1.2.Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау тәсілдері

Шығындық тәсіл

Құнды анықтау кезінде, жалпы жылжымайтын мүлік нарығына, сонымен қатар қарастырылып отырған меншіктің құндылығына әсер ететін, барлық факторлар есепке алынады. Жылжымайтын мүліктің құнын анықтау кезінде негізгі үш тәсілді қолданылады:

• шығындық тәсіл;

• сатылымалы тәсіл;

___________________

¹⁴ Оценка недвижимости: Учебник./Под ред. А.г.Грязновой, М.А. Федотовой. – М.:Финансы и статистика,2001

²³ www. valuer.ru

• табыстық тәсіл.

Осы тәсілдердің әрқайсысы, жылжымайтын мүлік объектісінің, бағалық мінездемесінің әртүрлі болуына әкеледі¹⁴ Әрі қарай жүргізілетін салыстырмалы сарап, қолданылған әдістердің әрқайсысының, жетістіктері мен жетіспеушіліктері таразылауға мүмкіншілік береді. Сонымен қатар, сенімді болып табылған әдістердің берілгендердің негізінде объектінің ақырғы бағасын бекіту.

Ескертетін жай: төменде келтірілген бұл әдістердің классикалық процедуралары, бағалау процесінде қажеттілік бойынша, шамалы өзгеріске

ұшыраған. Бұл процесс, қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығына тән мәселелерді шешу мақсатында жасалған.

Шығындық тәсілін қолдану үшін, жылжымайтын мүлікті шығын тәсілімен бағалау кезіндегі қолданылатын қағидаларға көз жүгірту қажет.

Орынбасу қағидасы. Бұл қағида, ақылды сатып алушының, еш кешігусіз және сапасы бірдей құрылыс ұйымдастыру немесе ұқсас объект сатып алуға кеткен шығыннан, меншік үшін, артық төлемейтіндігін пайымдайды. Бағалау күшіне табылған нарықтық құнның логикалық бағалауына ұқсас объектінің құрылысының құнын және жер учаскесінің құнының соммасы жатады.

Сұраныс пен ұсыныс қағидасы. Сұраныс пен ұсыныста болатын қозғалыстар бағаның көтеріліп не төмендеуіне әкеліп соқтырады. Сонымен, бір меншік, ағымдағы уақытқа тәуекелді, әртүрлі құнға иеленуі мүмкін. Шығынның өзгерісі баға өзгерісіне пропорционалды болмаса, ғимараттың құрылысы сәйкесінше аз пайдалы болады және бар, салынған ғимараттың құны сәйкесінше не жоғарылап , не төмендей түседі.

Баланс қағидасы. Оптималды бағаға жету немесе оны қалыпты жағдайда ұстау үшін, өндіріс факторлары мен меншіктің әртүрлі компонентері өзара дұрыс ара-қатынаста болу керектігі - баланс қағидасының мәні.

Тәуелділік және өзгеріс қағидасы (сыртқы факторлар). Сыртқы жағдайлар мен оқиғалардың нәтижесінде, меншік өзінің құнын өсіріп не жоғалтуы мүмкін. Сыртқы факторлардың әсерінен болған құнның қосылуы немесе жоғалуы, не жердің, не құрылымдардың есесіне түсуі мүмкін. Құрылыстың құнының өсуі, жаңа, сонымен қатар ескі құрылыстардың, бағалау құнының, нарықтық құнына қатты әсерін тигізуі мүмкін.

Шығындық тәсілінде, сыртқы себептердің нәтижесінде ғимараттардың құнының төмендеуін сыртқы тозудың салдарына жатқызады.

Жаңа ғимараттың құрылысының құны оның нарықтық құнынан жоғары не төмен болуының себептерінің бірі - сыртқы жағдайлар. Бағаланатын құн түрі сирек немесе жаңа салыстырмалы меншікті салу қиынға түсетін болса, онда қайтадан салынған құрылымның құны, оның құрылыс құнынан жоғары болуы мүмкін. Екінші жағынан алатын болсақ, егер әртүрлі жағдайларға байланысты, анықталған бір түрдегі құрылыс сомы артығымен ұсынылса, сәйкесінше оның құрылыс құны төмендей түседі.

Шығындық тәсіліндегі бағалау қағидасыларын дұрыс қолдану, қажетті шешім құруына жол береді, яғни құрылыс құнымен нарықтық құн мүлдем бөлек түсініктер. Осыны дәлелдейтін классикалық мысал ретінде мынаны айтуға болады: «құрғақ» және мұнайы бар скважиналарды бұрғылауға және нарықтық құнының шыққан шығындарын салыстыру.

Жылжымайтын мүлік облысында, шығындық тәсілін қолдану кезінде нарықтық құн анықтала береді. Алайда, ақырғы нарықтық құнды анықтау процесіне, шығындық тәсілімен жасалған бағалаудың нәтижелері құраушы ролін атқарады. Бұл тәсіл жаңа немесе қолданыс мерзімі кішкене болған объектілерге ерекше қатысты, себебі олардың нарықтық құнының көлемі құрылыс құнының көлеміне өте жақын. Сонымен қатар, бір қатар жағдайларда шығындық тәсілінің әдістерін қолдану ең дұрыс және ең қолайлы болады, яғни басқа тәсілдер орынсыз болатын жағдайлар. Мұндай жағдайларға мыналарды жатқызуға болады:

Шығындық тәсілін құнды анықтауда қолдану кезінде, бағалаушылар «қайта құру» және «орын ауыстыру құны» терминдерін қолданады.

Теориялық көзқараспен қарағанда, шығын тәсілмен анықталған бағалау құны - құрылыс копиясын шын мерзімде тұрғызу болып табылады.

Бар ғимараттар өздерінің, бүгінгі күнде қолданыстан шыққан, материалдарын, құрылыс технологияларын және проектілерінің элементтерін біріктіріп, алайда қайта құрылуы мүмкін емес. Құрылымның ішінде, құрылыстың ағымдағы стандарттарына сәйкес келмейтін, элементтердің комбинациялары болуы мүмкін. Бұл жағдайда жалпы қабылданған бағалау тәжірбиесі - салыстырмалы пайдалылықты қамтамасыз ететін, құрылымды тұрғызу құнын бағалау. Бұл орын ауыстыру құнының бағасын береді.

Орын ауыстыру немесе орын толтыру құнының қайсысы пайдалануына байланысты бағалау, құны өзгеріп тұруы мүмкін. Нақты бағалау үшін таңдалынатын концепция, есеп беруде анық негізделуі қажет.

Шығындық тәсілді қолдану үшін қажетті ақпараттар:

• еңбекақының деңгейi;

• қосымша шығындарды көлемі;

• жабдықтауға кеткен шығындар;

• осы аудандағы құрылысышылардың табыс нормасы;

• құрылыс материалдарының нарықтық бағалары..

Шығындық тәсілдің артықшылықтары: 1.  Жаңа объектілерді бағалау кезінде шығындық тәсілмен алынған нәтижелер анағұрлым сенімді болып есептеледі. 2.  Бұл әдіс келесі жағдайларда пайдалану мақсатты болады:

• жаңа құрылыстың құнын техникалық-экономикалық талдау;

• жұмыс iстейтiн объекттiң жаңартуын қажеттiлiктiң дәлелдеуi;

• арнайы мақсатта пайдаланылатын ғимараттарды бағалау;

• жерді тиміді пайдалануын талдау;

• объектінің сақтандыру мәселелерін шешу;

• салық салу мәселелерін шешу;

• нарықтың пассивті секторларындағы объекттерiнiң бағасының

анықтау кезінде;

• басқа әдiспен алған жылжымайтын мүлiктердiң объектiнiң

құндарының келiсуiнде.

Шығындық тәсілдің кемшіліктері: 1. Шығындары әрдайым нарықтық құнға балама келмейді. 2.  Бағаның дәлiрек нәтижесiнiң табысының талпыныстары еңбек шығындарының тез өсулерiмен сәйкес келеді. 3.  Объект дәл сондай жаңа құрылысқа шығындарға жылжымайтын мүлiктiң бағаланатын объектiнiң алуына шығындарының сәйкессiздiгi, өйткенi құрылыстың құнынан бағаның процессiнде жиналған тозуды шегередi.. 4. Ескі ғимараттар мен құрылыс нысандарының жинақталған тозуын анықтау. 5.  Жере телімдерін ғимараттардан жеке бағалау.

Жылжымайтын мүлiктiң бағасына шығындық тәсілді қолдану кезінде келесi кезеңдерден тұрады:

• Жер телімінің нарықтық құнын анықтау;

• Бағаланып жатқан ғимараттың қалпына келтіру (орын басу) құнын

анықтау;

• Кәсіпкерлік табыстың көлемін анықтау;

• Анықталған тозуларды есепету;

• Түзетулер ензізу жолдарымен бағалау объектісінің қорытынды

құнын есептеу;

• Жер телiмiнiң құнына алған шаманың келесi үлкеюiмен тозуға

қалпына келтiру құнын анықтау.

