1. Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалаудың теориялық негіздері

   1. Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау жүйесі және әдістемесі

Кез келген мүліктің құнын, бір-бірімен тығыз байланысты екі тәсілмен анықтауға болады: біріншіден, осы мүлікті басқа бір мүліктің кейбір санына (ақша эквиваленті мағынасында) алмастыруы. Екіншіден, мүлік иесі болашақта алатын табыстардың ағымды құнын анықтауы.

Құн, шығындар және баға түсініктемелері бойынша айырмашылықтарды білу қажет. Құн - алушының (инвестор) бағаланатын меншікті алуға жұмсайтын төлемнің мөлшері. Шығындар - бағаланатын ұқсас меншік объектісін құру үшін қажет болатын шығын мөлшері. Бұл шығындар сатып алушы төлеуге дайын сомадан айырмашылығы болмауы мүмкін. Баға бірдей объектілер мен басқа сатып алушылардың активтілігін және сатып алушылардың қажеттіліктерін қоса алғанда, бұл шығындар бағалау күнімен салыстырғанда өз құнынан жоғары немесе төмен болуы мүмкін. Тек қана жетілген нарық жағдайында, құн және баға бір - бірімен тең болады. Мүлікке қатысты құн, өзімен нақты шарттардың нәтижесі болатын бағаны ұсынады.

Баға - өткен мәмілелердегі ұқсас объектілерді сатып алуға қанша жұмсалғанын көрсететін факт. Бағалаушы талдау жасағаннан кейін ғана, мүлік құнының ағымдағы төленген немесе алынған бағасы бола алатындығы туралы айта алады.

Бағалаудың тағайындалуына тәуелді мүлік әр түрлі құнға ие болады.

Тәжірибеде бағалаушы келесідей негізгі құндардың түрлерін қолданады:

Нарықтық құн — жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау кезінде қолданылатын негізгі құн түрлерінің бірі. ҚР-ның 2000жылы 30 қарашасында қабылдаған «ҚР-ғы бағалау қызметі туралы» заңына сәйкес нарықтық құн - мәмiле жасаушы тараптар бағалау объектiсi туралы мүмкiн болатын барлық ақпаратты иелене отырып әрекет жасайтын, бәсекелестiк жағдайындағы мәмiленiң негiзiнде сол объектiнi иелiктен шығаруға болатын неғұрлым ықтимал баға, ал мәмiленiң бағасына қандай да болсын төтенше жағдайлар әсер етпейдi, яғни:

• мәмiле жасаушы тараптардың бiрi бағалау объектiсiн иелiктен

шығаруға, ал екiншi бiр тарап сатып алуға мiндеттi болмайды;

• мәмiле жасаушы тараптар мәмiле нысанасы туралы жақсы хабардар

бола отырып, өз мүдделерiне сай әрекет жасайтын болады;

• мәмiленiң бағасы бағалау объектiсi үшiн берiлетiн ақшалай

сыйақының эквивалентi болып табылады және мәмiле жасаушы тараптарға қандай да болсын тараптан мәжбүрлеу болмайды.

Баланстық құн. Кәсіпорынның балансында белгіленген, құрылысқа кеткен шығындар немесе оның өзіндік негізгі қаражаттарына элемент алу.

Бастапқы құн. Белгілі кәсіпорын объектілерінің эксплуатацияға: енгізілген кезіндегі есептік құжаттарда тіркелген баға. Эксплуатацияға берілген мүлік объектісі бастапқы құн бойынша, не оларды модернизациялау мен реконструкциялаудан кейін немесе қорды ресми қайта бағалау белгіленген уақыттан есептейді.

Қалпына келтіру құны. Бұрын анықталған негізгі қаржыларды қазіргі талаптарға сай қайта өндіру құны. Бағалаушы қор элементі құнының толық калпына келуін салыстыру арқылы қазіргі заманға сәйкес нарықтық құнын есептейді.

