2.1.4 Политика ипотечного кредитования Сбербанка России

По итогам 2014 года Сбербанк сохранил свои позиции лидера рынка ипотечного кредитования России.

ОАО «Сбербанк России» выдает кредиты на покупку жилья (готового или для долевого строительства) в многоквартирных домах, индивидуального дома, гаража, а также предоставляется возможность использовать материнский капитал.

Общие условия кредитования:

1. Срок предоставления – до 30 лет (исключение - военная ипотека: ее выдают максимум на 20 лет).

2. 45 тысяч рублей - минимальная сумма кредита. Все кредиты, кроме «военного» и «материнского», выдаются в рублях, долларах США или евро.

Условия для получения максимальной суммы кредита:

-документы, подтверждающие доход. Доходом считается: заработная плата по основному или дополнительному месту работы, доход от предпринимательской деятельности, частной практики, пенсия и др.

3. Минимальная процентная ставка: 

- в валюте – от 10,5% годовых на приобретение гаража и на строительство жилого дома, от 10% – по иным программам;

- в рублях – от 11,5% годовых по ипотеке, включающей материнский капитал, а также на строительство загородного дома и от 12% – по иным предложениям.

Параметры, определяющие процентную ставку:

- категория заёмщика;

- величина первоначального взноса;

- дата регистрации объекта недвижимости (если это происходит до регистрации ипотеки, то процентная ставка будет выше на 0,5-1 пункт).

4. 15% - минимальный первоначальный взнос по ипотеке для покупки гаража и кредиту на строительство загородного дома, от 10% – по другим программам. 

5. Категория заемщика. ОАО «Сбербанк России» выделяет три категории (в порядке возрастания процентных ставок): работник аккредитованного Сбербанком предприятия; клиент, получающий зарплату на счет в Сбербанке; прочие заёмщики («Получение кредита на общих условиях).

А теперь рассмотрим все кредиты более подробно.

Специальные ипотечные программы 

 1. «Военная ипотека».  Кредит выдается под 10,5% годовых на срок до 20 лет, первоначальный взнос – от 10% стоимости приобретаемого жилья.

 2. «Ипотека + материнский капитал». Выдаётся на приобретение готового жилья или приобретение строящегося. Материнский капитал используется как первоначальный взнос или его часть. В 2014 году величина материнского капитала составляет 429 408 рублей, а в 2015 - 453 000 рублей.

Стандартные ипотечные программы:

 1. «Приобретение готового жилья». Кредит выдаётся на покупку квартиры, жилого дома или иного жилого помещения на вторичном рынке недвижимости. Процентная ставка составляет от 12% годовых. 

2. «Приобретение строящегося жилья». Программа предназначена для заёмщиков, планирующих купить квартиру в новостройке (на первичном рынке).

3. «Строительство жилого дома». Выдаётся на индивидуальное жилищное строительство. Процентная ставка по кредиту в рублях от 12,5% до 15% годовых.

4. «Загородная недвижимость».  Предоставляется на покупку или строительство дачи, садового дома или иных строений, также на завершение строительства таких объектов или на приобретение земельного участка. Процентная ставка по кредиту в рублях от 12,5% до 15% годовых.

5. «Гараж».  Им может воспользоваться человек, желающий приобрести машиноместо или гараж (введенный в эксплуатацию либо строящийся). Максимальный размер кредита рассчитывается исходя из платежеспособности заёмщика или суммарной платежеспособности созаёмщиков и не должен превышать 90% стоимости объекта недвижимости.

