Кредитования недвижимости.
Развитие ипотеки в России.
Ипотека – это залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Первые дошедшие до нас акты о залоге в России относятся к 13-14 веку, а законодательные нормы впервые появились в 14 веке в Псковской судной грамоте. Примерно в середине 17 века созрели предпосылки для новой формы залога. В конце 17 века в России складывается система ипотечного кредитования дворянства. В конце 19 начало 20 века активно шел процесс кредитования под залог з.у.
Впервые в постсоветское время понятие ипотека было введено 1992 году, законом РФ «о залоге». В 1998 году был принят Федеральный Закон об ипотеке, согласно которому по договору о залоге недвижимого имущества одна сторона залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных потребностей к должнику по этому обязательству и стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его пользовании и владении. Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГКРФ, а так же положении закона об ипотеке. Ипотека подлежит гос-ой регистрации в ЕГРП.
Ипотека как способ обеспечения обязательств.
Согласно ст.5 закона об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:
З.у., за исключением участков в ст.63.
Предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.
Дачи, садовые дома, гаражи и др. строения потребительского назначения.
Воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Если речь идет об ипотеке жилья, то предмет залога должен отвечать следующим требованиям:
иметь отдельную от других квартир кухню и санузел (коммунальные квартиры в залог не принимаются).
быть подключен к электрическим, паровым и газовым системам отопления. И подача тепла должна проходить на всю площадь жилого помещения.
должно быть, обеспеченно горячие и холодное водоснабжение.
иметь в исправном состоянии крышу, двери, окна.
В договоре об ипотеке должны быть указаны: предмет ипотеки, результаты оценки его стоимости, существо и срок исполнения договора. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законом об оценочной деятельности в РФ. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит гос-ой регистрации.
Особенности ипотечного кредитования.
Ипотечный кредит – это кредит обеспеченный недвижимой собственностью.
Ипотечное кредитование – это предоставление кредита под залог недвижимого имущества.
Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которое предоставляют заемный капитал и заемщиков – инвесторов, которые предоставляют недвижимость для инвестирования.
Вторичный рынок охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке.
Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядится недвижимостью по своему усмотрению. Получение ипотечного кредита связано с необходимостью выполнять обязательства по кредитному договору.
Особенности рынков ипотечного капитала.
Рынок ипотечного капитала - это часть финансового рынка, на котором перераспределяются заемные финансовые ресурсы, обеспеченные залогом недвижимости.
Рынок ипотечного капитала разделяется на первичный и вторичный:
На первичном рынке обращаются первичные закладные.
На вторичном рынке покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке.
Основные этапы ипотечного кредитования.
Для максимального сокращения процедуры оформления кредита разработаны стандартные формы документов, например для кредитования жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита, кредитная справка.
Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:
Предварительный этап.
Сбор и проверка информации о клиенте и о залоге.
Оценка вероятности погашения кредита.
Принятие решения по кредиту.
Заключение кредитной сделки.
Обслуживание кредитной сделки.
Закрытие кредитной сделки.
Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает:
Желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа.
Описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание.
Источник первоначального платежа.
Назначение кредита: покупка, строительство.
Биографические сведения: уровень образования и профессиональная квалификация.
Сведения о работе и источниках дохода.
Сведения об активах и обязательствах. Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости обычно не превышает 70%
Сумма кредита = 0.7 умноженное на сумму общего залога.
Платеж по кредиту
Платеж по кредиту = 0.3 умноженное на сумму чистого дохода
Кредит предоставляется при условии наличия у заемщика первоначального капитала 30-50% от стоимости приобретаемого объекта.
Андерайтинг – оценка вероятности погашения кредита.
Затем принимается решение о выдаче кредита или в отказе кредитования. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию при выявлении ложной информации, заемщику будет отказано в предоставлении кредита.
Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:
Отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика.
Отношение жилищных расходов и совокупность заемщика.
Отношение суммы представляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества.