Глава 3. Управление недвижимостью

3.1. Концепции управления недвижимостью

Исхо­дя из общих закономерностей функционирования недвижи­мости во времени, можно утверждать [34]:

1. В начале жизненного цикла стоимость объекта недвижимости максимальна, в конце жизненного цикла стоимость объекта недвижимости минимальна.

2. Потребительские характеристики объекта недвижимости воплощены в его физических компонентах. Следовательно, ре­альная потребительская стоимость его может быть опре­делена с помощью обследования и экспертизы. Причем она формируется с учетом потребительских предпочтений.

3. На изменение стоимости влияют условия воспроизводства, т.е. создание аналогичных объектов недвижимости тре­бует все меньше затрат труда.

4. Процесс изменения стоимости в использовании:

— для недвижимости — «блага» фактически совпадают с динамикой стоимости;

— для недвижимости — «товара» и недвижимости — «ис­точника дохода» в связи с тем, что они находятся на соответствующем рынке, определение стоимости дол­жно производиться на основании экспертизы, но при этом нужно учитывать влияние динамики местополо­жения. При изменении вида использования объекта не­движимости на различных этапах жизненного цикла появляются новые факторы, и стоимость в использова­нии переходит на другую «динамическую траекторию» с изменившимися параметрами.

Общая динамика рыночной стоимости будет относительно спокойная, более активной — динамика дохода, а самыми изменчивыми будут стоимостные эквиваленты объектов — товаров (т.е. рыночные цены), которые нужно определять с использованием экспертиз.

Выполняемые экспертизы подразделяются на три группы:

1. Технические — экспертиза физических компонентов объекта; экспертиза анализа технических параметров воспроизвод­ства объектов (состав и производительность используе­мых машин и механизмов, технологий, пропорций живо­го и овеществленного труда).

2. Экономические — все виды анализа стоимостной (денеж­ной) оценки факторов влияния (колебания рыночной конъ­юнктуры, параметры финансовой системы, уровень на­логообложения, виды рисков и т.п.).

3. Местоположения — экспертиза инфраструктур, экономи­ки, зонирования, топографии, описания границ, государ­ственного регулирования и т.п.

С учетом вышеизложенного задачу управления недвижи­мости можно сформулировать как экономическую интерпре­тацию управление влиянием всех существующих факторов на объект не­движимости в конкретный момент жизненного цикла.

Система определения стоимостного эквивалента будет функционировать лишь в результате использования систем­ного подхода к управлению и анализа недвижимости и факторов. Которые влияют на стоимость недвижимости.

В практике западных стран такая концепция получила на­звание сервейшга (от анг. survеу — обследование, инспектирование). Сервейинг представляет собой реали­зацию системного подхода к развитию и управлению недви­жимостью. Он включает все виды планирования (генераль­ное, стратегическое, оперативное) в целях эффективного фун­кционирования недвижимости, а также мероприятия, связан­ные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечиваю­щих получение максимального эффекта.

Концептуальная модель управления недви­жимостью представлена на рис. 3.1.

Рассматривая концептуальную модель, можно сделать следующие выводы:

1. Недвижимость объединяет в себе объекты, относящиеся к экономическим благам (здания, строения, сооружения), и блага, представляющие собой продукт природы (земель­ные ресурсы). Недвижимость играет роль как предмет по­требления, товар и источник дохода. Она является един­ственным из экономических благ, ценность которого оп­ределяется потребительскими свойствами конкретного объекта и характеристиками местоположения. Совокуп­ность присущих недвижимости специфических свойств по­зволяет выделить экономику недвижимости в самостоя­тельную отрасль экономической науки.

2. Главными отличительными чертами недвижимости (не­движимого имущества) являются принадлежность к ве­щам и неразрывная связь с землей.

3. Эти важнейшие признаки недвижимости служат основой ее экономического анализа, цель которого — определе­ние стоимостного эквивалента, выражаемого в различных видах стоимости. Важную роль играет вид использова­ния объектов недвижимости, так как стоимость каждого из них представляет собой стоимость в использовании. Являясь экономическим благом, недвижимость обладает всеми присущими ему свойствами, важнейшее место принадлежит полезности.

4. В экономике недвижимости стоимостный эквивалент рассматривается в динамике на протяжении всего жизненного цикла

Понятие жизненного цикла позволяет опреде­лить время и место существования объекта недвижимос­ти в качестве обязательных условий для системного ана­лиза недвижимости в соответствии с концепцией сервейинга. Целью такого анализа является обоснование и раз­работка управленческих решений, обеспечивающих наи­более эффективные варианты эксплуатации и развития объектов недвижимости в соответствие с видами их ис­пользования.

