Контрольні запитання.

1. Яке місце в процесі проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки відводиться принципам оцінки?

2. Який принцип є найбільш важливим в процесі проведення оцінки земельної ділянки і чому?

3. В чому сутність дотримання вимоги щодо юридичної дозволеності використання земельної ділянки при проведенні експертній грошової оцінки?

4. Як розуміється вимога щодо фізичної придатності земельної ділянки в процесі визначення її ринкової вартості?

5. Яким чином визначається економічна доцільність використання земельної ділянки в процесі проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки?

9.2. База оцінки: ринкова та неринкові види вартості

В процесі проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки та пов’язаних з нею прав одним із самих перших рішень, яке необхідно прийняти оцінювачу, пов’язано із визначенням виду вартості, яка обумовлена метою оцінки, сферою застосування її результатів та нормативними вимогами. Оцінювачі не повинні застосовувати неспецифікований термін “вартість”, а при укладанні договору на проведення оцінки земельної ділянки чітко визначити базу оцінки, яка відповідає ринковій вартості або неринковим видам вартості.

Слід враховувати вимоги чинного законодавства, відповідно до якого у разі, коли у договорі на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки або ухвалі суду не зазначається вид вартості, який повинен бути визначений у результаті оцінки, визначається ринкова вартість.

Фундаментальними для всієї практики оцінки є концепція та визначення ринкової вартості. Незважаючи на деякі розходження у формулюваннях визначення ринкової вартості, в принципі серед оцінювачів різних країн досягнуто єдине тлумачення основних понять ринкової вартості.

Так, в міжнародних стандартах оцінки нерухомості наведено наступне визначення поняття "ринкова вартість" – це "розрахункова величина, що дорівнює грошовій сумі, за яку передбачається перехід майна з рук в руки на дату оцінки в результаті комерційної угоди між добровільним покупцем і добровільним продавцем після адекватного маркетингу; при цьому передбачається, що кожна із сторін діяла компетентно, розсудливо і без примусу".

Відповідно до Національного стандарту № 1 "Загальні засади майна і майнових прав" ринкова вартість – "це вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу".

За суттю – наведені визначення однаково трактують поняття ринкової вартості, з якого витікають основні принципи оцінки та тлумачення таких основних понять оціночної діяльності, як “ціна”, “собівартість” (“витрати”), “ринок” та “вартість”.

Ціна як грошова сума, за яку даний конкретний покупець погоджується сплатити, а даний конкретний продавець погоджується прийняти на умовах, за яких здійснюється угода, не завжди являє собою міру дійсної цінності об’єкта купівлі-продажу. Це виникає у випадках, коли умови угоди відрізняються від типових, наприклад, продавець має невідкладну потребу в продажу об’єкту, покупець і продавець пов’язані родинними чи майновими зв’язками або договірними відносинами, що виходять за межі договору купівлі-продажу об’єкта тощо. При визначенні вірогідної ціни купівлі-продажу оцінювачі виходять з тих припущень, що закладені в поняття “ринкової вартості”.

Собівартість земельної ділянки включає витрати, пов’язані з відведенням, забудовою та утриманням земельної ділянки. Ці витрати можуть відповідати цінам ринку лише при певних умовах, коли пропозиція та попит збалансовані, а земельна ділянка використовується найбільш ефективним чином.

Ринок представляє собою систему, в якій товари та послуги переходять від продавців до покупців за допомогою цінового механізму. Концепція ринку припускає можливість земельної ділянки передаватися з рук в руки без обмежень діяльності продавців і покупців, при цьому кожна із сторін діє у відповідності із співвідношенням попиту та пропозиції та іншими ціноутворюючими факторами, не зазнає тиску надзвичайних обставин і діє у своїх інтересах усвідомлено і раціонально.

Ринкова вартість як база оцінки застосовується за наявністю таких умов, що наведені при її визначенні, кожна з яких має свою концептуальну основу:

ринкова вартість є розрахунковою, а не визначеною наперед, або фактичною ціною продажу. Це найбільш вірогідна ціна, яка реально може бути отримана на дату оцінки на ринку, що задовольняє умовам визначення ринкової вартості. Вона є найбільш висока із реально можливих для продавця і найменша із реально можливих для покупця. При цьому не враховуються ціни, що можуть бути завищені, або занижені за рахунок таких особливих умов чи обставин угоди, як нетипова форма взаєморозрахунків, спеціальні компенсації чи скидки тощо;

продаж має відбутися на відкритому та конкурентному ринку на дату оцінки, тобто ринкова вартість відбиває дійсний стан ринку саме на дату оцінки, а не на попередню або майбутню дату, оскільки ринкові умови можуть змінюватися;