Жылжымайтын мүлік құрамына кіретін жер телімнің құнын шығындық тәсілмен бағалау құрылыстан еркін түрінде бағалау оны Ең жақсы және өте тиiмдi қолдану ұсынысына негізделген.

Салыстырмалы бірлік әдісі

Салыстырмалы бірлік әдісі аудан құнының салыстыруына немесе бағаланатын объектінің көлем бірлігімен аудан бірлігінің құнына салыстыруына немесе ұқсас типтік құрылымның көлем бірлігінің салыстыруына негізделген. Типтік объектінің нарық жағдайында және табиғи айырмашылығындағы құнын түзетулерінің нәтижесінде нарықтық құнының өлшемі анықталады. Типтік құрылым ретінде, контрактік бағасы белгілі, жақын арада салынған, ұқсас құрылымды алу дұрыс болады. Сонымен қатар, контрактқа қол қою мезгілі мен бағалау мезгілінің арасындағы айырмашылыққа түзетулер енгізу қажет.

Контракт бағасы туралы мәліметтің жоқ болуы кезінде, құн көрсеткішін, ұқсас, жақын арада салынған объектілердің сатылуы туралы ақпараттан, алуға болады.

Көптеген жағдайда, берілген әдісті, арнайы анықтамалар мен ценниктерден алынған, бірлік құнның көрсеткіштерінде қолданылады. Бұндай анықтамалар ретті түрде шығарылып, бағалау институттарымен ұсынылған, статистикалық мәліметтерді қамтиды. Типтік немесе базалық ғимараттардың бірлік құндары, көлемі анықталмаған құрылымдар үшін келтіріледі, сондықтан олардың нақты габариттеріне түзетулер енгізу қажет. Осыған орай, зерттелетін ғимарат базалық ғимараттан үлкен болса, бірлік баға төмен болады және керісінше.

Бірлік құн базалық ғимараттың бағалау мерзіміне және зерттелетін ғимараттың бағалау мезгіліне, баға деңгейінің кез-келген өзгерісін көрсетуі қажеті. Сонымен қатар, бірлік бағаға уақыттың өтісімен тұрақты түрде өсіп отыратын, құрал-жабдықтардың құнының әсерін есепке алу керек. Бірлік құндары дәл түзету үшін әр позицияны кезекті дәлелдеумен құрама элементтерге бөлшектеуді қолданады.

Мына бір фактіні атап өту керек, бір қарағанда бұл әдістің қарапайым болып көрінуі тәжірибесіз маманды шатастыру мүмкін. Адекватты бастапқы мәліметті алу және оларды түзету көп еңбекті қажет ететін процесс.

Компонент бойынша бөлшектеу әдісі.

Берілген әдістің мәні болып, барлық құрылысының құны құрылыс компоненттерінің-фундаменттердің, қабырғалардың, қоршаулар, жабындар және басқалары, құндарының соммалары ретінде анықталады. Әр компоненттің құнын оның бірлік құнына негізделіп алады, яғни бірлік көлемді орналастыру үшін қажетті шығын соммалары.

Әр компоненттің көлемін және оның бірлік құнын біле тұра, барлық құрылымның құнын табады. Бұл жағдайда кәсіпкердің пайдасы бірлік құнда есептеліп немесе бөлек есептелінеді.

Ғимараттар мен құрылымдардың құрылысының сметалық құны дегеніміз-проектік материалдарға сәйкес оның жүзеге асуына қажетті ақша қаражатының соммасы.

Бірлік құнның калькуляциясы үшін мәлімет базасның бар болуы. Берілген әдіс қайта құру және орын ауыстыру құнының жеткілікті дәл бағасымен қамтамасыз етеді.

Жоғарыда айтылғанды қорытындылайтын болсақ, компонент бойынша бөлшектеу әдісі, бірлік бағалардың жинағының негізінде құрылыс-монтажды жұмыстардың сметалық құнын анықтау технологиясына толығымен сәйкес келеді.

Сандық тексеріс әдісі.

Бұл әдіс ең дәл сонымен қатар еңбекті көп қажет ететін әдіс болып табылады. Оның мәні, құрылымның салынуына қатысты барлық позицияларды абсолютті дәл, сапалық анықтауында. Әдістің дәлдігін шектемесе, онда әр шегенің, кірпіштің және жұмыс уақытының әр минутының есебін жүргізу керек. Барлық материалдық санын және еңбек шығынының мөлшерін біле тұра, тікелей шығындарды анықтаймыз. Содан соң, кәсіпкердің жанама шығыны мен пайдасын анықтайды. Бұл әдіс бағаланатын жақсарулардың толық құндық анализін бергенімен, ақша мен уақыттың көптілігін және тәжірбиелі бағалаушыларды қажет етеді. Сол себептен күнделікті тәжірибеде бұл әдісті сирек қолданады.

Жылжымайтын мүлік объектісінің тозуын анықтау.

Кез келген ғимарат пен құрылым анықталған эксплуатациялық сапасымен, герметикалығымын, дыбыс шығармайтын мүмкіншілігі және тағы басқалармен сипатталады. Бұл параметрлер, ғимараттар мен құрылымдардың эксплуатациялық жарамдылығын анықтайтын, төрт топқа біріктірілуі мүмкін.

Бұл жағдайда, табиғи тозуды (эксплуатациялық сапаның жоғалуы), функционалды және моральді ескіруді (ғылыми – техникалық прогреске байланысты технологиялық сәйкестілікпен құнның жоғалтуы), сыртқы және экономикалық тозуды (сыртқы ортаның көзқарасының өзгерісінен объектінің таратылымдығының өзгеру), ажырата білу қажет. Осы тозудың барлығы жинақталған тозуды құрайды.

Жинақталған тозу - бұл табиғи бұзылудың нәтижесінде болатын қайта құру немесе орын ауыстырудың жақсарту құнының төмендеуі, сыртқы ескірудің функционалды ескіруі немесе осы көздердің комбинациялары.

Шығын тәсілінде тозу ағымдағы орын ауыстыру немесе қайта құру құнынан есептеліп шығарылады.Дегенмен, құнның жоғалтуы нарықпен анықталғанша, тозу жоғалту болып табылады. Ескі ғимараттар үшін құнның жоғалуы қатысты ұсыныстың уақытша аздығымен немесе тарихи - саулетті мағынасымен орны толтырылады.

Ағымдағы құнды бағалаудың негізі етіп, орын ауыстыру құнын қолданса, ғимаратталған тозу есепке алынады Алайда, бұл жағдайда функционалды тозудың кейбір түрлері автоматты түрде алынып тасталады.

Жинақталған тозуды бағалаудың әдістері.

Жинақталған тозуды бағалау үшін бірнеше әдісті қолдануға болады. Бастысы, абайлы ақпаратпен қамтамасыздандырылған сатып алушының құрылыстың қалпына көз қарасының жүйелілігімен логикалығын көрсету керек.

1. Экономикалық қайтарылым әдісі.

Берілген формуламен бұл әдіс жинақталған тозудың көлемінанықтайды:

AB=EA—TELxCN; (1)

Мұндағы:

AB-жинақталған тозу;

EA- тиімді жас (құрылымның қалпы мен пайдалылығымен көрсетілетін жас);

TEL-жалпы экономикалық өмір (жылжымайтын мүліктің жақсаруы меншіктің құнына қосымша салым жасайтын уақыт периоды);

CN-жаңа құрылыстың құны (қайта құру немесе орын ауыстырушы);

Бұл әдісте оның пайдалануына шектеу жасайтын жағдайлар бар:

1. Жалпы экономикалық өмір мен тиімді жастың жалпы көлемін жеткілікті субъективті анықталады.

1. Тозу түрлеріне айырмашылық жасамайды.

2. Құрылымның бөлек элементтерінің жалпы экономикалық өмірі мен

табиғи өмірінің мөлшерлерінің айырмашылықтары ескерілмейді.

1. Сатылымдарды салыстыру әдісі

Ұқсас объектілерді сату және бос жер учаскелердің сатылымдары туралы дұрыс мәліметтің болуы-қажетті шарт. Кез-келген түзетулер нарықтық негізделген болуы тиіс.

Еске сала кететін жайдың бірі-салыстырмалы сатылымдар, меншіктің толық құқығы бар, ашық нарықта іске асуы керек. Жер учаскесінің құны нарықта негізделген болуы қажет. Олай болмаса, берілген әдіс аз қолданылмалы.

2. Бөлшектеу әдісі.

Бөлшектеу әдісінің мәні, оның нақты қарастыруында және тозудың барлық себептері мен түрлерін есепке алуында. Оның ішінде:

• жойылатын және жойылмайтын табиғи тозу;

• жойылатын және жойылмайтын функционалды тозу;

• сыртқы және экономикалық тозу;

Егер қоспалы шығынның құны түзетуге шыққан шығыннан артық болса, тозу жойылмалы болып саналады. Түзету шығыны қоспалы құннан артық болса, тозу жылжымайтын болып саналады.

