1. Теоретические основы изучения жилищного кредитования

1.1. Особенности кредитных отношений в жилищной сфере

Кредитные отношения функционируют в системе экономических отношений. В основе их лежит движение особого вида капитала - ссудного капитала. Кредитные отношения - это обособленная часть экономических отношений, связанная с предоставлением стоимости (средств) в ссуду и возвратом ее вместе с определенным процентом. В современном хозяйстве значительно расширяются границы кредитных отношений. Кредит обслуживает все большую долю товарных потоков, заменяя традиционные товарно-денежные отношения обмена. Кредит необходим как важное средство обеспечения финансово-хозяйственной деятельности экономических субъектов. Кредитные отношения объединяют в себе две подсистемы: 1) кредитно-денежные отношения; 2) кредитно-товарные отношения. http://o-kreditah1.ru/ При этом кредитные отношения проявляются в виде конкретных кредитных сделок, формы и условия которых в настоящее время отличаются значительным многообразием. Сущность же кредита всегда устойчива и неизменна независимо от специфики его проявления, всегда сохраняет черты, присущие экономическим отношениям, лежащим в основе кредита. В связи с этим можно дать следующее определение: Кредит — это экономические отношения между кредитором и заемщиком по поводу возвратного движения стоимости в товарной или денежной форме. Как видно из этого определения, субъектами кредитных отношений являются кредитор и заемщик. Ими могут быть в принципе любые юридически самостоятельные лица и дееспособные граждане, которые в состоянии нести материальную ответственность по обязательствам кредитной сделки. Однако данные субъекты в процессе воспроизводства одновременно являются участниками множества других отношений. Специфика кредитного отношения заключается в том, что его субъекты выступают кредиторами и заемщиками и в качестве таковых обладают характерными чертами. Кредитор — это субъект кредитного отношения, передающий стоимость во временное пользование. Присущие ему особенности заключаются в том, что он: 1) предоставляет в кредит как собственные, так и привлеченные средства, как правило, временно свободные; 2) аккумулирует средства и размещает их в кредит в сфере обмена; 3) заинтересован в производительном использовании размещенных средств, так как это гарантирует возврат кредита и выплату процентов; 4) предоставляет кредит, как правило, с целью получения прибыли в виде ссудного процента. Заемщик — субъект кредитного отношения, получающий кредит и обязанный возвратить его в установленный срок. Заемщиками могут быть юридические и физические лица, испытывающие временный недостаток собственных средств — государственные предприятия, акционерные общества, частные фирмы, банки, государство, граждане и т.д. Вместе с тем одного желания получить кредит недостаточно для участия в кредитном отношении. Заемщик должен предоставить экономические и юридические гарантии возврата полученных им средств по истечении срока кредита. В качестве обеспечения возврата может выступать залог материальных ценностей и ценных бумаг, обязательство гаранта погасить задолженность в случае неплатежеспособности заемщика и т.д. Формы кредита тесно связаны с его структурой и сущностью кредитных отношений. Поэтому они, как правило, рассматриваются в зависимости от характера: ссуженной стоимости, кредитора и заемщика, целевых потребностей заемщика. В зависимости от ссуженной стоимости различают товарную, денежную и смешанную (товарно-денежную) формы кредита. Товарная форма кредита исторически предшествует его денежной форме. В современной практике товарная форма кредита не является основополагающей. Преимущественной формой выступает денежная форма кредита. Товарная форма кредита (кредит в виде машин, станков, оборудования и т.