специального указания на то, что иным, кроме названных в статье, юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки также не предоставляются, поэтому и потребовалась соответствующая норма в ФЗ о введении в действие ЗК. Кроме того, указание в п. 8 комментируемой статьи на точную дату, начиная с которой не предоставляются участки в постоянное (бессрочное) пользование указанным лицам, позволяет сделать вывод о том, что решения о предоставлении таких участков после даты введения в действие ЗК следует признавать незаконными.

9. Предусмотренные ЗК права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 26 ЗК). Не подлежат государственной регистрации (за исключением случаев, установленных федеральными законами) только договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год.

ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установивший, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вступил в силу 30 января 1998 г. В соответствии со ст. 6 этого Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления его в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до вступления в силу данного Закона, является юридически действительной.

Государственная регистрация права на земельный участок, возникшего до введения в действие указанного Закона, требуется при регистрации возникших после введения этого Закона в действие перехода данного права, его ограничения (обременения) или сделки с земельным участком. Именно в этих случаях, как отмечено в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11, права на земельные участки, удостоверенные документами, указанными в абз. 1 п. 9 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК, или документами, перечисленными в абз. 2 этого же пункта, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном правилами ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

9.1. В п. 9.1 комментируемой статьи, введенном ФЗ от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ, регламентированы основания применения так называемого упрощенного порядка приватизации земельных участков гражданами. Этот порядок применяется при наличии определенной совокупности условий, а именно земельный участок должен был быть предоставлен: а) гражданину, а не юридическому лицу; б) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства; в) до введения в действие ЗК; г) на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, а также в случаях, если в документах на земельный участок не указан вид права, на котором предоставлен участок, или его невозможно определить.

Особенностью данного порядка является то, что для оформления права собственности гражданина на указанный земельный участок не требуется принятия компетентным органом решения о предоставлении такого участка в собственность.

В соответствии со ст. 25.2 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на садовый, огородный, дачный земельный участок, участок для ведения личного подсобного хозяйства является следующий документ:

- акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

- акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

- иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Обязательным приложением к документу является кадастровый план соответствующего земельного участка. При этом государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок осуществляется также в случае, если сведения о его площади, содержащиеся в указанном выше документе, не соответствуют данным кадастрового плана такого земельного участка.

Истребование у гражданина дополнительных документов для государственной регистрации права собственности на земельный участок не допускается.

Обязательным приложением к представляемому в соответствии с настоящей статьей документу является кадастровый план соответствующего земельного участка. Однако государственная регистрация права собственности гражданина на указанный земельный участок осуществляется также в случае, если сведения о площади земельного участка, содержащиеся в представленном в названном выше документе, не соответствуют данным кадастрового плана такого земельного участка, а также если кадастровый план такого земельного участка не содержит сведений о земельном участке в полном объеме, в том числе сведений о местоположении (координатах) границ такого земельного участка, либо данные сведения нуждаются в уточнении (в том числе если в таком плане указано, что площадь земельного участка ориентировочная, сведения о границах земельного участка не позволяют однозначно определить данный земельный участок в качестве объекта недвижимости, сведения о земельном участке подлежат уточнению при межевании и тому подобное). Все это должно существенно упростить процедуру регистрации гражданами права собственности на данные земельные участки, использование которых является в нашей стране наиболее массовым.

10. В п. 10 комментируемой статьи содержится отсылка к ст. 3.1 Вводного закона, которой устанавливаются основания отнесения земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и собственности муниципальных образований. Следовательно, распоряжение земельными участками, отнесенными к собственности одного из названных субъектов права, может осуществляться только после государственной регистрации этого права (однако федеральными законами могут быть установлены исключения из этого правила). Если же земельный участок находится в неразграниченной государственной собственности, распоряжение им возможно независимо от наличия государственной регистрации.

В данный пункт комментируемой статьи Вводного закона несколько раз вносились изменения, меняющие порядок распоряжения указанными землями: изначально было установлено, что распоряжение осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, причем порядок распоряжения определялся Правительством Российской Федерации. В настоящее время Постановление Правительства Российской Федерации 2002 г. "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" утратило силу, а органы, осуществляющие распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, различаются в зависимости от того, где расположены данные земельные участки:

- в Москве и Санкт-Петербурге - это органы исполнительной власти данных субъектов Российской Федерации (однако их законами может быть установлено, что соответствующие полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований),

- в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, - органами местного самоуправления этих поселений (однако субъекты Российской Федерации своими законами могут возложить распоряжение указанными земельными участками на исполнительные органы государственной власти самих субъектов Российской Федерации);

- во всех остальных случаях - органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Однако исключения из этого правила установлены Федеральным законом от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <1>. В соответствии с ним осуществляется предоставление земельных участков:

--------------------------------

<1> Вестник мэра и Правительства Москвы. 25.12.2007. N 71.

- которые находятся в федеральной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, для размещения автомобильных дорог федерального значения, в том числе платных автомобильных дорог федерального значения на основе концессионных соглашений, - федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства;

- которые находятся в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, для размещения автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения, в том числе платных автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения, - уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Последний абзац комментируемого пункта введен Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ, и к настоящему времени многие субъекты Российской Федерации уже приняли нормативные акты, касающиеся арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Так, согласно Закону г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" <1> размер ежегодной арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается в процентах от их кадастровой стоимости, при этом учитываются разрешенное использование земельных участков, вид осуществляемой на них хозяйственной и иной деятельности, а также дополнительные условия использования земельных участков, установленные для решения социальных задач и задач развития города.

--------------------------------

<1> Там же.

Размер ежегодной арендной платы устанавливается:

- за земельные участки, право на заключение договора аренды которых приобретено на торгах, - по результатам проведения торгов, если размер годовой ставки арендной платы служил критерием определения победителя торгов;

- за земельные участки, право на заключение договора аренды которых возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с федеральным законодательством, - не более двух процентов (а за изъятые из оборота или ограниченные в обороте земельные участки - полутора процентов) от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

- за земельные участки в пределах особой экономической зоны, созданной на территории города Москвы, - в соответствии с законодательством об особых экономических зонах;

- за земельный участок, предоставленный лицу, с которым в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о развитии застроенной территории, - в размере земельного налога за соответствующий земельный участок;

- за земельные участки, предоставленные для жилищного строительства без проведения торгов, - в размерах, которые не менее предусмотренных федеральным законодательством.

Детальный порядок определения размера арендной платы устанавливается Правительством Москвы.

Арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, вносится арендаторами (гражданами и юридическими лицами) поквартально равными долями не позднее пятого числа первого месяца квартала, если договором аренды не установлено иное. Обязанность уплачивать арендную плату возникает у арендатора со дня, следующего за днем государственной регистрации договора аренды земельного участка, а если договор аренды заключен на срок менее одного года и не подлежит государственной регистрации - со дня, следующего за днем его подписания сторонами.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы в случаях заключения договора аренды земельных участков на торгах могут быть определены по результатам проведения торгов, если размер годовой арендной платы служил критерием определения победителя торгов.

Если иное не предусмотрено договором, за каждый день просрочки исполнения обязанности по уплате арендной платы арендатор выплачивает пени в размере одной трехсотой действующей на день уплаты пени ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы арендной платы.

11. Впервые о необходимости создания специальных фондов для перераспределения сельскохозяйственных земель было упомянуто еще в Законе РСФСР "О земельной реформе". Он устанавливал, что в процессе осуществления земельной реформы решениями местных органов власти может быть изъята и передана в специальный земельный фонд для последующего перераспределения и наделения земельными участками часть земель, используемых не по целевому назначению, неэффективно используемых, а также выбывших из оборота или переведенных в менее ценные угодья; из этих фондов в первоочередном порядке выделяются земли для организации крестьянских хозяйств, ведения личных подсобных хозяйств, садоводства, огородничества, животноводства.

Однако порядок формирования таких фондов перераспределения был определен позже - Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" <1>. Этим Указом предписывалось включить в фонды перераспределения земель участки, остающиеся после бесплатной передачи земель коллективам колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерным обществам, в том числе созданным на базе государственных сельскохозяйственных предприятий. Комитету по земельной реформе и земельным ресурсам Минсельхоза России предписывалось систематически готовить каталоги земель, находящихся в фонде перераспределения, публиковать их, организовывать рекламу в средствах массовой информации, оказывать содействие в переселении граждан, желающих и способных создать крестьянские хозяйства.

--------------------------------

<1> Утратил силу согласно Указу Президента РФ от 25 февраля 2003 г. N 250 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации" // СЗ РФ. 2003. N 9. Ст. 851.

Новый ЗК установил, что создается фонд перераспределения земель (единый, а не множество фондов, как было прежде) в составе земель сельскохозяйственного назначения (что также представляло собой новеллу законодательства - до этого не было определено, что фонды перераспределения входят в состав только данной категории земель). Статьей 80 ЗК установлен исчерпывающий перечень оснований, по которым земельный участок поступает в фонд перераспределения (добровольный отказ от этого участка собственником или пользователем, отсутствие наследников, принудительное изъятие участка в установленных законом случаях). Однако первоначальным источником формирования данного фонда в соответствии с нормами комментируемой статьи явились именно те фонды перераспределения, которые создавались в ходе земельной реформы и в которых на момент вступления в действие ЗК имелись нераспределенные земли.

12. В п. 12 комментируемой статьи в редакции ФЗ от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ устранена неточность, прежде существовавшая в тексте данного пункта, где говорилось о предоставлении землепользователям до введения в действие ЗК права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. На самом деле аналогичное право в соответствии с ЗК РСФСР именовалось "бессрочное (постоянное) пользование земельными участками". Это уточнение очень важно, так как в ЗК, как и в ФЗ о введении в действие ЗК и других актах земельного законодательства, везде говорится о "предоставленном до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком", наличие которого влечет возможность приобретения права собственности на данный земельный участок и другие важные правовые последствия.

13. В соответствии со ст. 65 ЗК кадастровая стоимость земельного участка используется для целей налогообложения и в иных случаях, установленных данным Кодексом и федеральными законами.

В законодательстве кадастровая стоимость земельных участков используется достаточно часто. Так, ЗК (ст. 79) к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям относит сельскохозяйственные угодья с существенным превышением среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району или городскому округу, ФЗ о введении в действие ЗК (п. 15 комментируемой статьи) соотносит с кадастровой стоимостью размер ежегодной арендной платы за земельный участок, предоставленный в установленных этой нормой случаях для жилищного строительства.

Если для конкретного земельного участка установлена его рыночная стоимость, то согласно ст. 66 ЗК кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости, в остальных случаях для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. При этом органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель установлен Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель". В соответствии с новой редакцией этого Постановления государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждают органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Роснедвижимости.

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Минэкономразвития России по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Однако кадастровая оценка земли проведена еще не везде, поэтому в указанных выше случаях для расчетов используется другой показатель - нормативная цена земли. Определение понятия нормативной цены земли содержится в ст. 25 Закона РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю" <1> (единственной действующей статье этого Закона, все остальные утратили силу согласно Федеральному закону от 29 ноября 2004 г. N 141-ФЗ <2>) - это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

--------------------------------

<1> Ведомости РФ. 1991. N 44. Ст. 1424; 1992. N 10. Ст. 469; N 34. Ст. 1976; СЗ РФ. 1994. N 16. Ст. 1860; 1995. N 35. Ст. 3503; 1997. N 26. Ст. 2954; N 47. Ст. 5342; 1998. N 1. Ст. 5; N 30. Ст. 3613; N 31. Ст. 3810; 1999. N 1. Ст. 1; 2002. N 30. Ст. 3027; Ст. 3033; 2004. N 27. Ст. 2711; N 34. Ст. 3531; N 35. Ст. 3607; N 49. Ст. 4840; 2005. N 10. Ст. 763. Утратил силу с 1 января 2006 г., за исключением ст. 25, в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2004 г. N 141-ФЗ // СЗ РФ. 2004. N 49. Ст. 4840.

<2> СЗ РФ. 2004. N 49. Ст. 4840.

Порядок установления нормативной цены земли был определен действующим до сих пор Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319 "О порядке определения нормативной цены земли". Нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Органы местного самоуправления могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную субъектами РФ нормативную цену земли, но не более чем на 25% <1>. В целом нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

--------------------------------

<1> См., например, Постановление Правительства Московской области от 24 октября 2006 г. N 1007/41 "О нормативной цене земли в Московской области в 2007 году" (Информационный вестник Правительства Московской области. 2006. N 11) и Постановление главы Подольского муниципального района Московской области от 10 ноября 2006 г. N 2313 "О нормативной цене земли на территории Подольского муниципального района в 2007 году" (Земля Подольская. 2006. N 47).

