Контрольні запитання.

1. В яких випадках застосування методичного підходу, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, є найбільш доцільним?

2. В чому полягає економічна сутність витратного підходу?

3. Охарактеризуйте методи, що використовуються в рамках методичного підходу, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення?

4. Наведіть послідовність дій оцінювача при застосуванні різних методів в рамках витратного підходу.

12.2. Особливості застосування методичного для різних категорій земель

Розглянемо особливості застосування зазначеного вище методичного підходу при оцінці земельних ділянок різних категорій земель за основним цільовим використанням.

При оцінці земельних ділянок, використовуваних як сільськогосподарські угіддя, що мають земельні поліпшення (будівлі, споруди, спеціальне обладнання тощо), вартість земельної ділянки визначається як різниця між ринковою вартістю поліпшеної земельної ділянки та ринковою вартістю земельних поліпшень.

Слід зазначити, що земельні поліпшення значною мірою впливають на вартість земельної ділянки. Так, зрошувальна система може суттєво позначитися на підвищенні врожайності, джерело води також збільшує можливості зростання доходів від використання земельної ділянки, істотно впливає на одержання доходів наявність протиерозійної системи (лісозахисні смуги, греблі тощо), господарських будівель і споруд, доріг та ін.

Отже, при оцінці поліпшених земельних ділянок сільськогосподарського призначення виникає потреба у визначенні складових, які використовують у даному методичному підході – рентного доходу від поліпшеної земельної ділянки, виробничих витрат і прибутку виробника (підприємницький дохід).

Для обчислення рентного доходу із поліпшених земельних ділянок, використовуваних як сільськогосподарські угіддя, необхідно враховувати типову (нормальну) врожайність сільськогосподарських культур, що є типовими для даної місцевості в розрізі відповідних агровиробничих груп ґрунтів, і підвищення врожайності за рахунок застосування агротехнічних заходів.

Дохід від продажу продукції для ріллі можна визначати, виходячи з валового виходу основної культури, але при цьому потрібно продуктивність супутніх культур перераховувати у продуктивність основної культури. При оцінці ріллі слід також брати до уваги можливість одержання кількох урожаїв протягом сезону.

Дохід від продажу сільськогосподарської продукції, який можна мати від земельної ділянки з багаторічними насадженнями, необхідно обчислювати із урахуванням їхнього плодоношення та фактичної врожайності плодово-ягідних культур, що у свою чергу залежить від віку і породо-сортового складу багаторічних насаджень, розміщення в межах земельної ділянки тощо.

До виробничих витрат, оцінюваних за ринковими цінами, належать: технологічні витрати на одержання сільськогосподарської продукції (включаючи загальногосподарські витрати); витрати первинної переробки; витрати реалізації.

Технологічні витрати на 1 га вирощування сільськогосподарських культур на ґрунтах із різною врожайністю треба визначати за типовими технологічними картами з прив'язкою до конкретної земельної ділянки або аналізом середньобагаторічних даних щодо їхнього рівня, який склався в районі розташування об'єкта оцінки.

Для сільськогосподарських підприємств загальногосподарські витрати у частині віднесення їх до даної земельної ділянки включають: витрати системи управління сільськогосподарським підприємством; витрати на утримання загальногосподарських служб і підрозділів. При віднесенні частки цих витрат до даної земельної ділянки їхню загальну суму потрібно розподіляти пропорційно до технологічних витрат або затрат праці на одержання сільськогосподарської продукції.

Прибуток виробника (підприємницький прибуток) доцільно визначати як відсоток загальних витрат або очікуваного доходу від продукції, одержаної на земельній ділянці.

При оцінці земельних ділянок, укритих лісовою рослинністю й призначених для вирощування лісу, передбачуваний дохід від використання земельної ділянки включає дохід від реалізації деревини та іншої продукції лісу, а також від надання мисливських, рекреаційних, оздоровчих й інших послуг.

Витрати, пов'язані з лісокористуванням, визначають аналізом відповідних показників діяльності лісогосподарських підприємств з урахуванням розряду лісових такс. До них відносять: технологічні витрати на вирощування лісу (включаючи загальногосподарські витрати); витрати первинної переробки; витрати реалізації.