д.) используется как при продаже товаров в рассрочку платежа, так и при аренде имущества (в том числе лизинге оборудования), прокате вещей. Товарная форма кредита признается только в тех кредитных сделках, в которых предоставление и возвращение ссуженных средств происходит в форме товарных стоимостей. Денежная форма кредита (кредит предоставляемый и погашаемый деньгами) — наиболее распространенная, поскольку деньги являются всеобщим эквивалентом при обмене стоимостей, универсальным средством обращения и платежа. Такая форма активно используется как государством, так и частными лицами, как внутри страны, так и во внешнеэкономическом обороте. Смешанная (товарно-денежная) форма кредита — применяется наряду с товарной и денежной формами. Она возникает в том случае, когда кредит функционирует одновременно в товарной и денежной формах. Если кредит представлен в форме товара, а возвращен деньгами, или наоборот (предоставлен деньгами, а возвращен в виде товара), то здесь также имеем дело со смешанной формой кредита. В зависимости от того, кто в кредитной сделке является кредитором, выделяются следующие формы кредита: банковская, хозяйственная (коммерческая), государственная, международная, гражданская (частная, личная). Формы кредита могут классифицироваться в зависимости от статуса кредитора и заемщика. Можно выделить пять следующих форм: 1) банковский кредит — кредит, предоставляемый или привлекаемый соответственно кредитором или заемщиком — банком. Участие банка в кредитной сделке представляет собой наиболее развитую денежную форму кредита; 2) коммерческая форма кредита означает, что кредитором является не кредитная организация, а кредит предоставляется в ходе торговой сделки. 3) государственная форма кредита применяется, когда кредитором является государство. Государственный кредит предоставляется за счет бюджетных средств. Ограниченность доходов бюджета не позволяет широко осуществлять государственное кредитование; 4) международный кредит может предоставляться государством-кредитором коммерческим организациям, либо другим государствам; 5) личный кредит — это кредит, предоставляемый или привлекаемый соответственно кредитором или заемщиком — физическим лицом. Различают формы кредита в зависимости от целевого назначения. Это следующие три основные формы: 1) производственный кредит, предоставляемый на предпринимательские цели: расширение объемов производства и реализации товаров, работ, услуг, активов; 2) финансовый кредит, используемый для проведения операций с финансовыми активами: ценными бумагами, валютой, различными инструментами рынка капиталов; 3) потребительский кредит, направляемый на цели удовлетворения спроса населения на товары, работы, услуги. (4) В результате массированного ухода государства из сферы финансирования жилищного строительства и обвального снижения реальных доходов населения объемы ввода его в эксплуатацию в этой сфере так же появились кредитные отношения. Жилищный кредит может предоставляться на различные цели. 1. Приобретение готового жилья в качестве: 1) основного места жительства; 2) дополнительного места жительства; 3) для сезонного проживания; 4) для сдачи в аренду (наем) и т.д. Данная классификация и уточнение целей приобретения жилья необходимы для анализа рисков в процессе андеррайтинга кредита при принятии решения о его предоставлении. 2. Кредиты на строительство индивидуального жилья. Это особый класс жилищных кредитов физическим лицам, и в их предоставлении, как правило, можно выделить две стадии: 1) первая стадия — на собственно строительство индивидуального дома предоставляются кредитные средства в форме кредитной линии, обеспеченной залогом прав на земельный участок; 2) вторая стадия — после окончания строительства происходит модификация кредита в долгосрочный ипотечный жилищный кредит под залог земельного участка и построенного жилья. С учетом специфики жилищных кредитов различаются следующие основные способы их предоставления: 1) выдача кредита одной суммой (в основном на приобретение готового жилья); 2) поэтапное финансирование строительства жилого объекта. Доминирующую роль в этой сфере в сегодняшнем мире играет ипотечное жилищное кредитование, за счет которого в развитых странах финансируется до 80 – 90 и более процентов всего приобретаемого в собственность жилья. Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит на покупку или строительство жилья под залог покупаемого, строящегося или старого имеющегося жилья. Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт.

