На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключаются следующие договоры:

1. Договор купли-продажи недвижимости.

2. Кредитный договор.

3. Договор ипотеки.

4. Договоры страхования.

В договор об ипотеке стороны включают:

1. Предмет ипотеки.

2. Цену передаваемого в ипотеку помещения.

3. Существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

4. Срок исполнения основного обязательства.

5. Размер основного обязательства.

6. Требования по страхованию передаваемого в ипотеку имуществ.

Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора.

На этапе обслуживания кредитной сделки происходит:

1. Осуществление приема платежей.

2. Ведется бухгалтерский учет операций.

3. Взымаются просроченные платежи.

4. Ведется работа с проблемными кредитами.

5. Ведется отчетность по выданным кредитам.

На этапе закрытия кредитной сделки ипотека прекращается, об этом делается запись в гос-ом реестре.

Методы кредитования недвижимости.

Практическое применение ипотечных кредитов, должно обеспечивать выполнение следующих условий:

• Достижение прибыльности и возвратности средств.

• Защита от рисков.

• Доступность заемщику условий предоставления кредита.

Методы ипотечного кредитования.

1)Постоянный ипотечный кредит – данный вид кредита носит так же название аннуитетный.

Кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равные периодические (как правило, ежемесячные) платежи. Периодический включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Данный вид кредита характерен для стран с низкой инфляцией и длительными сроками кредитования. При расчете платежей по ипотечному кредиту, учитываются три фактора:

1. Основная сумма кредита.

2. Срок (остаточный) погашения кредита.

3. Процентная ставка

Пример: Рассмотрим порядок расчета величины выплат по кредиту, если известно, что основная сумма кредита составляет 900 тыс. рублей, срок кредитования 5 лет, ежемесячная ставка процента 24% в год(2% в месяц). Ежемесячные платежи должны составлять более 2% и быть более 18 тыс. Рассчитаем ежемесячный платеж фонда возмещения, учитывая, что в 5 годах-60 месяцев, ставка процента равна 2% в месяц.

SFF – ежемесячный фактор фонда возмещения.

I – ставка процента

n – период выплаты

Ежемесячные платежи для погашения кредита и выплаты % в течение 5 лет:

900(0,02+0.0088768)=25,9 тыс. рублей, т.е. достаточными для покрытия основной суммы и выплаты % по кредиту будет 25,9 тыс. рублей. При этом первый месяц 18 тыс. руб. будет направленно на выплату % в фонд возмещения – на погашение основной суммы кредита, через месяц остаток кредита составит 892,1 тыс. руб. ,% во второй месяц составит 2% от 892,1 тыс. или 17,8 тыс. На погашение основной суммы в этом месяце будет направленно 25,9-17,8=8,1 тыс. рублей и так далее. Таким образом, при последующих платежах сумма направленная на погашение основной суммы будет увеличиваться, за 5 лет ежемесячными платежами в 25,9 тыс. руб. кредит будет полностью погашен. Такой тип ипотечного кредитования позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств.

2)Кредит с шаровым платежом.

В этом случае предусматриваются выплаты большей части в конце срока кредитования. Разновидности методов кредитования с шаровым платежом:

1. Отсутствие % выплат до конца срока кредита, по окончании срока кредита выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный %.

2. Выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока погашение задолженности шаровым платежом.

Схема кредитования с шаровым платежом применяются при финансировании нового строительства и проектов по освоению земли.

3. Пружинный кредит .

С фиксированной выплатой основной суммы. Особенности:

• Периодические фиксированные платежи счет, погашения основной суммы долга.

• Выплата % на оставшуюся част долга.

4)Кредит с участием, представляет собой схему финансирования, при которой получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода.

Ипотечные кредиты с участием привлекательны для кредитора по следующим причинам:

• Такие схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в условиях высоких темпов инфляции.

• Уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщику.

Привлекательность ипотечного кредита с участием для заемщика

• Платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам кредитов.

• Меньшие периодические платежи являются стимулом для реализации заемщиком инвестиционного проекта требующего больших затрат.

5)Кредит с нарастающими платежами. Он применяется для заемщиков рассчитывающихся на рост доходов.

Особенности:

1. Минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом.

2. На определенном этапе начинаются равные платежи(это удобно для нового бизнеса)

6)Кредит с обратным аннуитетом.

Предполагает снижение выплат в конце срока или вообще их прекращение.

7)Кредит с переменной % ставкой.

1. Кредитная ставка меняется в соответствии ситуации на финансовом рынке.

2. Может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки выплачиваемой заемщиком.

3. Может быть установлен придельный уровень изменения % ставки.

Основные виды ипотечного кредита с переменной % ставкой

1. Кредиты с корректируемой % ставкой

2. Кредиты с пересматриваемой % ставкой

3. Кредиты с индексируемыми платежами(такие кредиты отличаются тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования, однако остаток кредита и ежемесячные платежи корректируются в соответствии с инфляцией в стране)

8)Канадский ролловер.

Данный вид ипотеки характеризуется переменными ставками %, через заранее оговоренные промежутки времени 3-5 лет. Разновидность это кредита – кредит с переговорной ставкой, когда кроме периодов изменения ставки % оговариваются предельные ставки.

9)Кредит с перезакладываемым залогом

(завершающая ипотека)этот метод основан на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости являющимся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности.

10)Кредит с добавленной % ставкой.

Такой вид кредита предусматривает отнесение % на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для определения величины платежа.

Жилищный фонд как объект недвижимости.

Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений не зависимо от форм собственности пригодных для проживания.

В жилой фонд не включаются помещения сезонного и временного проживания.