Қалдық құн. Егер баланстық құннан, эксплуатация кезеңінде жинақталған тозу сомасын алып тастасақ, онда қалдық құнды аламыз, ал қалдық құнның бағалануын қайталама нарығының бағасы бойынша жүргізсе, онда ол нарықтық сипаттама алады. Яғни, бағалауға тәуелді қайта өндіру мен орнын басу құнын белгілейді.

Қайта өндіру құны. Қазіргі нарыққа сай сатып алу немесе қайта өндіру құнын бағалау мүліктің тура сол сияқты обьектінің құны барабар шама. Қайта өндіру құнын анықтау көбінесе технологиялар, материалдар, шикізаттар, стандарттар және тағы басқа өзгерулерінен мүмкін болмайды. Сондықтан тәжірибеде орнын басу құны қолданылады.

Орнын басу құны. Бағаланатын объектінің пайдалылығы бойынша эквивалентті, меншіктің барабар обьектіні өндірудің ағымды құны.

Мүліктік кешеннің кұны. Мәміле жасағаннан кейін табыс әкелетін және қызмет жасай алатын объектінің кұны. Мысалы, инвестор кәсіпорын акцияларын алғанда және олардың құнын бағалау кезінде, кәсіпорын-эмитент - бұл болашақта табыс әкелетін және тиімді қызмет жасайтын объект деп қарастырылады.

Жойылу кұны мүлігін сатушы келісуге мәжбүр болатын бағаны айтады. Кәсіпорынның жойылу құны бағалау кезінде анықталады. Мысалы, оның банкротқа ұшырауы кезінде немесе аукционда ашық көтере сату кезінде.

Бағалаудың әр түрлі жағдайларына тәуелді құндардың бірнеше түрін ажыратады: инвестициялық, тұтынушылық, сақтандырулық, утилизациялық.

Инвестициялық құн. Егер оны белгілі бір инвестициялық жобаны іске асыру үшін инвестициялық салым ретінде қарастырсақ, онда оны мүліктік кешеннің құны деп айтуға болады.

Нарықтық құнға қарағанда, инвестициялық құн нақты және белгілі бір жобамен және оның инвесторымен байланысы. Инвестациялық құн, берілген инвестициялық кешені мен нәтижелері бойынша мүліктік кешеннің нарықтық құнының өсуі ретінде қарастырылады.

Тұтыну құны. Объектінің құнын немесе маңыздылығын сипаттайды. Пайдалылық кезіндегі құн тұтынушылардың экономикалық тауарлық құны ретінде анықталады және оны пайдалану тиімділігіне негізделген (табыс, пайда, ыңғай түрінде).

Пайдалану кезіндегі құн міндетті түрде нарықтық құнын көрсетпейді. Тұтыну кұны туралы мәліметтер, бағаланатын мүліктік кешеннің, әртүрлі сапасы мен пайдасы бар ұқсас объектілермен салыстыру үшін керек.

Сақтандыру құны. Сақтандыру шартында (полисінде) көрсетілген және сақтандыру мақсаттары үшін анықталатын объектілердің нарықтық құны. Сақтандыру құны сақтандыруды қайта қалпына келтіруді бағалау үшін қажет элементі бойынша есептеледі. Көбінесе сақтандыру құны орнын басу құны сияқты анықталады. Өйткені сақтану жағдайларынан кейін сақтанушыға өзінің мүлігін қайтадан қалпына келтіруге мәжбүр болады.

Утилизациялық құн. Өзінің бастапқы пайдалылығынан айырылған және төтенше жағдайда немесе толық тозудың жағдайына жеткен утилизациялық материалдың активтердің құны. Утилизациялық кұн-бұл салмақты материалдардан тұратын бағаланатын обьектілердің қайталама құны.

Жылжымайтын мүліктің құнын анықтау күрделі аналитикалық процесс болып табылады. Бұл процесс бағалау объектісінің өзара байланысының ішкі және сыртқы барлық спектірін қамтиды.

Нарықтық құнды есептеудің барлық әдістері, процедурасы және техникасы егерде олар нарықтық көрсеткіштерге негізделіп, дұрыс қолданылса, бір нарықтық құнда көрсетеді¹².