угода, що укладається між продавцем і покупцем, має всі ознаки чесної угоди. Цим підкреслюється, що сторони діють усвідомлено та раціонально на основі типової мотивації, не зазнають тиску надзвичайних обставин (терміновість укладання угоди, боргові зобов'язання тощо). При цьому кожна сторона угоди має повну інформацію про основні характеристики земельної ділянки, її фактичний стан, наявні обмеження та обтяження, потенційне використання та стан ринку на дату оцінки;

відсутні нетипові умови фінансування, тобто передбачається, що засобом платежу є виключно грошові кошти; ціна представляється нормальною компенсацією за земельну ділянку, що продається, і є вільною від спеціального фінансування, яке може бути пов’язане з однією із сторін, яка задіяна в купівлі-продажу;

строк експозиції, тобто строк, протягом якого об'єкт оцінки може бути виставлений для продажу на ринку з метою забезпечення його відчуження за найвищою ціною і тривалість якого залежить від співвідношення попиту та пропозиції на подібні (аналогічні) земельні ділянки, кількості потенційних покупців, їх купівельної спроможності та інших факторів повинен відповідати середнім термінам реалізації певного об’єкту оцінки на відкритому конкурентному ринку. При цьому треба мати на увазі, що земельна ділянка – це низько ліквідний товар і не є поширеним предметом трансакцій. Тому продаж зазначеного об’єкта оцінки вимагає значного терміну для адекватного маркетингу, але при цьому прогнозований термін експозиції земельної ділянки на ринку повинен відповідати середньо ринковому рівню щодо аналогічних об’єктів.

Дотримання перелічених вище умов дозволяє визначити ринкову вартість земельної ділянки, яка є об’єктивною на конкретну дату оцінки. При цьому ринкова вартість не включає витрат, пов’язаних з забезпеченням купівлі-продажу, та всіх пов’язаних з такою угодою податків. Питання щодо включення або не включення до ринкової вартості суми податку на додану вартість зазначається у договорі на проведення оцінки земельної ділянки.

Особливим випадком застосування в якості бази оцінки ринкової вартості є вартість земельної ділянки при існуючому використанні.

Вартість при існуючому використанні – це ринкова вартість земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою), яка визначена за умови припущення, що її подальше використання буде відбуватися таким самим способом, що і на дату оцінки, з урахуванням її здібності продовжувати здійснювати свій внесок у загальну вартість ділового підприємства, і при цьому існуюче використання на дату оцінки може не відповідати його найбільш ефективному використанні.

Неринкові види вартості як база оцінки визначаються за допомогою методів та оціночних процедур, які грунтуються на результатах аналізу корисності або призначення земельної ділянки, а також вивченні впливу умов використання або способу відчуження об'єкта оцінки.

Розуміння неринкових видів вартості грунтується на не відповідності основних умов, які закладені у визначення ринкової вартості.

До неринкових видів належать:

інвестиційна вартість;

ліквідаційна вартість;

вартість у використанні;

страхова вартість;

податкова вартість;

споживча вартість;

спеціальна вартість та інші види, порядок визначення яких встановлюється окремими національними стандартами.

Інвестиційна вартість – це вартість власності для конкретного інвестора (групи інвесторів), визначена виходячи з конкретних умов та мети інвестування. У відмінності від ринкової вартості, що передбачає “типового покупця” (“типового інвестора”), інвестиційна вартість визначається потребами і характеристиками конкретного інвестора, який може мати інвестиційні критерії, що відрізняються або можуть відрізнятися від типових (наприклад, може бути попередньо обумовлений конкретний характер використання земельної ділянки).

Інформаційними джерелами, що дають змогу врахувати зазначені умови, можуть бути бізнес-план, проектно-кошторисна документація та документи, які підтверджують виконання певних робіт, результати аналізу впливу додаткових умов інвестування у процесі продажу об'єкта оцінки тощо.

Ліквідаційна вартість визначається як грошова сума, що може бути отримана в разі необхідності продажу об'єкта на ринку в термін, що значно коротший середньо ринкового терміну експозиції об'єктів такого типу, або в умовах вимушеного продажу, що не відповідає визначенню ринкової вартості. Ця вартість не враховує витрати, які пов'язані з підготовкою об'єкта до продажу, його зберіганням, охороною тощо.

Експертна оцінка земельної ділянки, що передається під заставу (іпотека), може здійснюватися виходячи з їх ліквідаційної вартості. При цьому у разі визначення цього виду вартості експерт прогнозує її значення на дату, коли можливий перехід права власності на об'єкт застави до заставодавця, виходячи з умов кредитної угоди, та виражає її в грошовій сумі, що приведена на дату оцінки з урахуванням зміни вартості грошей у часі.

Інші випадки, що потребують визначення ліквідаційної вартості, можуть бути передбачені законодавством в частині примусовості та стислого терміну продажу з боку продавця.

Визначення ліквідаційної вартості здійснюється на основі інформації щодо подібних угод з подібними земельними ділянками.

Одним із способів визначення ліквідаційної вартості є застосування до визначеної ринкової вартості земельної ділянки понижуючих коефіцієнтів у порядку, встановленому законодавством, з метою стимулювання попиту потенційних покупців до придбання об'єкта оцінки.

Під час встановлення ліквідаційної вартості оцінювач повинен додатково визначити ринкову вартість об'єкта оцінки та зазначити у звіті про оцінку земельної ділянки свої застереження щодо використання результатів такої оцінки.

Вартість у використанні визначається для об'єктів оцінки, щодо яких планується подальше використання специфічним запланованим або існуючим способом. Визначення вартості у використанні полягає у проведенні оцінки об'єкта, що оцінюється без урахування принципу найбільш ефективного використання.

Страхова вартість є вартістю власності, яка визначається як ймовірний розмір страхової суми, встановленої основі результатів аналізу умов договору страхування (страхового полісу) в цілому, для окремого страхового випадку, групи страхових випадків, а також врахування особливостей стану земельної ділянки, її поточного використання, впливу зовнішніх факторів на формування ринкової вартості тощо. У разі виникнення необхідності у визначенні розміру ймовірного страхового відшкодування оцінка застрахованого майна проводиться з урахуванням умов страхування та дотриманням принципів корисності і заміщення. Для застрахованого майна, подібного до майна, що продається (купується) на ринку, оцінка розміру ймовірного страхового відшкодування проводиться виходячи з характеристики майна на дату заподіяння збитків до настання страхового випадку шляхом розрахунку прямих збитків. У разі коли страхова сума становить певну частку вартості застрахованого об'єкта, ймовірний розмір страхового відшкодування оцінюється як відповідна частка оцінених прямих збитків, якщо інше не передбачено умовами страхування.

Податкова вартість є вартістю, що розраховується у порядку, визначеному законодавством про оподаткування землі. Законом України "Про плату за землю" встановлено, що плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової (нормативної) оцінки земель, яка не враховує основного ринкового принципу – попиту та пропозиції. Тому податкова вартість відноситься до неринкової бази оцінки.

Споживча вартість є вартістю внеску, який конкретна власність вносить у вартість того підприємства, частиною якого вона є, без урахування найбільш ефективного використання цієї власності або величини тієї грошової суми, яка може бути отримана від її продажу. У відмінності від ринкової вартості споживча вартість має цінність для конкретного користувача при конкретному варіанті використання, тому вона відноситься до неринкової бази оцінки.

Спеціальна вартість - сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується за наявності нетипової мотивації чи особливого інтересу потенційного покупця (користувача) в об'єкті оцінки. В даному випадку спеціальна вартість враховує особливий інтерес конкретного покупця, тому її відносять до неринкової бази оцінки. Сума надбавки повинна бути обгрунтована у звіті про оцінку земельної ділянки окремо від ринкової вартості. Спеціальна вартість не може застосовуватися під час оцінки земельної ділянки, як об'єкта застави, визначення розміру відшкодування збитків та розміру прямих збитків.

Для вибору бази оцінки, а ця процедура завжди передує укладанню договору на проведення оцінки земельної ділянки, необхідно здійснити наступні процедури:

ідентифікувати об’єкт експертної оцінки та права з ним пов’язані;

зазначити мету, якою проводиться оцінка, і заплановане використання її результатів;

дати чітке визначення виду вартості, що визначається;

виявити та зазначити у звіті всі особливі обставини та обмеження, що впливають на визначення даного виду вартості.

Як правило, придбання земельної ділянки або прав щодо неї здійснюється з метою її подальшого використання та одержання доходу, що обумовлює необхідність визначення ринкової вартості земельної власності.

Слід підкреслити, що ринкову вартість земельної ділянки доцільно визначати із застосуванням усіх методичних підходів, але при умові наявності необхідної інформації. Неринкові види вартості як база оцінки визначаються за допомогою методів та оціночних процедур, які визначені чинним законодавством і грунтуються на результатах аналізу корисності або призначення об'єкта оцінки, а також вивченні впливу умов використання або способу відчуження об'єкта оцінки. При цьому необхідно використовувати інформацію про подібні земельні ділянки в частині, в якій вона відповідає вимогам, що висуваються до певного неринкового виду вартості. Неринкові види вартості переважно визначаються на основі інформації щодо угод, які укладалися з умовами та обмеженнями, подібними до мети, з якою проводиться оцінка.

В той же час, в процесі визначення того чи іншого виду вартості земельної ділянки застосовуються методичні підходи, які визначені чинним законодавством України та грунтуються на міжнародному досвіді щодо оцінки земельної власності.