Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Государственный университет управления»

Методические материалы

к программе повышения квалификации по курсу

«Организация деятельности управляющих компаний

в сфере управления многоквартирными домами»

Москва – 2011

Содержание

Введение	4
Управляющие компании в системе управления многоквартирными домами	6
Выбор управляющей компании: источники информации	27
Должна ли управляющая компания вступать в саморегулируемые организации	43
Должна ли управляющая компания проходить добровольную сертификацию услуг	61
Выбор управляющей компании: государственная или частная	77
6. Оценка деятельности управляющих организаций	86
Рекомендуемая литература

Введение

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Особенность управления жилой недвижимостью заключается не только в ее функциональном назначении, но и в сложной структуре собственности и, как следствие, экономических связей, поэтому профессиональное управление предполагает выделение двух основных подсистем в системе управления многоквартирным домом: функциональное управление и управление содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, что требует специальных знаний.

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме должны выбрать один из способов управления. Выбор способа управления «Управление управляющей организацией» сопряжен и с выбором управляющей организации, которая способна обеспечить профессиональное управление и с которой собственники заключают договор управления. Какие требования целесообразно предъявлять к управляющим организациям, где можно получить достоверную информацию об их производственно-хозяйственной и финансово-экономической деятельности, по каким показателям оценивать их эффективность – вот те вопросы, ответить на которые помогут предлагаемые слушателям программы повышения квалификации «Основы управления многоквартирным домом» методическиематериалы, которыеразработаны в целях методического обеспечения функционирования системы управления многоквартирным домом, адекватной актуальным задачам формирования конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами. Полученные слушателямиумения и навыки поиска и обработки необходимой для выбора и оценки управляющей компании информации позволят им оптимизировать управленческие решения по многим вопросам управления многоквартирным домом.

1. Управляющие компании в системе управления многоквартирными домами

Вступление в действие Жилищного кодекса Российской Федерации изменило систему взаимоотношений между основными субъектами сферы ЖКХ: органами государственной и муниципальной власти, предприятиями ЖКХ – поставщиками жилищных и коммунальных услуг (ЖКУ), населением – потребителями ЖКУ. Если в советской экономике главным субъектом этих отношений были органы власти, поскольку в их ведении находились все объекты ЖКХ, включая жилые дома, то на сегодняшний день ситуация изменилась. Всего в собственности граждан находится более 70% жилищного фонда, в Москве – более 80%. Большинство подрядных организаций, занятых содержанием и ремонтом жилых домов, стали частными структурами в ходе массовой приватизации в конце 90-х годов, акционированы крупные предприятия коммунального сектора, после принятия Жилищного кодекса в 2004 г. начал складываться рынок услуг по управлению многоквартирными домами. Текущий период характеризуется как период завершения передачи функций управления собственникам и их объединениям, развития конкурентных отношений в сфере управления и эксплуатации многоквартирных домов, роста интереса к этому рынку со стороны крупных и средних игроков, работающих в частном секторе экономики.

Когда же у жителей многоквартирного дома возникает потребность в услугах управляющих организаций? Для ответа на этот вопрос обратимся к Жилищному кодексу РФ в его последней редакции, а именно с учетом изменений и дополнений, которые были внесены Федеральным законом от 04.06.2011 №123-ФЗ.

Ст. 161 определяет общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом, при этом акцент делается на усилении роли государства в системе ее регулирования: «Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами».

В частности, ст. 1.1 ЖК РФ установлено, что надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, законодательства о техническом регулировании, о пожарной безопасности, о защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

На Правительство Российской Федерации возложена обязанность установить состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения.

Со своей стороны, собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Проведем сравнительный анализ способов управления многоквартирным домом.

1. Непосредственное управлениесобственниками отражает полную ответственность для жильцов за состояние и эксплуатацию многоквартирного дома (рисунок 1).