Еркін бәсекелестік нарықта сату үшін барлық қажетті жағдай сақталса, меншік объектісін сату кезіндегі ықтималды бағаның қалыптасуы нарықтық құнды білдіреді. Қажетті жағдай болып, сатушы мен сатып алушы шешім қабылдау үшін ақпаратпен толық қамтамасыздандырылған және бағдарлай әрекет жасайды. Қатысушылардың еш қайсысы сату-сатып алу келісімшартына еріксіз қатыспайды¹⁴.

Жылжымайтын мүлікті бағалаудың процедурасы мен әрекетін түсіну үшін, жылжымайтын мүлікті бағалаудың қағидаларының экономикалық мағынасын білу қажет.

Жылжымайтын мүлікті бағалаудың қағидалары келесі төрт жалпы қабылданған топқа бірлескен:

• қолданушының пікіріне негізделген қағидалар;

• жермен, ғимараттармен және құрылымдармен байланысты

қағидалар;

• нарықтық ортамен байланысты қағидалар;

• ең тиімді және ең нәтижелі қолдану қағидалар¹⁴.

Бұл қағидалар өзара байланысты. Анықталған меншікті сараптау кезінде бірнеше қағида бір мезгілде іске қосылуы мүмкін. Сонымен қатар, айта кететін жай ол қағидалар бағалаудың барлық міндетінде қолданыла бермейді. Бір қағидаға екіншісінің арқасында үлкен мән берілу мүмкін, ол нақты жағдаймен немесе қызығушылық білдірген жақпен анықталады. Жылжымайтын мүлік нарығының функциялау жетік болмауы мүмкін, қағидалардың біреуінің толық көлемде (реализациялануы) іске асуына, мемлекеттік органдардың араласуы, кедергі жасау мүмкін. Осы себептермен ___________________

¹² КорастелевС.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М.;1998

¹⁴ Оценка недвижимости: Учебник./Под ред. А.г.Грязновой, М.А. Федотовой. – М.:Финансы и статистика,2001

аталған қағидалар адамдардың экономикалық мінез-құлқының тенденциясын

ғана көрсетеді, алайда бұндай мінез-құлқына кепіл бермейді.

Қолданушының пікіріне негізделген қағидалар келесілерді қосады: пайдалылық, орын басушылық және күту.

Пайдалылықтың анықтамасы: пайдалылық- жылжымайтын мүліктің ағымдағы берілген уақыт периодында және берілген орында пайдаланушының қажеттілігін қанағаттандыру қабілеттілігі меншіктің табыс әкелетін жағдайында қажеттіліктерді қанағаттандыру ретінде кіріс болып табылады. Меншіктенуші – пайдаланушы үшін бұл кіріс «бекітілген рента» ретінде есепке алынады. Яғни, бір адам екінші адамға объектінің арендасы үшін қанша төлейді? Бұл жинақтар солай саналады.меншікке «бекітілген» шынында қолдан қолға өтпесе де.

Орынбасудың анықтамасы: Орынбасу қағидасы бойынша меншіктің максималды құны пайдалылығы эквиавлентті басқа меншіктің ең төмен құны немесе бағасымен иемдену мүмкіншілігімен анықталады.

Бұл қағида бағалау процесіндегі қолданылатын, құнды анықтайтын, дәстүрлі үш тәсілдің негізінде жатыр.

Орынбасу қағидасы мен альтернативті шығын түсінігі ұқсас болып табылады.

Инвестордың қор салудың альтернативті варианттарынан бас тартып, және берілген екемеге инвестиция сала отырғандығы шыққан шығындарын альтернативті шығындар дейді.

Күтудің анықтамасы күту - ол кірістің және басқа да пайданың ағымдағы құнын белгілеу.

Ақша пайыз әкелетіндіктен, болашақта алынатын бір доллардың құны қазіргі кездегі доллардың құнынан төмен болады. Бұл жерде ақшаның уақыт ағымының ішіндегі құны туралы айтылған. Болашақтағы долларды ағымдағы құнына келтіру процессін дисконттау деп аталады. Жылжымайтын мүлікті иемденуден күтілетін болашақтағы қаражатты дұрыс бағалау үшін, уақыт ішіндегі құнға болашақта болжамалы түсімдерді түзету өте маңызды.