Рис. 3.1. Система управления недвижимости [34]

Структура и элементы пространственно-экономическо­го и временного развития недвижимости.

Любой материальный объект существует во времени и пространстве.

Недвижимость находится в определенном организован­ном людьми пространстве — это территория, ограниченная некоторыми признаками (город, район, регион, государство). В российском законодательстве используется понятие «му­ниципальные образования» — место постоянного проживания людей на территории, которая претерпевает изменения во времени.

Предметом изучения анализа недвижимости являют­ся факторы городского пространства, определяющие стоимост­ный эквивалент недвижимости.

К характеристикам городского пространства можно отнести:

1. Урбанистическую концентрацию, т.е. размещение на ог­раниченной территории большого количества объектов недвижимости различного назначения. На площади 3% территории РФ в городах проживают ³/₄ населения и производится ²/₃ валового национального продукта. Для малых государств это соотношение еще выше. Таким образом, пространство города — важнейший объект ан ля экономики недвижимости. Для сельских поселении место расположения объекта недвижимости имеет менее существенное значение.

2. Развитие пространственной конструкции города во вре­мени является важной характеристикой, так как она су­щественно влияет на изменение стоимости недвижи­мости.

3. Структура и функции городского пространства в резуль­тате эволюции на каждом этапе развития определяют сто­имость недвижимости.

Выделяют следующие основные структуры: колесовид­ная (расположение вдоль рек, берега моря); многоядерная (с несколькими крупными образованиями); компактная (одно­ядерная); расчлененная (расположение образований на раз­личных берегах реки, островах и т.д.); радиально-кольцевая (расположение образований кольцами вокруг ядра-центра — Москва).

В зависимости от типа структуры изменяются затраты на развитие инфраструктуры города и стоимости недвижи­мости.

Стоимость недвижимости зависит от стоимости земель­ного участка (которая зависит от ландшафтной характеристи­ки); транспортной доступности (наличия транспортных пото­ков и времени достижения района); стоимости улучшения районов во времени и пространстве.

В структуре города выделяют функциональные зоны: се­литебные (места размещения жилых объектов); промышлен­ные (места размещения промышленных объектов); рекреаци­онные (места расположения ценных природных объектов — реки, естественные водоемы, лесопарки и т.п.).

Зонирование — разделение городского пространства на Функциональные зоны. Одним из важнейших факторов ин­тегральной градостроительной ценности зоны является транспортная достижимость.

При рассмотрении стоимости недвижимости необходимо учесть:

1. Место размещения и факторы, определяемые для конк­ретного города: макроэкономические — расположение в стране и с соседними странами зарубежья; степень эконо­мического развития и активность промышленности; на­личие связей как международных, так и внутри страны, т.е. макроэкономический рейтинг.

2. Территориальная зона — ценность ее определяется фак­тическими и потенциальными улучшениями, транспорт­ной доступностью, ландшафтными характеристиками, экономической защищенностью.

3. Локальное местоположение объекта — ценность опреде­ляется в зависимости от наличия инфраструктуры зоны, места расположения внутри квартала с учетом социальных и экономических факторов.

4. Качество объекта недвижимости зависит от срока созда­ния объекта и его износа; применяемых технологий и материалов; планировочных решений, этажности, нали­чия лифта и мусоропровода системы отопления, водо- и электроснабжения.

5. Качество земельного участка, определяемое сегментированием рынка земель, ландшафтные особенности, цен­ность настоящая и будущая, подверженность природным катаклизмам (сейсмичность, затопляемость, оползневые явления, подтопляемость и т.п.).

Пространство и время неразрывно связаны в экономике недвижимости происходящими процессами.

Недвижимость, проживая циклы от создания до ликви­дации, очевидно, подвергается физическому и моральному износу. Изменение инфраструктуры города происходит с учет изменения экономического рейтинга, т.е. зависит от разви­тия промышленности и экономики, экологии, демографичес­кого состава населения.

Уровень развития цивилизации влияет на семейное по­ложение жителей, а возрастной состав ведет к изменению потребностей в услугах. Для многодетных семей нужны многокомнатные квартиры или коттеджи. В настоящее вре­мя возникает потребность в квартирах с малой площадью. Для России в ближайшее время, пока не повысится рождаемость, а численность пенсионеров будет составлять значительное количество (более 30%), возможности оплаты жилья будут существенно влиять на функционирование рынка жилья.

Состояние внутренних коммуникаций в жилых много­этажных домах на сегодня имеют износ 70—-80%. Межквар­тальные и внутриквартальные водопроводные, канализа­ционные и теплосети требуют замены. Жилье в частном секторе имеет износ 70—80%, и его капитальный ремонт дороже нового строительства и экономически нецелесооб­разен, что свидетельствует о том, что временной фактор в ближайшие 10—20 лет на рынке недвижимости будет иг­рать очень важную роль и во всех расчетах его нужно учи­тывать.