[При предоставлении Жилищного кредита на цели приобретения или строительства (кроме индивидуального) объекта недвижимости, когда заёмщик инициирует увеличение суммы выдаваемого банком кредита в связи с возможным недофинансированием кредитуемой сделки, поскольку стоимость объекта недвижимости в указанных документах может быть отражена в размере меньшем, чем его реальная рыночная (оценочная) стоимость, подтвержденная экспертным заключением дочернего предприятия банка либо независимого эксперта, кредитный работник имеет право рассчитать максимальный размер кредита исходя из оценочной стоимости объекта недвижимости. В этом случае кредитный работник вправе принять от заёмщика/созаёмщиков в составе пакета документов проект договора купли-продажи (договора инвестирования строительства/уступки права требования, договора резервирования и других договоров) объекта недвижимости, не содержащий цену договора. При этом в заключении о возможности предоставления кредита кредитный работник фиксирует факт определения максимального размера кредита исходя из оценочной стоимости объекта недвижимости, указанной в экспертном заключении дочернего предприятия банка либо независимого эксперта]²².

Жилищный кредит может предоставляться на приобретение, строительство нескольких объектов недвижимости, если они являются однородными (квартиры, гаражи) или взаимосвязанными (дом с земельным участком) и оформляются в собственность заёмщика/созаёмщиков. В таких случаях заключается один кредитный договор.

7. Кредит «Молодая семья». Регламентируется «Порядком предоставления Сбербанком России и его филиалами кредитов молодым семьям на приобретение, строительство объектов недвижимости» («Молодая семья») №1207 от 26.03.2004 г. В нём определяются условия и особенности предоставления банком кредита молодым семьям на приобретение и строительство объектов недвижимости.

Кредиты «Молодая семья» предоставляются гражданам РФ от 18 лет, состоящим в браке. Один из супругов не должен достигать 30-ти лет. Также предоставляется гражданам из неполных семей с детьми, в которой мать или отец не достигли 30-ти лет. Финансовое положение молодых семей нестабильное, поэтому ОАО Сбербанк России расширил круг созаёмщиков. Ими могут стать не только супруги, но и родители. Это позволит учесть совокупную платежеспособность уже не одной, а нескольких семей.

Кредиты «Молодая семья» предоставляются в рублях и иностранной валюте на срок не более 30 лет.

Максимальный размер кредита «Молодая семья» не должен превышать:

95% покупной (инвестиционной/сметной) стоимости объекта недвижимости для Молодой семьи с ребенком (детьми).

90% покупной (инвестиционной/сметной) стоимости объекта недвижимости для молодой семьи без детей.

Оставшуюся часть стоимости объекта недвижимости заёмщик/созаёмщики оплачивают за счет собственных средств до получения кредита.

Исходя из оценки платежеспособности заёмщика определяется максимальная сумма кредита «Молодая семья».

[В случае, когда созаёмщиками являются только супруги, в расчет платежеспособности обоих созаёмщиков-супругов может приниматься дополнительно к доходу по основному месту работы (пенсии) один из видов доходов]²³:

• доход, полученный по другому (одному) месту работы (если срок трудового договора превышает 1 год при условии подтверждения указанного дохода и произведенных удержаний соответствующей справкой;

• доходы, полученные от занятий частной практикой, либо иные источники доходов, разрешенные законодательством, подтверждённые налоговой декларацией с отметкой налогового органа.

В случае, когда созаёмщиками являются супруги и Родитель (Родители) в расчет платежеспособности каждого созаёмщика может приниматься только доход, получаемый им по одному месту работы (пенсия).

В случае, когда заёмщиком является только мать (отец) из неполной семьи в расчет платежеспособности заёмщика может приниматься дополнительно к доходу по основному месту работы (пенсии) один из видов доходов, указанный выше.

По желанию заёмщика/созаёмщиков могут быть предоставлены отсрочки:

В погашении основного долга на период строительства объекта недвижимости, но не более чем на два года. При этом срок кредитования может быть увеличен на срок предоставленной отсрочки. Кредитный договор (Договор об открытии невозобновляемой кредитной линии) заключается на срок, учитывающий предоставленную отсрочку.

В погашении основного долга при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора не более чем до достижения ребёнком (детьми) возраста трёх лет. Срок действия кредитного договора может быть увеличен на срок предоставленной отсрочки путём заключения дополнительного соглашения. При этом производится переоформление срочного обязательства.