Бұл қағидалардың ішіне кіретіндер: қалдырмалы өнімділік, салым (немесе қазына), өспелі және кемімелі кіріс, экономикалық көлем және экономикалық бөлініс.

Қалдырмалы өнімділіктің анықтамасы: еңбек, капитал және кәсіпкерлік қызметтің шығындары төленгеннен кейін, қалдырмалы өнімділік жерге қатысты таза кіріспен өлшенеді. Жер пайдаланушыға табысты көбейту, шығынды азайту, кез-келген ыңғайлы жағдай қажеттілігін қанағаттандыру немесе осы үш шарттың бірлесуіне қол жеткізу мүмкіншілігін береді, сондықтан қалдырмалы мүмкіншіліктің орны бар. Төменде сәйкес мысалдар келтірілген.

Максималды түсім - шаруашылық тауарлар дүкеннің иеленушісі сатып алушылардың көбінің қолы жеңіл жететін және көзге көп түсетін жер учаскесі үшін көбірек ақы төлейді.

Минималды шығындар - автокөлік өндірушісі қала орталағындағы іскер бөлімінде орналасқан учаскеге қарағанда, темірбетон саласының қасында орналасқан учаске үшін көбірек ақы төлейді.

Қолайлылықтағы қажеттілікті қанағаттандыру – тұрғын-пайдаланушы әдемі көрініс ашылатын жер үшін көбірек төлейді.

Салым (предельная продуктивность). Салым-факторға шыққан фактілік шығындар емес, кез-келген жаңа факторға енгізу нәтижесінде шаруашылық объектісінің құнының өсімінің сомасы. Кейбір факторлар, олармен байланысты шығындарға қарағанда, жылжымайтын мүліктің құнын үлкен көлемге көбейтеді, алайда кейбіреулері құнды фактілі түрде төмендетеді.

Салым - бұл кез-келген қосымша өндіріс факторының бар немесе жоқ болу нәтижесіндегі шаруашылық объектісінің құны немесе таза кірістің өсу не кему сомасы.

Өспелі және кемімелі кіріс. Жер меншіктенуші мына сұраққа жауап беру керек. Иеленген жеріне қаншалықты интенсивті түрде құрылыс құру қажет?

Тепе-теңділіктің анықтамасы: жерді пайдаланудың кез-келген типіне, өзара келіскен жағдайда, жердің максималды құнына жеткізілетін, әртүрлі өндіріс факторларының оптималды сомалары сәйкес.

Экономикалық көлем. Жер учаскесінде құрылыстарды тұрғызудың оптималды масштабтары нарықтағы бәсекелестік және тұтынушылардың қажеттілігімен анықталады. Қоршаған ортасы жақсы жерде орналасқан участоктың көлемі мүмкіншілікті тұтынушылар үшін өте үлкен немесе кіші болса, оның нарықтағы құны төмендеп қалуы мүмкін. Экономикалық шама қағидасы - бұл басқа кеңістікте қарастырып келген тепе-теңділік принципі⁶.

Экономикалық шама-берілген орында нарықтық жағдайға сәйкес, жерді пайдаланудың оптималды масштабына жету үшін, қажетті жер көлемі.

Экономикалық бөлініс. Мүліктік заңнама жерге деген мүліктік құқықты бөліп және бөлігімен сатуға рұқсат береді.

Экономикалық бөліністің анықтамасы: егер жылжымайтын мүлік меншігі бір немесе бірнеше мүліктік қызығушылықтарға бөлінуі мүмкін болса, нәтижесінде объектінің жалпы құны өседі. Осындай жағдайда экономикалық бөлініс орынды болады.

Нарықтық жағдаймен байланысты принциптердің ішіне кіретіндер тәуелділік, сәйкестік, үсыныс пен сұраныс, бәсекелестікпен өзгеріс.