Необходимо отметить, что отдельные федеральные законы при установлении тех или иных предписаний изначально исходят не из кадастровой стоимости земельных участков, а из нормативной цены земли. Так, согласно п. 6 ст. 14 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" за предоставление садовых, огородных и дачных земельных участков в собственность может взиматься плата в порядке, установленном законодательством субъектов РФ, но не выше нормативной цены земельных участков, за исключением случаев продажи земельных участков на аукционе.

14. В соответствии с Градостроительным кодексом нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов РФ - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга должны утверждаться правила землепользования и застройки. Они представляют собой документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения данных правил и порядок внесения в них изменений. Процесс разработки и принятия правил землепользования и застройки в муниципальных образованиях, а также в городах Москве и Санкт-Петербурге должен завершиться к 1 января 2010 г. Именно с этой даты вводится в действие ч. 3 ст. 51 Градостроительного кодекса, в соответствии с которой не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях. Соответственно, п. 14 комментируемой статьи с той же даты установлен запрет на предоставление земельных участков под строительство из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при отсутствии правил землепользования и застройки. Для тех же земельных участков, что и в Градостроительном кодексе, установлены и исключения.

В соответствии со ст. 36 Градостроительного кодекса действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:

1) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия;

2) в границах территорий общего пользования;

3) занятые линейными объектами;

4) предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Не устанавливаются градостроительные регламенты для земель: лесного фонда, водного фонда, покрытых поверхностными водами, запаса, особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.

Кроме того, правило п. 14 комментируемой статьи не распространяется на земельные участки, предоставляемые в соответствии с документами территориального планирования РФ и документами территориального планирования субъектов РФ.

Содержание таких документов также определяется Градостроительным кодексом.

Так, документами территориального планирования РФ являются схемы территориального планирования РФ в области: развития федерального транспорта, путей сообщения, информации и связи; обороны страны и безопасности государства; развития энергетики; развития и размещения особо охраняемых природных территорий федерального значения; защиты территорий двух и более субъектов РФ, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий; развития космической деятельности; естественных монополий; в иных предусмотренных законодательством РФ областях.

Такие схемы могут включать в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства федерального значения, в том числе:

- объектов федеральных энергетических систем;

- объектов использования атомной энергии;

- объектов обороны и безопасности;

- объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи;

- объектов, обеспечивающих космическую деятельность;

- объектов, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

- линейных объектов, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий.

В свою очередь, схемы территориального планирования субъектов РФ могут включать в себя карты (схемы) планируемого развития и размещения особо охраняемых природных территорий регионального значения, изменения границ земель сельскохозяйственного назначения и границ сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения, в том числе: объектов энергетических систем регионального значения; объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; линейных объектов регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий; иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления определенных федеральными законами и законами субъектов РФ полномочий субъектов РФ.

15. ФЗ о введении в действие Градостроительного кодекса ЗК был дополнен ст. ст. 30.1 и 30.2, установившими особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно указанным статьям продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для указанных целей осуществляется на аукционах. Порядок организации и проведения таких аукционов регламентирован введенными в ЗК указанным выше Федеральным законом ст. ст. 38.1 и 38.2. Единственным исключением, при котором орган государственной власти или орган местного самоуправления обязывался заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка без проведения аукциона, изначально признавался только случай, когда участвовать в аукционе изъявил желание только один участник. Но по прошествии двух лет применения названных выше новых статей ФЗ о внесении изменений в Градостроительный кодекс были установлены еще два исключения - в отношении:

- лиц, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с Федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости;

- лиц, которым земельный участок предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и с которыми в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории.

Вскоре после введения норм ст. ст. 30.1 и 30.2 ЗК стала очевидной невозможность одномоментного перехода на новые правила предоставления земельных участков для жилищного строительства исключительно на аукционах в условиях, когда действуют уже заключенные соглашения и начато освоение территорий под строительство. Поэтому Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 206-ФЗ <1> были внесены изменения в ФЗ о введении в действие Градостроительного кодекса и ряд других законодательных актов, в том числе введен п. 15 комментируемой статьи, согласно первоначальной редакции которого земельный участок предоставляется юридическому лицу в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения аукциона в случае, если этим юридическим лицом было осуществлено на основании заключенного до 30 декабря 2004 г. соглашения с органом государственной власти или органом местного самоуправления выселение граждан из жилых помещений либо возмещение связанных с выселением граждан убытков в соответствии с законодательством, действовавшим на момент такого выселения, а также снос зданий (в том числе многоквартирных домов и жилых домов), строений и сооружений, расположенных на данном земельном участке, в целях предоставления земельного участка для строительства жилья в зоне, предусмотренной градостроительной документацией. Определялись также условия, которые являются существенными условиями договора аренды данного земельного участка.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2006. N 1. Ст. 17.

Уже через год ФЗ о внесении изменений в Градостроительный кодекс принята новая редакция данного пункта, существенно уточняющая и изменяющая названные положения.

Прежде всего, без проведения торгов возможно теперь предоставление земельного участка в аренду не только для комплексного освоения в целях жилищного строительства, но и "просто" для жилищного строительства. Проведенные передача жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры должны были быть предусмотрены соглашением с исполнительным органом государственной власти либо органом местного самоуправления. Наконец, введено ограничение срока предоставления в указанных случаях земельных участков в аренду без проведения торгов - до 30 декабря 2007 г.

Новыми являются положения данного пункта о предоставлении земельных участков, предусмотренных решением о предварительном согласовании места размещения объекта. Предоставление таких участков в аренду для жилищного строительства без проведения торгов осуществляется только до 1 марта 2007 г. и ограничено жесткими сроками принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, установленными абз. 4 комментируемой статьи. А в абз. 5 специально подчеркивается, что в данном случае не имеет значения, насколько были выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства.

Абзацы 6 - 10 комментируемого пункта определяют некоторые существенные условия договора аренды земельного участка, предоставляемого для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Предельный срок заключаемого без торгов договора аренды земельного участка:

- предоставленного для жилищного строительства, - пять лет. Но он может быть прекращен досрочно, если арендатор в течение шести месяцев после заключения договора не получит разрешения на строительство;

- предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, - девять месяцев, без права продления. Однако, если до истечения этого срока будет утверждена документация по планировке территории и произведен государственный кадастровый учет земельных участков, предназначенных для строительства, в границах ранее предоставленного земельного участка, арендатор имеет преимущественное право заключить договоры аренды указанных земельных участков.