Табиғи тозудың анықтамасы.

Конструкциялардың, элементтердің, инженерлік жабдықтардың жүйесінің (әрі қарай жүйе) және жалпы ғимараттың табиғи-климаттық факторлар мен адамдардың әсері нәтижесінде оның, бастапқы технико-экономикалық сапасының жоғалуы. Бағалау сәтіне табиғи тозу, конструкцияның, жүйе элементінің немесе жалпы ғимараттың бұзылуын жоятын жөндеу мерекелерінің объективті қажетті құнның және олардың қайта құру құнының арақатынасымен анықталады.

Объектіні табиғи тозуды анықтау үшін, тексеру кезінде дефектілердің мәлімет тізімі жүргізіледі.

Табиғи тозу, әрі алып қойған жөндеу жұмыстары бойынша жойылатын позиция түрінде анықталуы мүмкін және экономикалық көзқарастан жөнсіз болып саналатын жөндеу жұмыстарын жойылмайтын позиция болады.

Жойылатын табиғи тозу

Жойылатын табиғи тозуды нашар эксплуатацияның есебіне жатқызады, сондықтан да оны кей жағдайда әрі алып қойылған жөндеу жұмыстары деп аталады. Құрылымның дұрыс эксплуатациялық сипаттамаларын көпке созбай, жасай бастайды деп болжалады. Сонымен қатар, элементтер жаңа күйге немесе жаңаға жақын күйге дейін қайта құрылады деп болжалады.

Жойылатын табиғи тозудың ақшалай анықтамасы-,,жөндеу жұмысының құны - объектіні бастапқы қалпының эквивалентін жеткізуге кеткен шығындар.

Жойылмайтын табиғи тозу.

Жоғарыда айтылғандай, жойылмайтын табиғи тозу, қазіргі кезде тәжірбиелі түрде мүмкін бола алмайтын немесе экономикалық тұрғыдан жөнсіз болатын позицияға сәйкес келеді. Бұл тозудың типін толық қайта құру немесе орын ауыстыру құны мен жойылатын табиғи тозудың сомасының қатынасы негізінде анықтайды.

Жойылмайтын табиғи тозған құрылым элементтерін тәжірбиеде, «ұзақ өмір сүретін» және «қысқа өмір сүретін» деп екіге бөледі: қысқа өмір сүретін элементтің, барлық құрылымдарға қарағанда, қалмады экономикалық өмірі қысқа. Ұзақ өмір сүретін элементтердің күтілетін өмірі барлық құрылымның қалмалы экономикалық өмірінен сәйкес келеді.

Өмір жасы қысқа, элемеенттермен шартталған табиғи тозу-(бүкіл объектінің қызмет ету мерзімінен кіші), осы тез тозғанын компоненттерді қайта құруға кеткен шығын.

Қысқа өмір сүретін элементтердегі жойылмайтын тозуды бағалау үшін, элементтің толық қайта құруының немесе орын ауыстыруының құны мен элементтің жойылатын тозының соммасының айырмасын элементтің жалпы табиғи өміріне дәл жасының қатынасына көбейтіндісін аламыз.

Ұзақ өмір сүрумен шартталған (бүкіл объектінің қызмет ету мерзіміне тең не адамда ұзақ) элементтердің жойылмайтын табиғи тозуы-осы компоненттерді қайта құруға кеткен шығын.

Ереже бойынша, бұл-ғимараттар мен құрылымдардың конструктивті негізгі элементтері (фундамент, қабырға және т.б.), яғни олардың функционалды қалпын қайта құру үшін бүкіл объектінің күрделі жөндеу жұмыстарын жүргізу қажет.

Функционалды тозуды анықтау.

Функционалды тозу немесе функционалды ескіру конструктивті шешімнің қазіргі стандарттарына сәйкес келмеуінің нәтижесінде болады.

Берілген бағалаудың міндеттерін шешу үшін, функционалды тозу -проектілердің жетіспеушіліктерінің, сонымен қатар қолданылған материалдардың жетіспеушілігінің нәтижесінде объектінің құнының жоғалуы деп анықталады.

Жойылатын функционалды тозу.

Табиғи тозуға ұқсас функционалды тозуды жойылатын және жойылмайтын деп екіге бөледі. Жойылатын табиғи тозуға ұқсас, жойылатын табиғи тозу да оның ескіру құнымен өлшенеді.

Сараптаманың мақсаттары үшін жойылатын функционалды тозудың құнын, объектінің эксплуатациясынан болашақта алынатын кіріске салынатын қордың көз қарасынан жөнсіз болып саналатын реконструкцияға шығатын шығын ретінде анықтайды.

Функционалды тозудың себептері деп:

• элементтердің қосылуын талап ететін жетіспеушіліктер;

• элементтердің ауыстыруын немесе модернизациялауын талап ететін

жетіспеушіліктер;

• «одан әрі жақсартулар».

Қоспаларды қажет ететін жетіспеушіліктерге , берілген құрылымда жоқ және құрылымның қазіргі стандарттарға оларсыз сәйкес келмейтін позицияларды жатқызады. Жетіспеушіліктер есебімен толықтырылуларды талап ететін, алынып тасталатын, функционалды тозудың сапалық өлшеуіші дегеніміз-бағалау сәтіне қажетті толықтыылулардың құны мен толықтырулардың бағаланатын объектінің салынуы кезінде орындалғандығы құнының айырмасы.

Ауыстыруды немесе модернизацияны талап ететін элементтердің жетіспеушілігіне орындалатын, алайда заман нарығының стандартына сай келмейтін функционалдың позициясын жатқызады. Ауыстыруды немесе модернизацияны талап ететін позициялардың есебімен алынып тасталатын функционалды тозу табиғи тозудың есебімен бар элменттердің монтажының құны мен бар элементтің демонтаж құнының айырмасын қосқанға тең. Бұл жағдайда материалдардың қайтарылу құны, демонтерленген материалдар мен басқа объектілерде қолданылған жабдықтардың құны ретінде анықталады. «Одан әрі жақсартуларға» нарық стандарттарының заманға сай қажеттіліктеріне қазіргі уақытта адекватты емес құрылымның позициялары мен элменттерін жатқызады. «Одан әрі жақсарту» арқылы алынып тасталатын функционалды тозу «одан әрі жақсартылған» позицияның қацйта құру құнынан табиғи тозуды алып тастағанға, оған демонтаж құнын қосып, одан демонтерленген элменттердің ликвидациялық құнын алып тастағанмен өлшенеді.

Жойылмайтын функционалды тозу.

Құрылымның қазіргі заман стандартына конструктивті шешімнің сәйкес еместігінің нәтижесінде арендалық төлемнің капиталданған жоғалуы, жойылмайтын функционалды тозудың құны ретінде анықталады. Бұл жағдайда алынбаған кірісті капитализациялау үшін ұқсас ғимараттар үшін капитализация ставкасы қолданылады.

Сыртқы (экономикалық) ескіру.

Комерциялық пайдаланылу жағдайында объектінің шартталған орналасу жерінде рентаның төмендеуі байқалады. Нәтижесінде нарықтық ортада өзгерістердің себебінен объектілердің сатылу бағасының (құнның жоққа шығуы) төмендеуі болады. Мүмкіншілікті сатып алушының сөзінде объектінің қызықтырушылығы да соншалықты өзгереді.

Берілген бағалаудың мәселелерін шешу үшін сыртқы әсердің тозуы, «сыртқы ортаның әсерінің нәтижесінде ғимараттың функционалды тозуының төмендеуі» ретінде анықталады. Бұл жылжымайтын мүліктің меншіктенушісі, жерді иеленуші және арендалар үшін түзетілмес фактор болып табылады. Сыртқы әсердің тозуы біршама себептердің нәтижесінде болуы мүмкін, оларға: ауданның (кварталдың) жалпы құлдырауы, объектінің облыс ауданында немесе регионындағы орналасуы (негізгі көліктік, коммуналдық, коммерциялық және басқа құрылымдарға қатысты орналасуы), нарық жағдайы немесе қаржы және заңды шарттардың өзгеруі⁷.

Сыртқы тозуды бағалаудың екі әдісі бар:

• сыртқы әсерге қатысты кірістің жоғалу капитализациясы;

___________________

⁷ Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости – СПб: Питер,2001

• сыртқы әсердің болуымен және болуынсыз ұқсас объектілердің

сатылуын салыстыру;

Мәліметтің толық болған жағдайында екінші әдісті қолдану дұрыс болар еді.

Тозудың әр типінің көлемін анықтай отырып, ғимарат немесе құрылымның жинақталған тозуының жалпы бағасын алады.

Шығындық тәсілінің әдістерімен бағалаудың негізгі этаптары.

Шығындық әдісі ғимараттың қайта құру құнынан тозуды алып тастағандығы бағасын көрсетеді.

