§ 2. Квалифицирующие признаки

договора участия в долевом строительстве

Определение договора участия в долевом строительстве в качестве самостоятельного гражданско-правового договора делает необходимым определение квалифицирующих признаков данного договора.

Рядом исследователей уже предпринимались попытки формирования комплекса таких признаков договора участия в долевом строительстве. Отличительным, кстати, является то, что квалифицирующие признаки договора зачастую исследуются авторами, рассматривающими соотношение договора участия в долевом строительстве с другими гражданско-правовыми договорами и далеко не всегда характеризующими договор участия в долевом строительстве в качестве самостоятельного.

Особым в этом плане является утверждение Д.А. Соболева о том, что "наличие признаков, свидетельствующих о самостоятельности договора участия в строительстве, еще не доказывает того, что договор участия в долевом строительстве необходимо рассматривать в качестве самостоятельного договора" <1>.

--------------------------------

<1> Соболев Д.А. Указ. соч. С. 45, 46.

С другой стороны, Д.А. Соболев соглашается с А.А. Левиным, который в качестве признаков договора участия в долевом строительстве, позволяющих определить его в качестве самостоятельного вида договора, рассматривает:

- особый субъектный состав договора - застройщик и участник долевого строительства;

- специфическую цель привлечения застройщиком денежных средств для строительства (создания) многоквартирных домов;

- предмет договора;

- особое содержание договорного обязательства - права и обязанности сторон <1>.

--------------------------------

<1> См.: Соболев Д.А. Указ. соч. С. 44, 45; Левин А.А. Гражданско-правовое регулирование участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2008. С. 17, 18.

А.Н. Кайль формулирует следующие шесть таких признаков:

1) объектом долевого строительства для конкретного участника договора признается жилое и нежилое помещение, подлежащее передаче участнику; предметом договора является индивидуально-определенный объект, который входит в состав другого объекта недвижимости;

2) исполнение обязанности по созданию (возведению) объекта долевого строительства невозможно без исполнения обязанности по созданию (возведению) всего объекта недвижимости, в состав которого он входит и вне рамок которого существовать не может;

3) участие в долевом строительстве (создании) является первоначальным способом возникновения права собственности участника долевого строительства;

4) содержание договора составляют взаимные права и обязанности сторон;

5) сторонами договора являются застройщик и участник долевого строительства;

6) наличие различных целей у сторон договора: застройщик заинтересован получить прибыль, для чего осуществляет деятельность по обеспечению строительства, а участник долевого строительства - получить в собственность определенный договором объект долевого строительства <1>.

--------------------------------

<1> См.: Кайль А.Н. Инвестиции в строительство: договоры долевого участия. С. 51 - 53.

Однако не только договор участия в долевом строительстве является первоначальным способом возникновения права собственности. Тот факт, что стороны договора имеют взаимные права и обязанности сторон, не может выступать в качестве квалифицирующего признака (это позволяет лишь определить договор в качестве двусторонне обязывающего).

О.Г. Ершов определяет квалифицирующие признаки договора участия в долевом строительстве таким образом:

- физические и (или) юридические лица (дольщики) передают личные либо заемные денежные средства застройщику для строительства объекта недвижимости в виде здания или сооружения;

- застройщик осуществляет строительство своими силами либо с привлечением иных лиц в срок, который устанавливается соглашением с дольщиками;

- после завершения строительства застройщик передает часть (здания) сооружения физическим и (или) юридическим лицам, пропорционально вложенным денежным средствам;

- физические и (или) юридические лица, вложившие денежные средства в долевое строительство, имеют возможность оформить право собственности на переданную застройщиком часть здания (сооружения);

- деятельность застройщика по привлечению денежных средств физических и (или) юридических лиц для долевого строительства зданий (сооружений) является предпринимательской и осуществляется на возмездной основе <1>.

--------------------------------

<1> См.: Ершов О.Г. Договор участия в долевом строительствев системе гражданско-правовых договоров. С. 21.

В данном случае следует отметить, что, во-первых, для квалификации отношений не играет роли, свои или заемные средства вкладывает участник долевого строительства.

Во-вторых, физические лица, вкладывающие денежные средства в строительство квартир, по завершении строительства получают не часть здания (сооружения), а самостоятельный объект недвижимости, который, помимо этого, не может считаться составной частью другого объекта недвижимости, так как многоквартирный дом таким объектом не признается.

В-третьих, осуществление застройщиком своей деятельности на возмездной основе является основанием для определения договора участия в строительстве как возмездного, но не может выступать квалифицирующим признаком данного договора.

В качестве специфических характеристик договора участия в долевом строительстве как самостоятельного договора В.Д. Рузанова и П.В. Сокол, в свою очередь, выделяют:

- особый субъектный состав договора: застройщик и участник долевого строительства;

- специфическую цель привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, отвечающих их запросам и интересам;

- особое содержание договора, в первую очередь его предмет - деятельность застройщика по созданию объекта недвижимого имущества, которая приводит к непосредственной передаче материализованного результата вложения (строительства);

- особое содержание договорного обязательства - права и обязанности застройщика и участника долевого строительства;

- установление повышенного уровня обеспечения прав участников долевого строительства: особый порядок привлечения денежных средств участников долевого строительства путем обнародования проектной декларации, наличие зарегистрированных прав застройщика на земельный участок и разрешения на строительство объекта;

- необходимость государственной регистрации договора и соглашений об уступке прав требования из него;

- установление законодательного требования об обязательных обеспечительных мерах;

- повышенный уровень ответственности застройщика;

- распространение на регулирование отношений участников долевого строительства - граждан законодательства о защите прав потребителей;

- закрепление в законе исключительного приоритета договорной формы долевого участия на жилое помещение с участием граждан над другими договорными формами <1>.

--------------------------------

<1> См.: Рузанова В.Д., Сокол П.В. Законодательство о долевом строительствеи о защите прав потребителей: проблемы соотношения // Законы России: опыт, анализ, практика. 2010. N 5. С. 34.

Применительно к отмеченным признакам можно сказать, что установление повышенного уровня обеспечения прав участников долевого строительства в том виде, как его формулирует автор, есть административные предпосылки заключения договора участия в долевом строительстве. Распространение на соответствующие отношения законодательства о защите прав потребителей не может выступать в качестве квалифицирующего признака договора, учитывая выступление в качестве участника долевого строительства также и юридического лица, на которое законодательство о защите прав потребителя не распространяется. Приоритет договорной формы долевого участия в строительстве над другими договорными формами может выступать характерной чертой правоотношений в сфере долевого участия в строительстве, но не договора, которым эти отношения опосредуются.

А.В. Дикун очерчивает круг характерных особенностей (признаков) договора таким образом:

- субъектный состав договора, в качестве одной из сторон которого выступает застройщик, на которого возлагается ряд предварительных обязанностей;

- цель привлечения денежных средств участников долевого строительства - исключительно для строительства объектов недвижимости, предусмотренных Закономо долевом строительстве;

- договор регулирует строительство лишь тех объектов недвижимости, которые будут иметь в своем составе жилые и нежилые помещения, за исключением объектов производственного назначения;

- возникает право собственности у контрагентов застройщика на передаваемые им согласно условиям договоров помещения;

- существует единый предмет договора, состоящий из целого комплекса различных действий;

- присутствует надежное обеспечение прав граждан и юридических лиц, являющихся участниками долевого строительства;

- наличествует широкое использование элементов публичного права в регулировании отношений, вытекающих из договора участия в долевом строительстве <1>.

--------------------------------

<1> См.: Дикун А.В. Договор участия в долевом строительстве: проблемы теории и правоприменительной практики: Дис. ... канд. юрид. наук. С. 93, 94.

С.Г. Горбачев полагает, что к признакам договора участия в долевом строительстве можно отнести следующие:

- по направленности обязательства данный договор сочетает в себе элементы как договора по оказанию услуг, так и договора по выполнению работы;

- непредпринимательский характер договора, так как участник долевого строительства вкладывает деньги в строительство жилого помещения не для извлечения прибыли, а исключительно для личных потребительских целей;

- предмет регулирования - отношения, складывающиеся по поводу недвижимого имущества <1>.

--------------------------------

<1> См.: Горбачев С.Г. Правовая природа договораучастия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // Адвокат. 2008. N 4. С. 18, 19.

В данном случае представляется, что направленность обязательства и непредпринимательский характер не могут выступать в качестве квалифицирующих признаков договора, данные характеристики определяют лишь место договора участия в долевом строительстве в системах гражданско-правовых договоров.

Наконец, необходимо представить точку зрения М.В. Петрухина, согласно которой можно выделить пять признаков договора участия в долевом строительстве:

- особый субъектный состав: застройщиком может быть только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, обладающий земельным участком (на праве аренды или собственности) и который должен получить разрешение на строительство и опубликовать проектную декларацию;

- особенности предмета: обязательство застройщика характеризуется сложными элементами;

- различные цели сторон договора: застройщик нацелен на получение прибыли, участник долевого строительства - на получение объекта в собственность (как правило);

- наличие публичных элементов, призванных защитить интересы слабой стороны (потребителя): обеспечение обязательств застройщика залогом либо поручительством банка и применение законодательства о защите прав потребителей;

- требование о государственной регистрации договора и (или) уступки прав по нему <1>.