Тәуелділік. Жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін маңызды фактордың бірі - оның орналасу жері болып табылады. Орналасу жерінің сапасы учаскенің табиғи параметрлерінің, берілген аудандағы қабылданған, жерді пайдалану типіне қаншалықты сәйкестігімен, экономикалық аймаққа қаншалықты жақын орналасқандығымен байланысты. Біріккенде осы екі мінездеме ситусты құрайды, немесе жылжымайтын мүліктің экономикалық орнласуы жері.

___________________

⁶ Гранов И.В. Оценка недвижимости – СПб: Питер,2001

Ситусты ең болмаса, төрт деңгейде, экономикалық аймақпен жер пайдаланудың нақты варианттының арақатынасымен анықталады. Бұл төрт деңгейі концентрлік шеңбермен белгіленген. Олар, жақын жатқан территорияны, жақын аралықтағы жерлер, сауда зонасын және бүкіл романды білдіреді. Мысалға, өңдеу өнеркәсіппен айналысатын мекемелер

үшін жерді пайдалану типінің тәуекелділік деңгейлері жалпы халықтық немесе мемлекетаралық масштабта болуы мүмкін.

Егер жер пайдаланудың қоршаған жүйесінде, не жылжымайтын мүліктің экономикалық аумағында өзгерістер болып жатса, оның құнына әсер етуі мүмкін. Жерді пайдаланудың қоршаған жүйесіндегі өзгерістердің бөлек мысалдары мыналарды қосады: объектіге жақын жерден сауда орталығын салу, көлдің «жасалуы» немесе мектептің салынуы. Бұл өзгерістер объектінің құнына негативті. Сонымен қатар позитивті де әсерін тигізу мүмкін. Бұл жаңа варианттарының масштабтарымен және соңғыларының бағаланатын объектімен ара қатынасымен анықталады.

Байланыс шығынымен өлшенеді: Бағаланатын объектінің кез-келген бір нақты мақсатқа жету жанындағы, оған қызмет ететін объектілерге жету үшін, шығатын шығын. Байланыс уақыт шығынымен, ара қашықтықпен немесе ақша шығынымен өлшенуі мүмкін. Осы байланыстың кейбіреулерін өлшеу қиынға түседі. Мысалы, егер бір учаскенің тамаша көрінісі болса, ол қалай өлшенеді? Берілген байланыс көрінісі тамаша және көрінісі тамаша емес учаскелердің құндарының айырмасы ретінде бағалануы мүмкін.

Кіріс ағымдары, көбіне көп, орналасу жерінен тұтынушы нарығынан қалай байланысты екендігіне тәуелді. Мысалы, жол салу нәтижесінде немесе бәсекелес үшін байланыстың бұзылуы, өзінің орналасқан жерінің арқасында, мүмкіншілікті клиенттерді тартып алуға, бөлшектеп сатушының табысын едәуір азайтуға мүмкіншілік береді.

Сәйкестілік. Нарықтық стандартқа сәйкес келмейтін проект қаржылық ара қатынаста ұтылады. Жылжымайтын мүлікті салу проектілері сәйкес ауданның жерді пайдалану типіне сай келуі қажет. Бұл барлық үйлер бір сәулеттік стильде салынуы керек дегенді білдірмейді. Дегенмен де сәулеттік стиль жерді пайдалану типіне сәйкес болуы керек. Сәйкестілік-берілген жердегі құрылысқа ұсыныстың сәулеттілік стилінің қолайлылықтың және қызмет көрсету деңгейінің қандай дәрежеде, жылжымайтын мүлік нарығының қажеттіліктерімен күтімен, сай болатындығы.

Сәйкестілік қағидасымен регрессия және прогрессия қағидалары байланысты, берілген нарықтың жағдайы есебімен жер учаскесіндегі құрылыстардың аса көбейуі кезінде регрессия орынды болады.

Бағаланатын меншіктің құнымен, көршілес орналасқан объектілердің жоғары құнына байланысты, өсуі. Бұл жағдайда прогрессия орынды.