Берілген тәсілді қолданудағы бағалау процедурасының негізгі этаптары:

1. Ұйғарымдағы жердің оптималды пайдалану мақсатында ие болу немесе ұзақ мерзімді бос аренда құнын есептеу

2. Жаңа аналогты ғимараттар мен құрылымдарды тұрғызудың құнын есептеу, қайта құру бағасын алу. Қайта құру құны түсінігі дегеніміз - бағалау мерзіміне объектінің бағаланатын құны ағымдағы бағамен, бірдей материалдармен, заманға сай стандарттармен, бірдей проектімен, планировкамен және тағы басқамен болуы қажет.

3. Жылжымайтын мүлік объектісінің табиғи және морольді тозуының деңгейін анықтау.

4. Ғимараттың нақты құнын табу үшін қайта құру құнын тозу құнына азайту.

5. Объектінің есептелген нақты құнына жердің құнына қосылуы.

Табыстық тәсіл

Табыстық тәсілін пайдаланған кезде, төмендегідей интерпритацияда күту қағидасын, сұраныс пен ұсынысқағидасын, орын басу қағидасы мен тепе-теңділік қағидаларын қолданылады.

Күту қағидасы. Берілген қағида копитализация әдісі үшін негізгі болып табылады. Болашақта күтілетін пайданың құқығының қазіргі кездегі құны ретінде нарықтық құн анықталаы. Бұл әдістің барлық процедурасы күтілетін пайданы бағалауға шоғырланған. Табыс деңгейіне әсер ететін факторлардың өзгеруін болжау, жылжымайтын мүлікке салынатын қорлардың тәуекел деңгейін белгілі деңгейде анықтайды. Күтілетін өзгерістердің белгісіздік деңгейінің жоғары болуы, тәуекел деңгейінің жоғарылығына әкеледі.

Сұраныс пен ұсыныс қағидасы. Болашақтағы пайда мен табыс нормасын болжауда, бұл қағиданың мәні зор. Нарықтық тұрғыдан толығымен анықталатын бола тұра, бұл көрсеткіштердің ара қатынасы жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсынысқа тәуелді. Тепе-теңділіктің бұзылу жағдайында нарықта арендалық ставкалар мен толтырылу коэффициенттерінің не үлкейуі, не төмендеуі байқалады. Сұраныс пен ұсынысты зерттеу олардың өзгеру тенденциясын анықтауға және болашақтағы кіріс көлемін болжауға мүмкіндік береді.

Орынбасу қағидасы. Орынбасу қағидасы. меншік үшін баға, ар, төлем, табыс нормасы жылжымайтын мүлік нарығындағы ауыстырушы аналогтық көрсеткіштермен анықталады. Бұл принцип, арендалық төлемнің, дисконттау нормасының және капитализациялау коэффициентінің, анрық тұрғысынан

негізделген шығын көлемін қабылдауға мүмкіндік береді, сонымен қатар болжау кезіндегі қолданылатын мәліметтердің негіздемесін тексеруге болады.

Тепе-теңділік қағидасы. Табысты капитализациялау әдісінде тепе-теңділік, немесе салымды қолданылудығы маңызы зор. Жер мен барлық жақсартулардың арасында (оптималды) тиімді ара қатынастың болуы, ең жоғарғы құнды құрап, ұстап отырады, ал қағиданың сақталмауы, меншік құнының төмендеуіне әкеледі. Жылжымайтын мүліктің табыс әкелетін негізгі ерекшеліктерінің біріне, оның бір иеленушіде толық меншік құқығының сирек кездесуінде. Сол себептен, меншікті сараптау кезінде, меншік құқығын құрайтын үш компонентті бөлек қарастырады:

• иелену мәні;

• қаржылық жағдайы;

• заңды құқығы

Иелену мәні, меншіктің индивидуалды, акционерлік және партнерлық түрінде қатынастың ұйымдастырушылық формасын анықтайды.

Меншік құнындағы меншік және несие капиталының арақатынасының қаржылық жағдайы анықтайды.

Заңды құқықтар меншікті иелену формасын, меншіктің толық құқығын, арендаға беру құқығын анықтайды.

Тәжірбиеде, нарықтық құнды бағалаудың көбі белгілі заңды құқықтардағы иеленудің мәні қаржылық қызығушылықты бағалауда. Бағалау үшін, әртүрлі факторлармен қиындатылған, құқықтар ұсынылуы мүмкін. Одан басқа, бағалауға, бұлжымалы өзгерістерімен-планировканың өзгеруі, реконструкция және тағы басқасы бар объектілер ұсынылуы мүмкін.

Жылжымайтын мүлікке табыс әкелетін ерекшеліктеріне, жылжымайтын мүлікке жатпайтын компоненттердің болуы жатады. Оларға, жиһаз, приборлар, құрал-жабдықтар және тағы басқаларыс жатады. Мысалы, қонақ үй құны, жылжымайтын мүлік құнына және құрал жабдықтар мен материалды емес активтерді басқару құнына бөлінуі мүмкін.

Пайдасы бар жылжымайтын мүлікті бағалау құнды бағалау процедурасы болып табылады, сатып алушы- инвестордың күтімі оның болашақта пайдалануынан алынатын пайда мен белгілі бір ақша соммасының ағымдағы көрінісіне бағытталады. Пайдалылық бойынша бағалау ережесі, басқаша, орынбасу қағидасы болып табылады, оған сәйкес потенциалды инвестор ұқсас пайдалылығы бар жылжымайтын мүлік үшін төлейтін соммадан артық төлемейді.

Осылайша, берілген әдіс бағалау мерзіміне, ғимараттың бағасы-реконструкция аяқталғаннан кейін және ғимаратты эксплуатацияға тапсырғаннан кейін яғни ғимаратты арендаға тапсыру немесе оның территориясында табысты бизнесті орналастырылуы, иеленушінің, болашақта алынуы мүмкін болатын, таза табыстың ағымдағы құны болып табылады.

Ғимаратты аренда үшін қолданылудың мінездемесі, ең жақсы және ең тиімді қолданылудан алынады.

Табыс пен шығысты сараптау кезінде ретроспективті (өткен жылдарға) мәліметпен қоса, болжамалы мәліметтерді де қолдану қалыптасқан. Сонымен қатар, салық салуға дейінгі және одан кейінгі мәліметтерді де қолдануға болады. Табысты капитализациялау кезіндегі ескерілетін жалғыз шарт. Ол-әртүрлі объектілердің, бірдей негізде еептелуі тиіс болатын, ақшалай қаражаттың ағымдары. Болжау мәліметтерінің негізінде есептелген ағымдарды мүлдем салыстыруға болмайды. Бұл салық салуды есептеуге де қатысты.

Табысты тікелей капитализациялау әдісімен немесе қолма-қол ақшаның дисконтталған ағымын сараптау арқылы құнды есептеуге болады. Нақты жағдайларға байланысты бұл әдістердің не біреуі, не екеуі де қолданылуы мүмкін.

Табысты тікелей капитализациялау әдісінің негізінде болашақтағы пайданы күту қағидасы болғандықтан, бір түрде талқылау үшін, пайданың нақты анықтамасы мен классификациялардын көрсету сәті. Меншікті иеленуден алынатын пайдаға, иелену кезінде алынатын кірістің барлығын алу құқығы, сонымен қатар сатылымдардан алынатын кіріс және иелену мерзімі аяқталғаннан кейін алынған кіріс жатады.

Қарапайым иеленуші коммерциялық жылжымайтын мүлікті тәуекелділік деңгейі аналогты проектіге ақша салғаннан алынатын пайдамен салыстырмалы пайда табу мақсатында ұстайды. Бұл жағдайда, біріншіден, инвестор өзінің салған қорларын қайтару қажет, екіншіден, қаржыларды пайдаланғаны үшін зейнеттендіру алуы қажет. Несиені қайтару аналогиясына сәйкес, салынған инвестицияларды қайтаруды салынған капиталды қайтару және капиталға кірістің табуына бөлуге қабылданған.

Абсолютті өлшемдерден әрі болу үшін, барлық бастапқы көрсеткіштер алғашқы капиталдың өлшеміне бөлінеді, осылайша біріккен базаға апарады. Осылайша алынған көрсеткіштер инвестициялардың қайтарылымдарының сапалық көрсеткіштерінде қолданылады да, қайтарылым нормасы деп аталады.

Әдетте, қайтарылым нормалары кіріс нормасы мен ақша ағымының нормасына және де қайтарым (отдача) нормасы мен пайда нормасына бөледі.

Табыс нормасы объектіден алынатын кіріс пен инвестиция өлшемінің арасындағы арақатынасты көрсетеді. Табыс нормасы объектіден алынатын табысты ғана ескереді және салынған қорлардың қайтарылымының жылдамдығын көрсетеді. Несиенің аналогиясы бойынша, табыс нормасы негізгі сомманың қайтарылу жылдамдығын көрсетеді.

Табыс нормасына мыналарды жатқызады:

• капитализацияның жалпы ставкасы;

• меншік капиталының капитализациясының ставкасы;

• қарыз капиталының капитализациясының ставкасы;

• жердің капитализация ставкасы;

• ғимараттың капитализация ставкасы.

