Раздел IV

Вещное право

Ограниченные вещные права

Глава 23 § 1 (3)

дует считать важным (пятым по счету) юридическим признаком ог­раниченных вещных прав. Таким образом,

под ограниченным вещным правом следует понимать зарегистриро­ванное в установленном законом порядке абсолютное гражданское право в том или ином ограниченном, точно определенном законом отношении использовать чужое, как правило, недвижимое имущество в своих ин­тересах без посредства его собственника (в том числе и помимо его воли).

3. Классификация ограниченных вещных прав

Традиционно выделяется три основные группы таких прав:

• во-первых, права пользования чужими вещами (например, известные со времен римского права сервитуты, эмфитевзис, суперфиций, т.е. право застройки чужого земельного участка);

• во-вторых, права на получение известной ценности из чужой вещи (на­ пример, залоговое право или право на получение ренты за счет сто­имости недвижимой вещи);

• в-третьих, права на приобретение известной вещи (например, преиму­ щественное право покупки недвижимой вещи или доли в праве на нее)¹.

¹ См.: Покровский И.А. Указ. соч. С. 207-208. Примечательно, что аналогичная по сути классификация ограниченных вещных прав проводится и в современном германском праве, где выделяют: 1) Nutzungsrechte — права пользования чужой ве­щью (сервитуты, узуфрукт, право застройки); 2) Verwertungsrechte — «права реализа­ции» чужой вещи (залог и «вещные обременения» рентного типа); 3) Erwerbsrechte — права приобретения чужой вещи (преимущественное право покупки и некоторые сервитуты) — см.: BaurF. А. а. О., S. 19-21; WolfM. А. а. О., S. 4. Данное обстоятель­ство не случайно и свидетельствует об общности исходных положений теории огра­ниченных вещных прав.

К сожалению, отечественная цивилистика по указанным ранее причинам более полувека назад была вынуждена отойти от этих клас­сических подходов и в настоящее время (в действующей кодификации гражданского права) пока лишь пытается возродить их. При этом, с одной стороны, появились искусственно созданные для нужд ого­сударствленной экономики ограниченные вещные права «оператив­ного управления» и «хозяйственного ведения», не имеющие анало-

гов в развитых правопорядках и не соответствующие традиционным цивилистическим воззрениям. С другой стороны, ряд известных ра­нее ограниченных вещных прав оказался просто забытым в этом ка­честве (например, преимущественное право покупки недвижимости или обременение ее рентой) либо невостребованным из-за неразви­тости оборота недвижимости, особенно — земельных участков и прав на них (например, право застройки и узуфрукт), а залог стал рассмат­риваться законом лишь как способ обеспечения надлежащего испол­нения обязательств, что дало основания подвергать сомнению его вещную природу.

В связи с этим «набор» ограниченных вещных прав и их система в современном российском гражданском праве не совпадают с тради­ционной систематизацией. Из указанных выше трех групп таких прав отечественному правопорядку пока бесспорно известна лишь первая. Поэтому и систематизация данных прав проводится внутри этой группы по иным, нежели классические, принципам. Ее основным критерием стали не содержание, а объекты рассматриваемых прав.

С этой точки зрения можно выделить четыре группы ограничен­ных вещных прав:

1. права по использованию чужих земельных участков и других природ­ ных ресурсов (земельные, водные, лесные и градостроительные сер­витуты, а также права пожизненного наследуемого владения и посто­янного бессрочного пользования);

2. права по использованию чужих жилых помещений (право пользования жилым помещением члена семьи его собственника, право пользова­ния жильем по договору пожизненного содержания с иждивением или в силу завещательного отказа);

3. «обеспечительные» права — залог (включая залог недвижимости — ипотеку) и удержание (вещная природа которых оспаривается в совре­менной отечественной литературе);

4. права на «хозяйствование с имуществом собственника» («хозяйст­ венное ведение» и «оперативное управление»), объектом которых яв­ ляются имущественные комплексы унитарных предприятий и учреж­дений (причем недвижимостью абз. 2 п. 1 ст. 132 ГК признает лишь предприятие).

При этом ГК в п. 1 ст. 216 в качестве ограниченных вещных прав прямо называет лишь некоторые из этих групп. В действительности ими, однако, не исчерпываются предусмотренные как Гражданским

147