Покупка квартиры в новостройке.

(первичный рынок)

Существует три документа, подтверждающие соответствие проекта всем необходимым требованиям, свидетельствующие о проверености строительства:

• Разрешение на строительство.

• Документ, подтверждающий права застройщика на з. у.

• Проектная декларация.

Застройщик обязан вступить в СРО.

Проблема ознакомления с документами по правомерности строительства.

В силу части 2 ст.21 ФЗ 214 застройщик обязан предоставить для ознакомления:

1. Разрешение на строительство.

2. ТЭО (технико-экономическое обследование проекта) строительства многоквартирного дома.

3. Заключение гос. экспертизы проектной документации.

4. Проектная документация, включающие внесенные в нее изменения.

5. Документы, подтверждающие права застройщика на з. у.

Не копии документов, в крайнем случае, нотариально заверены.

Термин ознакомления, который указан в ст.214 ФЗ не означает предоставления документов насовсем, а так же, что застройщик обязан давать копии документов покупателю, по этой причине застройщики зачастую не только не отдают дольщикам копии документов, но и запрещают снимать копии с документов.

Цель данного действия не допущение возможности надлежащего анализа документов дольщика и создание ситуации отсутствия у дольщика в дальнейшем ключевых документов для судебных разбирательств с застройщиком.

Конфиденциальность информации, как причины отказа в копировании не является обоснованной, как вариант получить возможность снять копии можно предложить застройщику заключить соглашение о конфиденциальности, в котором обязаться, не передавать сведения третьим лицам.

От наличия копии этих документов у дольщика в распоряжении во многом зависит и успешность построения в дальнейшем правовой позиции, для истребования у застройщика, задолженности через суд или побуждения к строительству объекта.

Разрешение на строительство представляет собой документ выдаваемый уполномоченным органом, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право строительства объектов капитального строительства.

В разрешении на строительство следует проверить:

1. Выдачу разрешения уполномоченным органом (Мосгос строй надзор)

2. Наличие даты, номера подписи уполномоченного лица и печати уполномоченного органа. Особое внимание следует обратить на дату разрешения, если до 1 апреля 2005, то 214 ФЗ не применяется.

3. Наличие ссылки на выдачу разрешения в соответствии со статьей 51ГКРФ.

4. Данные о застройщике. Соответствие наименования застройщика и лица, который будет заключать с дольщиком договор.

5. Адрес объекта. Соответствие адреса объекта к рекламируемому адресу.

6. Соответствие адреса объекта адресу з. у. ,на который у застройщика оформлены права.

7. Срок действия разрешения на строительство.

Право на земельный участок.

По законодательству в России существует более десятка способов получения право собственности на землю, которые можно определить в 4 основные группы:

• Решение органов гос-ой и муниципальной власти о выделении з. у.

• Гражданско-правовые сделки на рынке земли.

• Обстоятельства или события.

• Судебные решения.

Каждому собственнику з. у. выдается установленной формы свидетельство, которое подлежит регистрации в ЕГРПН и служит документом при совершении различных сделок с землей. Форма свидетельства на право собственности на землю установлена постановлением правительства РФ от 18 февраля 1998 года №219. Важное значение имеет знание, установлены процедуры оформления право собственности на землю. На получение свидетельства могут претендовать пять категорий лиц:

• Купившие участки по договору у других лиц на вторичном рынке земли.

• Получившие землю в результате различных законных сделок.

• Желающие перерегистрировать собственность, полученные ранее з. у.

• Владельцы общей или долевой собственности реорганизованных сельскохозяйственных организаций, в том числе и при выходе из них.

• Ходатайствующие о первичном предоставлении участка в собственность.

Перечень документов прилагаемых к заявлению о приобретении прав на з. у.

1. Копия документа, удостоверяющая личность заявителя, являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица

2. Копия свидетельства о гос-ой регистрации физ. лица, в качестве индивидуального предпринимателя или копия свидетельства юридического лица.

3. Копия документа, удостоверяющая права физ. и юр. лица.

4. Выписка из ЕГРП о правах на здания, строения, сооружения содержащиеся на приобретенном з. у.

5. Кадастровый паспорт з. у. и выписка из ЕГРП о правах на приобретенный з. у.

6. Копия документа подтверждающего право приобретения з. у.

В соответствии со статьей 3 ФЗ 214 права на з.у. могут быть оформлены в трех формах:

1. Право собственности

2. Договор аренды

3. Договор субаренды

Рассмотрим данные формы и особенности их проверки более подробно:

• З.у. в собственности. Если застройщик владеет землей на право собственность, то это наилучший вариант – сроков пользования по таким участкам и нет рисков (в том числе административные препятствия и финансовые потери застройщика), связанных с не определением договора аренды земли.

Для проверки необходимо запросить у застройщика свидетельство о гос. Регистрации права собственности застройщика на з. у., в котором нужно проверить:

1. Наименование собственника з. у. на предмет полного соответствия наименования застройщика.

2. Адрес з. у. и соответствие адресу, указанному на разрешении строительства.

3. Отсутствие судебных притязаний и обременений: единственным обременением может быть указана ипотека в силу закона в пользу дольщиков.

4. Категория з. у. (вид разрешенного использования) должна быть указана формулировка разрешающая строить на участке многоквартирный дом и не содержащая запрета на это.

5. З. у. в аренде. Если земля находится в муниципальной или гос. собственности и передана застройщику по договору аренды во временное пользование за плату, следует запросить договор аренды з. у. и проверить следующие:

• Срок аренды

• Наличие штампа о гос. регистрации договора аренды

• Целевое назначение з. у.

• Арендатором должен являться застройщиком

• Оплату арендных платежей

6. З. у. в субаренде – субарендатор – это лицо, заключившее договор субаренды с арендатором участка, который в свою очередь, владеет землей на основании договора аренды, заключенного с собственником земли.

Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срок основного договора аренды.

Согласно п.6 ст.22 Земельного кодекса РФ арендатор з. у. , за рядом исключений, имеет право передать арендованный з. у. в субаренду в пределах срока договора аренды з. у. без согласия собственника з. у. при условии его уведомления, если договором аренды з. у. не предусмотрено иное.