Пайда нормасы проектпен уақыт мерзімінде күтілетін пайдалардың арасындағы арақатынасты көрсетеді, оның ішіне объектіні сату немесе ликвидациясынан қорлардың қайтарылым және инвестиция өлшемі кіреді:

• пайыз нормасы;

• дисконт нормасы;

• табыстың ішкі нормасы;

• қайтарымның жалпы нормасы;

• меншік капиталының қайтарым нормасы;

• қарыз капиталының қайтарым нормасы.

Қайтарым нормасы күрделі пайыздың жылдық ставкасы ретінде көрінеді және проектінің барлық мерзіміне салынған әр бірлікке келетін пайда көлемі келетіні көрінеді.

Капиталдың табыстық немесе табыс нормасы меншіктенушінің барлық мерзімінде күтетін пайданы есепке алады, оның ішіне проектінің сатуынан немесе ликвидациясынан түсетін қаржыларды қосады. Өзінің мазмұны бойынша, қызмет түрлеріне сәйкес дұрыс кірістің деңгейі. Ол онымен байланысты тәуекелдің компенсациясымен қамтамасыз етіледі.

Әдетте, қайтарым нормасы қосылған пайыздың жылдық ставкасы ретінде көрсетіледі және проектінің барлық мерзіміне салынатын қаражаттардың әр бірлігіне келетін табыс көлемін көрсетеді.

Капиталдың кірістік немесе табыс нормасы меншіктенушінің барлық мерзімінде күтетін пайданы есепке алады, оның ішіне проектінің салуынан немесе ликвидациясынан түсетін қаржыларды қосады. Өзінің мазмұны бойынша, қызмет түрлеріне сәйкес дұрыс кірістің деңгейі. Ол онымен байланысты тәуекелдің компенсациясымен қамтамасыз етіледі.

Жылжымайтын мүліктің құнын тікелей капитализация әдісімен немесе қайтарым нормасы бойынша капитализация әдісімен анықтауға болады. Тікелей капитализация әдісі табыс пен шығын соммасының бірқалыпты болатын объектілерге қолданбалы, ал қайтарым нормасы бойынша капитализация әдісі керісінше табыс пен шығыс соммасы бір қалыпты емес болатын объектілерге қолданылады.

Тікелей капитализация әдісі жылдық табысты меншік құнына, жылдық кірісті сәйкес кіріс нормасына бөлу арқылы, айналдырады. Бұл жағдайда капиталдың қайтарылымын және капитал кірісіне бөлек есеп жүргізілмейді.

Бұл әдіс өте қарапайым және түсінікті, сонымен қатар ұзақ мерзімді болжамдарды талап етпейді. Капитализация коэффициенті тікелей нарықтың мәліметтерінен, жылдық кіріспен салыстырмалы сарап әдісінің құнының арасындағы арақатынасты табу жолымен анықталады. Тікелей капитализация, салықты төлеуге дейінгі, мүмкіншілікті немесе ақшалай ағымына қолданылады. Кірістің нақты түрін таңдау, сараптама мақсатына және жеткілікті ақпараттың болуына тәуелді.

Тікелей капитализация әдісінде құнды бағалау үшін мына формула қолданылады:

V=І-R(2),

Мұнда, V- құн

І- кіріс

R- капитализация коэффициенті.

Қайтарым нормасы бойынша капитализация әдісі болашақтағы пайданы меншіктің қазіргі құнына, пайданың түсу ретін, меншіктің және кірістің құнының, сонымен қатар қайтарым нормасын көрсету қажет, капитализация коэффициенттін қолданылып, капитализация жолымен айналдырады.

Бұл әдіс кірістің күтетін өзгерістер мен меншік құнына қатысты ұсыныстарға негізделеді. Дисконттау процедурасы, инвестордың инвестицияларының қайтарылымдары және инвестиция салу үшін қанағаттандырылатын кірісті алатынын болжайды. Әдіс, меншіктің табыс пен қайтарымның жеткілікті деңгейінбере ме деген сұраққа жауап береді.

Қайтарым нормасы бойынша капитализация әдісін ақша ағымын дисконттауын сараптау деп те атайды, себебі болашақтағы ақша ағымның құнын есептеу үшін дисконт нормасын қолданылады. Дисконттау формула бойынша, қаржылық кестелердің немесе мамандандырылған жабдықтардың көмегімен орындалуы мүмкін.

Ақша ағымын дисконттау әдісінің негізінде күту принципі жатыр.

Осы қағиданы негіз тұта отырып, нарықтық құн берілген объектінің иелену құқығынан шығатын болашақтағы пайданың қазіргі құны ретінде анықталады.

Осылайша, жылжымайтын мүлік объектінің құны, инвестордың капитал қайтарылымына және капиталға қайтарымға қатысты талаптарын ескере отырып, барлық болашақтағы ақша ағымдарын күнделікті құнына келтіру.

Тиімділікті анықтау кезіндегі болашақтағы шығынның нәтижесін бағалау есепті периодтық шегінде іске асады. Есепті периодтық ұзақтығы (есеп горизонтының), тұрғызу, эксплуатациясы, қажет болса, объектінің ликвидациясының (сатылуының), пайданың қажетті сипаттамаларына жету ұзақтығынан, инвестордың талаптарынан шыға таңдалады. Еліміздегі нарықтық тұрақсыз жағдайын ескере отыра, қазіргі кезде есептеу горизонты 3-5 жылдан артық емес.

Есептеу горизонты есептеу қадамының санымен өлшенеді. Есептеу қадамы есептеу периодында ауысып тұруы мүмкін (негізінде, соңына қарай өседі). Есептеу қадамы реализацияның берілген сатысында проектінің тұрақтылығынан, операциялық қызметтің темптерінен, кіріс пен шығынды алу жиілігінен, есептеу қолайлылығынан алынады. Есептеу қадамы болып, ай, квартал, жыл табылады.

Жылжымайтын мүліктен алынатын табыс пен шығынның біркелкілігін, шығынның табыска қатысының жоғары емес көрсеткіштерін, яғни жобаның эксплуатациядағы үлкен тұрақтылығын және реконструкция сатысында проектінің орташа тұрақтылығын (бағаның және /немесе кішкене бір жылға дейін) интервалда заңдардың және т.б. өзгеруінің кіші тәуекелі) ескере тұра, көбіне есептеу қадамына бір жыл қабылданады.

Есептің ақша бірлігі ретінде АҚШ доллары алынады. «Дисконт ставкасы» термині, алынатын немесе болашақта төленетін ақша соммасының ағымдағы құнын есептеу үшін қолданылатын, коэффициент ретінде анықталады.

Осылайша, дисконт ставкасы болашақта күтілетін түсімдерді алу құқығы үшін, инвестордың бүгінгі күні төлеген соммасын анықтау үшін қолданылады.

Жылжымайтын мүлікті бағалау жағдайында, дисконт ставкасы капиталды салудың тиімділігінің коэффициенті болып табылады. Оны инвестор болашақтағы кірістің алуындағы тәуекелді ескере отырып шешім қабылдауында жетіледі.

Дисконт ставкасын анықтауда тәуекел маңызды болып табылады.

Болашақтағы табысты алу күтімін ақтау деңгейін тәуекел деп атайды.

Ақша қаражатының деңгейін болжау үшін, тәуекел бастамалы бағалаудың ықтималдығы немесе деңгейі ретінде қарастырылуы мүмкін.

Бағалаудың негізгі сәттерінен дисконт ставкасын таңдау болып табылады. Жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде дисконттау ставкасы кумулятивті құру әдісімен таңдалынады. Берілген тәсіл бойынша негізге тәуекелсіз кіріс нормасы алынады, оған нарықтың қарастырылатын секторында инвестициялаудың тәуекелді кіріс нормасы және ликвидтылық үшін емес түзетулер қосылады. Берілген салымдардың типі мен нақты объект үшін ерекше болатын факторлардың есебімен, алынған сомма, түзетіледі.

Табыс нормасын анықтауда, тәуекелсіз операциялардың ортаевропалық көрсеткіштерін қолданылуға болады, тек қана сол жағдайда тәуекелсіз ставкаға, берілген мемлекетке инвестициялаудың тәуекелі үшін айлық қосылады, яғни мемлекеттік тәуекел атаулы. Қазақстандық көрсеткіштер мемлекеттік қарыздың құнды қағаздарының курсынан немесе сенімділігін жоғары категориялы банктердің депозитінің ставкілерінен алынады. Мүмкіншілікті инвестордың тек қана Қазақстан территориясына альтернативті салымдарды салу мүмкіншілігі болғанда ғана, отандық көрсеткіштер қолданылады.

Есептің дәлдігін жоғарылату үшін, дисконт ставкасының тәуекелсіз құраушысын отандық құнды қағаздар мен орташа европалық мәліметтер арқылы анықталады.

