Алгоритм розрахунку вартості земельної ділянки методом розподілу доходу

Найменування показника	Значення	Алгоритм розрахунку
Площа земельної ділянки, м	304	Розділ 11.3
Чистий операційний дохід від надання приміщень в оренду, грн	144 575,66	Розділ 11.3, п. 1.3.3
Витрати на освоєння та забудову земельної ділянки, грн	438 442,75	Розділ 11.3 п. 2.5
Ставка капіталізації для забудованої земельної ділянки (інтерес інвестора), %	18,0	На основі експертних досліджень
Залишковий строк економічного життя будівлі (споруди), років	40	На основі експертних досліджень
Частка земельних поліпшень у загальній вартості поліпшеної земельної ділянки, %	80	Таблиця ситуаційних класів
Ставка капіталізації для землі, %	16,0	Строк. 4 – 1/строк. 5 строк. 6
Очікуваний чистий операційний дохід від будівель, грн	78 919,70	Строк. 3 строк.4
Доданий дохід від земельної ділянки, грн	65 655,96	Строк. 2–строк. 8
Оцінна вартість земельної ділянки, грн	410 349,78	Строк. 9/строк. 7 100
Оцінна вартість земельної ділянки з розрахунку на м, грн	1 349,83	Строк. 10/строк. 1

Контрольні запитання.

1. Охарактеризуйте сутність методу залишку для землі.

2. В чому полягає сутність методу розподілення доходу?

3. Проаналізуйте запропонований алгоритм розрахунку земельної ділянки методом розподілення доходу.

13.2. Поєднання методичного підходу, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, із методичним підходом, який базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення

Економічний метод. В основі даного методу лежить принцип внеску землі у загальну вартість поліпшеної земельної ділянки (або такої, що буде поліпшена з урахуванням дотримання принципу найефективнішого використання). Відповідно до цього методу вартість земельної ділянки як різниця між очікуваною ціною продажу поліпшеної земельної ділянки (визначається в межах порівняльного підходу, але для поліпшеної земельної ділянки) та витратами на земельні поліпшення (визначаються в рамках витратного підходу – залишкова вартість заміщення або відтворення).

Умовами застосування методу є наявність достовірної інформації про ціни угод із поліпшеними земельними ділянками, подібними до оцінюваної земельної ділянки, а також про вартість усіх витрат на земельні поліпшення, що склалися в даному сегменті ринку нерухомого майна на дату оцінки.

Метод співвіднесення(перенесення). Цей метод (серед оцінювачів його ще називають методом перенесення) ґрунтується на принципі внеску, за яким вартість земельної ділянки вимірюється тією часткою, яку вона привносить у загальну вартість нерухомості, залежно від ступеня містобудівної цінності земель. Це дає змогу визначити ціну землі як частку в ціні продажу або у доході від оренди того чи іншого об’єкта нерухомості.

Вказаний метод, що був опублікований В.Неглі в 1958 році у першому виданні “Розрахунок вартості будівельної ділянки”, базується на численних дослідженнях загальних економічних зв’язків, які свідчать, що для кожного типу нерухомості існує стійкий зв’язок між вартістю землі й загальною вартістю нерухомості. Така ж закономірність простежується і в доходах від здачі в оренду об’єктів нерухомого майна, які розташовані на земельній ділянці. При цьому було доведено, що частка землі у сумарній вартості нерухомості зростає з підвищенням містобудівної цінності території. Виявлена закономірність стала основою для розробки таблиць ситуаційних класів, де кожному класу відповідає типове співвідношення між вартістю землі й загальною вартістю забудованої земельної ділянки. Слід зазначити, що таблиці ситуаційних класів не є універсальними, тобто вони повинні враховувати специфіку кожного населеного пункту. Нижче наведено таблиці ситуаційних класів, які застосовують у Швейцарії та Німеччині.

Таблиця 13.2

Таблиця ситуаційних класів, які застосовують у Швейцарії та Німеччині

Номер ситуаційного класу	Частина землі в загальній ціні продажу нерухомості, %
	Швейцарія	Німеччина
1	6,3	5,0
2	12,5	6,0
3	18,8	9,0
4	25,0	13,0
5	31,3	18,0
6	37,5	22,0
7	43,8	30,0
8	50,0	35,0 – 55,0

Звичнішу форму таблиці ситуаційних класів підготовили Міжнародний центр приватизації, інвестицій та менеджменту й Українське товариство оцінювачів (табл.13.6).