При оцінці земельних ділянок водних об’єктів, тобто йдеться про поліпшені земельні ділянки, у межах яких розташовані природні та штучні замкнуті водойми, що використовуються для господарської діяльності, вартість розраховують як різницю між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) і витратами на земельні поліпшення.

Передбачуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки, на якій розташовані водні об’єкти, може бути визначений за стандартним алгоритмом у межах порівняльного підходу для поліпшених земельних ділянок. При цьому слід враховувати такі специфічні елементи порівняння, як якість води, характер використання водного об'єкта, наявність будівель та інших споруд.

У разі, якщо, на земельній ділянці знаходиться водний об'єкт, що використовується з метою ведення рибного господарства, дохід від продажу рибної продукції обчислюють як добуток нормального (типового) вилову риби в розрізі видів (враховуючи добування ракоподібних і водоростей) та цін від його реалізації на ринку.

До витрат на земельні поліпшення для даної категорії земель необхідно відносити ринкові витрати, пов'язані із створенням водного об'єкта і будівництвом гідротехнічних споруд. Зазначені витрати, як правило, включають витрати на відведення та підготовку земельної ділянки (включаючи можливі виплати відповідних сум компенсації), вартість гідротехнічного будівництва, облаштування й озеленення, оплату послуг із проектування, місцевих зборів (визначених чинними на дату оцінки нормативним правовими актами), витрати на маркетингові послуги, а також вартість фінансування і підприємницький дохід (прибуток інвестора).

При оцінці забудованих земельних ділянок (або тих, забудову яких передбачають) за умови їхнього ефективного використання (фактичного чи умовного) вартість земельної ділянки обчислюють як залишок між ринковою вартістю оцінюваної поліпшеної земельної ділянки та ринковою вартістю земельних поліпшень.

Як уже зазначалося раніше, при економічному методі вартість поліпшеної земельної ділянки розраховують в межах стандартної процедури порівняльного підходу, але принциповою відмінністю його застосування для оцінки земельної ділянки (земельну ділянку розглядали як умовно незайняту і готову до найефективнішого використання) є те, що його використовують для поліпшеної земельної ділянки, тобто беруть до уваги як вартість землі, так і вартість земельних поліпшень (об’єктів нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці). При цьому слід враховувати такі фактори, як тип забудови, її щільність, місцезнаходження ділянки, вартість інфраструктури, вартість фінансування, податки, попит на забудову, пропозиції землі, рівень конкуренції тощо.

Суть порівняльного підходу описана вище, тому ми не будемо на ньому зупинятися. Зазначимо лише, що аналіз продажу поліпшених земельних ділянок повинен ґрунтуватися на достовірній, достатній і доступній інформації. У такому разі можна використовувати вартісні показники пропозицій до продажу нерухомого майна, аналогічного за споживчими якостями земельним поліпшенням, розташованим на земельній ділянці, яку оцінюють. Ці дані доступні, їх можна знайти в публікаціях, наприклад, у Всеукраїнському інформаційному бюлетені «Янус-Нерухомість», інтернет-ресурсах тощо, але важливо при цьому враховувати поправки на торг.

За відсутності достовірних даних про ціни продажу аналогічних забудованих земельних ділянок ринкову вартість оцінюваної поліпшеної земельної ділянки визначають шляхом капіталізації чистого операційного доходу від надання в оренду приміщень будівель та споруд (фактичного або умовного), які знаходяться на земельній ділянці.

Враховуючи, що раніше вже розглядалися підходи до визначення ринкової вартості поліпшеної земельної ділянки (Цо), зупинимося на особливостях розрахунку ринкової вартості земельних поліпшень для забудованої земельної ділянки (Вос).

При оцінці забудованих земельних ділянок обчислення ринкової вартості витрат на земельні поліпшення має ґрунтуватися на аналізі ринкових витрат, пов'язаних із спорудженням будинків, будівель і споруд, розташованих у межах земельної ділянки (включаючи підземний простір), за умови її найефективнішого використання.

У практиці оціночної діяльності таку вартість визначають як вартість відтворення або вартість заміщення подібних поліпшень з урахуванням усіх видів зносу: фізичного, функціонального та економічного (зовнішнього).

