Қорытынды

Жылжымайтын мүлік құнын анықтау-күрделі аналитикалық процесс. Ол бағалау объектісінің өзара байланысының сыртқы және ішкі спектрін қамтиды.

Егер нарықтық құнның барлық әдістері, процедурасы және есептеу техникасы нарықтың көрсеткіштеріне негізделген және дұрыс қолданылған болса, олардың барлығы нарықтық құнның бір көрсеткішін көрсетеді.

Нарықтық құн-қажетті сату шарттары сақталатын, ерікті және бәсекелестік нарықтағы меншік объектісін сату кезіндегі ең ықтималды баға.

Жоғарыдағы дипломдық жұмыстың негізгі тақырыбы-жылжымайтын мүліктің (пәтердің) негізделген нарықтық құнын анықтау. Соның нәтижесінде берілген жұмыс үш бөлімге бөлінеді. Бірінші бөлімде жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері көрсетілген. Оның ішінде қанадй принцип қай тәсілге негізделгендігі көрсетіліп, ерекшеліктері белгіленген. Айта кететін жайдың бірі-ол әр тәсілдің өзіндік ерекшеліктері бар. Бағалау кезінде бір әдісті қолдану өте тиімсіз және икемсіз болып табылады, сондықтан кем дегенде екі тәсілді қолдану қажет. Себебі әр әдіс бағаланатын объектінің бір қырын анықтап көрсетеді. Тәсілді бірі жетілдірілген, бірі мүлдем жетілдірілмеген деп айтуға болмайды, себебі құнның түрлі әртүрлі болады, бағалау мақсаты да үлкен роль атқарады.

Ал жылжымайтын мүлікті бағалаудың құқықтық базасы да қажетті. Себебі онда бағалау туралы заңның шығу мерзімдері, бағалаушылардың міндеттері мен құқықтары белгіленген. Бағалау қандай кезде, қандай құқықтарды белгіленген. Бағалау қандай кезде, қандай жағдайда және қай органдармен жүргізілетіні де қажетті көрсеткіштер.

Осылардың барлығы бірінші бөлімде қарастырылған, сондықтан да оны теориялық бөлім деп атайды. Бұнда екінші бөлімде қарастырылатын мәліметтердің алғышарттары берілген.

Берілген жұмыстың екінші бөлімі, Алматы қаласында орналасқан жылжымайтын мүлік объектісі-пәтерді бағалау және сараптау деп аталады. Бұл бөлімде теориялық бөлімнің тәжірбиелік сипаттамасы берілген.

Яғни бір объектінің мысалында, ол пәтер, көрсетілген. Ол объект толығымен сипатталып, сараптама жасалынған.

Біріншіден, бағалаудың заты, мақсаты және мерзімі анықталады.

Екіншіден, жылжымайтын мүлік объектісінің сипаттамасы-орналасқан жерін сипаттау, жер учаскесін сипаттау.

Үшіншіден, жылжымайтын мүлік объектісінің құндарын тәсілдерді қолдану арқылы анықтау.

Негізгі көрсеткіштерге, құнның түрі, объектіні бағалау мерзімі, бағалау сәтіндегі ҚР Ұлттық Банкінің курсы жатады. Объектінің физикалық, табиғи көрсеткіштері де маңызды болып табылады. Ауданның экономикасы -қажетті көрсеткіштер.

Бірінші болып шығын тәсілінің элемент бойынша есептеу, әдісі қолданылады. Онда элементтің табиғи тозуы анықталып, салық салу мақсатында құнды анықтау формуласы қолданылған. Соның нәтижесінде бірінші варианттағы құнды таптық.

Келесі құнды кіріс тәсіліні әдістері арқылы табылды. Олар; тікелей капитализация әдісі және ақша ағымдарын дисконттау әдісі. Бұл әдісте, берілген бағаланатын объектінің, арендаға өткізуден алынатын, кірістер өте анық көрсетілген. Соның нәтижесінде екінші құн анықталды.