Мемлекет бойынша тәуекелді сараптамаға қосу қажет, себебі дисконт ставкасын анықтауда, қолданбалы әдістеме, саяси, кәсіби және экономикалық тұрақты климатта әрекет жасайтын фирмалардың кіріс нормасын зерттеуде негізделген.

Жылжымайтын мүлік объектісіне салынатын салымдардың тәуекелдері екі түрге бөлінеді. Біріншісіне, жүйелі және жүйелі емес тәуекелді жатқызады, ал екіншісіне статикалық және динамикалық тәуекелдер жатқызылады.

Бүгінгі күнде төмен өнімділікке түзету 3 пайызға теңестіріліп алынған, ол объектіні сату кезіндегі екі ай экспонированиясына сәйкес, немесе жылжымайтын мүлік нарығын зерттеу негізінде қабылданады.

Табысты капитализациялау әдісі күтілетін кірістің сенімді бағалауының болуын болжайды. Күтілетін өзгерістер мен нарықтық тенденциялардың есебінен нүктесі деп санауға болады.

Нарық құнды бағалау үшін жылжымайтын мүліктің болжамалы кірісінің есебі кіріс туралы реконструкцияланған есеп деп аталады.

Көп жағдайда, кесте түрінде беріледі:

1. Потенциалды жалпы табыс, бұл - жылжымайтын мүліктің 100 пайызы толықтығында, барлық ұтылыс пен шығындардың есебінсіз алуға болатын табыс. Потенциалды жалпы табысты есептеу кезінде, объектінің өзінен немесе оның аналогтарынан алынған мәліметтерді, сонымен қатар бағалаушылардың арендалық ставкалардың өзгеруіне және кірістің басқа көздеріне қатысты болжауларын пайдаланады.

2. Тиімді қазіргі кездегі жалпы табыс - тұрып қалу үшін жеңілдіктер мен төлемдерді алмауды алып тастағандағы потенциалды жалпы табыс.

3. Таза операциялық (эксплуатациялық табыс - қазіргі кездегі жалпы табыстан барлық шығын статьяларын (басқару бойынша эксплуатациялық шығындар) несиелер бойынша қызметті жеткілікті көрсетпеу, салық салу және амортизациялық төлемдер, алып тастағандағыға тең.

4. Салықты төлеуге дейінгі ақша қаражатының ағымы- ТЭК (таза эксплуатациялық кіріс)-тен псевдошығындарды алып тастау, амортизацияны (себебі шығын емес, керісінше пайдаға салық салуын төмендетеді) және несиеге қызмет көрсетудің шығындары (себебі бұл төлемдер инвестордың құқығының құнын өсіреді).

5. Салықты төлегеннен кейінгі ақша қаражатының ағымы- меншіктенушінің ақшалай төлемдерін алып тастағаннан кейін, жылма жыл, алатын ақша қаражатының соммасы.

Кірістің көрсеткіштері ретінде ТЭК (таза экспл кіріс)-ті немесе салық төленгеннен кейінгі ақша қаражатының ағымы).

Объектінің дұрыс функциалауын қамтамасыз ету үшін және кірісті қайта өндіруге кететін периотты шығындарды операциялық шығындар деп аталады.

Операциялық шығындарды мыналарға бөледі:

• шартты – тұрақты шығындар;

• шартты - өзгермелі немесе эксплуатациялық шығындар;

• орынбасу шығындары немесе резервтер.

Шартты тұрақты шығындарға, объектінің эксплуатациялық деңгейіне тәуелді емес өлшемді шығындарды жатқызады. Оларға, мүлікке төленетін салық, кейбір эксплуатациялық шығындар, негізгі қорларды сақтандыру.

Шартты өзгермелі шығындарға, объектінің эксплуатациялық жүктілігінен және қызмет көрсету деңгейіне тәуелді емес өлшемді шығындарды жатқызады.

Негізгі шартты-өзгермелі шығындар бұл:

• басқару шығындары;

• коммуналды шығындар (газ, электроқуат, су, жылыту, телефон және

т.б);

• жинау шығындары;

• эксплуатация шығындары;

• территорияны «ұстауға, бағуға» шыққан шығындар;

• қауіпсіздікті қамтамасыз етуге шыққан шығындар және т.б.

Орынбасуға кеткен шығындарға, тек бір-екі рет қана орынды болатын немесе жылдан жылға өте қатты көрінетін шығындарды жатқызады.

Оларға көбіне көп, жақсартулардың тез тозатын компоненттерін прериодты өзгертуіне кеткен шығындарды жатқызады. Бұл жақсартуларға ас үйлік құрал-жабдықтарды (мұздатқыштар, ас үй плиткалары т.б), жиһаз, портьерлер, драпировка. Сонымен қоса, ғимараттың ұзақ мерзімді емес компоненттері (төбелер, лифттер). Осы шығын статьяларына, косметикалық жөндеу жұмыстарынан шыққан шығындар.

Орынбасудың шығындары, орынбасу қорына жылма-жыл төленетін төлемдер ретінде есептеледі: есептеуде ақша резервтеледі деп қарастырылған, алайда жылжымайтын мүліктің иеленушілері, көп жағдайда, ол ақшаларды қорламайды.

Егер иеленуші иелену мерзімінде (есептеу гаризонтын) тозып жатқан жақсаруларды ауыстыруды жоспарласа, бұл төлемдерді есепке қосу қажет (кірісті капитализациялау әдісімен бағалау кезінде).

Егер болжанатын иелену мерзімінің периодында тез тозатын компоненттерді өзгерту қарастырылмаса, онда олардың орынбасуының шығындарын ескеру қажет емес, ал тозуды қайта сату (реверсия) бағасында ескерілу қажет. Егер сондай төлемдердің мерзімі дәл белгілі болса, онда ағымдағы ақша қаражатының дисконттау әдісімен есептеуде шығынды тек қана жоспарланатын периодта ескерілуі мүмкін.

Операциялық шығынның қазіргі кездегі жалпы кіріске қатынасын операциялық шығынның коэффициенті деп аталады, ал таза операциялық кірістің қазіргі кездегі жалпы кіріске қатынасы таза кірістің коэффициенті деп аталады.

Табысты капитализациялау әдісімен бағалаудың процедурасының негізгі этаптары.

Потенциалды жалпы табысты салыстырмалы объектілер үшін аренда нарығында ағымдағы ставкалар мен тарифтерді сараптау негізінде бағалау.

Бағаланатын жылжымайтын мүліктің эксплуатациясы бойынша шығынды есептеу, берілген нарықта оның ұстауында және типтік шығындарында фактілік шығындардың сараптауында негізделеді. Есептік өлшем қазіргі кездегі кірістен есептеледі. Шығын статьяларына, тек қана, меншіктің эксплуатациясына қатысты төлемдер қосылады, ал ипотекалық төлемдер, пайыздар мен амортизациялық төлемдер қосылмайды.

Егер есеп тікелей капитализация әдісімен жүргізілсе, капитализация ставкасы салыстырмалы объект бойынша, орта өлшеулі сияқты есептеледі.

Салыстырмалы тәсіл

Нарықтық сатылымдарды салыстыру әдісін қолданылған кезде төмендегі қағидаларды пайдаланылады.

Сұраныс пен ұсыныс қағидасы. Нарықтағы баға сатушы мен сатып алушының келісімшарт нәтижесі. Меншіктің бір типіне сұраныс өсе бастаса, сәйкесінше баға да өсе бастайды және керісінше.

Нарықты сараптау кезінде сұраныс пен ұсынысты бірдей ескеру қажет. Сұраныс потенциалды пайдаланушылардың болуымен қалыптасады, ал ұсыныс құрылып жатқан, эксплуатацияға дайын, алайда бос құрылымдармен анықталады.

Тепе-теңділік (баланс) қағидасы. Меншіктің бағасы нарықтық құнға сәйкес келуі үшін, жердің құны мен құрылымның құнының арасында белгілі арақатынастың сақталуы қажет. Салыстырмалы объектілерді сараптау үшін осы арақатынасты ескеру қажет және оның бұзылуына түзетулер енгізу қажет.

Орынбасу қағидасы. Жылжымайтын мүліктің нарықтық құны, сатып алушының ұқсас пайдалылығы бар, жылжымайтын мүлік үшін төлейтін бағасымен анықталады.

Тәуелділік қағидасы. Орналасу сапасы берілген жерде қабылданған жерді пайдалану типіне учаскелердің параметрлерінің сәйкестілігіне және экономикалық орталықтарға жақындығына тәуелді. Экономикалық байланыс өзгерсе, экономикалық аймақта өзгереді, сәйкесінше меншіктің құны да өзгеруі мүмкін. Өзгеріс деңгейі объекті мен жаңа экономикалық аймақтың арасындағы байланыстың сипаттамасына тәуелді.

Өзгеру қағидасы. Құнның өзгеруі, жылжымайтын мүліктің өзінің өзгеруімен қатар, сыртқы жағдайдың өзгеруінің нәтижесінде де болады. Болашақтағы пайданы болжау үшін, сыртқы және ішкі жағдайдың өзгеру тенденциясын аңдап, байқауының маңызы зор.

