72. Порядок оренди державного та комунального майна.

У разі якщо предметом договору оренди є державне або комунальне майно, то такий договір має певні особливості, а саме:

Спеціальне правове регулювання відносин, які складаються в процесі укладення та виконання договору оренди державного та комунального майна: ГК України (статті 287-289), Закон від 10.04.1992 р. (в ред. від 14.03.1995 р.) «Про оренду державного та комунального майна», Декрет від 31.12.1992 р. «Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається», низка підзаконних нормативно-правових актів (Методика оцінки вартості об'єктів оренди, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629; Порядок проведення конкурсу на укладання договору оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства, його структурного підрозділу, затверджений наказом Фонду державного майна від 04.03.1998 р. № 396, та ін.).

Орендодавцями щодо державного та комунального майна є: Фонд державного майна України, його регіональні відділення - щодо ціліс­них майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке є державною власністю, а також іншого майна у випадках, передбаче­них законом; органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим або місцевими радами управляти майном, - відповідно щодо майна, яке належить Ав­тономній Республіці Крим або є у комунальній власності; державні (комунальні) підприємства - щодо окремого індивідуально ви­значеного майна та нерухомого майна, загальна площа яких не перевищує 200 кв. м, а з дозволу вищезазначених органів, що виконують функції власника відповід­ного майна, - також щодо цілісних майнових комплексів, їх структурних підроз­ділів та нерухомого майна.

Обмеження щодо об'єкта оренди на підставі закону (такі обмеження встановлені Декретом Кабінету Міністрів України від 31.12.1992 р. «Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається»).

Спеціальний порядок укладення договору оренди, що передбачає кілька ета­пів: а) подання претендентами на укладення договору орендодавцеві заяви, про­екту договору оренди та комплекту необхідних документів, згідно з Переліку документів, які подаються орендодавцеві для укладення договору оренди майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 14.11.2005 р. № 2975; б) у разі надходження однієї заяви - прийняття орендодавцем за по­годженням (у передбачених законом випадках) із заінтересованими органами рі­шення про укладення договору оренди або про відмову за наявності передбачених законом підстав (прийняття рішення компетентним органом про приватизацію відповідного об'єкта; включення об'єкта до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій, згідно з рішенням Кабінету Міністрів України чи місцевих органів влади; відсутність згоди органу Антимонопольного комітету України на оренду; відсутність згоди органу, уповноваженого управляти відповід­ним майном, на виділення структурного підрозділу; інші передбачені закон підста­ви; в) організації та проведення орендодавцем в установленому порядку конкурсу на визначення орендаря - у разі надходження заяв від двох і більше претендентів і за умови відсутності поданої в установлений термін заяви господарського товари­ства, створеного членами трудового колективу підприємства/його структурного підрозділу, якому надається пріоритетне право на укладення договору оренди).

Істотними умовами договору оренди відповідно до ст. 10 Закону «Про оренду державного та комунального майна» є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації). Оцін­ка об'єкта оренди здійснюється відповідно до порядку, визначеного низкою нормативно-правових актів (Положенням про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються, а також майна державних підприємств та орга­нізацій, яке передається в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 2 березня 1993 р. № 158; Методикою оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629; Методикою оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої поста­новою Кабінету Міністрів України від 15 серпня 1996 р. № 961; термін, на який укладається договір оренди, що визначається за погодженням сторін; у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну дого­вору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором; після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право на продовження договору оренди на новий термін; орендна плата - платіж (зазвичай у грошовій формі), який вносить орендар орендодавцеві, незалежно від наслідків господарської діяльності; розмір визнача­ється відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за орен­ду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786; порядок використання амортизаційних відрахувань: використовуються на від­новлення орендованих основних фондів; відновлення орендованого майна та умови його повернення: у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря останній зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди; якщо орендар допустив погір­шення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна ста­лися не з його вини; орендар має право залишити за собою проведені ним по­ліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди; якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендо­ваного майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди; вартість поліпшень орендованого майна, зробле­них орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.