Кезекті үшінші құн, нарықтағы сатылымдарды салыстыру тәсілінің, әдістерімен анықталды.

Олар: сатылымдарды салыстырмалы сараптау әдісі, нарықтық ақпарат әдісі.

Бұл әдістердің жетекшісі-жақын арада жасалған мәмілелер туралы ақпараттар қолданылады. Ал ол ақпараттар газеттер мен журналдардан, тағы да басқа ақпарат көздерінен алынғандықтан сенімді болып табылады. Және де, қазіргі нарықтарда ұқсас объектілер саны жеткілікті, бұл жағдай бағалаушының жұмысын жеңілдете түседі.

Жүргізген сараптың нәтижесінде үшінші құн да анық болып шықты.

Ақырғы қадам, ол- табылған үш құннан, бір оптималды нарықтық құнды табу. Ол екінші бөлімде кесте түрінде көрініс тапты. Яғни, әр тісілдің әдістерімен табылған құннан белгілі бір пайызын алып, үшеуінің нәтижесін қосқанда, ақырғы нарықтық құн табылады.

Табылған құнмен пәтер сатылуы да, сатылмауы да мүмкін. Оған бағалаушы жауап бермейді. Және бағалаушы жасаған есепті ұзақ мерзімнен кейін пайдалануға болмайды, себебі уақыт ағымымен қатар өзгерістер де болуы мүмкін. Алайда, бұл мәселелер бағалаушыға қатысты емес.

Дипломдық жұмыстың үшінші бөлімінде Қазақстандағы жылжымайтын мүлікті бағалау механизмін жетілдіру жолдары қарастырылған.

Жетілдіру жолдарын анықтап, дамыту, жетілдіру үшін белгілі бір концепцияларға, теорияларға немесе тәжірбиелерге сүйену қажет. Сондықтан, мен бірінші, шетел, соның ішінде Америка Құрама Штаттарының және Ресейдің, бағалаудағы тәжірбиелерін қарастырдым. Содан кейін, олардың жетістіктері мен жетіспеушіліктерін анықтап, Қазақстанның бағалау моделімен салыстырдым. Салыстыру барысында Қазақстан Республикасындағы бағалау процессіне қандай өзгерістер енгізуге болатындығының көріністері табылады.

Берілген жұмыстың бірінші және екінші бөлімдері өзара өте тыңыз байланысты, себебі бірінші бөлім екінші бөлімнің алғышарты болып табылады., ал екінші бөлім бірінші бөлімнің сандық, тәжірбиелік көрсеткіші.

Үшінші бөлім алдындағы екеуімен өте тығыз байланысты емес, алайда ол олардың мәселелерін шешуге бағытталған. Ол толығымен шеше алмасада, бір түзетулер, жаңа ұсыныстар жасауға ықтимал.

Бұл жұмыс, менің дипломалдылық тәжірбиемнен кейін жазылғын. Мен ол тәжірбиені Алматы Сауда-Өнеркәсіп Палатасының, бағалау және мониторниг бөлімінде өттім. Сондықтан жұмысты жазу барысында тәжірбиесі мол бағалаушылардың әсері ықпал етті.

Қортыныдыға келетін болсақ, бұл жұмыс толығымен Алматы қаласындағы, Алмагул шағын ауданында орналасқан пәтерді бағалауға, яғни оның нарықтық құнын анықтауға бағытталған.

Бағалаудың үш тәсілін қолдана отырып, мен объектінің ақырғы нарықтық құнын анықтадым.

Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығы жаңадан дамып бастап жатқандықтан, алдағы уақытта жетік дамиды, сонымен бірге бағалау процесі де жетілдіріледі деп сенемін. Оның жетілдірілуімен бірге күрделенетін болар, сондықтан бағалаушы мамандар жоғары дәрежеде білімді болу керек. Әрине осы факторлардың барлығы нарықтық экономиканың әсерлі қозғаушылары болады.