--------------------------------

<1> См.: Петрухин М.В. Проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости. С. 27 - 29.

При исследовании квалифицирующих признаков любого гражданско-правового договора в первую очередь необходимо рассмотреть предмет договора, тем более что предмет договора долевого участия в строительстве многими исследователями выделялся именно в качестве такого его признака.

Позиции ученых относительно предмета долевого участия в строительстве расходятся, в частности, выделяются пять концепций предмета договора участия в долевом строительстве. Первая группа ученых определяет предмет договора участия в долевом строительстве как индивидуально-определенный объект - жилое и (или) нежилое помещение, входящие в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости <1>. Последователи данной "объектной" концепции предмет договора определяют как конечный объект строительства <2>.

--------------------------------

<1> См.: Горбачев С.Г. Указ. соч.С. 18; Кайль А.Н. Инвестиции в строительство: договоры долевого участия. С. 51; Лозовская С.О. Договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Жилищное право. 2005. N 6. С. 294; Макарова О.А.Долевое строительство в "законе"// Актуальные вопросы правового регулирования строительства. 2005. N 2. С. 39.

<2> См.: Дурнов А.С. Гражданско-правовая ответственность по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов: Дис. ... канд. юрид. наук. Рязань, 2010. С. 25.

Вторая группа исследователей выдвигает "деятельностную" концепцию предмета договора участия в долевом строительстве, утверждая, что предметом данного договора являются:

- строительство индивидуально-определенного объекта недвижимости <1>;

--------------------------------

<1> См.: Мочалова Т.В. Указ. соч.С. 39.

- деятельность застройщика по созданию объекта недвижимого имущества, за исключением объектов производственного назначения, которая приводит к непосредственной передаче материализованного результата вложения (строительства) <1>.

--------------------------------

<1> См.: Рузанова В.Д., Сокол П.В. Указ. соч.С. 34.

Обращает на себя внимание и утверждение А.В. Дикуна о том, что договор участия в долевом строительстве имеет единый предмет, состоящий из целого комплекса различных действий, влекущих возникновение материального результата: обеспечение в соответствии с проектной документацией и информацией, содержащейся в проектной декларации, выполнения работ по строительству (созданию) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, ввод объекта в эксплуатацию и передача жилых или нежилых помещений, входящих в состав указанных объектов недвижимости <1>.

--------------------------------

<1> См.: Дикун А.В. Договор участия в долевом строительстве: проблемы теории и правоприменительной практики: Дис. ... канд. юрид. наук. С. 90.

Концепции включения в состав предмета договора участия в долевом строительстве действий застройщика по созданию объекта недвижимого имущества и действий по передаче данного объекта участнику долевого строительства придерживаются и другие авторы <1>. В частности, Д.А. Соболев утверждает, что предмет рассматриваемого договора двойствен и подразумевает не только передачу объекта долевого строительства по окончании строительства (создания) участнику долевого строительства в собственность, но и деятельность застройщика по обеспечению строительства (создания) объекта долевого строительства <2>.

--------------------------------

<1> См.: Ершов О.Г. Договор участия в долевом строительствев системе гражданско-правовых договоров. С. 20; Фокова Е.А.Указ. соч.

<2> См.: Соболев Д.А. Указ. соч. С. 30, 31.

Четвертая концепция, преследующая идею сложной, двухэлементной структуры предмета договора участия в долевом строительстве, была высказана В.В. Витрянским, который указал, что для договора участия в долевом строительстве характерен сложный предмет договора, включающий в себя два рода объектов: объект юридический (действия обязанных сторон) и объект материальный (многоквартирный дом или иной объект недвижимости, а также жилое или нежилое помещение). Особо следует отметить, что В.В. Витрянский, говоря о юридическом объекте предмета договора, не раскрывает его через определенные действия застройщика (например, через действия по строительству или по передаче объекта).

Н.Д. Романенковой также утверждается, что предмет данного договора состоит из материального элемента, которым является объект долевого строительства, входящий в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, и юридического элемента, который включает в себя действия застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передаче объекта долевого строительства, входящего в его (их) состав, участнику долевого строительства <1>.

--------------------------------

<1> См.: Романенкова Н.Д. Указ. соч. С. 41, 46.

Весьма оригинальная идея была высказана И.И. Харитошиным, согласно которой предметом договора является специфическая услуга - деятельность по привлечению денежных средств участников <1>. Автор также утверждает, что предметом договора является финансирование строительства (создания) объекта долевого строительства <2>.

--------------------------------

<1> См.: Харитошин И.И. Указ. соч. С. 54.

<2> Там же. С. 66.