Жылжымайтын мүлік нарығы жетілмеген болғандықтан, меншіктенушінің ауысуы болатын бағаны сұраныс пен ұсыныс орната бермейді. Сатылым бағасының орнатылуына басқа да әртүрлі факторлар әсер етеді.

Ол факторларға, сатылым процесінің шарттарын дұрыс орната білу, қатысушылардың саны мен ынтасы, эмоциялары және қаржыландыру құны сияқтылар жатады.

Ұзақ мерзімді жоспарда, баға өзгерісінің бағытын анықтауда сұраныс пен ұсыныс тиімді фактор болып саналады. Алайда жылжымайтын мүлік нарығында уақыттың қысқа мерзімде сұраныс пен ұсыныс факторлары өзінің тиімділігін жоғалтады. Жеке меншіктенушілердің жерге деген монопольді бақылауы негізінде нарықтағы өзгерістер болуы мүмкін. Сонымен қатар, нарықтарға мемлекеттік бақылау механизмдері әсерін тигізеді. Мысалға, жергілікті басқарма органдары нарықтың өсуін немесе арендалық төлем деңгейін ұстап қалуы мүмкін¹¹.

Және басқа да көптеген тәсілдермен нарықтық механизміне өзгерістер енгізуі мүмкін.

Егер нарықтағы сұраныс көлемі жетіспей немесе тұтыну көлемі артығымен болса, бағалардың деңгейі мен арендалық төлемдер төмендейді. Қысқа мерзімді жоспарда жылжымайтын мүлікті ұсыну икемсіз болып табылады. Яғни, бұл ұсынысты көбейту үшін ұзақ мерзімге жоспарлауды қажет етеді: баға тез көтерілсе де ұсынысты тез көбейтуге болмайды. Жылжымайтын мүліктің ұсынысын азайту да қиынға түседі. Бір нақты типті объектілердің аз болып жасалынуы, уақыттың ұзақ мерзімінде, жүктелу деңгейінің төмен болып қала беруіне әкеледі. Бұл жағдай саудаласудың қуғыншыларына қолайлы мүмкіншілік жасайды. Себебі бағалар төмен болып қалып, немесе одан әрі төмендейді.

Ұсыныс жеткіліксіз немесе сұраныс жоғары болған жағдайда бағаға деген қарама-қарсы қысым орынды болады. Сұраныс ұсынысқа қарағанда өте өзгермелі. Бағаның өзгеруіне ол жеңіл әрекет жасайды. Ақша масса көлемінің өзгеруі, пайыздық ставкалар, қорқыныш және басқа да факторлар сұраныс мінезіне, кез-келген берілген уақытша әсер ете алады.

Сұраныс пен ұсыныстың анықтамасы: ұсыныс-анықталған баға бойынша қолда бар тауарлар саны; сұраныс-анықталған бағамен ықыласты тауарлар саны. Сұраныс пен ұсыныстың ара қатынасы бағаларды анықтайды.

Бәсекелестіктің өрлеуі, аудандағы жылжымайтын мүлік ұсынысының өсуіне әкеледі. Бұл жағдайда сұраныс өспесе, берілген түрдегі барлық жылжымайтын мүліктен алынатын таза кіріс төмендей түседі. Бәсекелестік деңгейі тым жоғары болған жағдайда, пайда көлемі төмендеп, немесе жоғалып кетуі мүмкін.

Бәсекелестіктің анықтамасы: бәсекелестіктің өрлей түсуі, таза кірістің орташа деңгейінің төмендеуіне апарады.

Бұл қағида, нарықтық нормадан асатын кіріс ағымының құнын бағалауға тырысып отырған, сараптаушы үшін маңызды. Егер аса пайданың түсімі ұзақ мерзімді аренда немесе басқа себептермен байланысты болмаса, кіріс ағымы абайлап қарастырылуы қажет. Көптеген жағдайда сараптаушы ___________________

¹¹ Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан. – Алматы: Жети Жаргы, 2001

екі тәсілдің бірін қолданылады. Біріншіден, артық пайда жай пайдадан бөлініп, бөлек кіріс ағымы ретінде қарастырылуы мүмкін. Екіншіден, жай ағымға қарағанда, барлық таза кіріс ағымы тәуекелшіл болып қарастырылуы мүмкін. Сонымен қатар, ол өте жоғары ставкамен капиталдануы мүмкін.