Витрати на земельні поліпшення повинні включати:

витрати, пов’язані з відведенням земельної ділянки (з урахуванням витрат на знесення існуючих будівель і виплат сум компенсації передбачених законодавством), розробкою та погодженням проекту її забудови;

витрати на інженерну підготовку й облатування та озеленення земельної ділянки;

витрати на будівництво;

витрати, пов’язані із сплатою місцевих зборів, у тому числі з одержанням дозволу на будівництво і виконанням технічних умов;

витрати, пов’язані з маркетингом та менеджментом;

очікуваний прибуток забудовника (підприємницький зиск – "інтерес").

При оцінці зазначених витрат необхідно враховувати ціни на роботи й послуги, що сформувалися на дату оцінки земельної ділянки певного функціонального використання.

Прибуток забудовника, у ширшому розумінні – підприємницький інтерес, можна визначати як різницю між ціною продажу й витратами на створення подібних земельних поліпшень, а також як віддачу на вкладений капітал для аналогічних інвестицій у нерухоме майно.

Основним компонентом, який великою мірою впливає на загальну вартість витрат, пов’язаних з облаштуванням земельної ділянки, є витрати на земельні поліпшення.

Витрати на спорудження об'єктів нерухомого майна можуть бути обчислені методом витрат, який грунтується на припущенні, що жоден розумний інвестор не заплатить за об’єкт нерухомості суму, значно більшу від суми прямих і посередніх витрат на відтворення об’єкта або заміщення його функціональним аналогом.

В умовах України часто використовують варіант методу витрат, що базується на визначенні відновної вартості будівлі (споруди) та врахуванні її фізичної й функціональної придатності.

Відновна вартість – це розрахункова вартість будівництва, яку обчислюють у поточних цінах на дату оцінки об'єкта, що відповідає об’ємно-планувальним характеристикам оцінюваної споруди, з урахуванням застосування чинних на момент оцінки норм і сучасних будівельних конструкцій.

Методи визначення вартості будівництва:

метод розрахунку за одиничними показниками, при якому витрати на зведення одиничного показника (1 м² або 1 м³) будинку-аналога множать на кількість одиничних показників оцінюваної нерухомості. Цей метод – найпоширеніший, але треба мати на увазі, що він дає похибку в межах 10–15%;

поелементний метод, при якому будівельні витрати на 1мкожної складової оцінюваної нерухомості (включаючи матеріали, робочу силу і прибуток підрядника) множать на кількість квадратних метрів у кожній складовій оцінюваногобудинку. Характеризується відносною похибкою на рівні 10%;

метод кількісного аналізу, при якому враховують усі витрати на спорудження нового будинку, передбачені проектно-кошторисною документацією та будівельними нормами і правилами (у російських матеріалах його ще називають “кошторисним"). Цей метод найпотужніший – похибка не перевищує 5%.

При визначенні відновної вартості існує необхідність прийняття концепції, виходячи з якої приймають рішення про вибір вищевказаних методів. Кожний із них враховує одну концепцію відновної вартості – вартість відтворення, вартість заміщення.

Вартість відтворення – це розрахунковий розмір вартості будівництва в поточних цінах на дату оцінки точної копії об'єкта оцінки або повної його конструктивної й функціональної подоби з урахуванням використання засобів виробництва та якісного складу будівельних матеріалів, характерних для оцінюваної нерухомості.

Вартість заміщення – оцінювана вартість будівництва у поточних цінах на дату оцінки спорудження з корисністю, що дорівнює корисності оцінюваного спорудження, із використанням сучасних матеріалів і стандартів, проектних та планувальних рішень (вартість будівництва аналога об'єкта оцінки).

Практика оцінки в Україні склалася така. Оцінювачі визначають відновну вартість як суму витрат, необхідних на відтворення об'єкта оцінки. При розрахунку відновної вартості підбирають аналоги, які бувають конструктивними й функціональними.

Конструктивний аналог – це об’єкт, що відповідає повній подобі (за несучою конструктивною схемою, використаними будівельними матеріалами, об’ємно-планувальними характеристиками) об'єкта оцінки.