Наконец, нельзя обойти вниманием высказывание Е.Г. Козловой, которая установила, что относительно предмета договора участия в строительстве "возникает ряд трудностей, поскольку в момент заключения договора еще нет самого предмета, поэтому выполнить условие законодателя о детализированной характеристике так, чтобы его можно было выделить из ряда однотипных предметов, очень сложно" <1>.

--------------------------------

<1> Козлова Е.Г. Пробелы законодательства в объекте договорадолевого участия в строительстве // Бюллетень нотариальной практики. 2009. N 5. С. 21.

Судебные инстанции придерживаются "объектной" концепции предмета договора участия в долевом строительстве, определяя его как объект долевого строительства, что подтверждается, в частности, Определениями ВАС РФ: от 01.03.2012 N ВАС-1724/12по делу N А70-1997/2011; от 19.01.2012N ВАС-17470/11по делу N А53-14887/2009; от 19.01.2012N ВАС-17376/11по делу N А04-7096/2009; от 21.03.2011N ВАС-11536/10по делу N А60-38278/2009; от 09.07.2010N ВАС-8506/10по делу N А55-7237/2008; от 29.04.2009N ВАС-2856/09по делу N А63-12501/07-С3-15, а такжеПостановлениемФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2013 по делу N А79-5319/2012;ПостановлениемФАС Московского округа от 31.01.2013 по делу N А40-91655/10-88-351Б;ПостановлениемФАС Северо-Западного округа от 03.09.2012 по делу N А56-31702/2011.

Но и утверждение о том, что предметом договора участия в долевом строительстве явилось "участие предпринимателя в долевом строительстве (инвестировании) многоквартирного дома", можно увидеть в судебных актах, например, в ОпределенииВАС РФ от 24.03.2011 N ВАС-2703/11 по делу N А40-30281/10-6-264.

Такой предмет договора, как "право инвестирования строительства с последующим оформлением в личную собственность квартир", фигурирует в ПостановленииФАС Московского округа от 12.07.2013 по делу N А40-77593/09-136-593.

Для решения вопроса об определении предмета договора участия в долевом строительстве необходимо, так же как и применительно к договору строительного подряда, обратиться к особенностям правового режима данной сделки, выделив его особенности, лежащие в сфере прав и обязанностей сторон договора.

Исходя из анализа норм Федерального законаот 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" можно выделить следующие права и обязанности сторон, касающиеся непосредственно объекта долевого строительства, определяемогост. 2Закона о долевом строительстве как жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства:

- в соответствии со ст. 4Закона о долевом строительстве застройщик обязан построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства; участник долевого строительства, в свою очередь, обязан принять объект долевого строительства;

- ст. 6Закона о долевом строительстве закреплена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок, установленный договором; в случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства имеет право требовать уплаты неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Банком России;

- ст. 7Закона о долевом строительстве устанавливает, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям; в противном случае участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

- согласно ст. 8Закона о долевом строительстве застройщик не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия объекта обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче; участник долевого строительства, получивший такое сообщение, обязан приступить к принятию объекта в предусмотренный договором срок либо в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения.

Рядом исследователей было предложено выделить четыре группы обязанностей застройщика:

- предварительные обязанности до начала привлечения денежных средств участников долевого строительства;

- обязанности по информированию участников долевого строительства;

- обязанности по обеспечению строительства объекта долевого участия и его передаче;

- обязанности в связи с ненадлежащим исполнением обязательств <1>.

--------------------------------

<1> См.: Сокол П.В. Договор участия в долевом строительстве: Учебно-практическое пособие. М., 2008. С. 48; Харитошин И.И. Указ. соч. С. 87.

Можно согласиться с оценкой, данной указанной классификации М.В. Петрухиным, который утверждает, что она не учитывает характер складывающихся правоотношений между сторонами договора исследуемого договора <1>. Однако автор, в свою очередь, соглашается с мнением Т.Ю. Майбороды о том, что возникающие у застройщика обязанности можно подразделить на преддоговорные, возникающие из закона, и договорные, которые устанавливаются соглашениями, заключаемыми им с участниками долевого строительства <2>, и выделяет следующие преддоговорные обязанности застройщика:

--------------------------------

<1> См.: Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительствеобъектов недвижимости: проблемы правового регулирования. М., 2012. С. 86.

<2> См.: Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007. С. 26.

- приобретение в собственность или на праве аренды земельного участка для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости;

- получение разрешения на строительство;

- опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации;

- соответствие требованиям Законао долевом строительстве <1>.

--------------------------------

<1> См.: Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительствеобъектов недвижимости. С. 87.

Представляется, что с обоими утверждениями нельзя согласиться.