Таблиця 13.3

Таблиця ситуаційних класів, підготовлена Міжнародним центром приватизації, інвестицій та менеджменту й Українським товариством оцінювачів

Коефіц­ієнт цінності території	Частка землі, %	Коефіці­єнт цінності території	Частка землі, %	Коефіці­єнт цінності території	Частка землі, %
0,1	0,6	2,9	18,1	5,7	35,6
0,2	1,3	3,0	18,8	5,8	36,3
0,3	1,9	3,1	19,4	5,9	36,9
0,4	2,5	3,2	20,0	6,0	37,5
0,5	3,1	3,3	20,6	6,1	38,1
0,6	3,8	3,4	21,3	6,2	38,8
0,7	4,4	3,5	21,9	6,3	39,4
0,8	5,0	3,6	22,5	6,4	40,0
0,9	5,6	3,7	23,1	6,5	40,6
1,0	6,3	3,8	23,8	6,6	41,3
1,1	6,9	3,9	24,4	6,7	41,9
1,2	7,5	4,0	25,0	6,8	42,5
1,3	8,1	4,1	25,6	6,9	43,1
1,4	8,8	4,2	26,3	7,0	43,8
1,5	9,4	4,3	26,9	7,1	44,4
1,6	10,0	4,4	27,5	7,2	45,0
1,7	10,6	4,5	28,1	7,3	45,6
1,8	11,3	4,6	28,8	7,4	46,3
1,9	11,9	4,7	29,4	7,5	46,9
2,0	12,5	4,8	30,0	7,6	47,5
2,1	13,1	4,9	30,6	7,7	48,1
2,2	13,8	5,0	31,3	7,8	48,8
2,3	14,4	5,1	31,9	7,9	49,4
2,4	15,0	5,2	32,5	8,0	50,0
2,5	15,6	5,3	33,1
2,6	16,3	5,4	33,8
2,7	16,9	5,5	34,4
2,8	17,5	5,6	35,0

Перевага методу співвіднесення полягає у його відносній простоті, що дає можливість використовувати цей метод для експрес-оцінки земель різного функціонального призначення в межах населеного пункту, оскільки є достатня інформація про ціни продажу чи розміри орендної плати, які склалися на вторинному ринку конкретних типів нерухомості.

Слід зазначити, що вище наведені співвідношення між ціною землі та загальною вартістю нерухомості залежно від містобудівної цінності території добре корелюються із значеннями, одержаними при побудові таблиць ситуаційних класів для відповідних населених пунктів України. Так, у таблиці А еталона технічної документації грошової оцінки земель м. Броварів Київської області рівню містобудівної цінності території Кц = 2,03 частка землі в ціні продажу квартири становить 12,7%. У наведеній вище таблиці коефіцієнту цінності території 2,0 відповідає значення частки землі 12,5%, тобто дані досить близькі.

Приклад застосування методу співвіднесення. Коротка довідка про об’єкт оцінки. Земельна ділянка несільськогосподарського призначення, що знаходиться в тимчасовому довгостроковому користуванні на умовах оренди, розташована у м. Києві в економіко-планувальній зоні № 17.

Оцінювану земельну ділянку використовують для обслуговування та експлуатації нежитлового будинку (офісний центр) з 1997 року. За даними Київського міського управління земельних ресурсів, об'єкт оцінки знаходиться у межах заповідної території; національної, культурної та історичної цінності об'єкт оцінки не має.

У плані земельна ділянка неправильної форми, яка близька до трикутника, й займає площу 8 565,0 м. Периметр земельної ділянки – 436,38 м., а довжина фронтальної лінії – 283,94 м. Площа під забудовою становить 2 696,9 м. Максимальна протяжність ділянки – близько 130 м у напрямку із заходу на схід і близько 100 м у напрямку з півночі на південь.

Забудова оцінюваної земельної ділянки складається з капітальної будівлі (адміністративно-офісний центр) та об'єкта громадської забудови (районна електропідстанція). Адміністративно-офісний центр являє собою каркасний п'ятиповерховий будинок (із підвалом і технічною надбудовою) І групи капітальності й споруджений у 1971 році.

Будинок має в плані прямокутну форму і знаходиться поблизу південно-західної межі ділянки. З боку південно-західного фасаду розміщується територія для господарських потреб, із боку північно-східного – територія для паркування автомобілів та зона озеленення, з боку південно-східного фасаду – територія для паркування автомобілів. З боку північно-західного фасаду до будинку примикають сходи для переходу від господарського двору до території паркінгу.

З моменту побудови до середини 90-х років будинок використовували як комбінат громадського харчування Київського виробничого об'єднання ім. Артема, а з початку 90-х частину приміщень займав продовольчий магазин “Океан”. У 1998 році в будинку було проведено капітальний ремонт, після чого використовували, як адміністративно-офісний центр – “Артем бізнес-центр”.