Функціональний аналог – об’єкт, який підбирають не тільки з урахуванням принципу подоби функціональної належності будинків, але й з урахуванням деякої подібності й у конструктивному плані. Згідно з цим методичним підходом витрати на будівництво Вяк найважливіша складова витрат на спорудження об'єкта нерухомого майна (В) в цінах на дату оцінки можуть бути визначені за формулою:

В= ВВ КФІЗ  КФП ,

де: В_В – відновна вартість будівлі (споруди) у цінах, які діють на дату оцінки;

К_{ФІ З} – коефіцієнт фізичної придатності будівлі (споруди);

КФП – коефіцієнт функціональної придатності будівлі (споруди), що враховує функціональні відмінності відносно будівельного аналога, прийнятого за “Збірниками укрупнених показників відновної вартості будівель і споруд” Держбуду СРСР або іншими аналогічними документами, та функціональну придатність використання будівлі (споруди) за призначенням, який встановлюють експертним шляхом.

У свою чергу,

ВВ = ВВБ  КП + ВП ,

де:

В_ВБ  – базова відновна вартість, яку розраховують через вартість одиничного показника (1 м будівельного об'єму або 1 м площі) будівельного аналога на основі “Збірників укрупнених показників відновної вартості будівель і споруд” Держбуду СРСР, інших аналогічних документів чи за ринковими даними; при наявності достовірних відомостей про балансову вартість будівлі (споруди) на момент введення в експлуатацію або її вартості за проектно-кошторисною документацією ці вартості також можуть бути прийняті як В_ВБ ;

КП – узагальнюючий коефіцієнт перерахунку базисної відновної вартості у вартість на дату оцінки, який враховує підвищення вартості будівництва (подорожчання будівельних матеріалів, зростання заробітної плати, вартості транспортних послуг, відрахувань у страхові фонди, планових нагромаджень та ін.) за відповідний період;

ВП – вартість додаткових поліпшень, наявних у будівлі (споруді) порівняно з будівельним аналогом, прийнятим за “Збірниками укрупнених показників відновної вартості будівель і споруд” Держбуду СРСР, іншими аналогічними документами чи за ринковими даними (у разі використання як ВВБ балансової вартості будівлі (споруди) на момент введення в експлуатацію або її вартості за проектно-кошторисною документацією щодо стану будівлі (споруди) на момент введення в експлуатацію чи за проектно-кошторисною документацією); вартість додаткових поліпшень встановлюють за даними додаткового кошторисного розрахунку або експертним шляхом.

Коефіцієнт фізичної придатності будівлі (споруди) визначається за формулою:

К ФІЗ = (1 – К ЗН),

де: К _ЗН  – коефіцієнт середньозваженого фізичного зносу

Коефіцієнт середньозваженого фізичного зносу обчислюють, як:

К ЗН = Ф : 100 %,

де: Ф – середньозважений фізичний знос, який визначають на основі даних про знос конструктивних елементів будівлі (споруди) та їхню питому вагу в її відновній вартості.

Середньозважений фізичний знос (Ф) розраховують на основі даних про фактичний фізичний знос окремих конструктивних елементів об'єкта та їхню питому вагу в його відновній вартості за формулою:

де:	Фi	-	фізичний знос i-го конструктивного елемента, %;
	Pi	-	питома вага i-го конструктивного елемента у вартості будівлі (споруди), %/
	n	-	кількість конструктивних елементів.

де Ф– фізичний знос i-го конструктивного елемента, %;

Р– питома вага i-го конструктивного елемента у вартості будівлі (споруди), %;

п – кількість конструктивних елементів.

При визначенні відновної вартості враховують індекси зміни цін у будівництві (подорожчання будівельних матеріалів, збільшення відрахувань на зарплату тощо). При цьому використовують таку формулу:

В =В_ВБ х  К К К,

де: К– коефіцієнт подорожчання (69 – 84);

К– ринковий коефіцієнт для розрахунку договірних цін.

К– коефіцієнт інфляції

Базову ціну (В_ВБ ) беруть із збірників УПВВ (ціна 1969 р.). Індекс переходу від цін 1969 року до цін 1984 року встановлюють відповідно до постанови Держбуду СРСР “Про затвердження індексів зміни кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт і територіальних коефіцієнтів до них для перерахунку зведених кошторисних розрахунків (зведених кошторисів) будов” від 11.05.83 № 94 та постанови Ради Міністрів УРСР і Укррадпрофу від 19.05.89 № 142 “Перевідні коефіцієнти балансової вартості будинків, побудованих до введення з 01.01.84 р. нових кошторисних цін”.

Ринковий коефіцієнт підвищення вартості будівництва порівняно з базовою вартістю будівельно-монтажних робіт у цінах 1984 року на початок року проведення оцінки регламентується відповідними листами Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України (Держбуд України). Так, перехід від цін 1984 року до цін на початок 2006 року здійснювався згідно з листом Держбуду України від 06.02.2006 № 10/8-114.