Рисунок 1 – Реализация способа управления многоквартирным домом – непосредственное управление (г. Москва)

Жилищный кодекс РФ, при выборе непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме, предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме два варианта участия в управлении таким домом:

1. личное участие собственника помещения в управлении МКД;

2. участие собственника помещения в управлении МКД через своего представителя.

При личном участии в управлении многоквартирным домом:

- все собственники помещений или их большинство на основании решения общего собрания собственников помещений заключают договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. При этом собственники помещений в многоквартирном доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров;

- каждый собственник самостоятельно от своего имени заключает договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление, теплоснабжение. Соответственно каждый по отдельности несет ответственность, связанную с неисполнением обязательств по оплате за предоставленные услуги. Данный способ исключает возможность веерного отключения потребителей при неоплате одним из них обязательных платежей. Кроме того, ресурсоснабжающие организации вправе не предоставлять коммунальные услуги конкретным потребителям, не производящим своевременную оплату потребленных услуг.

Второй вариант предполагает, что от имени собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать в качестве представителя один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Данный способ управления можно внедрить только в небольших домах, независимых в эксплуатации и предоставлении коммунальных услуг.

На практике: для получения коммунальных услуг каждый собственник самостоятельно или через уполномоченное лицо (один из собственников помещений или иное лицо, действующий на основании доверенностей от всех собственников помещений) заключает договоры ресурсоснабжения с коммунальными предприятиями. На каждого собственника ресурсоснабжающие организации открывают лицевые счета абонента.

При решении вопросов по содержанию и ремонту многоквартирного дома (жилищным услугам) собственники могут:

1. решать все текущие вопросы на общих собраниях;

2. распределить обязанности по управлению домом между собой;

3. выбрать уполномоченного из своего числа или пригласить иное лицо (не из числа собственников, которому выдается доверенность в письменной форме от каждого или большинства собственников).

2. Товариществом собственников жильяпризнается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в отдельных случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативомпризнается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ЖК, ЖСК), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме (рисунок 2).

Рисунок 2 – Реализация способа управления – управление ТСЖ, ЖК, ЖСК

Мы видим, что и в законодательстве, и на практике существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищных и коммунальных услуг при способе управления домом посредством товарищества собственника жилья (ЖК, ЖСК):

1) собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (жилищному кооперативу, жилищно-строительному кооперативу). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе товарищества собственников жилья (жилищного кооператива, жилищно-строительных кооперативов) (рисунок 3).

Рисунок 3 – ТСЖ на самоуправлении

В данном варианте денежные средства собственников помещений за предоставленные жилищно-коммунальные услуги поступают непосредственно на счет управляющей организации, подрядных, эксплуатирующих, ремонтно-строительных организаций. Органы управления ТСЖ самостоятельно определяют порядок оплаты обязательных платежей.

2) собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищных и коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖСК, ЖК), а товарищество собственников жилья (ЖСК, ЖК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг.

В данном варианте денежные средства собственников помещений за предоставленные жилищно-коммунальные услуги поступают управляющей организации непосредственно через счет ТСЖ.

Основные преимущества ТСЖ:

- собственники помещений самостоятельно решают, как управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющего – физическое или юридическое лицо). Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жителей, ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации;

- ТСЖ планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность, контролирует исполнение всех видов работ и услуг;

- любой член ТСЖ имеет возможность контролировать расходование средств товарищества и собственных платежей;

- ТСЖ может иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал и т.д.), рационально использовать конструктивные элементы здания и земельный участок для предоставления рекламных площадей и др.;

- в ТСЖ создаются условия к экономному расходованию воды, тепла, электрической энергии за счет установки счетчиков учета и применения энергосберегающих технологий.

Среди недостатков этого способа управления можно выделить следующее: руководителя товарищества собственников жилья (ЖСК, ЖК) обычно выбирают среди собственников многоквартирного дома. Как правило, он является общественным лидером, не имеющим профессионального образования в области управления жилой недвижимостью, в то время как управление через ТСЖ, ЖК, ЖСК предполагает наличие в его руководстве квалифицированных специалистов, знающих строительные, технологические, сметные и другие нормы и способных привлекать на договорной основе обслуживающие организации.