Что касается установления размера ежегодной арендной платы за земельный участок, предоставленный для жилищного строительства, то анализ абз. 8 - 10 комментируемого пункта позволяет сделать вывод о том, что установленные размеры арендной платы должны применяться только по истечении двух лет с момента заключения договора, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию, а до этого времени применяется арендная плата, устанавливаемая соглашением сторон, ее размер не регламентируется.

16. ФЗ о внесении изменений в Градостроительный кодекс внесены изменения и в ЗК, в соответствии с которыми, в частности, изменено название категории земель "земли поселений" на "земли населенных пунктов" (что, кстати, соответствует названию этой категории, которое содержали предыдущие Земельные кодексы РСФСР - 1970 г. и 1991 г.). В связи с этим в п. 16 комментируемой статьи специально указано, что менять название этой категории земель в выданных ранее документах на земельные участки не требуется.

Статья 3.1

Комментарий к статье 3.1

1. ФЗ от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ признан утратившим силу Федеральный закон от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю". Соответственно, ФЗ о введении в действие ЗК дополнен комментируемой статьей, в которой установлены основания отнесения земельных участков к собственности Российской Федерации, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности. Статьи 17 - 19 ЗК (см. комментарии к ним) выделяют три основания возникновения каждого из названных видов права собственности: 1) признание таковыми федеральными законами; 2) возникновение права собственности при разграничении государственной собственности на землю; 3) приобретение земельных участков по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (купля-продажа, наследование и др.). Право муниципальной собственности может также возникнуть путем безвозмездной передачи земельных участков из государственной собственности.

Таким образом, ФЗ о введении в действие ЗК раскрывает второе из названных оснований, т.е. возникновение права собственности на земельные участки при разграничении государственной собственности на землю. Данные нормы включены именно в этот Закон, а не в ЗК, поскольку процесс разграничения носит конечный характер и потому это временное явление, как и статьи, его регулирующие.

2 - 3. Принцип, положенный в основу разграничения государственной собственности на землю и изложенный в п. п. 1 - 3 комментируемой статьи, состоит в том, что, кроме специальных указаний в федеральных законах (в отношении муниципальной собственности - также законов субъектов РФ) на отнесение земельных участков к той или иной собственности, имеют значение два момента:

1) в чьей собственности находятся расположенные на данном земельном участке здания, строения, сооружения;

2) каким органам власти или кем созданным предприятиям, организациям предоставлен данный земельный участок.

4. Города Москва и Санкт-Петербург составляют исключения из приведенных выше правил: к их собственности как субъектов РФ относятся также расположенные в их границах земельные участки: занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований, а также предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления.

Следует отметить, что аналогичная норма существовала и в утратившем силу ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" (п. 2 ст. 4).

5. В соответствии с ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникало с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки, основанием для которой являлись акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникало право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю. Указанные перечни готовились в соответствии с утвержденными Правительством РФ правилами специально уполномоченным федеральным органом исполнительной власти по имущественным отношениям совместно с другими федеральными органами исполнительной власти и согласовывались с органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. Был утвержден целый ряд таких перечней (см., например, распоряжение Правительства РФ от 14 февраля 2003 г. N 201-р об утверждении Перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности и которые расположены на территориях Пензенской и Тамбовской областей <1>). Однако практика показала, что предусмотренная процедура их подготовки и согласования настолько сложна, что процесс разграничения государственной собственности на землю грозит затянуться на долгие годы, в связи с чем названный выше Федеральный закон и был отменен. При этом, как установлено п. 5 комментируемой статьи, те перечни, которые уже были приняты до 1 июля 2006 г., по-прежнему являются основанием для регистрации права на землю Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2003. N 8. Ст. 786.

Статья 3.2

Комментарий к статье 3.2

1. Комментируемая статья введена ФЗ о внесении изменений в Градостроительный кодекс с целью решения острой проблемы поиска свободных земель для жилищного строительства. Известно, что земли за чертой населенных пунктов в массе своей относятся к землям сельскохозяйственного назначения, перевод которых в иные категории ограничен, что делает зачастую нерешаемым вопрос о расширении площади городов, переносе их границ - хотя среди сельскохозяйственных земель имеются неиспользуемые и малопродуктивные земельные участки. Нормы комментируемой статьи устанавливают возможность включения таких участков в границы населенных пунктов, однако эта возможность ограничена целым рядом существенных условий:

- для принятия решения о таком включении отводится только полтора года, т.е. проводится, по существу, разовая акция по выделению дополнительных участков под застройку;

- речь идет только об участках, находящихся в федеральной собственности и при этом либо неиспользуемых, либо предоставленных в пользование федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям;

- участки включаются в границы населенных пунктов только для жилищного строительства, строительства объектов социальной инфраструктуры или комплексного освоения в целях жилищного строительства (но не для промышленного строительства);

- часть подпадающих под названные признаки участков включается Правительством РФ в перечень участков, не подлежащих такой передаче.

2. Сельскохозяйственные угодья, относящиеся к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям, которые согласно п. 2 комментируемой статьи могут включаться в утверждаемый Правительством РФ перечень, названы в ст. 79 ЗК - это сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования и сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Однако этот перечень является примерным и неисчерпывающим, поскольку субъекты РФ самостоятельно, своими законами, с учетом местных условий определяют, какие именно земли относятся к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям. В этом случае остается неясным, каким образом может быть определено, насколько выполнено установленное п. 2 комментируемой статьи условие о том, что Правительство РФ вправе включать в указанный выше перечень исключительно особо ценные продуктивные земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения. Другое определяемое данным пунктом условие - включение в перечень исключительно участков, предоставленных федеральным государственным унитарным предприятиям и федеральным государственным учреждениям, - означает, что неиспользуемые, т.е. никому не предоставленные земельные участки, не включаются в перечни.

3. При включении указанных в комментируемой статье земельных участков в границы населенных пунктов для жилищного строительства они продолжают оставаться в федеральной собственности. К субъектам РФ переходит только управление и распоряжение данными земельными участками (содержание указанных правомочий определено в п. 5 комментируемой статьи), причем они ограничены сроком в полтора года - если за это время органами государственной власти субъектов РФ не будет принято решение о предоставлении земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование, заключены договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования данными земельными участками.