Коефіцієнт інфляції розраховують як добуток помісячних індексів інфляції від останніх офіційних даних про індекси зміни вартості будівельно-монтажних робіт до дати оцінки земельної ділянки.

Необхідно дати деякі пояснення й уточнення щодо викладеного вище матеріалу. Це стосується, насамперед, особливостей підбору будівельного аналога, і визначення фізичного зносу.

Як зазначалося раніше, при визначенні відновної вартості потрібно вибрати будівельний аналог об’єкта, який оцінюють. При цьому слід враховувати об’ємно-планувальні характеристики будинків та споруд, їхню класифікацію, конструктивні схеми будівель, об’ємно–планувальні схеми будинку, конструктивні елементи будинків.

До основних об'ємно-планувальних характеристик будинків і споруд належать: загальна площа; площа забудови, що визначається як площа за зовнішнім обрисом конструкцій (вулиці, стіни), сюди не входять приямки, козирки та інше; висота поверху, яка встановлюється відміткою від чистої підлоги нижнього поверху до чистої підлоги верхнього; висота будинку, що визначається до верху останньої плити перекриття (без стяжок, покриттів, присипок тощо); будівельний обсяг – це добуток висоти на площу забудови.

Будівлі й споруду за призначенням поділяють на: цивільні житлові; адміністративно-побутові; промислові; культурно-видовищні.

За конструктивною схемою будинки класифікують на: каркасні (колони і ригелі з основним навантаженням), з неповним каркасом (коли огороджувальні стіни водночас є і теплоізоляційними, й несучими, а всередині – колони перекриття); безкаркасні (стіни - несучі та огороджувальні, замість сітки колон – внутрішні стіни, також несучі).

За об'ємно-планувальною схемою будинки поділяють на: коридорні, анфіладні, центричні, зальні, секційні, із змішаною схемою планування.

До конструктивних елементів будинків належать: фундамент (стрічковий, пальовий, передмонолітна плита, склянкового типу); стіни (моноліт, цеглина, залізобетон та ін.); перекриття (балкові, безбалкові); дах (суміщений, скатний); інженерні мережі (водопровід, каналізація, електроосвітлення, телефонні лінії, радіо- й телемережі); внутрішнє оздоблення, прорізи (двері, вікна); інші елементи.

Що стосується фізичного зносу, то під ним розуміють погіршення техніко-економічних характеристик будівельних конструкцій і деталей будинку в цілому. Це проявляється у руйнуванні будівельних матеріалів та конструкцій під дією різних чинників (механічні й хімічні впливи, перевантаження, зниження просторової жорсткості внаслідок незадовільної експлуатації об'єкта тощо). Ступінь фізичного зносу вимірюється у відсотках і визначають його експертною оцінкою стану окремих елементів й обчисленням середньозваженого зносу з урахуванням питомої ваги елементів і конструкцій у відновній вартості будинку.

Нормативною базою для встановлення фізичного зносу є Правила визначення фізичного зносу житлових будинків, затверджені Державним комітетом України по житлово-комунальному господарству наказом від 2.07.93 № 52, та Укрупнені показники відновної вартості житлових і суспільних будинків та споруд (Збірники УПВВ), розроблені Держбудом СРСР у 1969–1971 роках.

У правилах визначення фізичного зносу житлових будинків у відповідних таблицях наводяться ознаки фізичного зносу. При натурних обстеженнях експерт установлює фізичний знос конструктивних елементів порівнянням виявлених ним дефектів з ознаками зносу, які вказані в таблицях вищеназваних правил. Питому вагу кожного з конструктивних елементів у загальній відновній вартості будинку експерт приймає за результатами зіставлення будівельних характеристик об’єкта оцінки з аналогами, які включені у відповідний збірник УПВВ.

Проілюструємо техніку розрахунку середньозваженого фізичного зносу на прикладі визначення фізичного зносу адміністративного будинку. Спочатку визначають технічні характеристики конструкцій та наявні дефекти. У табличній формі наводять опис конструктивного елемента, наявних дефектів і посилання на відповідні таблиці Правил оцінки фізичного зносу житлових будинків (табл.12.1).

Таблиця 12.1.