Не выдерживает критики утверждение о том, что обязанностью застройщика является "соответствие требованиям закона", учитывая, что еще ст. 15Конституции РФ закрепила, что органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдатьКонституциюРФ и исполнять законы. Что касается "обязанностей, связанных с ненадлежащим исполнением обязательств", то в данном случае речь идет не об обязанностях, а об ответственности застройщика.

Кроме того, "предварительные" или "преддоговорные" действия застройщика нельзя выделять в качестве обязанности данного лица. В отсутствии договора нет правовых оснований для возникновения данных обязанностей. Целесообразно, как и в случае с договором строительного подряда, вести речь о предпосылках договора.

Предпосылки заключения договора участия в долевом строительстве отражены в п. 1 ст. 3Закона о долевом строительстве, который устанавливает, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

В качестве первой такой предпосылки выступает подтверждение прав застройщика на соответствующий земельный участок. Вторая предпосылка носит административный характер и заключается в необходимости получения разрешения на строительство в соответствии с градостроительным законодательством, в частности, со ст. 51ГрК РФ.

Третья предпосылка связана с необходимостью разработки застройщиком проектной декларации, которая включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

Информация о застройщике в соответствии со ст. 20Закона о долевом строительстве включает в себя информацию:

- о фирменном наименовании, месте нахождения, о режиме работы, государственной регистрации застройщика;

- об учредителях застройщика, которые обладают 5% и более голосов в органе управления;

- о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых застройщик принимал участие в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов, сроков их ввода в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;

- о лицензиях;

- о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Информация о проекте строительства согласно ст. 21Закона о долевом строительстве должна содержать информацию:

- о цели проекта строительства, этапах и сроках его реализации, результатах экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено законом;

- о разрешении на строительство и правах застройщика на земельный участок (с указанием реквизитов правоустанавливающего документа);

- о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и об их описании в соответствии с проектной документацией, на основании которого выдано разрешение на строительство;

- о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;

- о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков и др.

Проектная декларация в соответствии со ст. 19Закона о долевом строительстве должна быть опубликована застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещена в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования не позднее чем за 14 дней до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также должна быть представлена в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав и контролирующий орган. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств.

Однако возможность не публиковать проектную декларацию не освобождает застройщика от необходимости ее разработки до привлечения денежных средств в долевое строительство, учитывая право лица, планирующего подписать договор участия в долевом строительстве, до подписания договора ознакомиться с проектной декларацией. Кроме того, проектная декларация должна предоставляться застройщиком в любое время любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Таким образом, исследование положений Законао долевом строительстве на предмет особенностей правового режима договора участия в долевом строительстве как сделки показывает, что все законодательно закрепленные такие особенности связаны исключительно с материальным объектом - объектом долевого строительства.

Никаких особенностей правового режима не предусмотрено применительно к действиям застройщика по строительству (созданию) объекта долевого строительства.

Следовательно, можно утверждать, что особенности правового режима договора участия в долевом строительстве как сделки установлены законодателем с учетом только объекта долевого строительства, который и представляет собой предмет договора участия в долевом строительстве.

Однако специфика предмета исследуемого договора позволяет выделить связанный с ним первый квалифицирующий признак данного договора.

Объект долевого строительства определяется в п. 2 ст. 2Закона о долевом строительстве как жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Жилое и нежилое помещения являются самостоятельными объектами недвижимости и, соответственно, объектами гражданских прав.

Многоквартирный дом - это имущественный комплекс, состоящий из разнородных объектов недвижимости (квартир, гаражей, нежилых помещений и т.д.), и каждый такой объект является самостоятельным объектом гражданских прав, тогда как многоквартирный дом в целом единым объектом гражданских прав не является <1>.

--------------------------------

<1> См.: Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Правовые основы. Введение в профессию государственного регистратора: Учебное пособие. 3-е изд., испр. и доп. С. 99.

Иными словами, многоквартирный дом представляет собой совокупность помещений, принадлежащих различным собственникам и объединенных лишь пространственно, с одной стороны, и имущества, принадлежащего всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности, - с другой <1>.

--------------------------------

<1> См.: Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М., 2006. С. 76.

Определение многоквартирного дома дано только на уровне подзаконного акта. Положениемо признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 <1>, многоквартирный дом определяется как совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Именно это определение в основном используют исследователи <2>, хотя оно совершенно справедливо критикуется <3>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

<2> См., например: Шарапов В.В. Комментарийк Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (постатейный) // СПС "КонсультантПлюс"; Юрьева Л.А. Договор управления многоквартирным домом:Монография. М., 2011.

<3> См.: Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. Многоквартирные дома: проблемы и решения. С. 77.