4. В соответствии с ФЗ об общих принципах организации органов государственной власти субъектов РФ указанными органами власти за счет средств бюджета субъекта РФ осуществляются только те полномочия по предметам совместного ведения, которые перечислены в п. 2 ст. 26.3 данного Закона. Полномочие, передаваемое в соответствии с комментируемой статьей, в их число не входит. Следовательно, оно относится к таким полномочиям по предметам совместного ведения, которые устанавливаются иными федеральными законами. По общему правилу (п. 7 ст. 26.3 ФЗ об общих принципах организации органов государственной власти субъектов РФ) финансовое обеспечение таких полномочий осуществляется за счет субвенций из федерального бюджета, однако в соответствии с п. 8 той же статьи федеральными законами, нормативными правовыми актами Президента РФ и Правительства РФ предоставление субвенций из федерального бюджета бюджету субъекта РФ может не предусматриваться в случаях, если установленные указанными актами полномочия не предусматривают необходимость создания новых органов государственной власти субъекта РФ, государственных учреждений субъекта РФ и государственных унитарных предприятий субъекта РФ, а также осуществления дополнительных бюджетных инвестиций, платежей из бюджета субъекта РФ гражданам и юридическим лицам, увеличения штатной численности государственных гражданских служащих субъекта РФ и работников государственных учреждений субъекта РФ.

5. Перечень установленных п. 5 комментируемой статьи полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, передаваемых органам государственной власти субъектов РФ, не является исчерпывающим, поскольку в тексте данного пункта он предваряется словами "в том числе". В данном случае остается неясным вопрос, какие еще полномочия могут осуществлять субъекты РФ; единственное требование, которое содержит данная норма, - они должны быть предусмотрены ЗК. Полномочия, закрепляемые данным пунктом, распространяются на прекращение права постоянного (бессрочного) пользования и аренды земельных участков, раздел земельных участков и предоставление земельных участков.

При этом прекращение права постоянного (бессрочного) пользования и аренды земельных участков, с учетом нормы п. 9 комментируемой статьи, может осуществляться независимо от наличия оснований для прекращения данных прав, установленных ЗК.

Однако предоставление земельных участков возможно только в целях, указанных в комментируемой статье, т.е. для жилищного строительства, строительства объектов социальной инфраструктуры или комплексного освоения в целях жилищного строительства, и только в порядке, предусмотренном ЗК. Таким образом, в данном случае действуют установленные ст. ст. 30.1 и 30.2 ЗК особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства и для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Что же касается упомянутого в п. 5 комментируемой статьи полномочия по разделу земельных участков, то о порядке и основаниях принятия такого рода решений ЗК специально не упоминает. До сих пор действия по разделу земельного участка осуществлялись по инициативе самих правообладателей - например, в отношении земельного участка, находящегося в общей собственности. Следовательно, процесс раздела в данном случае должен состоять из прекращения права на земельный участок, проведения землеустроительных действий по образованию новых земельных участков в границах прежнего и предоставления прав на вновь образованные земельные участки. Единственным условием, которое в данном случае поставлено ЗК, является соблюдение установленных минимальных размеров вновь образуемых земельных участков. В отношении земельных участков населенных пунктов Градостроительным кодексом также установлено (ст. 41), что: 1) размеры образованных земельных участков не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков; 2) обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.

6. Кроме ограничения целей предоставления земельных участков, о чем говорилось выше, п. 6 комментируемой статьи установлен запрет на передачу земельных участков, полномочия по управлению и распоряжению которыми переданы органам государственной власти субъектов РФ, в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал (взноса в паевой фонд) коммерческих организаций. Таким образом, для жилищного строительства, строительства объектов социальной инфраструктуры или комплексного освоения в целях жилищного строительства земельные участки, о которых идет речь в комментируемой статье, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам на любом из предусмотренных законом прав, а именно: праве собственности, аренды, постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования (если ЗК разрешено предоставление данному лицу такого права).

7. Формулировка п. 7 комментируемой статьи, на наш взгляд не совсем удачная, на самом деле призвана была закрепить норму, при которой прекращение права постоянного (бессрочного) пользования осуществляется принудительно, но в порядке, предусмотренном для добровольного отказа от прав на земельные участки.

Подпункт 7 п. 2 ст. 45 ЗК, введенный ФЗ о внесении изменений в Градостроительный кодекс, предусматривает возможность принудительного прекращения прав на земельные участки, помимо оснований, установленных данной статьей, в иных предусмотренных федеральными законами случаях. Именно такой случай и представляет собой рассматриваемая норма ФЗ о введении в действие ЗК. Кроме того, п. 3 названной статьи ЗК определено, что федеральными законами могут быть установлены исключения из предусмотренного данным пунктом судебного порядка принятия решений о принудительном прекращении прав на земельные участки лиц, не являющихся их собственниками. Рассматриваемый нами порядок как раз является таким исключением, установленным федеральным законом.

Поскольку принудительное прекращение прав на земельные участки связано, как правило, либо с ненадлежащим использованием земельного участка, либо с изъятием его для государственных и муниципальных нужд, то ЗК подробно регламентирует процедуру прекращения прав в этих двух случаях. В ситуации же, регламентируемой ст. 3.2 ФЗ о введении в действие ЗК, имеет место особый случай, который по сути своей ближе к изъятию земельного участка для государственных и муниципальных нужд, но не является им, поскольку земельный участок уже находится в государственной собственности. Поэтому применяется порядок, предусмотренный ст. 53 ЗК.

В соответствии с данной статьей в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления подается заявление об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с приложением установленных документов, в том числе документа, подтверждающего согласие органа, создавшего соответствующее юридическое лицо, или иного действующего от имени учредителя органа на отказ от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Уполномоченный орган в месячный срок со дня получения такого заявления принимает решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, копия которого в трехдневный срок со дня его принятия направляется лицу, подавшему заявление об отказе от права на земельный участок.

Право на земельный участок, не зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, прекращается с момента принятия указанного решения, а если право на земельный участок было ранее зарегистрировано в данном реестре, уполномоченный орган в недельный срок со дня принятия решения обязан обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, а также сообщить об отказе от права на земельный участок в налоговый орган по месту нахождения такого земельного участка и в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, в недельный срок со дня принятия решения.

8. Если предыдущий пункт посвящен порядку прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, о которых идет речь в комментируемой статье, то п. 8 регулирует порядок прекращения права аренды таких участков. Статья 46 ЗК, определяющая основания прекращения аренды земельного участка, предусматривает, что право аренды может быть прекращено и в иных, кроме перечисленных в данной статье, случаях, предусмотренных федеральными законами.

