3.5. Доходный подход

Определение стоимости объекта оценки с точки зрения дохода основывается на том принципе, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех чистых доходов, которые она принесет в будущем. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Доходным подходом называется совокупность методов оценки объекта недвижимости, приносящего доход, основанных на выявлении чистого дохо­да, который он генерирует, и преобразовании дохода в стоимость с использо­ванием ставок капитализации или дисконтирования, соизмеримых по уровню риска с альтернативными издержками привлечения капитала.

Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода.

В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод дисконтирования. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования.

При прямой капитализации осуществляется оценка чистого операционного дохода первого года использования актива при условии, что он находится в стадии генерации типичных доходов, и оценка коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость, а в методе дисконтирования денежных потоков — прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценку коэффициента дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов.

В целом эти методы можно определить следующим образом.

Метод прямой капитализации — метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому.

Метод дисконтирования денежных потоков — метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на преобразовании всех денежных потоков, которые он генерирует в процессе оставшейся экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций. [49]

В дипломном проекте используется метод капитализации доходов, поскольку объект приносит стабильный предсказуемый доход.

Расчет дохода

1. Потенциальный валовой доход — доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов.

Для расчета чистого операционного дохода принята существующая арендная ставка для данного здания – 1,2 тыс. руб/м².

Потенциальный валовой доход (ПВД) равен:

ПВД=(С_а∙S)∙12, (57)

Где С_а - ставка арендной платы, тыс.руб/мес;

S – арендуемая площадь, м²;

12 – число месяцев в году.

ПВД =1,2 · 3900· 12 = 56160 тыс. руб/год,

2. Действительный валовой доход (ДВД) — это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

ДВД = ПВД –Потери+Прочие доходы (58)

Расчет коэффициента загрузки:

К_з = 1 – (Д_н · Т_с) / N_а, (59)

Где К_з – коэффициент загрузки;

Т_с — средний период, в течение которого единица объекта недвижимости свободна. Для помещений, со сходными техническими характеристиками и особенностями расположения, средний срок экспозиции на рынке составляет 3 месяца, значит,

Т_с = 3 / 12 = 0,25года.

Поскольку в данном расчете принято, что один раз в два года происходит смена арендатора на всей площади объекта оценки, то:

Д_н = 0,5 — доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договор.

N_a = 1 — число арендных периодов в году.

К_з = 1 – (0,5 · 0,25) / 1 = 0,88.

Коэффициент потерь при сборе арендной платы учитывает условия и сроки оплаты.

Для расчета потерь используются статистические данные, согласно которым общая сумма потерь составляет примерно 10% от потенциального валового дохода. Значит, К_п = 0,96.

В настоящее время в здании занято 100% площади.

ДВД= 56160 · 0,88 · 0,96 · 1 = 47444 тыс. руб/год.

Расчет коэффициента капитализации

Ставка капитализации определяется методом кумулятивного построения.

В текущих условиях рынка недвижимости, коэффициент капитализации целесообразно рассчитывать методом кумулятивного построения:

, (60)

Где К — коэффициент капитализации;

БС — безрисковая ставка (8,25);

ВН — премия за вложения в недвижимость;

ПНЛ — премия за низкую ликвидность объекта;

ПУИ — премия за управление инвестициями;

НВК – норма возврата капитала.

Безрисковая ставка (безопасная) — ставка, являющаяся эталоном минимального риска. В данном случае на дату оценки она составляет 8,25 %, что соответствует ставке Сбербанка России.

Премия за риск — учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта. Премия за риск принимается в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности.

Премия за вложения в недвижимость — учитывает вероятность неполучения прибыли и не возмещения первоначально вложенных средств и соответствует размещению капитала в данный вид собственности.

По статистическим данным принимаю премию за вложение в недвижимость 2,5%.

Премия за низкую ликвидность — учитывает потенциальную возможность инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также, необходимые для этого затраты. Премия за низкую ликвидность рассчитывается по формуле:

, (61)

Где С – срок экспозиции объекта на рынке;

Бс – безрисковая ставка.

Средний срок экспозиции на рынке составляет 3 месяца.

Премия за управление инвестициями — учитывает необходимость осуществления компетентного управления капиталовложениями со стороны инвестора. Премия за управление инвестициями определена по данным, предоставляемым управляющими компаниями г. Омска, составляет 1%.

Норма возврата капитала предполагает возврат вложений в период срока экономической жизни объекта. Норма возврата капитала рассчитывается по формуле:

, (62)

Где НВК — норма возврата капитала;

Сэ – срок экономической жизни объекта;

ДО – дата оценки (год);

Двэ - дата ввода в эксплуатацию (год).

К=8,25+2,5+2,06+1+2,3=16%

Расчет рыночной стоимости

Стоимость объекта определяется по формуле:

РС = ЧОД / К, (63)

где:

ЧОД – чистый операционный доход – действительный валовой доход за вычетом операционных расходов за год.

ЧОД = ДВД – ОР, (64)

где:

Расчет операционных расходов представлен в таблице 21

Таблица 21

Операционные расходы

№ п/п	Операционные расходы:	Результаты расчетов
1	Коммунальные платежи, тыс. руб/год	1526
2	Зарплата обслуживающего персонала тыс.руб/год
	- обслуживающий персонал (3 чел)	432,000
	- администратор (1 чел)	204,000
	- электрик (1 чел)	144,000
	- сантехник (1 чел)	144,000
	- дворник (1 чел)	96,000

Продолжение таблицы 21

	- лифтер (1 чел)	84,000
	- охранник (3 чел)	540,000
3	На содержание территории, тыс. руб.	80,000
4	Текущий ремонт помещений, тыс. руб.	3000,000
5	Налог на имущество, тыс. руб.	2613,000
6	Страховые взносы, тыс. руб.	1162,500
Итого, тыс. руб.:		10025,5

ЧОД =47444 – 10025,5= 37418,5 тыс. руб.

РС=37418,5 / 0,16 = 233865,6 тыс. руб.

С_1м2= 233865,6 /3900 = 60 тыс. руб./м²

Вывод: рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, полученная в результате расчета доходным подходом на май 2014 года, составляет 233865,6 тыс. руб. Стоимость 1 м² = 59,9 тыс. руб./м².