Крупнопанельные дома, построенные в 60 гг. XX в., дол­жны будут полностью утилизированы после 2010 г.

Рынок недвижимости будет испытывать большие коле­бания, связанные с интеграцией России в мировую эконо­мику (миграция населения, азиатского, европейского, стран СНГ).

В связи с этим работа специалистов по экономике и уп­равлению недвижимостью должна быть основана на новых теоретических работах в области экспертизы и оценки объек­тов недвижимости, создании информационной базы, паспор­тизации объектов и создании кадастра земельных угодий.

В целях упорядочения процессов обращения недвижимо­сти необходимо провести паспортизацию жилищного фонда и формирование кадастра городских территорий.

Для обеспечения подхода к жилью как товару необходимо:

• обеспечить учет технических, экономических, экологичес­ких и потребительских характеристик объектов недвижи­мости;

• обеспечить потребителей информацией о недвижимости, правилах пользования и безопасной эксплуатации;

• дать решение задач по налогообложению, кредитованию, страхованию.

Комплексная программа паспортизации должна обеспечить решение следующих основных задач:

— многоцелевое применение информации о недвижимо­сти;

— выявление рыночных факторов повышения ценности и доходности недвижимости;

— реализация конституционных прав граждан на жили­ще при его эксплуатации и развитии различных форм собственности;

Система паспортизации базируется на:

— определении юридического статуса паспортизации;

— рассмотрении паспортизации как части системы госу­дарственных кадастров, содержащих информацию о состоянии, использовании и ценности объектов недви­жимости;

— использовании паспортизации для обеспечения инфор­мацией граждан и юридических лиц при принятии уп­равленческих решений;

— выявлении специфики паспортизации различных типов недвижимости;

— создании условий технического обеспечения и оптими­зации программных средств для системы паспортиза­ции;

— создании принципиально новых видов паспортов.

Формирование кадастра городских территорий построе­но на использовании системы паспортизации как одном из элементов общей системы управления недвижимостью в го­родах.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 25.08,92 № 692 «О совершенствовании ведения земельного кадастра в РФ» проводится учет земель, систематизация, об­работка и хранение данных о количественных и качествен­ных характеристиках земельных участков, зданиях и соору­жениях, коммуникациях, земельных насаждениях, располо­женных на этих участках.

Для наблюдения, оценки и прогноза состояния окружающей среды, обновления и поддержания достоверности кадастровых данных ведется мониторинг земли. Объектом мониторинга является городской земельный фонд независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и характера ее использования.

Таким образом, реализация системы паспортизации объек­тов и создание кадастра земель будет способствовать упоря­дочению информационного обеспечения и обоснованного ре­шения при определении экономического поведения объектов недвижимости.

Концепция стоимости недвижимости в пространстве и времени

Концепция в экономике — это совокупность положений, описывающих общую идею решения экономической пробле­мы стоимости недвижимости в отношении объектов и путей достижения пространственных и временных характеристик, принципов, методов, алгоритмов, моделей.

Концепция управления недвижимостью — интегрирован­ная система, использующая информацию, программ­ные и технические средства, средства связи и передачи ин­формации, теории и экономико-математические методы. Они составляют базу системы для создания, обеспечения и пере­распределения недвижимости в стране, регионе, городе, квар­тале, отдельно взятом населенном пункте в целях достиже­ния оптимальных вариантов решения проблемы. [34]

Концепция построена на динамической теории, учитыва­ющей непрерывно изменяющиеся параметры всех подсистем и их отдельных элементов, интегрированных в общую систе­му. Учитывая особенности и динамическое изменение жиз­ненного цикла рынка недвижимости, существование его в различных социальных системах и рыночных отношениях, присущих для большинства из них, концепция должна решить проблемы всех участников в оптимальном отношении, обеспечив каждому вариант ответа, приближенный к его представлениям.

Недвижимость является объектом общественных, экономических и государственных интересов.

В связи с непрерывным развитием и изменением рынка недвижимости в пространстве и времени и интеграции Рос­сии в мировую экономику можно сказать, что концепция уп­равления, используя существующие методы решения и ми­ровой опыт управления недвижимостью, должна дать отве­ты на проблемы, стоящие перед человечеством и каждым членом общества в отдельности.

Проблемы, которые предстоит решить:

1. Определение потребности в объектах недвижимости на различных этапах развития стран, регионов, городов, ад­министративных и частных образований.