Загальна площа будинку – 9 957,6 м, у тому числі – 403,3 му підвалі, 1 933 – на першому поверсі, 1 839,3 – на другому, 1 833,7 – на третьому, 1 850,6 – на четвертому, 1 831,4 – на п'ятому поверсі й 266,3 му надбудові. Будівельний об'єм будинку становить 48 277 м, у тому числі 1 891 мпідвалу.

Вартість земельної ділянки за даним методичним підходом може бути визначена за формулою:

,

де: – середня ринкова вартість 1 мприміщень житлового фонду (квартир) в економіко-планувальній зоні, в якій розташовано об’єкт оцінки;

–коефіцієнт співвіднесення, що враховує типове відношення вартості земельної ділянки до вартості нерухомості в цілому залежно від коефіцієнта господарської цінності земель для відповідної економіко-планувальної зони;

–середньозважений диференціальний норматив територіало-місткості забудови для місця розташування оцінюваної земельної ділянки залежно від коефіцієнта Км2 містобудівної цінності земель для відповідної економіко-планувальної зони;

–площа земельної ділянки;

–узагальнюючий функціональний коефіцієнт, який враховує особливості конкретної ділянки в межах економіко-планувальної зони та її придатність для використання відповідно до функціонального призначення за умови ефективного використання (відмінність площі ділянки від її нормативної площі, розмір і форма ділянки, співвідношення периметра та довжини фронтальної лінії ділянки, сервітути тощо).

Середню ринкову вартість 1 мприміщень житлового фонду (квартир) в економіко-планувальній зоні № 17 розраховують на основі вибірок, які формували з числа квартир, запропонованих на продаж у період, адекватний даті оцінки. Кількість квартир у вибірках забезпечувала точністьвизначення середньої вартості у межах 2 – 3 %. Для того щоб квартири з нетиповими для економіко-планувальної зони цінами (квартири з ексклюзивним оздобленням або, навпаки, що знаходяться у незадовільному технічному стані) не впливали на результати статистичного аналізу, квартири значними відхиленнями цін від середнього значення для економіко-планувальної зони виключали з вибірки.

Оскільки ринкова вартість 1 мрізна для одно-, дво-, три- і багатокімнатних квартир, при визначенні середньої вартості 1 мвибірку формували так, щоб відношення площ квартир із різною кількістю кімнат, включених до неї, відповідало відношенню площ квартир із різною кількістю кімнат у будинках типової для економіко-планувальної зони забудови.

Середня ринкова вартість (без ПДВ) 1 мквартир на межі економіко-планувальних зон № 17, яка визначена за допомогою статистичного аналізу даних рієлторських бюлетенів біржі “Десятинна”, агентств “Янус”, “Нерухомість Києва” та інших, становить 5 700 – 5 750 грн/м, що в середньому буде:= 5 725 грн/м.

Коефіцієнт співвіднесення , який враховує типове відношення вартості земельної ділянки до вартості нерухомості у цілому залежно від коефіцієнта містобудівної цінності земель для об’єкта, розташованого в економіко-планувальній зоні № 17, прийнято згідно з таблицею ситуаційних класів для м. Києва, що виконано при здійсненні грошової оцінки земель м. Києва, на рівні 26%.

Диференціальний норматив територіаломісткості забудови для місця розташування земельної ділянки становить 0,65. Загальна площаземельної ділянки – 8 565 м.

Узагальнюючий функціональний коефіцієнт, який враховує особливості оцінюваної земельної ділянки та її придатність для використання відповідно до функціонального призначення за умови її ефективного використання, встановлено експертним шляхом з урахуванням таких поправок:

= 1,19 – на розташування об'єкта оцінки в зонах магістралей підвищеного містоформувального значення, пішохідної доступності зупинок швидкісного транспорту і громадських центрів, небезпечних геологічних процесів та у межах заповідної території);

= 0,95 – на задовільну придатність ділянки для обслуговування й експлуатації адміністративно-офісного центру (площа ділянки незначно відрізняється від площі для аналогічної забудови в даній економіко-планувальній зоні; добре співвідношення периметра і довжини фронтальної лінії ділянки, але на останній об'єкт громадської забудови – районна електропідстанція, а форма ділянки близька до трикутника).

Таким чином, узагальнюючий функціональний коефіцієнт становить:

1,19  0,95 = 1,13

Відповідно до алгоритму розрахунку вартість (без ПДВ) земельної ділянки за методом співвіднесення буде:

5 725 грн  0,26  0,65  8 565 1,13 = 9 364 142, 34 грн.

З розрахунку за 1 мвизначена вартість методом співвіднесення становить 1093,3 грн. Порівняння з результатами, одержаними із застосуванням інших методичних підходів та методів, свідчить про можливість і доцільність застосування цього методу в процесі оцінки земельної ділянки.