Жақын арада сату-сатып алу шарттары туралы сенімді ақпараттың жеткілікті көлемі болған жағдайда, жылжымайтын мүлік объектісі үшін сатылымдарды салыстыру әдісі ең әрекетті болып саналады. Тәртіпті түрде сатылатын объектілер үшін бұл әдіс нарықтық құнның ең сенімді өлшемін береді.

Табысты үлкен объектілерді сату кезінде, экономикалық мінездемелер мен сату шарттары туралы ақпарат жеткіліксіз немесе толық емес болуы мүмкін, осындай жағдайда сатылымдарды салыстыру әдісі нарықтық құн өлшемінің диапазонын анықтау мүмкін.

Бағалау мерзіміне салыстырмалы объектінің қарапайым нарықтық шарттан сату жағдайындағы кез-келген өзгешелігі сараптама кезінде ескерілуі қажет. Сондықтан, сатылымдарды салыстыру әдісінің шектеуші факторы-ол, алынатын ақпараттың сенімділігі.

Дәлелденген, таңдалған салыстыру объектілердің біреуі де бағалау объектісіне толығымен сәйкес келмейді. Сондықтан, салыстыруға табиғи немесе экономикалық бола алатын жалпы бірліктер кіреді. Тәжірбиеде жылжымайтын мүлік нарығының әртүрлі сигменттері салыстырудың әртүрлі бірліктерін қолданылады.

Жердің сатылымдарын сараптау кезінде, көбіне көп келесі салыстыру бірліктерін қолданылады:

• аудан бірлігінің бағасы;

• жол бойындағы учаскенің ұзындық бірлігі үшін бағасы;

• участок бағасы;

• тығыздық бірлігінің бағасы.

Аудан бірлігінің бағасы ең көп тараған салыстыру бірлігі болып табылады. Жер учаскесінің үлкен көлемін сату кезінде 1 га бағасын, жеке құрылыс пен бөлек ғимараттарды сату кезінде

1 жүздік (сотка) бағасын, қалалық учаскелерде 1 шаршы метрдің бағасын қолданады.

Комерциялық мақсаттағы жерлер үшін франтальді бірлік ұзындығының бағасын қолданылады.

Көлемі мен формасы сәйкес учаскелерді сараптау кезінде учаскенің бағасы қолданылады.

Тығыздық бірлігінің бағасы құрылыс тығыздығының заңды шектеулеріне негізделген.

Учаскелердің сатылымдарын сараптау кезінде келесі салыстыру бірліктерін пайдаланылады:

• жалпы ауданның бір шаршы метрдің бағасы;

• арендаға берілетін таза ауданның бір шаршы метрінің бағасы;

• ғимараттың бір шаршы метрінің бағасы;

• бөлменің бағасы;

• жылжымайтын мүліктің пәтері мен басқа бірлігінің бағасы;

• ғимарат пен құрылымның бір куб метрінің бағасы;

• пайда әкелетін бірліктің бағасы.

Жалпы ауданның бір шаршы метрінің бағасы жеткілікті анықталмаған, алайда кейбір нарықтарда қолданылады.

Арендаға берілетін таза ауданның бір шаршы метрінің бағасына лифтілердің ауданы, коридорлар кірмейді, яғни проектініңиндивидуалды сапасы ескеріледі.

Ғимараттың бір шаршы метрінің бағасы жылжымайтын мүліктің сатылу бағасынан учаскенің құнын алып, оны ғимараттың ауданына бөлгенге тең. Яғни, өзінің орналасуы үшін құны бөлек ескеріледі.

Ғимарат немесе құрылымның бір шаршы метрінің бағасы мына объектілер үшін қолданбалы: элеваторлар өнеркәсіптік корпустар, құйылмалы қоймалар.

Табыс әкелетін бірліктің бағасы көрікті құрылымдарға сай келеді, мысалы мейрамханалар, гараждар, техникалық қызмет көрсету станциялары және т.б.

Салыстыру элементтеріне жылжымайтын мүліктің бағасына әсер ететін жылжымайтын мүліктің және келісім шарттың сипаттамаларын жатқызады.

Қарастыруға, ақпаратпен қамтамасыздандырылған сатып алушының ойынша, бәсекелеске түсе алатын объектілер қабылданады. Бұл, сату –сатып алу келісім-шартының шыншыл болғанын, екі жақ қажетті ақпаратпен қамтамасыздандырылғаны және экономикалық тұрғыдан дұрыс әрекет жасағаны, қаржыландыру жағдайы нарывқтық дұрыс болғанын білдіреді. Жақтардың бір бірімен ара-қатынаста болған жағдайда, асығыс жасалған келісімшарттарға және т.б сараптау кезінде абайлылық таныту қажет.

Құнға тәуелді болатын элементтерді анықтау үшін, нарық шарттарының толық сараптамасы жүргізілуі қажет. Салыстыру объектілерін бағалау мерзіміне зерттелетін объектіге келтіру үшін, салыстыру элементтерінің әр позициясы бойынша салыстыру объектісінің бағасына түзетулер енгізу қажет. Бұл жағдайда түзетулерді жалпы бағаға немесе салыстыру бірлігіне қолдануға болады. Түзетулердің көлемі объектілердің арасындағы айырмашылықтарының деңгейіне байланысты.

Бағалау тәжірбиесінде, міндетті түрде сарапталатын, келесі негізгі салыстыру элементтерін бөліп көрсетеді:

• жерге деген меншік құқығы;

• қаржыландыру шарттары;

• сатылым шарты мен уақыты;

• орналасуы;

• табиғи сипаттамалары;

• экономикалық сипаттамалары;

• пайдалану;

• жылжымайтын мүлікпен байланысты емес құнның компоненттері.

Міндетті емес элементтерге жылжымайтын мүлікке қол жеткізуі, суға деген құқығы, экологиялық жағдайлар.

Көп жағдайда, жылжымайтын мүліктің бағасы оған берілген меншік құқығымен анықталады.

Жылжымайтын мүліктің көптеген түрі, соның ішінде пайда әкелетін меншік түрлері, өзінің арендалық шартымен сатылады.

Нарықтық арендалық төлеммен контрактылық арендалық арендалық төлемнің арасындағы айырманың есебін меншік құқығының түзетілуі деп аталады.

Меншіктің толық құқығы мерзімнің аренда болып саналады.

Салыстырмалы объектінің әр сатылымы оның әр шаршы метріне төленген бағасының негізінде сарапталады, содан соң жалпы объектінің бағасына қатысты түзетулер енгізіледі. Қарастырылатын түзетулер өзіне берілген құқықтарды, сатылу шарттарын, қаржыландыруды, нарық шарттарын жылжымайтын мүліктің қалпын аңғайлылығын және басқа сипаттамаларын қосады. Төменде салыстырмалы сатылымдардың түзетулерінің есептелуі түсіндіріледі.

1. Берілетін құқықтар.

Салыстыруды тек қана объектімен оның аналогтарының бірдей құқықтары берілсе ғана, жүргізуге болады. Сатып алушының құқықтары кепіл немесе ұзақ мерзімде арендамен ауырласа, түзетулер енгізіледі. Бұндай жағдайда жаңа меншіктенушінің құқықтары бағаланады. Яғни, объектінің құнына (келісімшарт нәтижесі бойынша) арендатор құқығының ағымдағы құны мен (немесе) несиелік қарыз қосылады.

2. Сату шарттары.

Сату шарттарының түзетулері сатушы мен сатып алушының арасында нарық үшін, типтік емес қарым-қатынас көрсетеді. Егер сатушыға меншікті тез арада сату қажет болса, оған қысым көрсетілсе, егер қатысушылардың араларында туыстық, іскерлі немесе қаржылық байланыс болса, объект немесе меншік нарық бағасынан төмен бағаға сатылуы мүмкін.

Екінші жағынан сатылым нарық бағасынан жоғары болуымүмкін. Мысалы, сатып алушы үшін, сатып алынатын меншік жанұя реликвиясы ретінде болса.

Сатылу шарттарындағы түзетулердің басты қиындығы-берілген объектіні үлкен абайлылыға бар салыстырмалы сатылым ретінде қарастыру керек.

3. Төлеу шарттары.

Сатып алушылардың максималды пайда табу мақсаты есептеу түрінің әртүрлі варианттарын туғызады. Өз кезегінде олар объектінің құнына әсерін тигізеді. Қаржыландару шарттарының түзетулерін есептеу қаржыландыру шешімдерінің мәніне тәуелді. Көбіне көп, сату шартымен қаржыландырушартының түзетулері бірігеді.

Ең көп тараған жағдайларға сатыушының, өзінің, келісімшартты қаржыландыруы жатады, яғни сатып алушыға ипотекалық несиенің ұсынылуы. Бұндай жағдайда түзету үшін, нарықтық пайыз нормасындағы ипотекалық несиенің ақша ағымын дисконттауды қолданыуға болады.