2. Управляющая организация- юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют деятельность по управлению многоквартирными домами, предусмотренную Разделом VIII Жилищного кодекса РФ. Управляющие организации являются самостоятельными равноправными субъектами рынка ЖКУ, которые предоставляют собственникам помещений в многоквартирных домах не только традиционные услуги по эксплуатации и ремонту, но и достаточно специфические услуги – услуги управления (рисунок 4).

Рисунок 4 – Реализация способа управления – управление управляющей организацией

Итак, мы видим, что, как и раньше, выбор состоит из трех способов управления, однако в новой редакции Жилищного кодекса конкретизируется, кто именно несет ответственность за ненадлежащее выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества и ненадлежащее выполнение обязанности по предоставлению коммунальных услуг (таблица 1).

Таблица 1 – Субъекты ответственности в системе управления многоквартирным домом

Способ управления
Непосредственное управление	ТСЖ, ЖК, ЖСК		Управляющая организация
	Самоуправление	Управляющая организация
Субъекты ответственности
Лица, выполняющие работы по договору	ТСЖ, ЖК, ЖСК		Управляющая организация
Зона ответственности
Содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме	Содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме	Контроль за выполнением обязательств управляющей компании	Содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме
Обеспечение ресурсоснабжения	Предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства
Основание
Договора поставки Договора на оказание услуг Ст. 164 ЖК РФ	Технические регламенты	Договор управления Ст. 162 ЖК РФ	Технические регламенты
Правила содержания общего имущества
Правила предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг

При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией именно она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Новые положения в части разграничения прав и ответственности при взаимодействии с ресурсоснабжающими организациями при наличии или отсутствии договора управления с управляющей организацией содержатся также в ч. 11, 12, 15 и 16 ст. 161 ЖК РФ. Рассмотрим две возможные схемы организации договорных отношений.

Схема 1. Товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом заключен договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. При использовании этой схемы коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений предоставляются управляющей организацией.

Схема 2. ТСЖ, ЖСК находятся на самоуправлении, договор управления с управляющей организацией не заключался. Коммунальные услуги собственникам и пользователям предоставляются лицами, несущими ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме.

Учитывая негативную практику последних лет, в Жилищный кодекс введена норма, согласно которой управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с Правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг, договоров с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Собственники помещений в многоквартирных домах не вправе отказываться от заключения договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме.

Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома (если иное не установлено договором поставки).

Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.

Таким образом, в новой редакции Жилищного кодекса достаточно четко структурировано взаимодействие управляющих компаний и ТСЖ с ресурсоснабжающими организациями, что позволит стабилизировать процесс обеспечения коммунальными услугами многоквартирных домов.

Вернемся к способам управления. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления или если принятое решение о выборе способа управления не было реализовано, органы исполнительной власти города Москвы имеют право провести открытый конкурс по выбору управляющей организации. Такое решение принимается, если способ управления не выбран в течение года до дня проведения указанного конкурса. Конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам проведенного ранее конкурса, способ управления этим домом по-прежнему не выбран или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

С учетом разъяснения Минрегиона России от 20.11.2006 № 14314-РМ/07под реализацией решения общего собрания собственников помещений по выбору способа управления многоквартирным домом следует понимать:

• предоставление в  орган  по регистрации юридических лиц документов на регистрацию ТСЖ, ЖСК, ЖК;

• заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса с одним собственником помещения в многоквартирном доме (управляющая организация обязана приступить к выполнению обязательств по договору управления многоквартирным домом через 30 дней после заключения данного договора с первым собственником  помещения);

• заключение договоров на содержание и ремонт  общего имущества в многоквартирном доме большинством собственников помещений в данном доме в случае, если в качестве способа управления домом выбрано непосредственное управление.

Процедура проведения конкурса определена на федеральном уровне – Правилами проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства РФ от 02.02.2006 №75.

