3.3.2. Расчет прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с этим риск.

Прибыль предпринимателя определяется аналитическим методом, предложенным сотрудниками Петербургского технического университета (СпБГТУ) — к.т.н., доцентом Д.Д. Кузнецовым и д.т.н., профессором Е.С.Озеровым.

Расчет прибыли предпринимателя основан на предположении, что инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительства нового проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.

Величина прибыли предпринимателя определяется по формуле:

, (49)

Где N — нормативный срок строительства в годах [21];

C₀ — доля авансового платежа в общей сумме платежей, принята исходя из предположения, что инвестор первоначально авансирует 20% от общей стоимости объекта[43];

y_а — годовая норма отдачи на вложенный капитал (соответствует расчетному коэффициенту капитализации для аналогичных объектов, учитывая типичные риски и срок возврата капитала)

n* – период реализации проекта;

k – коэффициент альтернативных вложений, при реализации объекта в течение n* лет, определяется по формуле:

, (50)

Расчет прибыли предпринимателя сведен в таблицу 14

Таблица 14

Расчет прибыли предпринимателя
Наименование показателя	Обозначение	Значение
Нормативный срок строительства, в месяцах	N	12
Нормативный срок строительства, в годах	N	1
Коэффициент альтернативных вложений	k	1,00
Доля авансового платежа в общей сумме платежей	C0	20%
Годовая норма отдачи на вложенный капитал	ya	16%
Величина прибыли предпринимателя	Ппр	15,6%

3.3.3. Расчет стоимости возведения аналогичного объекта

В связи с отсутствием данных о стоимости строительства точной копии оцениваемою объекта в текущих ценах на действительную дату оценки, целесообразно применить стоимость замещения.

В оценочной практике для расчета восстановительной стоимости объекта недвижимости в основном используется индексный метод расчета. Он заключается в определении полной восстановительной стоимости, путем умножения базовой стоимости, обозначенной в сметной документации по оцениваемому объекту на индекс пересчета стоимости к уровню текущих цен [52].

Определение затрат на создание объекта недвижимости, аналогичного оцениваемому, осуществляется по следующей формуле:

С = (B₂₀₀₁ · J_2001-2014) (51)

Где B₂₀₀₁ – общая стоимость строительства в ценах 2001 года, вышеуказанного здания, согласно укрупненным показателям стоимости строительства;

J_2001-2014 – 5,43 без учета НДС - индекс перехода уровня цен от ТЕР 2001 года к уровню цен 2014 г. по видам строительства Российской Федерации, согласно [30];

3.3.4. Расчет износа здания

В теории затратного подхода к оценке стоимости недвижимости накопленный износ трактуется как общая потеря объектом оценки рыночной стоимости, обусловленная физическим износом, а также функциональным и внешним устареванием. В данном дипломном проекте используется метод оценки накопленного износа по его составляющим (метод разбивки).

Износ — это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

Расчет физического износа

Расчет физического износа осуществлялся методом экспертизы состояния согласно [34]. Согласно данному методу определялся физический износ каждого конструктивного элемента здания. Общий физический износ определяется по формуле:

, (52)

Где F_ф — физический износ здания, %;

F_i — физический износ i-го конструктивного элемента здания, %;

L_i — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости

i - го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n — количество конструктивных элементов в здании.

Восстановительная стоимость принимается в расчетах за 100%.

Таблица 15

Описание конструктивных элементов здания и определение износа

№	Название конструктивных элементов	Описание конструк-тивных элементов	Технич. состояние	Удельный вес по таблице	Поправка к удельному весу, %	Удельный вес КЭ с поправками	Износ, %	% износа к стр. гр. 7 х гр,8 / 100
1	2	3	4	5	6	7	8	9
1	Фундаменты	Монолитная железобетонная плита	Хорошее	9	1	9	3	0,27
	Колонны	Железобетонные сборные	Нормативное	7	1	7	10	0,7
2	а)стены наружные внутренние б) перегородки	Кирпичные, газобетонные блоки	Норамтивное	18	1	21	10	3,15
3	Перекрытие и покрытие	Сборные железобетонные	Норамтивное	10	1	14	13	1,82
4	Кровля	Совмешенная, ж/б плита, рулонное покрытие	Трещины в кровельном ковре вследствие отсутствия деформационных швов	4	1	4	25	1
5	Полы	Бетонные, линолеум	Вздутие, возникшее из-за недостаточного уплотнения	8	1	8	20	1,6
6	Оконные и дверные проемы	ПФХ профили на окнах и дверях	Норамтивное	10	1	10	5	0,5
7	Отделочные работы	Краска, обои	Норамтивное	16	1	16	15	2,4
8	Санитарно- и электротехн. Устройства	Отопление, электрич.	Норамтивное	9	1	9	10	0,9
9	Прочие	Отмостка	Норамтивное	9	1	9	7	0,63
10	Итого			100		100		12,97

Значение износа округляется до целого числа. Таким образом, физический износ составляет 13 %.

Расчет физического износа сведен в таблицу 16.

Таблица 16

Расчет физического износа в ценах 2014 года

№	Конструктивные элементы	Удельный вес	Стоимость работ в ценах 2014 года, тыс. руб	Износ конструктивных элементов, %	Износ конструктивных элементов. тыс. руб
1	2	3	4	5	6
1	Фундаменты	9	10527	3	316
2	Колонны	7	20175	10	2018
3	Стены, перегородки	18	24368	10	2437
4	Перекрытие, покрытие	10	14184	13	1844
5	Кровля	4	11 243	25	2811
6	Полы	8	6963	20	1393
7	Проемы	10	16 208	5	810
8	Отделочные работы	16	25132	15	3770
9	Санитарно- и электротехн. устройства	9	12233	10	1223
10	Прочие	9	18233	7	1276
11	Итого		273050		17898

По итогам можно сделать вывод, что функциональный износ здания составил 17898 тыс. руб. Это вызвано сроком службы здания, та как оно было построено в 2007 году и его износ на 2014 г в соответствии с расчетами составляет 13%.

Далее рассчитаем совокупный износ и рыночную стоимость объекта недвижимости.