2. Обеспечение потребностей населения этих образований в жилых и офисных помещениях, объектах промышленной недвижимости, а также в жилищных, коммунальных и других услугах.

3. Определение физических качественных параметров объек­тов недвижимости и их оценка.

4. Определение экономических параметров системы рынка недвижимости и границ их изменения в пространствен­ном и временном отношении.

5. Оценка стоимости объектов недвижимости и их частей на этапах: создание, ввод в эксплуатацию, в период эксплу­атации, реконструкции и последующей ликвидации или реорганизации. При этом должны быть соблюдены пра­вовые, юридические, социальные и другие нормы, дей­ствующие в регионах и, возможно, необходимо прогно­зирование доходов.

Общие положения. Управление недвижимостью представ­ляет собой сложную социально-экономическую систему.

Внутренняя часть системы включает следующие факто­ры и элементы.

Потребители — население, бизнесмены, промышленные предприятия, государственные структуры, социальные и об­щественные организации.

Производители и владельцы недвижимости, находящей­ся на различных стадиях готовности и эксплуатации. Произ­водителями являются частные и муниципальные предприя­тия, которые взаимодействуют с владельцами и производи­телями различных ресурсов (предприятия строительной ин­дустрии, материальных, технических и энергетических ресур­сов, транспортных средств и др.).

Предприятия-посредники обеспечивают информационные, технические, правовые, экономические и финансовые связи. Государственные, общественные, рыночные и другие пред­приятия в конкурентной борьбе решают проблемы обеспече­ния недвижимостью, перераспределения и оформления ее на основе внутренних и внешних правовых актов и норматив­ных документов, функционирующих в системе.

Финансовые институты, акционеры, фонды, банки обес­печивают финансирование, создание и поддержание денеж­ных потоков внутри системы и с внешней средой.

Внешняя среда включает факторы и элементы, которые ^влияют на финансирование рынка недвижимости. К ним относятся:

Экономика страны (по отношению к региону), экономи­ки соседних регионов и стран (государств).

Социально-экономические факторы:

— обеспеченность недвижимостью разных видов;

— динамика изменения социально-экономических пара­метров;

— динамика изменения демографического состава насе­ления;

— динамика изменения и развития мощностей строитель­ных предприятий и индустрии, технологии производ­ства и строительных материалов;

— изменение доходов населения и объемов финансовых вложений;

— динамика изменения внешних экономических и внут­ренних связей;

— обеспечение безопасности жизнедеятельности в регио­не и граничащих с ним районах;

— географические, климатические и ландшафтные особен­ности в регионе.

Правовое обеспечение функционирования рынка недвижи­мости включает:

Экономические цели и внутреннюю и внешнюю политику, обеспечивающую их достижение.

Нужно отметить, что развитие мирового сообщества идет по пути интеграции и глобализации. С одной стороны, это требует от менее организованных и развивающихся стран боль­ших усилий на рынке недвижимости, с другой — уровень обеспеченности и развития цивилизованных обществ ведет к нивелированию общих требований создания, обеспечению перераспределения недвижимости, функционированию рын­ков недвижимости. Информационная база на современном уровне развития мирового сообщества позволяет получить полную и достоверную информацию, а следовательно, сни­жает уровни рисков при выработке решений.

В конечном итоге можно предположить, что рынок не­движимости может в управлении использовать основные модели олигополии (Суизи. Курно, Стакелберга, Бертрана)-

Эти модели позволяют определить оптимальные объемы выпускаемой продукции и оптимальное ценообразование. В нашем случае продукцией являются объекты недвижимости и их оценка на рынке недвижимости.

Можно предположить, что в течение первой половины нового столетия (2000—2050 гг.) производство недвижимос­ти достигнет равновесного уровня, т.е. потребность в жилье будет обеспечена за счет строительства нового, эксплуатации существующей, реконструкции и выбытия изношенной не­движимости.

В настоящее время в рыночных условиях существует ог­ромное количество предприятий, бизнесменов, предпринима­телей, участвующих в деятельности рынка недвижимости. Поэтому необходимо использование современных стратегий, моделей управления и экономико-математических методов возможно, но не фирмами-однодневками, а предприятиями с развитой организационной структурой, имеющими в своем составе экономистов, математиков, финансистов, юристов и других профессионалов, способных бороться на рынках не­движимости с учетом интеграционных процессов.

Рассматривая рынки недвижимости в Европе, можно сде­лать вывод, что жители обеспечены жильем, объемы нового строительства резко сокращены, а финансирование строитель­ства жилья за счет бюджета составляет от 1 до 3 %. Развитие Других видов недвижимости идет по пути повышения каче­ственных характеристик.