ВАС РФ в п. 8Постановления Пленума от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъясняет, что если собственник здания в соответствии сост. 24Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.

Таким образом, многоквартирный дом самостоятельным объектом недвижимого имущества не является, а представляет собой имущественный комплекс, в связи с чем формулировка Законао долевом строительстве о вхождении объекта долевого строительства в состав "многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости" некорректна и должна быть изменена.

С другой стороны, в понятие объекта долевого строительства включается также и общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте.

В соответствии с Правиламисодержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", состав общего имущества определяется:

- собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

- органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;

- органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с п. 4 ст. 161ЖК РФ.

ПисьмомМинрегиона России от 04.04.2007 N 6037-РМ/07 "Об определении перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме" разъясняется, что органы местного самоуправления (в городах федерального значения - органы государственной власти этих субъектов РФ) не уполномочены утверждать или согласовывать состав (перечень) общего имущества в многоквартирном доме в целях, иных от целей подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

В состав общего имущества включаются:

- помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

- крыши;

- ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

- ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

- земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Общее имущество в соответствии со ст. 36ЖК РФ принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Таким образом, первая особенность объекта долевого строительства заключается в том, что он состоит из двух элементов - жилого или нежилого помещения, на которое у участника долевого строительства по результатам реализации договора участия в долевом строительстве возникает право собственности, и доли в общем имуществе многоквартирного дома или иного объекта градостроительной деятельности, в состав которого входит соответствующее жилое и нежилое помещение.

Вторая особенность объекта долевого строительства заключается в том, что он сам входит в состав имущественного комплекса многоквартирного дома или иного объекта градостроительной деятельности.

Данные особенности объекта долевого строительства и определяют первый квалифицирующий признак договора участия в строительстве, связанный с предметом договора.

Далее следует обратиться к ст. 18 Закона о долевом строительстве, которая в п. 1закрепляет целевое назначение денежных средств участников долевого строительства, уплачиваемых по договору участия в долевом строительстве. Данные денежные средства подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:

- строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);

- возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

- возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;

- строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;

- возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;

- возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;

- возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Отмечалось в юридической литературе несовершенство данной нормы в связи с тем, что перечень направлений использования денежных средств участников долевого строительства хотя и обширен, но не включает в себя многие важные для застройщика позиции, например, такие как: возмещение затрат на текущие арендные (субарендные) платежи за пользование земельным участком; возмещение уплачиваемых процентов по кредитным и заемным обязательствам застройщика; возмещение административно-хозяйственных расходов застройщика; расходы на выплату заработной платы и др. <1>.

--------------------------------

<1> См.: Жигачев А.В. Цена договора участия в долевом строительстве: гражданско-правовые и налоговые аспекты // СПС "КонсультантПлюс"; Кайль А.Н.Комментарийк Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (постатейный) // СПС "КонсультантПлюс".

Однако п. 2 ст. 18Закона о долевом строительстве закрепляет положение, согласно которому в случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.

Следовательно, застройщик имеет право возместить свои затраты, не вошедшие в перечень п. 1 ст. 18Закона о долевом строительстве, за счет средств, предусмотренных в договоре участия в долевом строительстве в качестве оплаты услуг застройщика.

Порядок использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, регулярно становится предметом рассмотрения различными судебными инстанциями, но, в основном, по налоговым спорам:

- по различным вопросам, связанным с определением налогооблагаемой базы и уплатой застройщиком НДС: Определения ВАС РФ от 27.12.2010 N ВАС-17414/10по делу N А78-9180/2009 и от 11.06.2010N ВАС-7486/10по делу N А60-20097/2009-С10; Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 22.06.2011 по делуN А17-3766/2010и от 22.10.2008N А79-7444/2007; Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.04.2013 по делуN А78-3003/2012и от 31.08.2010 по делуN А78-9180/2009;ПостановлениеФАС Северо-Западного округа от 17.06.2013 по делу N А26-5720/2011; Постановления ФАС Уральского округа от 29.06.2011N Ф09-3294/11по делу N А71-10573/2010-А18 и от 29.01.2010N Ф09-11382/09-С2по делу N А60-20097/2009-С10;

- по вопросам, связанным с начислением налога на прибыль: ПостановлениеФАС Волго-Вятского округа от 04.05.2012 по делу N А79-4970/2011; Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 14.10.2010 по делуN А27-25524/2009и от 12.08.2010 по делуN А33-13911/2009;ПостановлениеФАС Уральского округа от 17.05.2013 N Ф09-3499/13 по делу N А71-10857/2012;

- по вопросу обложения единым налогом сумм оплаты услуг застройщика: ПостановлениеФАС Поволжского округа от 07.12.2006 по делу N А49-4719/2006-268А/17.