В комментируемом пункте указано, что аренда может быть прекращена по инициативе органов государственной власти субъектов РФ в порядке, предусмотренном ЗК. Эта норма представляется не совсем ясной, поскольку, во-первых, договор аренды досрочно прекращается по инициативе либо арендодателя, либо арендатора, каковыми органы государственной власти субъектов РФ в данном случае не являются, а во-вторых, ЗК не содержит норм, регламентирующих порядок расторжения договора аренды, такой порядок установлен гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 452 ГК соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.

9. Пункт 9 комментируемой статьи устанавливает, с какого момента при вынесении соответствующего решения прекращается право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения, включаемыми в состав населенных пунктов.

В соответствии с п. 2 ст. 13 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Поэтому в комментируемом пункте указано, что, если право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрация прекращения этого права не производится.

Государственная регистрация прав, как указано в п. 1 ст. 16 названного выше Федерального закона, проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. В данном случае в соответствии с комментируемым Федеральным законом государственная регистрация производится по заявлению органа государственной власти субъекта РФ.

10. Порядок предоставления земельных участков федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям взамен участков, права на которые прекращены в соответствии с комментируемой статьей, установлен, в исключение из общего правила, применительно к порядку, предусмотренному для граждан.

Предоставление гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, регламентировано ст. 34 ЗК. Комментируемый пункт закрепляет особенности применения данного порядка по отношению к рассматриваемым им земельным участкам: решение о предоставлении участков принимает всегда орган государственной власти субъекта РФ.

Федеральное государственное унитарное предприятие или федеральное государственное учреждение, заинтересованные в предоставлении земельного участка, подают заявление в орган государственной власти субъекта РФ, указав в нем цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю. Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация на основании указанного заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти с учетом зонирования территорий в месячный срок обеспечивают изготовление проекта границ земельного участка и утверждают его. Орган государственной власти субъекта РФ в двухнедельный срок должен принять решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка с приложением проекта его границ.

Поскольку в рассматриваемом случае прекращалось право пользования земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, предоставляться должны также земельные участки из названной категории земель.

11. Как отмечалось выше, предусмотренные комментируемой статьей полномочия передаются органам государственной власти субъектов РФ на срок полтора года с даты принятия решения о включении земельных участков для жилищного строительства, строительства объектов социальной инфраструктуры или комплексного освоения в целях жилищного строительства в границы населенных пунктов. Если же до истечения этого срока органами государственной власти субъектов РФ принято решение о предоставлении земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование, заключены договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования земельными участками, то указанное ограничение срока не применяется. Отсюда можно сделать вывод, что в этом случае полномочия субъектов РФ по управлению и распоряжению данными земельными участками становятся бессрочными - за исключением тех случаев, когда земельные участки передаются в частную собственность.

Следует заметить, что в тексте комментируемой статьи не оговорена судьба земельных участков, в отношении которых срок полномочий субъекта РФ истек, а решение об их предоставлении на том или ином праве гражданину либо юридическому лицу не принято.

Статья 4

Комментарий к статье 4

1 - 2. В связи со вступлением в действие ЗК утратившими силу были признаны, кроме предыдущего ЗК РСФСР и Закона о введении его в действие, законы и постановления Верховного Совета РФ, регулировавшие порядок проведения земельной реформы. Однако в основном земельная реформа начала 90-х годов XX века осуществлялась путем издания нормативных правовых актов Президентом РФ и Правительством РФ. Такие нормативные акты были отменены Указом Президента РФ от 25 февраля 2003 г. N 250 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации" и Постановлением Правительства РФ от 23 декабря 2002 г. N 919 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации, регулирующих земельные отношения" <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2002. N 52 (ч. 2). Ст. 5225.

Статья 5

Комментарий к статье 5

На территории Российской Федерации до сих пор действуют отдельные нормативные акты СССР - например, только с 1 января 2008 г. утрачивает силу Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. в связи с принятием Федерального закона от 18 декабря 2006 г. N 231-ФЗ "О введении в действие части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации" <1>. В соответствии с комментируемой статьей содержащиеся в них нормы земельного права не применяются. Необходимо отметить, что в статье речь идет лишь о законодательных актах, т.е. подзаконные нормативные акты могут применяться. Так, до последнего времени использовался утвержденный Минздравом СССР 19 ноября 1991 г. Перечень предельно допустимых концентраций (ПДК) и ориентировочно допустимых количеств (ОДК) химических веществ в почве, фактически утративший силу в связи с изданием Гигиенических нормативов "Ориентировочно допустимые концентрации (ОДК) химических веществ в почве. ГН 2.1.7.2042-06", введенных в действие Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 23 января 2006 г. N 2.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2006. N 52 (ч. 1). Ст. 5497.

Статья 6

Комментарий к статье 6

Необходимо отметить, что земельное законодательство в последние годы достаточно активно обновляется и к настоящему времени осталось лишь несколько действующих указов Президента РФ в области земельных отношений, принятых до нового Земельного кодекса, и все они содержат только статьи об отмене предыдущих нормативных актов. Из принятых до октября 2001 г. и действующих постановлений Правительства РФ можно назвать Постановления от 15 марта 1997 г. N 319 "О порядке определения нормативной цены земли", от 26 сентября 1997 г. N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" <1> (в ред. от 21 августа 2000 г.) и др. К ним применима норма комментируемой статьи.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1997. N 40. Ст. 4592; 1998. N 14. Ст. 1597; 2000. N 35. Ст. 3584.

При рассмотрении судебных дел по земельным спорам следует всегда выяснять, какой нормативный акт действовал на момент возникновения спора и насколько он применим с учетом действующего ЗК. Примером может служить следующее дело <1>.

--------------------------------

<1> Валуйский А. Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, связанных с приватизацией земли (август 2004 г. - август 2005 г., ч. ч. 1 - 2). П. 23 // Подготовлен для публикации в СПС "КонсультантПлюс".

Общество с ограниченной ответственностью (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом муниципального образования об устранении разногласий в договоре купли-продажи земельного участка в части установления выкупной цены, а также об обязании комитета заключить договор в редакции покупателя.

Общество является собственником производственной базы, для пользования которой постановлением главы администрации был передан Обществу в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок. На основании п. 1 ст. 36 ЗК исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК и федеральными законами. Общество таким правом воспользовалось и обратилось в администрацию муниципального образования с заявлением о предоставлении в собственность за плату указанного земельного участка.

