Тема 23. Житлове законодавство

121. Конституційне право на житло. Житловий кодекс

Серед матеріальних потреб людей важливе значення має забезпеченість житлом. Від помешкання, в якому проживає людина, залежить її здоров'я, працездатність, моральний стан, сімейні стосунки, виховання дітей, нормальний відпочинок. Враховуючи важливість вирішення цієї проблеми, Конституцією України проголошено право кожного на житло, передбачено створення умов, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

Житлові будинки, побудовані громадянами України або придбані ними на основі цивільно-правових угод, є їх власністю. Громадяни можуть вчиняти щодо них будь-які дії, що не суперечать законові, можуть безоплатно або за плату передавати їх у володіння і користування іншим особам, а також відчужувати. Громадяни можуть також купити квартиру, збудовану на кошти будівельних організацій, вступити до житлово-будівельних кооперативів, члени яких після сплати пайових внесків стають власниками житлових приміщень. Передбачається організація пільгового кредитування будівництва житла громадянами, насамперед молодими сім'ями.

Згідно з Конституцією громадянам, які потребують соціального захисту (інваліди, ветерани війни і праці, учасники воєнних дій, багатодітні матері та ін.), житло надається державою або органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону.

Сукупність правових норм, які регулюють умови і надання житлових приміщень громадянам, користування і розпорядження ними, права та обов'язки наймачів житлового приміщення, називають житловим правом. Більшість норм житлового права включено до Житлового кодексу України, чинного з 1 січня 1984 р. (зі змінами та доповненнями).У Кодексі передбачені:

• житлові права та обов'язки громадян;

• компетенція місцевих органів щодо використання, експлуатації і збереження державного житлового фонду;

• правила утримання та управління житловим фондом;

• відповідальність за порушення житлового законодавства;

• порядок розв'язання житлових спорів тощо.

Договір найму житлового приміщення. Важливу роль у житловому праві відіграє договір найму житлового приміщення, шляхом укладання якого в основному здійснюється забезпечення громадян житлом. Зміст цього договору полягає в тому, що наймач (особа, на ім'я якої видано ордер) одержує від наймодавця (власника житла) право користуватися житловим приміщенням у будинках державного, комунального чи громадського житлового фонду.

Житлове приміщення, що надається громадянам для проживання, має бути упорядкованим стосовно умов даного населеного пункту відповідно до встановлених санітарних і технічних вимог. Не допускається заселення одної кімнати особами різної статі, старшими за дев'ять років, крім подружжя.

Договір найму житлового приміщення є двостороннім, сплатним, письмовим та необмеженим у часі (безстроковим). Наймодавець зобов'язаний забезпечити належне утримання будинку та його обладнання, здійснювати капітальний ремонт.

Ці правила не поширюються на договір найму (оренду) житлового приміщення щодо будинків і квартир, які належать громадянам на праві власності. Такі договори укладаються з власником житлової площі за домовленістю сторін і відповідно до вимог закону щодо укладання правочинів.

Суттєве значення для укладення договору найму житлового приміщення має ордер на житлове приміщення — документ, на підставі якого здійснюється вселення у надане житлове приміщення в будинках державного, комунального, громадського житлового фонду або фонду ЖБК. Він видається на вільне житлове приміщення. В ордері вказується, кому він виданий, з якої кількості осіб складається сім'я громадянина, котрому надається квартира, її площа та адреса, за якою вона розташована; дата і номер рішення виконкому місцевої Ради чи райдержадміністрації і дата його видачі.

Житлове законодавство передбачає можливість позачергового надання житлової площі окремим категоріям громадян, до яких, зокрема, належать:

• громадяни, житло яких внаслідок стихійного лиха стало непридатним;

• громадяни, які повернулися з державних закладів;

• діти — інваліди, що не мають батьків;

• реабілітовані;

• особи, призначені батьками — вихователями дитячих будинків сімейного типу, для спільного проживання з дітьми.

Якщо у квартирі, в якій проживають два наймачі або більше, звільняється не ізольоване житлове приміщення, воно надається наймачеві суміжного приміщення. При цьому загальний розмір житлової площі не може перевищувати 13,65 кв. м на одну особу, крім випадків, коли члени сім'ї мають право на додаткову житлову площу (громадяни, що хворіють на тяжкі форми хронічних хвороб, а також ті, яким ця площа необхідна за умовами і характером виконуваної роботи). За тимчасової відсутності наймача або члена його сім'ї за ним зберігається житлове приміщення протягом шести місяців. Житлове приміщення зберігається за наймачем понад шість місяців у випадках:

• призову громадянина на строкову військову службу;

• тимчасового виїзду у зв'язку з характером роботи (екіпажі суден, геологічні, археологічні експедиції та ін.);

• у зв'язку з навчанням;

• поміщення дітей в інтернати, інші виховні та навчальні заклади;

• у зв'язку з виїздом на лікування;

• засудження до позбавлення волі.

Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19 червня 1992 р. визначає правові основи приватизації житла, що перебуває в державній і комунальній власності, та подальшого його утримання й використання. Приватизація житла — це відчуження квартир (будинків) і належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв та ін.) державного та комунального житлового фонду на користь громадян України. До об'єктів приватизації належать квартири багатоквартирних будинків та одноквартирні будинки, які використовуються громадянами на умовах найму.

Не підлягають приватизації:

• квартири — музеї;

• квартири (будинки), розташовані на територіях закритих військових поселень, підприємств, установ та організацій, природних і біосферних заповідників, національних парків, парків - пам'яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, історико-культурних заповідників, музеїв — заповідників;

• кімнати в гуртожитках;

• квартири (будинки), які перебувають в аварійному стані (в яких неможливо забезпечити безпечне проживання людей); • квартири (кімнати, будинки), віднесені до числа службових, а також квартири (будинки), розташовані в зоні безумовного (обов'язкового) відселення, забрудненій внаслідок катастрофи на Чорнобильській АЕС.

Передача займаних квартир (будинків) у приватну (для одиноких наймачів) та у приватну спільну власність здійснюється за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім'ї з обов'язковим визначенням уповноваженого власника квартири. Права всіх членів сім'ї на житлову площу однакові. Передача житла у власність громадян здійснюється безоплатно, виходячи з розрахунку встановленої норми (21 кв. м. загальної площі на наймача і на кожного члена сім'ї та додатково 10 кв. м. на сім'ю). Якщо загальна площа квартири більша за площу, яку має отримати сім'я наймача безоплатно, він здійснює доплату грошима або цінними паперами. Законом передбачені випадки, коли незалежно від розмірів загальної площі квартир вони безоплатно передаються у власність громадян. Так, безоплатно передаються у власність громадян однокімнатні квартири; квартири, в яких мешкають: сім'ї загиблих військовослужбовців або загиблих при виконанні державних і громадських обов'язків; ветерани війни; інваліди І і II груп; інваліди з дитинства; ветерани праці та ветерани Збройних Сил України; багатодітні сім'ї та деякі інші категорії громадян.

Кожний громадянин України має право приватизувати займане ним житло один раз. Приватизація житлового фонду здійснюється уповноваженими на це органами, створюваними виконкомами місцевих Рад, райдержадміністраціями, державними підприємствами, установами та організаціями. Передання квартир у власність громадян оформляється свідоцтвом про право власності на квартиру, яке реєструється в органах приватизації і не потребує нотаріального засвідчення. На початок 2006 року громадяни здійснили приватизацію понад 80% квартир і будинків державного і комунального житлового фонду.

122. Права та обов'язки власників і наймачів житлового приміщення

Права власників і наймачів житлових приміщень різняться і частково регламентуються різними нормативними актами. Якщо власник житлового приміщення має право на свій розсуд володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому житловим приміщенням, тобто має право його продавати, дарувати, заставляти, заповідати, обмінювати або поселяти в нього інших осіб без погодження з органами державної виконавчої влади, то наймач житлового приміщення має право лише користуватися ним відповідно до вимог договору житлового найму та обмінювати його. При цьому обмін житлового приміщення він може здійснювати лише на підставі згоди на це органів державної влади. У разі смерті наймача житлового приміщення, коли у квартирі не залишилися проживати члени сім'ї, квартира переходить до державних органів, які надають її у користування іншим громадянам, а у разі смерті власника житлового приміщення воно переходить до спадкоємців за законом або за заповітом.

Громадяни повинні дотримуватися вимог Типового договору найму приміщення: не порушувати правил користування житловим приміщенням, санітарних правил утримання місць загального користування, не використовувати їхнє за призначенням, не порушувати правил експлуатації житла, не допускати безгосподарності при його утриманні. Не псувати житло, устаткування та об'єкти благоустрою.

Держава захищає житлові права громадян — як власників так і наймачів житлового приміщення. Згідно з Конституцією ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду. Лише у виняткових випадках (загроза стихійного лиха, самовільне захоплення житлоплощі) допускається виселення громадянина із займаної ним площі без рішення суду за санкцією прокурора.

123. Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку. Житловий фонд соціального призначення

Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 23.11.2001 передбачив право співвласників багатоквартирних будників створювати юридичну особу - об'єднання співвласників багатоквартирного буднику (далі — об'єднання) з метою захисту своїх прав, належного утримання та використання неподільного і загального майна (вестибюлі, сходові клітки, горища, підвали, відділення ліфтів тощо, які є спільною власністю всіх співвласників) та прибуткової території, сприяти членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних послуг належної якості та за обґрунтованими цінами і, водночас, забезпеченні своєчасної сплати коштів за ці послуги.

Як юридична особа об'єднання має печатку зі своїм найменуванням, розрахункові рахунки в установах банків. Об'єднання може здійснювати господарську діяльність для забезпечення власних потреб, але як неприбуткова організація не може розподіляти прибуток між членами об'єднання.

Для створення об'єднання ініціативна група у складі не менше як трьох власників квартир скликає установчі збори. Рішення зборів приймаються поіменним голосуванням і оформлюються особистим підписом кожного, хто проголосував.

Установчі збори правочинні якщо на них присутні більше п'ятдесяти відсотків власників, а рішення цих зборів вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менше 2/3 присутніх осіб.

Установчі збори приймають рішення про створення об'єднання і затверджують його статут. Об'єднання вважається створеним з моменту видачі свідоцтва про державну реєстрацію.

У статуті об'єднання зазначаються:

5) Назва і місцезнаходження об'єднання.

6) Мета створення, завдання та предмет діяльності.

7) Перелік майна, що перебуває у сумісній власності (неподільного майна), права та обов'язки членів об'єднання щодо цього майна.

8) Порядок формування та повноваження статутних органів.

9) Порядок скликання, проведення та повноваження загальних зборів.

10) Права і обов'язки об'єднання.

11) Порядок та умови укладання договорів між об'єднанням та кожним власником квартир, приміщення.

12) Відповідальність за порушення статуту та рішень статутних органів.

Вищим органом управління об'єднанням є загальні збори, які правочинні за умов присутності на них більше половини членів об'єднання. Рішення зборів є обов'язковим для всіх членів об'єднання.

Для керівництва поточною діяльністю об'єднання збори обирають правління. Правління здійснює контроль за своєчасною сплатою членами об'єднання внесків і платежів та погашенням заборгованості;

укладає договори з суб'єктами підприємництва, які виконують роботи та надають послуги; розпоряджаються коштами об'єднання відповідно до затвердженого зборами кошторису; ведуть діловодство, бухгалтерський облік та звітність про діяльність об'єднання.

Обов'язками об'єднання є:

12) забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан неподільного та загального майна, що належить членам об'єднання;

12) звітувати загальним зборам про виконання кошторису об'єднання за рік;

12) виконувати свої договірні зобов'язання;

12) Забезпечувати дотримання інтересів усіх членів об'єднання при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, розподілі між членами об'єднання витрат на експлуатацію та ремонт неподільного і загального майна.

Частка в загальному обсязі обов'язкових платежів на утримання і ремонт неподільного майна встановлюється пропорційно до загальної площі приміщень, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

За умов, коли вартість квартир в новобудовах надзвичайно висока, для переважної більшості громадян України реалізація конституційного права на житло шляхом купівлі є недосяжною. Частково вирішення цього самого питання передбачено в Законі України "Про житловий фонд соціального призначення" від 12.01.2006 р. Цей закон має забезпечити реалізацію соціально незахищеними верствами населення права на отримання житла.

Соціальне житло (соціальні гуртожитки, соціальні будинки для ветеранів війни і праці, громадян похилого віку та інвалідів, спеціалізовані будинки для бідних та безпритульних тощо) має відповідати технічним нормам, санітарно-гігієнічним вимогам та бути придатним для проживання. Це житло не підлягає приватизації, продажу, даруванню, викупу, бронюванню, заставі та здачі в піднайм.

Правом взяття на соціальний квартирний облік користуються громадяни України, матеріальний стан яких не надає можливості найняти житло в населених пунктах, де вони проживають. Соціальний квартирний облік здійснюється відповідними органами місцевою самоврядування за місцем проживання на підставі їх заяви. До заяви на взяття на квартирний облік додаються документи, які підтверджують обґрунтованість визнання громадянина малозабезпеченим та таким,що потребує надання соціального житла. Право позачергового одержання квартир соціального житлового фонду, зокрема, мають: інваліди війни, особи які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи (категорії 1-2), діти сироти та діти інваліди.