Единично применяется ст. 18Закона о долевом строительстве:

- при рассмотрении вопросов ответственности застройщика (ПостановлениеФАС Московского округа от 05.06.2013 по делу N А40-131563/11-112-849);

- по делам о банкротстве (ПостановлениеФАС Поволжского округа от 06.03.2013 по делу N А55-5075/2009);

- о приостановлении деятельности застройщика (ПостановлениеДевятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 N 09АП-1387/2013-ГК по делу N А40-135970/12).

Нормы ст. 18Закона о долевом строительстве направлены на защиту прав участников долевого строительства, в частности, от нерационального использования денежных средств, от их отвлечения застройщиком на строительство других объектов, от использования в иных (зачастую противоправных) целях.Пункт 3 ст. 18Закона о долевом строительстве предусматривает возможность расторжения договора участия в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства в случае нарушения застройщиком правил о целевом использовании полученных им по данному договору денежных средств.

Однако, каким образом участник долевого строительства может реализовать данное свое право на заявление требования о расторжении договора, неясно. Законо долевом строительстве не закрепляет право участника долевого строительства на контроль за целевым использованием денежных средств, переданных застройщику по договору на строительство (создание) объекта долевого строительства, что делает нормыст. 18Закона о долевом строительстве большей частью декларативными, а право на расторжение договора практически невозможным к реализации. И это как раз один из многих показателей справедливости утверждения, что "закон представляет собой яркую иллюстрацию того, как в целом позитивное и необходимое регулирование может быть нивелировано крайне низким уровнем юридической техники" <1>.

--------------------------------

<1> Сарбаш С.В. Юридическая техника закона об участии в долевом строительстве // Основные проблемы частного права: Сборник статей к юбилею д-ра юрид. наук, проф. Александра Львовича Маковского. М., 2010. С. 245.

Не выдерживает критики высказанное С.П. Гришаевым мнение, что к отношениям участника долевого строительства и застройщика в этом случае применяются нормы ст. 814ГК РФ, в соответствии с которой у участника долевого строительства, выступающего в качестве кредитора, есть право осуществлять контроль за целевым характером использования уплаченных денежных средств <1>. Статья 814 "Целевой заем" ГК РФ закрепляет, что если договор займа заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем), заемщик обязан обеспечить возможность осуществления заимодавцем контроля за целевым использованием суммы займа. Однако отношения застройщика и участника долевого строительства не относятся к категории заемных, а возможность примененияст. 814ГК РФ к их отношениям прямоЗакономо долевом строительстве не предусмотрена.

--------------------------------

<1> См.: Гришаев С.П. Комментарийк Федеральному закону от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (постатейный) // СПС "КонсультантПлюс".

В связи с вышеизложенным целесообразно закрепить в Законео долевом строительстве право участника долевого строительства на контроль за целевым использованием денежных средств, уплаченных по договору в качестве возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства. С другой стороны, во избежание злоупотреблений своими правами со стороны участника долевого строительства следует уточнить, что такой контроль осуществляется без вмешательства в финансово-хозяйственную деятельность застройщика.

Предложение о решении вопроса контроля участника долевого строительства за целевым использованием денежных средств путем предоставления застройщиком ежеквартальной отчетности о проделанной работе по строительству (созданию) многоквартирного дома и сметы расходов <1> представляется весьма сложным технически с точки зрения его реализации и, что самое главное, трансформируется в некую обязанность застройщика. Все-таки речь нужно вести именно о реализации права участников долевого строительства.

--------------------------------

<1> См.: Дурнов А.С. Правонарушение как основание гражданско-правовой ответственностипо договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов // Гражданское право. 2010. N 1. С. 18.

Целесообразно также установить, что застройщик, принимающий от участников долевого строительства денежные средства, для которых установлено целевое назначение, должен вести обособленный учет всех операций по их использованию. В этом случае при осуществлении функций контроля за использованием застройщиком соответствующих денежных средств по целевому назначению участнику в долевом строительстве будет предоставляться исключительно необходимая ему документация и информация.

Специфичность установленных Закономо долевом строительстве правил о целевом использовании застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, позволяет с полной уверенностью отнести их к числу квалифицирующих признаков договора участия в долевом строительстве.

Статьей 23Закона о долевом строительстве осуществление контроля за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возложено на орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства, которым является уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого происходит само строительство.