В Москве в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 13 сентября 2007 г. № 1973-РП «Об организации и проведении открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами в городе Москве» функции организатора конкурса возложены на префектуры административных округов города Москвы. Распоряжением префекта эти функции могут быть переданы управам районов.

Префектура (управа района) в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса, в соответствии с гражданским законодательством.

Дальнейшая судьба дома будет зависеть от решения собрания собственников помещений о выборе способа управления, которое должно быть проведено не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора управления. Как правило, такое собрание созывает организатор состоявшегося конкурса – префектура (управа района).

Если органы власти не принимают решения о проведении конкурса в домах, где не выбран способ управления, любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать их выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями жилищного законодательства, изложенными выше.

Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Новый порядок управления домами-новостройками закреплен ч. 13, 14 ст. 161 ЖК РФ, согласно которым в течение десяти рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. До заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Отметим еще один важный момент: п. 9 ст. 161 устанавливает, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Несмотря на существование такого требования в ЖК РФ, на практике еще встречаются случаи, когда в одном доме часть подъездов управляется ЖСК, часть – ТСЖ, либо в одном доме создано два ТСЖ – застройщиком (без проведения собрания) и собственниками, не признающими созданное ТСЖ легитимным (по решению общего собрания). Такая ситуация противоречит законодательству и требует быстрейшего разрешения.

Еще одной новацией, закрепленной Федеральным законом №123-ФЗ, является уточнение нормы, обязывающей управляющие организации раскрывать информацию о своей деятельности (ч. 10 ст. 161). Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. Особенности раскрытия информации товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации. Контроль за соблюдением этого стандарта осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Для того чтобы убедиться, что управляющие организации занимают прочные позиции на рынке услуг по управлению многоквартирными домами, подведем некоторые итоги и посмотрим статистику.

Управляющие организации становятся важнейшими субъектами управления:

1. при выборе способа управления – управление управляющей организацией. Решение должно быть принято на общем собрании собственников, договор управления заключается с каждым собственником помещений в многоквартирном доме на условиях, указанных в решении общего собрания. При этом собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ в новой редакции). Срок действия договора управления – от 1 года до 5 лет;

2. при заключении договора управления с ТСЖ, ЖК, ЖСК, которые не могут работать на самоуправлении. В этом случае заключается один договор управления с органами управления ТСЖ, ЖК, ЖСК, договора с каждым собственником не требуются;

3. в результате проведения органами исполнительной власти города Москвы открытого конкурса в домах, где способ управления не выбран или не реализован, а также в домах-новостройках. Срок действия договора управления в этом случае составляет от 1 года до 3 лет;

4. при выборе способа управления – непосредственное управление, если количество квартир в доме более 12. В таких домах работы по содержанию и ремонту общего имущества может выполнять только управляющая организация (эта норма Жилищного кодекса вступает в силу с 1 марта 2012 г.).

По состоянию на начало 2011 года всего по России собственники помещений многоквартирных домов реализовали свое право выбора способа управления многоквартирными домами (таблица 1).

- выбрав непосредственное управление в 351 461 доме, что составляет 5,45% от общего объема жилищного фонда;

- посредством создания ТСЖ, ЖСК, ЖК и иных специализированных потребительских кооперативов в 103 007 домах, что составляет 16,86% от общего объема жилищного фонда.

Мы видим, что 4,73% от общего объема жилищного фонда составляет жилищный фонд, где собственниками помещений не выбран способ управления многоквартирными домами. Управление данными многоквартирными домами и их эксплуатацию в настоящее время в большинстве случаев осуществляют организации, созданные органами местного самоуправления до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таблица 1 - Распределение многоквартирных домов по способам управления по состоянию на 01.01.2011 г.