Общество обратилось с заявлением о приватизации земельного участка 17 декабря 2002 г. В момент обращения действовала ставка земельного налога, к которой применялся коэффициент 2 по отношению к ставке налога, действовавшей в предшествующем 2001 году (этот коэффициент был введен Федеральным законом от 14 декабря 2001 г. N 163-ФЗ "Об индексации ставок земельного налога"). Однако с 1 января 2002 г. действовали уже иные ставки земельного налога, которые были увеличены в 1,8 раза по отношению к ставкам земельного налога, действовавшим в 2002 г. (ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 110-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации"). Таким образом, для истца было важно, чтобы при расчетах применялась та ставка налога, которая действовала на момент подачи заявления о приватизации земельного участка.

Согласно п. 5 ст. 36 ЗК к заявлению прикладывается кадастровая карта (план) земельного участка, подлежащего приватизации. В отсутствие кадастровой карты заинтересованное лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением об изготовлении дежурной кадастровой карты (плана), которая должна быть изготовлена в месячный срок (п. 7 ст. 36 ЗК).

Кроме того, согласно п. 2 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 <1>, юридические лица при предоставлении им земельных участков представляют, помимо документов, предусмотренных ЗК, документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица, а также (при нахождении на участке зданий, строений или сооружений) документы, подтверждающие размер площади здания, строения и сооружения и государственную регистрацию прав на них.

--------------------------------

<1> Примеч. ред.: названный документ утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 30 июня 2006 г. N 404 "Об утверждении Перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю" // СЗ РФ. 2006. N 28. Ст. 3074.

То есть в соответствии с действовавшим на дату подачи заявки на приватизацию законодательством истец должен был представить вместе с заявкой (заявлением) достаточно обширный перечень документов, подтверждающих его юридический статус, а также права на здания и сооружения, расположенные на земельном участке.

Истцом к заявлению о приватизации земельного участка кадастровая карта (план) не была приложена. А поскольку согласно п. 1 ст. 37 ЗК объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, а также учитывая положения п. 5 ст. 36 ЗК (требующего прикладывать к заявлению кадастровую карту), суд пришел к выводу, что заявку на приватизацию земельного участка следует считать поступившей с момента представления полного комплекта необходимых документов. Документы о регистрации юридического лица, документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости, и кадастровая карта (план) были представлены в орган местного самоуправления только 28 мая 2003 г. Решение о продаже участка было принято администрацией в этот же день. Соответственно, суд пришел к выводу, что должна применяться ставка земельного налога, действовавшая в 2003 г. (с коэффициентом 1,8 по отношению к ставке налога, действовавшей в 2002 г.).

Однако вывод судебных инстанций о том, что датой подачи заявления о приватизации земельного участка является день подачи всего требуемого законодательством комплекта документов, не следует из тех правовых норм, которые подлежат применению к спорным правоотношениям. Более того, в указанный период действовал правовой акт, согласно которому суд должен был поступить противоположным образом. Речь идет об Указе Президента РФ от 11 мая 1995 г. N 478 "О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации". Согласно п. 7 данного Указа при определении выкупной цены земельного участка следовало принимать в расчет ставку земельного налога, действовавшую на дату подачи продавцу земельного участка заявки на его выкуп.

Данная норма действовала в момент подачи истцом заявки на приватизацию земли, поскольку этот Указ Президента РФ был отменен лишь 26 марта 2003 г. Указом Президента РФ N 370 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента Российской Федерации" <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2003. N 13. Ст. 1229.

Вывод о том, что п. 7 Указа Президента РФ от 11 мая 1995 г. N 478 должен признаваться действующим, основан на следующем. Согласно ст. 6 ФЗ о введении в действие ЗК изданные до введения в действие ЗК и регулирующие земельные отношения нормативные правовые акты Президента РФ и нормативные правовые акты Правительства РФ применяются в части, не противоречащей ЗК. Поскольку ЗК не установлено, на какую именно дату должна рассчитываться стоимость подлежащих приватизации земельных участков, следует исходить из того, что п. 7 Указа Президента РФ от 11 мая 1995 г. N 478 не противоречит ЗК и, следовательно, подлежит применению. Действовавшим в декабре 2002 г. законодательством не было также установлено никаких специальных правил, которые позволяли бы сделать вывод о том, что днем подачи заявления о приватизации земли должен считаться день представления в соответствующий государственный (муниципальный) орган последнего из недостающих документов. С учетом данных обстоятельств представляется более обоснованной позиция истца (а не судебных органов), который настаивал на том, что выкупная стоимость земельного участка должна рассчитываться на дату подачи заявки на приватизацию земельного участка и, соответственно, при расчетах должна применяться ставка земельного налога, действовавшая в 2002 г. (а не в 2003 г.).

Статья 7

Комментарий к статье 7

Смысл данной статьи состоит в том, что нормы ЗК по общему правилу не имеют обратной силы. Это означает, в частности, что споры, связанные с земельными отношениями, возникшими до введения Кодекса в действие, рассматриваются судами с позиций действовавшего на тот момент законодательства.

Администрация Нижнего Новгорода (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к ООО об обязании ответчика в течение одного месяца освободить от киоска земельный участок и возвратить земельный участок Администрации на основании того, что ответчик пользуется земельным участком без законных оснований.

Суд установил, что подписанный сторонами договор аренды спорного земельного участка является незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации, и удовлетворил заявленное Администрацией требование.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в ФАС Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, считая, что в силу п. 2 ст. 609 ГК и ст. 26 ЗК государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный на срок более одного года, поэтому договор от 1 января 1999 г. N 95/1 со сроком действия три месяца нельзя считать незаключенным по этому основанию. С введением в действие ЗК согласно ст. 7 ФЗ о введении в действие ЗК обязанность по регистрации такого договора отпала.

После истечения срока действия договора аренды от 1 января 1999 г. N 95/1 ООО продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений арендодателя и вносило арендную плату, поэтому в силу п. 2 ст. 610 ГК договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

ФАС Волго-Вятского округа не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

В соответствии с п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 609 ГК договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статьей 26 ЗК, введенного в действие с 30 октября 2001 г., предусмотрена государственная регистрация договоров аренды земельных участков, заключенных на срок не менее года. Однако спорный договор аренды земли подписан 1 января 1999 г., т.е. до вступления в законную силу ЗК, а потому действие этой нормы права не распространяется на данные правоотношения согласно ст. 7 ФЗ о введении в действие ЗК.

