§ 3. Место договора участия в долевом строительстве

в системах гражданско-правовых договоров

Установленные предмет и квалифицирующие признаки договора участия в долевом строительстве позволяют сделать выводы о его самостоятельности, гражданско-правовой природе и определить его как договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в установленные договором сроки построить в соответствии с проектной декларацией объект долевого строительства и после получения в соответствии с законодательством, регулирующим градостроительную деятельность, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (в состав которого как имущественного комплекса входит объект долевого строительства) или иного объекта недвижимости, передать его участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и в установленный договором срок принять объект долевого строительства.

Гражданско-правовая природа рассматриваемого договора и его самостоятельность позволяют определить его место в системах гражданско-правовых договоров.

Как уже отмечалось в первой главенастоящего исследования, проводимая реформа гражданского законодательства в части замены государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом их обязательной нотариальной формой, не коснется договора участия в долевом строительстве. Согласност. 17Закона о долевом строительстве договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по нему подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном Федеральнымзаконом"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" закрепляет обязательность государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в ст. 25.1и, соответственно, в силуп. 3 ст. 433ГК РФ такой договор считается заключенным с момента такой регистрации.

Необходимо отметить, что Федеральным закономот 30.12.2012 N 294-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в указаннуюст. 25.1были внесены изменения в части документов, предоставляемых на государственную регистрацию, вступающие в силу с 01.01.2014.

Государственная регистрация договора осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в соответствии с Инструкциейоб особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста России от 09.06.2005 N 82.

Таким образом, в системе гражданско-правовых договоров по такому критерию, как момент возникновения договора, договор участия в долевом строительстве должен быть отнесен к группе региструмальных договоров в подгруппу договоров, порождающих обязательство по передаче имущества на том основании, что передача имущества не является обязательным этапом процедуры заключения договора участия в долевом строительстве.

Согласно ст. ст. 1и5Закона о долевом строительстве участник долевого строительства обязан уплатить застройщику обусловленную договором цену, причем в силуст. 4этого Закона условие о цене относится к числу существенных условий рассматриваемого договора.

Следовательно, бесспорно, договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров по такому критерию, как наличие встречного предоставления, относится к группе возмездных договоров, а учитывая, что на момент заключения договора сторонам известен объем взаимных обязательств, - в подгруппу меновых договоров.

В системе гражданско-правовых договоров по распределению прав и обязанностей сторон договор участия в долевом строительстве относится к числу договоров двусторонних.

В настоящем исследовании уже были отражены права и обязанности обеих сторон договора, касающиеся объекта долевого строительства. Кроме того, можно назвать следующие обязанности застройщика, закрепленные ст. ст. 6,8,18Закона о долевом строительстве:

- направить в установленный срок участнику долевого строительства информацию и предложение об изменении договора в случае, если строительство не может быть завершено в предусмотренный договором срок;

- направить в установленный срок участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства;

- использовать денежные средства, уплачиваемые участником долевого строительства по договору, исключительно для целей строительства.

Участник долевого строительства несет обязанность по уплате цены договора в соответствии со ст. ст. 4,5Закона о долевом строительстве.

Статья 8Закона о долевом строительстве закрепляет обязанность обеих сторон договора осуществить приемку-передачу объекта долевого строительства по передаточному акту или иному документу о передаче.

То есть и у застройщика, и у участника долевого строительства есть обязанности по договору участия в долевом строительстве, что означает наличие и корреспондирующих прав у каждой из сторон, что позволяет отнести данный договор к числу двусторонних.

Исследуя вопрос места договора участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров по отраслевой принадлежности регулирующих их норм, необходимо в первую очередь установить, к какой отрасли законодательства можно отнести Законо долевом строительстве.

Взяв за основу Классификаторправовых актов, утв. Указом Президента РФ от 15.03.2000 N 511, можно установить, чтоЗаконо долевом строительстве содержит в себе нормы, которые можно отнести к целому ряду отраслей законодательства:

- гражданское право, например, в части: регулирования договора участия в долевом строительстве, определения его существенных условий, порядка расторжения, гарантий качества; установления способов обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве; определения ответственности сторон за неисполнение договора участия в долевом строительстве и др.;

- хозяйственная деятельность (данный разделКлассификатора включает в себя подразделы"строительство"и"градостроительство и архитектура"), например, в части: установления требований к проектной декларации, к качеству объекта долевого строительства);

- основы государственного управления - в части государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Таким образом, Законо долевом строительстве следует отнести к числу комплексных правовых актов, то есть актов, которые не могут быть отнесены ни к одной отрасли законодательства.

Следовательно, договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров по отраслевой принадлежности регулирующих их норм располагается в группе комплексных договоров.

Что касается характера регулируемых отношений, то договор участия в долевом строительстве, конечно же, относится к числу имущественных договоров.

Определяя его место в системе гражданско-правовых договоров по направленности на экономический результат, следует рассмотреть субъектный состав договора.

В соответствии со ст. 2Закона о долевом строительстве застройщиком может выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральнымзакономот 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

То есть законодательного ограничения субъектного состава договора предпринимателем (коммерческой организацией) со стороны застройщика не происходит.

Участником долевого строительства может выступать любой субъект гражданского права.

Следовательно, с точки зрения системы гражданско-правовых договоров по направленности на экономический результат договор участия в долевом строительстве относится к группе общегражданских договоров, то есть договоров, в субъектный состав которых могут не входить предприниматели.

Сложнее обстоит вопрос с установлением места договора участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров по направленности результата.

Направленность обязательства как нормообразующий признак выражается не в основном действии обязанного лица как таковом, а в экономическом и юридическом результатах, на достижение которых направлено это действие, причем направленность обязательства определяется только конечной целью, учитывая, что в процессе исполнения договора стороны могут совершать действия, направленные на достижение промежуточных (этапных) целей.

Что касается участника долевого строительства, то проблем с определением его цели вступления в соответствующие договорные отношения не возникает, она прямо определена в п. 1 ст. 1Закона о долевом строительстве и заключается в возникновении у участника долевого строительства права собственности на объект долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Кстати, участник долевого строительства в результате реализации договора при получении объекта строительства в собственность может получить доход в виде материальной выгоды - той части недвижимости, стоимость которой составляет разницу между рыночной ценой на нее и ценой договора участия в долевом строительстве. Эта часть определяется как доход в натуральной форме, что соответствует положениям ст. 41НК РФ.

Однако данный доход никак нельзя назвать основной целью участника долевого строительства по договору. Кроме того, при расчете разницы между рыночной ценой на объект долевого строительства и ценой договора может оказаться, что участник долевого строительства не получил в результате реализации договора прибыль, а понес убытки.

Что касается застройщика, то его цель участия в соответствующих договорных отношениях зафиксирована в ст. ст. 1и2Закона о долевом строительстве, согласно которым застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для создания на принадлежащем ему земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости и передачи объекта строительства дольщику.

Очевидно, что участник долевого строительства не сможет достигнуть цели получения в собственность объекта долевого строительства (отдельного жилого или нежилого помещения, а также доли в общем имуществе, входящих в состав многоквартирного дома, как имущественного комплекса или иного объекта недвижимости), пока соответствующий многоквартирный дом или иной объект недвижимости в целом не будет создан.

С другой стороны, цель застройщика также не будет достигнута без передачи объекта строительства участнику долевого строительства.

Таким образом, первичные цели сторон договора участия в долевом строительстве совпадают и заключаются в создании многоквартирного дома как имущественного комплекса или иного объекта недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров по признаку направленности результата к первой группе договоров, то есть договоров, направленных на передачу имущества, отнести нельзя.

Основной элемент обязательств, возникающих из договоров, объединенных в данную группу, - передача имущества (хоть и на разных условиях). И еще два объединяющих признака - во-первых, лицо, передающее имущество, должно обладать необходимым правомочием по его распоряжению, то есть являться субъектом права собственности или иного ограниченного вещного права; во-вторых, все договоры имеют сложный предмет, в котором объектом второго рода выступает само имущество <1>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

МонографияМ.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).

<1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. С. 6.

На момент заключения договора участия в долевом строительстве объекта долевого строительства, то есть имущества, право собственности на которое приобретет участник долевого строительства, не существует. Нельзя говорить о его существовании даже в том случае, когда договор заключается на завершающем этапе строительства в связи с тем, что объект недвижимости считается созданным в момент выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии со ст. 55ГрК РФ. После ввода объекта в эксплуатацию заключение договоров участия в строительстве не допускается.

Таким образом, элементы обязательства, необходимые для отнесения договора участия в долевом строительстве к группе гражданско-правовых договоров, направленных на передачу имущества, отсутствуют.

Разграничение договоров, отнесенных к двум следующим группам - договорам, направленным на выполнение работ и оказание услуг, обеспечивается формированием законодателем для каждой из этих групп генеральной договорной модели, и сравнение с данной моделью позволяет установить группу, к которой должен быть отнесен тот или иной договор <1>.

--------------------------------

<1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. С. 4.

Для договоров о выполнении работ такую модель составляет договор подряда, основными признаками которого являются: во-первых, выполнение работы в соответствии с заданием заказчика; во-вторых, обязанности подрядчика выполнить работу, передать результат заказчику и корреспондирующие обязанности заказчика принять результат работ и оплатить его и, наконец, в-третьих, индивидуальный характер предмета договора.

Не затрагивая даже вопроса об определении понятия "работа", можно говорить об отсутствии одного из элементов, необходимых для отнесения договора участия в долевом строительстве к группе договоров, направленных на выполнение работ.

Застройщик не осуществляет свою деятельность в соответствии с заданием участника долевого строительства.

В соответствии со ст. ст. 3и21Закона о долевом строительстве привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается только после получения в установленном законом порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации, включающей в себя информацию о проекте строительства. Кроме того,ст. 4Закона о долевом строительстве закреплено, что объект долевого строительства должен соответствовать проектной документации, которая разрабатывается застройщиком задолго до заключения договора о долевом строительстве.

Для договоров, направленных на оказание услуг, генеральной договорной моделью, сравнение с которой позволяет отнести тот или иной гражданско-правовой договор к данной группе, является договор возмездного оказания услуг.

Особенность, присущая всем договорным конструкциям, которые могут быть отнесены к группе договоров, направленных на оказание услуг, - неотделимость предоставления услуг от деятельности лица, предоставляющего услуги, то есть эффект такой деятельности не выступает в виде определенного ощутимого материализованного результата, а состоит в самом предоставлении услуги <1>.

--------------------------------

<1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. С. 206.

Очевидно, что результат реализации договора участия в строительстве весьма материализован: у участника долевого строительства возникает право собственности на объект долевого строительства - отдельное жилое или нежилое помещение, а также долю в общем имуществе, входящие в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Четвертая группа гражданско-правовых договоров в их классификации по направленности результата - договоры, направленные на учреждение различных образований. В отличие от всех остальных договоров участники данных обязательств преследуют единую цель, их интересы тождественны.

Деление в пределах четвертой группы гражданско-правовых договоров, классифицированных по признаку направленности результата - договоров, направленных на учреждение различных образований, проводится с учетом цели объединения: во-первых, создание юридического лица; во-вторых, совместная деятельность без образования юридического лица <1>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

МонографияМ.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (3-е издание, стереотипное).

<1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. С. 402.

Определяя совместную деятельность как деятельность, осуществляемую путем объединения имущества и усилий ее участников (т.е. участниками вместе), можно говорить о том, что стороны договора участия в долевом строительстве действуют совместно и их деятельность направлена на достижение единой цели, какой является создание многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и передача участнику долевого строительства в собственность объекта долевого строительства.

Следовательно, есть основания с точки зрения системы гражданско-правовых договоров по признаку направленности результата относить договор участия в долевом строительстве в том виде, в каком он в настоящее время сконструирован законодательством, к четвертой группе договоров - договоров, направленных на учреждение различных образований. В частности, ко второй ее подгруппе - договоров, направленных на осуществление совместной деятельности без образования юридического лица.