Мұнда сатып алушының несие мерзімі аяқталғанша сатып жіберу мүмкіншілігін ескеру қажет, сондықтан дисконттау мақсатында несие мерзімдері қысқартылуы мүмкін

4. Орналасуы, ыңғайлылығы

Нарықтық сол секторындағы салыстырмалы келісімшарттың сарабынан түзетулер есептеліп шығарылады.

5. Пайдалану мәні. Қолданылуы.

Салыстыру объектілерін таңдау кезінде, сатылғаннан кейін бағалау объектісі ретінде қолданылмайтын объектілерді алудың қажеті жоқ. Мысалы, спорт залы сатылғаннан кейін, бағалау объектісінің ретінде қолданылмай, жабулы автотұрақ ретінде қолданылады. Бұл жағдайда спорт кешенінің бағасы нарық бағасынан жоғары болуы мүмкін. Бағалау объектісінің мүмкіншілікті қолданысын анықтау үшін, жергілікті зоналау нормаларына сеніп отыру қажет. Егер екі объект, олардың бірдей қолданылуын ескермейтін, әртүрлі зонада орналасса, олар салыстырмалы болып қарастырыла алмайды.

6. Сатылу уақытының факторы.

Бұл фактордың оптималды түзетуін, тұрақты табиғи және экономикалық параметрі бар, бір объектінің қайта сатылуының келісімшартынан алуға болады. Ұқсас мәліметтердің жоқ болуы жағдайында бір нарықта сатылған ұқсас объектілерді қолдануға болады.

7. Көлеміне тәуелді бағаны түзету

Басқа тең жағдайларда үлкен учаскелердің аудан бірлігінің бағасы кіші учаскелердің бағасынан кем (7пайызға дейін) болатын факт ескеріледі.

Бұл түзету корреляциялық-регрессивті сараптама әдісімен дәл, нақты анықталады. Оны анықтау үшін, қалған сипаттамалары мен салыстырылатын, әртүрлі көлемдегі ғимараттың жалпы ауданының шаршы метрінің бағасы туралы мәліметтер қарастырылады. Репрезентативті таңдама алу үшін, нарықтың бір сигментіне жататын, 20-30 максималды салыстырмалы объект таңдау қажет.

8. Объектінің қалпы.

Жаңа ғимаратқа қарағанда, ғимараттың тозу пайызы оның құнының төмендеу пайызына тең. Бағалау объектісінің тозуына тең деп алып, салыстырмалы объектілердің құнына түзетулер енгіземіз. 8 пайызға дейінгі тозуы деңгейі ескерілмейтіндігін ескеру қажет(ғимарат жаңа болып есептеледі). Тозу деңгейі 80 пайыздан асса, аналогты пайдалануға болмайды, себебі ол басқа инвестициялық мотивациямен алынып отырған болар.

Жай жөндеу жұмысының болуы, аналогты жөндеу жұмысының өткізілу құнынан артық түзетулер бермейді. (орташа-шаршы метр үшін 2001).

Евроремонттың болуы объект құнының соммасын құнның 100 пайызға дейін өсіруі мүмкін. Бұл түзету салыстырмалы сатылымдарды жұптап салыстыру әдісімен дәл анықталады.

9. Бос жердің ауданы.

Ғимараттың,жоспарда, әр жағынан 30 пайызға үлкейтілген, жалпы ауданының арасындағы айырма ретінде анықталады.

10. Сәулет өзгешелігі, конструктивті шешім, подвал мен техникалық

қабаттың болуы. Мүмкінділігінше бағаланатын объектіден, осы көрсеткіштер бойынша айырмашылығы бар, аналогты объектілер ретінде қолдану дұрыс емес болып саналады.

11. Қолайлылық және басқа да жергілікті сипаттамалар

Мусоропроводтың, мусор жинақтаушының, көгалдандырудың болуы, құнды 2 пайызға дейін өсіре алады.

Кез-келген коммуникацияның болуы не болмауы құнның төмендеуіне не жоғарылауына келеді. Құнның бұл өзгерістері, пайдаланушының қолайлылығының коэффициентінің көрсетілген мөлшеріне құнды төмендетеді, ол сәйкес коммуникациялардың проводканың қондыруының құнының 120-350 пайызы аралығында өзгереді.

Барлық объектілер бойынша келісімшарттар, жылжымайтын мүлікке деген меншік құқығы мен жер учаскелерін арендаға алу құқығын қосатын мүліктік құқық пакетін өткізуді көрсетеді. Өткізілген құқықтардың көзқарасынша келісімшарттар тепе-тең болып келеді, яғни түзетулерді енгізу қажет емес.

Салыстырмалы объектілермен жүргізілетін мәмілелер қарапайым жағдайларда өткізіледі, яғни сатушылардың сату мерзімдері шектелмеген және сатушы мен сатып алушылардың арасында ерекше ара-қатынастар жоқ. Объектілер жақын жатқан объектілермен қоса кешенді пайдалану мақсатында сатылып алынбаған. Бұл шарттар сатылудың нарықтық шарттарына сәйкес келеді де, түзетулерді қажет етпейті.

Сатылымдарды жұптап салыстыру әдісі бір параметрдің түзету көлемін алу мақсатында екі-үш немесе одан да көп нарықтық сатылымдарды салыстурыға негізделеді. Объектінің параметрлерінің біреуінен басқасының барлығы сәйкес келсе, абсолютті дәлдік жетіледі. Тәжірбиеде мұндай жағдайлар сирек кездеседі және құрылымдардың аз класымен шектеледі. Бұл параматердің ықпалын бөліп көрсеті үшін, әдетте мәліметтің үлкен мөлшерін сараптау қажет етіледі.

Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалауға мүмкіншілік беретін әдістің бірі, нарықта белсенді сатылатын, салыстыру объектілерінің кіріс көрсеткіштерін сараптау болып табылады.

Бұл көрсеткіштерге:

• жалпы ренталық мультипликатор (ЖРМ);

• капитализацияның жалпы коэффициенті

Жалпы ренталық мультипликатор, сатылым бағасының не мүмкіншілікті жалпы кірістің не әрекетті жалпы кірістің қатынасына тең.

Мүмкіншілікті немесе жалпы кірісті таңдау, нарықта қалыптасқан дәстүрлерге тәуелді болып келеді. Бағалау кезінде олардың біреуін ғана пайдалану қажет.

Жалпы ренталық мультипликатордың көмегімен құнды анықтау үшін, мыналар қажет:

• бағаланатын объектінің нарық төлемінің көлемін нарықты сараптау

негізінде анықтау.

• салыстыру объектілері үшін, нарықты сараптау негізінде, сатылу

бағасының әрекеттегі немесе мүмкіншілікті жалпы кіріске қатынасын анықтау, яғни жалпы ренталық мультипликатордың көрсеткішін алу.

• берілген меншік типінің ЖРМ-ы үшін бағалау объектісінің арендалық

төлемінің көлемін көбейтіп, бағалау объектісінің құнның көрсеткішін алу.

Жалпы ренталық мультипликатор ешқандай түзетулерді қажет етпейді, себебі ол сатылымдардың арасындағы айырмашылықтарды үлкейтетін нарықтық мәліметтерге негізделген.

Жалпы капитализация коэффициенті (КЖК) таза операциялық кірістің сату бағасының қатынасына тең.

Капитализацияның жалпы коэффициентін қолдану үшін, нарықта тәуекел деңгейімен кіріс ағымы бірдей бағалау объектісіне сай сатылымдар іріктеліп алынады. Бұл жалпы ренталық мультипликаторға сай кейбір шектеулерді алып тастайды.

Содан соң, капитализацияның жалпы коэффициентін таза операциялық кірісті сату бағасына болуымен анықтайды, яғни тікелей капитализация нарық құнын анықтау үшін қолданылады.

Бағалау объектісінің құнын, оның болжамалы таза операциялық кіріс көлемін (ТОК) КЖК-ң табылған көрсеткіш.

Сатылымдар іне бөлумен табады.дың салыстыру әдісімен бағалау процедурасының негізгі этаптары.

Сатылымдардың салыстыру әдісін қолданудың мәні, келесі әрекеттерді ретті түрде орындауында:

1. Нарықты зерттеу және бағаланатын объектіге максималды ұқсас болатын объектіні таңдау.

2. Әр таңдалған объектінің мәмілесінің шарттары мен мерзімдері, табиғи сипаттамалары. Орналасуы және тағы басқа мәміле шарттары туралы ақпарат жинау және тексеру.

3. Салыстырмалы объектілердің бағасына, бағаланатын объектімен оның арасындағы айырмашылықтарға сай, түзетулер енгізу. Түзетулердің шарты, салыстырмалы объектінің сипаттамалары бағалау объектісінің сипаттамаларындай болса, бағасы қандай болар еді деп анықталады.

4. Салыстырмалы объектілердің келтірілген бағасының сараптамасы және ең ықтимал болатын нарықтық құнның немесе диапазонның көлемі туралы қорытынды шығару.