Довод заявителя о необходимости применения ст. 610 ГК был отклонен как ошибочный, поскольку договор аренды от 1 января 1999 г. N 95/1 является незаключенным, а потому не может быть возобновлен на новый срок.

В другом случае индивидуальные предприниматели (далее - истцы) обратились в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным отказа Минимущества Московской области в приобретении заявителями в общую равнодолевую собственность земельного участка для производственных целей. Определением Арбитражного суда города Москвы от 31 октября 2005 г. дело передано по подсудности в Арбитражный суд Московской области.

Судом первой инстанции в удовлетворении заявленных требований было отказано исходя из того, что право собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, возникло у заявителей на основании договора купли-продажи, заключенного с ОАО, которому, в свою очередь, земельный участок был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, однако к заявителям это право не перешло. При этом предельные размеры площади участка, занятой зданием и необходимой для его использования, определяются в соответствии с ЗК. Арбитражный апелляционный суд оставил решение без изменения.

По мнению заявителей кассационной жалобы, границы и площадь спорного земельного участка утверждены постановлением главы Одинцовского района Московской области. В Минимущество Московской области представлялось письмо ОАО с просьбой прекратить право постоянного (бессрочного) пользования участком. Сделка купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, была заключена до введения в действие ЗК. В силу норм ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК заявители получили право на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

ФАС Московского округа нашел судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

По договору купли-продажи от 14 октября 1999 г. истцы приобрели у ОАО в равных долях здание производственного цеха и котельной. Земельный участок, на котором расположено указанное недвижимое имущество, на основании решения главы администрации Одинцовского района от 28 января 1993 г. был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование фабрике культурно-бытовых товаров, правопреемником которой является ОАО. Истцы обратились в Минимущество Московской области с заявлением о приобретении в общую долевую собственность данного земельного участка.

Таким образом, переход к заявителям права собственности на недвижимое имущество произошел до введения в действие ЗК, поэтому его положения, в том числе нормы ст. ст. 3, 20, не подлежали применению при решении вопроса о правовом режиме землепользования заявителями спорным участком.

В соответствии с п. 2 ст. 268 ГК право постоянного пользования земельным участком может быть также приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 271 ГК.

Согласно п. 1 ст. 271 ГК собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка (ст. ст. 268, 269), на котором расположено это недвижимое имущество.

В силу п. 1 ст. 552 ГК по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно приведенным нормативным положениям и ст. 7 ФЗ о введении в действие ЗК при переходе права собственности на недвижимость до введения в действие ЗК к новому собственнику вне зависимости от субъектного состава также переходит от прежнего землепользователя право постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка, на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, которое необходимо для его дальнейшего использования.

Таким образом, заявители в данном случае в силу закона приобрели право на земельный участок, на котором расположено принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (право постоянного (бессрочного) пользования).

В связи с этим ошибочны выводы судов обеих инстанций об отсутствии у заявителей права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором расположена принадлежащая им недвижимость.

Статья 8

Комментарий к статье 8

Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" вступил в силу через шесть месяцев после его официального опубликования. В официальном издании ("Российской газете") этот Закон был опубликован 27 июля 2002 г. Следовательно, он вступил в силу с 28 января 2003 г. При этом согласно ст. 19.1 названного Закона приватизация земельных участков в порядке, установленном ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", была разрешена с 1 января 2004 г. Согласно п. 4 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК и иными федеральными законами, а приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта РФ, осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ. Данная норма была разъяснена в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11, в п. 8 которого указано, что в случаях, когда не принят соответствующий закон субъектом РФ, приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения с 1 января 2004 г. должна осуществляться по правилам, установленным ст. 19.1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", до вступления в силу соответствующего закона данного субъекта. Вместе с тем в соответствии с п. 1 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" действие этого Закона не распространяется (в том числе) на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков согласно этой норме должен регулироваться ЗК.

Статья 9

Комментарий к статье 9

Нормы комментируемой статьи после введения в действие ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" имеют значение для определения в спорных ситуациях того, какие нормы действовали на момент возникновения тех или иных отношений, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения.

В основном действующие на сегодня в субъектах РФ законы, регулирующие отношения по поводу земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, приняты уже после указанного Закона и с учетом его норм, а также норм ЗК.

Однако и до принятия ЗК в отдельных субъектах РФ имелись законодательные акты, регулировавшие в том числе отдельные вопросы оборота земель сельскохозяйственного назначения. Так, Законом Краснодарского края от 8 августа 1995 г. N 13-КЗ "О регулировании земельных отношений в Краснодарском крае" решался целый ряд таких вопросов. В частности, был регламентирован порядок осуществления сделок с земельными долями (паями) - например, в соответствии со ст. 10 данного Закона выдел в натуре земельных долей (паев) мог производиться только в период с 1 августа по 1 октября каждого текущего года. Этот Закон утратил силу со дня официального опубликования Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 г. N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" <1>, за исключением ст. ст. 10, 11, 15, 17, которые в соответствии со ст. 43 последнего из названных Законов действовали до 28 января 2003 г., т.е. до момента введения в действие ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

--------------------------------

<1> Информационный бюллетень Законодательного собрания Краснодарского края. 2002. N 40 (1).

Статья 10

Комментарий к статье 10

В связи с необходимостью выделения земельных участков под строительство олимпийских объектов принят упоминаемый в комментируемой статье Федеральный закон, который устанавливает отдельные исключения из общего порядка резервирования земель, предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Им, в частности, установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предназначенные для строительства олимпийских объектов, предоставляются без предварительного согласования места размещения объекта и без проведения торгов:

- для строительства олимпийских объектов федерального значения - за счет средств Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (далее - Корпорация) или за счет средств иных юридических лиц - Корпорации в безвозмездное срочное пользование или аренду;

- для строительства олимпийских объектов федерального значения за счет средств федерального бюджета - в безвозмездное срочное пользование организациям, осуществляющим строительство соответствующих олимпийских объектов федерального значения;

- для строительства олимпийских объектов краевого значения и олимпийских объектов муниципального значения - в безвозмездное срочное пользование организациям, осуществляющим строительство таких олимпийских объектов.

При этом земельные участки, предназначенные для размещения олимпийских объектов краевого значения, относятся к собственности Краснодарского края, а земельные участки, предназначенные для размещения олимпийских объектов муниципального значения, относятся к собственности муниципального образования "Город-курорт Сочи".