Однако осуществление такого контроля закреплено в ст. 23Закона о долевом строительстве в качестве права контролирующего органа, а не его обязанности. В связи с этим может сложиться такая ситуация, что целевое использование соответствующих денежных средств вообще проверено не будет: когда участник долевого строительства хочет проверить использование переданных им застройщику денежных средств, но не имеет на это права, а контролирующий орган, имея право, не имеет желания этим заниматься. Очевидно также, что подобное положение дел провоцирует развитие коррупции. И право на заявление требования о расторжении договора участия в долевом строительстве участник долевого строительства реализовать также не сможет.

Особо следует отметить, что нарушение застройщиком положения о целевом использовании средств участника долевого строительства не должно препятствовать защите его прав. Так, в качестве примера можно привести дело, когда лицу, вложившему денежные средства в строительство, было отказано в требованиях о признании права на жилое помещение, и одним из оснований такого отказа явилось то, что денежные средства, внесенные гражданином в кассу застройщика, были использованы директором застройщика "в целях личной наживы".

Приговором, вынесенным в отношении данного лица, установлена его виновность в совершении "мошенничества, то есть хищения чужого имущества путем обмана и злоупотребления доверием группой лиц по предварительному сговору в особо крупном размере". В мотивировочной части решения суда первой инстанции было прописано, что "согласно ч. 4 ст. 61ГПК РФ вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу обязателен для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого вынесен приговор суда, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом". В иске о признании права на жилое помещение было отказано, в том числе и в связи с тем, что денежные средства, полученные от физического лица в строительство дома, не вкладывались. Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции оставил в силе (решение Подольского городского суда Московской области от 16.07.2008 по делу N 2-1596/08; Определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26.02.2009 по делу N 33-3452). Остается только удивляться, каким образом привлечение директора застройщика к уголовной ответственности повлияло на права лица, вложившего денежные средства в строительство, то есть повлияло на права и обязанности сторон по договору, заключенному данным физическим лицом с застройщиком - юридическим лицом.

Полномочия органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, необходимо рассмотреть подробнее в связи с тем, что государственное регулирование в области долевого строительства, в частности государственный контроль за исполнением застройщиком своих договорных обязанностей, есть третий квалифицирующий признак договора участия в долевом строительстве.

Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ также вправе получать документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства от:

- федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по формированию официальной статистической информации;

- федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведение государственного кадастра недвижимости;

- органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- лиц, осуществляющих привлечение денежных средств граждан для строительства;

- органов местного самоуправления.

Контролирующий орган в соответствии с п. 5 ст. 23Закона о долевом строительстве вправе ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в том числе об исполнении своих обязательств по договорам.Правилапредоставления застройщиками ежеквартальной отчетности с формами такой отчетности утверждены Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 N 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства".

В полномочия уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ входит также:

- направление лицам, осуществляющим привлечение денежных средств граждан для строительства, предписания об устранении нарушений Законао долевом строительстве, нормативных правовых актов Президента РФ, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов уполномоченного органа и установление сроков устранения таких нарушений;

- принятие мер, необходимых для привлечения лиц, осуществляющих привлечение денежных средств граждан для строительства (их должностных лиц) к ответственности, установленной Закономо долевом строительстве и законодательством об административных правонарушениях;

- обращение в суд с заявлением в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства, в том числе и с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, и другие полномочия.

Для реализации указанных полномочий орган исполнительной власти субъекта РФ может издавать в пределах своей компетенции правовые акты, необходимые для осуществления государственного регулирования в области долевого строительства, в том числе разрабатывать и издавать методические рекомендации по вопросам практики осуществления контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В настоящее время действует Положениео нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 N 233 "О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика", которое закрепляет, что оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика производится по следующим нормативам:

- норматив обеспеченности обязательств, определяемый путем деления суммы активов застройщика на сумму обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве;

- норматив целевого использования средств, определяемый путем деления суммы активов застройщика, не связанных со строительством, на общую сумму его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве;

- норматив безубыточности, определяемый как количество лет из расчета трех последних лет работы застройщика, по итогам которых у застройщика отсутствовали убытки.

Расчет нормативов осуществляется в соответствии с Инструкциейо порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, утв. Приказом ФСФР от 30.11.2006 N 06-137/пз-н.

Оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика по нормативам обеспеченности обязательств и целевого использования средств осуществляется ежеквартально.

Однако в связи с тем, что такие нормативы, как норматив целевого использования средств и обеспеченности обязательств, могут быть рассчитаны уже после привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства, соответствие финансового положения застройщика данным нормативам не обеспечит его надлежащую финансовую устойчивость и следует согласиться с предложением о необходимости установления более высокого первоначального (стартового) капитала застройщика <1>.

--------------------------------

<1> См.: Белобабченко М.К. Привлечение денежных средств граждандля строительства многоквартирных домов: виды сделок // Журнал российского права. 2011. N 4. С. 58.