1. Кредиты носят целевой характер и предоставляются гражданам на цели приобретения жилья или строительства индивидуального жилья. 2. Обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или, в случае строительства индивидуального дома, залог земельного участка. На срок кредита недвижимость находится в залоге, и в случае дефолта заемщика кредитор может покрыть свои потери путем обращения взыскания на предмет залога. 3. Срок погашения кредита (кредитный период) достаточно длителен — как правило, 10―15 лет и более. 4. Обычно в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, так что к концу кредитного периода основной долг полностью погашается (амортизируется) (5).

1.2. Экономико-правовые основы жилищного кредитования

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют: — Гражданский кодекс РФ (части первая, вторая и третья); — Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с последующими изменениями и дополнениями; — постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Этим постановлением была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России, рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федераций и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции региональные программы ипотечного жилищного кредитования. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, подготовленная в развитие федеральной целевой программы "Свой дом", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. N 753, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании и стратегию государства в становлении и развитии данной сферы. Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать акцент на разрешении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом разрешения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование, возможность и необходимость организации которого раскрывается в Концепции. В документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и социально-экономических условий. Концепция включает подробное описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования и организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу. В Концепции намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах, только перестраивающих экономику на основе рыночных принципов, а также опыт жилищного финансирования в регионах России. В соответствии с Концепцией система ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном виде будет саморазвивающейся и самодостаточной, не требующей дополнительного значительного государственного финансирования. Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования заключается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Таким образом, будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов разрешения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки. Законодательством нашего государства постоянно разрабатываются и внедряются программы господдержки, направленные на обеспечение граждан РФ необходимой жилищной площадью. Государственные соцпрограммы для приобретения жилья – это целый комплекс качественных мероприятий, которые призваны улучшить жилищное состояние одиноких граждан и российских семей путем покупки или строительства жилой недвижимости. 1. Федеральная целевая программа "Жилище" на 2011 - 2015 годы (утв. постановлением Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. N 1050). - подпрограмма под номером 1 – «Обеспечение жильем молодых семей»; -целью подпрограммы 2 является «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством». 2. Федеральная программа «Молодая семья – доступное жилье». 3. Жилищные программы для участников ВОВ и ветеранов боевых действий. 4. Государственная помощь в приобретении жилья для бюджетников. 5. «Устойчивое развитие сельских территорий» социальная жилищная программа. Законодательство России подробно определяет содержание договора об ипотеке и содержит обширный, в сравнении с другими гражданско-правовыми договорами, перечень существенных условий договора. Значение существенных условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. 432 ГК РФ). Для клиента банка ценой ипотечного кредита, в первую очередь, является процентная ставка, устанавливаемая банком за пользование кредитными средствами. Каким образом определяется процентная ставка по тем или иным кредитам, что влияет на ее уровень, с чем связано изменение процентных ставок? Цена ипотечного кредита зависит от комплекса факторов, которые влияют на нее прямо или косвенно. Условно их можно разделить на внешние по отношению к банку и внутренние, иначе говоря на зависящие и не зависящие от работы банка (рис. 1.1).

Внешние	Внутренние
Состояние финансового рынка	Затраты на привлечение ресурсов
Экономические условия	Затраты на размещение ресурсов
Социально-политические условия	Затраты на обслуживание кредитов
Уровень развития законодательства	Состав и оценка кредитных рисков
Региональные условия	Общие административно-хозяйственные расходы банка
Условия конкуренции	Планируемая прибыль банка по кредитным операциям

Рисунок 1.1. Факторы, определяющие уровень ставки процента по ипотечному кредиту

В правой части таблицы приведены факторы, непосредственно влияющие на калькуляцию себестоимости операций банка, а также заложенный в цену уровень прибыли, которую банк рассчитывает получить. В существенной степени перечисленные факторы зависят от самого банка, масштабов его операций, уровня профессионализма сотрудников, внутренней организации и специализации структуры подразделений, технической и материальной оснащенности. Факторы, перечисленные в левой части таблицы, практически не зависят от деятельности банка, они являются внешними по отношению к нему и отражают состояние той финансовой, социально-экономической, правовой среды, в которой работает банк. Эти факторы определяются степенью развития макроэкономической системы, они не учитываются напрямую в издержках банка, но непосредственно влияют на уровень этих издержек. От того, насколько благоприятна внешняя среда с точки зрения наличия необходимых правовых и экономических условий, зависят условия привлечения кредитных ресурсов банками. Возможность свободного перелива ресурсов в рамках всей страны позволяет уравнять условия работы банков в географическом разрезе, создает единые экономические условия для кредиторов, способствует развитию свободной конкуренции, заставляет банки снижать уровень издержек, расширять рынок услуг и снижать цены на них. Методология ценообразования для ипотечного жилищного кредитования включает анализ компонентов цены, оценку этих компонентов, в том числе административных расходов, рисков и прибыли банка, а также определение конкурентоспособных цен на предоставляемые услуги. Анализируя компоненты цены кредита, следует отметить, что процентная ставка по кредиту определяет как бы «номинальную» плату за пользование заемщиками кредитными средствами в течение определенного срока. Необходимо иметь в виду, что эффективность операций по кредитованию для банка зависит от показателя доходности. Доходность — это рассчитанная для всего кредитного периода внутренняя ставка дохода, которая может отличаться от ставки по кредиту, так как этот показатель отражает соотношение между результатом (чистым доходом) и фактическими издержками по данной операции. Правильно рассчитанная цена должна обеспечивать такую доходность по кредитам, которая бы покрывала предельные издержки банка, включая расходы на привлечение кредитных ресурсов, административные расходы, ожидаемые потери, связанные с рисками в процессе предоставления и обслуживания кредитов, а также обеспечивала бы приемлемый доход инвесторам — акционерам банка.

Необоснованное завышение процентной ставки по кредиту ведет к падению спроса на данную услугу и увеличивает кредитный риск, что невыгодно банку-кредитору.