Способ управления	Объем жилищного фонда, тыс. м2	Количество многоквартирных домов, шт.	В процентах от общего объема жилищного фонда
Непосредственное управление	139296,99	351461	5,45
ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив	431125,22	103007	16,86
Управляющая организация	1865404,52	665077	72,96
в том числе выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ	1736497,54	535420	67,92
в том числе выбранная по результатам проведения органами местного самоуправления (органами государственной власти Москвы и Санкт - Петербурга) открытого конкурса в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75	116257,57	119025	4,55
Способ управления не выбран и/или не реализован	121016,53	197500	4,73
в том числе управление жилищным фондом осуществляется организацией, назначенной в отчетном периоде органами местного самоуправления (органами государственной власти Москвы и Санкт - Петербурга) в нарушение требований жилищного законодательства без проведения конкурса	2270,37	2585	0,09
Всего:	2556843,26	1317045	100,00

Собственники помещений многоквартирных домов реализовали свое право выбора способа управления многоквартирными домами:

- выбрав непосредственное управление в 351 461 доме, что составляет 5,45% от общего объема жилищного фонда;

- посредством создания ТСЖ, ЖСК, ЖК и иных специализированных потребительских кооперативов в 103 007 домах, что составляет 16,86% от общего объема жилищного фонда.

Управление 665 077 многоквартирными домами, или 72,96% от общего объема жилищного фонда, осуществляется управляющими организациями, т.е. в настоящее время они доминируют на российском рынке. Выбор управляющей организации осуществлен собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников в 535 420 многоквартирных домах, что составляет 67,92% от общего объема жилищного фонда, причем этот показатель показывает положительную динамику. По результатам проведения органами местного самоуправления (органами государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга) открытых конкурсов в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 №75, управляющая организация выбрана в 119 025 многоквартирных домах, что составляет 4,55% от общего объема жилищного фонда. В то же время органами местного самоуправления передано в управление управляющим организациям без проведения конкурса 2 585 домов, что составляет 0,09% от общего объема жилищного фонда.

Всего органами местного самоуправления проведен 1 941 открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, в том числе в четвертом квартале 2010 года – 397 конкурсов.

В Москве в управлении управляющих организаций находятся более 90% многоквартирных домов, из них более 65% управляются государственными организациями, как по договорам управления с собственниками помещений, так и по договорам с ТСЖ, ЖСК.

Распределение многоквартирных домов в городе Москве по способам управления выглядит следующим образом (рисунок 5).

Рисунок 5 – Распределение многоквартирных домов в г. Москве по способам управления

Рисунок отражает положение дел в сфере управления многоквартирными домами в соответствии с тремя законодательно определенными способами управления. Между тем следует отметить, что 16400 многоквартирными домами (52,9%) управляют управляющие организации на основании договоров управления, заключенных с собственниками помещений; сюда входят многоквартирные дома, по которым были проведены открытые конкурсы по отбору управляющей организации (32 дома). Способ управления – управление ТСЖ, ЖСК, ЖК выбрали собственники 46,9% многоквартирных домов, из них только 7,7% находятся на самоуправлении, 39,2% управляются управляющими организациями на основании договоров управления, заключенных с жилищными объединениями. Получается, что и в Москве, как и в других регионах России, управляющие компании занимают лидирующие позиции на рынке. Это подтверждает и рисунок 6, на котором доля многоквартирных домов, находящихся в управлении частных и государственных организаций отражена с учетом фактически заключенных договоров управления с собственниками помещений и ТСЖ, ЖСК.

Рисунок 6 – Распределение многоквартирных домов в г. Москве

по фактическому управлению

В целом преимущество управляющих организаций состоит в том, что они являются профессиональными управляющими, имеющими материально-техническую базу для содержания и эксплуатации жилищного фонда. Вторым положительным моментом является всеобъемлющий охват всех собственников многоквартирного дома.

Среди недостатков этого способа управления можно выделить следующее. Если данный способ управления выбран на общем собрании собственников помещений, то на собственников не распространяется обязанность заключения договора управления в обязательном порядке. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда управляющая компания выбрана на открытом конкурсе, проведенном органами местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге – органами государственной власти). Судебная практика по этому вопросу, особенно в отношении собственников нежилых помещений, неоднозначна.