Өзгерудің анықтамасы: жылжымайтын мүлік объектінің құны бір қалыпты болып қала бермей, уақыт өтісімен өзгереді. Жылжымайтын мүлікке ейлінше әсер ету мүмкіншілігі бар оқиғаларды аналитиктер бақылауы қажет. Бұрын болған шарттардың болашақта сақталуы міндетті емес. Жылжымайтын мүлік объектісінің болашақтағы кірісін дұрыс бағалу үшін, болжамалы табыс пен шығындарға байланысты базалық болжамдарды анықтау қажет. Уақиғалар мен шарттар тұрақты болмағандықтан, бағалаушылар кәсіби стандартты ұстанады, яғни бағалау мерзімі тұрақты бекітілмеген.

Ең жақсы және ең тиімді пайдалану қағидасы - бұл, жоғарыда қарастырылған, барлық үш топтың қағидаларының синтезі. Осы қағиданың, бағалаушылар арасында, ең көп тараған анықтамасы:

Объектінің бағалаудың тиімді мерзімінде анықталған өте жоғары ағымдағы құнмен қамтамасыздандыратын, қолданудың есті және мүмкіншілікті варианты. Басқа сөзбен айтқанда есті мүмкіншілікті және заңды альтернативті варианттардан таңдалған пайдалану варианты.

Ең жақсы және ең тиімді қолдану қағидасы, учаскенің құнына әсер етуші факторларды сараптау үшін, концептуалды моделі береді, бұл қағида жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін, табиғи, заңды, әлеуметтік және экономикалық сипаттағы, факторларды ескереді. Сонымен қатар, ол бағалаудың, пайдалылық, орынбасу, күту, қалдырмалы өнімділік, салым, өспелі және кемімелі кірістер, тепе-теңділік, экономикалық көлем, экономикалық бөлініс, тәуелділік, сәйкестілік, сұраныс пен ұсыныс, бәсекелестік пен өзгеріс сияқты, қағидаларының өзара байланыстыратын көпірдің ролін атқарады.

Жылжымайтын мүлік объектілерінің құнына әсер ететін факторлар.

Кез-келген жылжымайтын мүлік объектілерінің құны бағалау үрдісін жүргізу кезінде пайда болатын бірқатар факторларға тәуелді болады. Бұл факторлар әртүрлі үш иерархиялық деңгейге қатысты болуы мүмкін.

Бірінші деңгей (аумақтық) – нақты жылжымайтын мүлік объектілеріне қатысы жоқ, бірақ жанама түрде бағалау объектісіне әсер ететін факторларды сипаттайды.

Екінші деңгей (жергілікті) – негізінен қала немесе қалалық аудан деңгейіндегі факторлар жатады. Бұл факторлар тікелей бағалау және ұқсас аналогтар объектілерінің таладуына әсер етеді.

Үшінші деңгей (қоршаған ортасы) –көп жағдайда жылжымайтын мүлік объектісімен және оның сипатымен байланысты факторалар жатады.

Факторлардың әсері бір уақытта әр түрлі деңгейді болуы мүмкін. Бағалаушы қорытынды құнға әсер ететін әр бір факторды жеке және жиынтығын ескеру қажет. Одан кейін жылжымайтын мүлік объектісінің құны туралы негізделген қорытынды жасау керек.

Бірінші деңгейге келесі төрт факторлар тобы жатады:

• әлеуметтік:

- жылжымайтын мүлiк объекттерiн алуындағы негiзгi қажеттiктер, олардың қолдануының вариантында; қоршаған, көршi объекттерге және олардың иелерiне қатынас, меншiктiң сезiмiмен қарым-қатынасындағы негiздi қажеттiктер

- халық санынның өзгерiсi, оның жасаруы немесе қартаюы, жанұяның өлшемi, тығыздығы және т.б. тенденциялары;

- бiлiм беретiн деңгейдiң өзгерiсi, мәдениеттiң деңгейi, қылмыстылық деңгейiнiң тенденциялары;

- өмір сүру деңгейі.

• экономикалық:

- әлемдік экономиканың жалпы жағдайы; мемлекеттік, аймақтық, жергілікті деңгейдегі экономикалық тұрақтылық; кәсіпорынның қаржылық жағдайы;

- сұраныс факторлары:халықтың жұмыспен қамтылу, табыс деңгейі және төлем, несиелік ресурстардың қолжетімділігі қабілеттілігі оның өзгеру тенденциясы, пайыздық және жалдық төлем ставкалары, сатылу қалыптастыру кезіндегі шығындар, халықты қоғамдық мақсаттағы объектілерімен қамтамасыз ету және т.б.

- ұсыныс факторлары: құрылысты және жөндеу жұмыстарын қаржыландыру көздері мен және шарттар, сатылымға шығарылған объектілер саны, құрылыс-монтаж жұмыстарына кеткен шығындар мен олардың өзгеру тенденциясы, салықтар.

• физикалық:

- климаттық жағдайлар, табиғи ресурстар және шикізат көздері, рельеф, топография және т.б.

- экология;

- сейсмикалық факторлар.

• саясаттық (әкімшілік):

- саясаттық тұрақтылық, қауіпсіздік;

- салық саясаты, қаржыдық саясат, әртүрлі жеңілдіктеді ұсыну;

- зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

- құрылыс нормалары мен ережелері: шектеулі немесе либералды;

- муниципалды қызметтер: жолдар, абаттандыру, инженерлі құрылғылар, қоғамдық көліктер, мектептер,өртке қарсы қызметтер;

- заңнамалардың бар болуы және оларды жетілдіру ( ипотека, меншік, жылжымайтын мүлік объектілермін жасалатын операциялар, экология саласындағы, кепілдік, қрылыс, несиелік саясат және т.б.), риэлторлық және бағалау қызметін лицензиялау.

Екінші деңгейге жататын факторлар:

• орналасу орны:

- іскерлік орталық, тұрғын шекара, автожолдарға, темір жолға, коммуналды ұйымдарға жақындығы;

- коммуникацияның бар болуы және жағдайы;

- әлеуметтік-мәдени мақсаттағы объектілердің бар болуы;

- қала (аудан) жобасындағы объектілердің орналасуы.

• сатылу шарты:

- мәміле жасаудың ерекше шарттары; сатушылар мен сатып алушар мотивы;

- қаржыландыру шарттары: несиелендіру шарттары; пайыздық ставкалары.

Үшінші деңгейге келесідей факторлар жатады:

• физикалық сипаттамалар:

- физикалық параметрлер: аудан, өлшемдері, формасы, салынған материалдардың түрлері, салынған жылы, қабаттылығы және т.б.;

- құрылыс және пайдалану сапасы;

- коммуналды қызметтердің бар болуы;

- функционалды жарамдылығы;

- тартылымдығы,ыңғайлылығы.

• Сәулет-құрылыстық сипаттамалары:

- стиль, жоспарлау, құрылыс және т.б.

- көлемді-жоспарлы көрсеткіітер жіне т.б.

• Қаржылық-эксплуатациялық сипаттамалары:

- эксплуатациялық шығындар;

- құрылыс құны;

- жылжымайтын мүлiк объектілерімен шығарылатын табыстар.

Жылжымайтын мүлік объектілерінің құны бірқатар факторлардың әсерін ескере отырып анықталады (орналасу орны, инфрақұрылымның бар болуы және сапасы, физикалық сипаттамалар және т.б.). Жылжымайтын мүлік объектілерінің құнын есептеу кезінде барлық факторлдарды есептеу үшін әртүрлі бағалау тәсілдері мен әдістері қолданылады²³.

Бағалаушылардың шешетін мәселелерінің негізгісі-құнды бағалау. Бағалау объектісіне ұқсас меншік объектісін тұрғызуға қажетті шығатын шығын мөлшерін шығын деп атайды.