3.3.5. Определение рыночной стоимости объекта оценки
Определение стоимости здания:
Стоимость объекта оценки = Сзем+ Сзд+Ппр-Сиз, (53)
Где Сзем – стоимость права аренды земельного участка,
Сзд – затраты на создание объекта недвижимости, аналогичного оцениваемому,
Ппр – прибыль предпринимателя.
С2014 = 30396,03 · 5,43 = 165050,4 тыс. руб.
Стоимость права аренды земельного участка: 3769,7 тыс. руб.
Прибыль предпринимателя: 0,156·165050,4 = 25747,9 тыс. руб.
Стоимость объекта оценки = 3769,7 + 165050,4 +25747,9 – 17898 = 176670 тыс. руб.
C1м2 = 176670 /3900= 45,3 тыс. руб.
Вывод: рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, полученная в результате расчета затратным подходом на май 2014 года, составляет 176670 тыс. руб. Стоимость 1м2 – 45,3 тыс. руб./м2
3.4. Сравнительный подход
В Федеральных стандартах дается следующее определение сравнительного подхода: «Совокупность методов установления (определения) стоимости, основанных на корректировке и обобщении информации о рыночных ценах на объекты, идентичные объекту оценки, или на рыночных ценах на объекты-аналоги в зависимости от соотношений характеристик объекта оценки и объектов-аналогов». [13]
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки: спроса и предложения, замещения и вклада.
Основополагающим является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
Методы сравнительного подхода используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, т.е. на дату оценки имеется информация о достаточном для оценки количестве сделок или предложений.
При расчете рыночной стоимости объекта используется метод сравнения продаж. Он основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу.
Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам при сходных условиях.
Элементы сравнения — это характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость. К обязательным критериям выбора элементов сравнения сопоставимых объектов-аналогов относятся: право собственности на недвижимость, условия финансирования, местоположение, физические характеристики.
Подбор аналогов и их характеристики сведен в таблицы 17 и 19.
Таблица 17
Описание аналогов (торговая недвижимость)
|
Элементы сравнения |
Оцениваемый объект |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
Право собственности |
на здание, земля в аренде |
на здание, земля в аренде |
на здание, земля в аренде |
на здание, земля в аренде |
|
Местоположе-ние |
САО |
ЦАО |
ЦАО |
ЦАО |
|
Адрес |
ул. Красный Путь, 101 |
ул. Красный Путь, 8 |
ул. Челюскинцев |
ул. Волочаевская, 13Е |
Продолжение таблицы 17
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
Дата оферты |
|
15.05.2014 |
16.05.2014 |
05.04.2014 |
|
Транспортная доступность |
на магистрали городского значения |
на магистрали городского назначения |
на магистрали городского назначения |
на магистрали городского назначения |
|
Площадь земельного участка в м2. |
3278 |
320 |
350 |
330 |
|
Техническое состояние |
отличное |
отличное |
отличное |
отличное |
|
Назначение |
торговое |
торговое |
торговое |
торговое |
|
Общая площадь |
300 |
320 |
350 |
330 |
|
Этажность |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
Материал |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
железобетон |
|
Качество отделки |
хорошая отделка (стандарт) |
улучшенная |
хорошая отделка (стандарт) |
хорошая отделка (стандарт) |
|
Обеспечен-ность парковочными местами |
Хорошая (на отдельной территории сдостаточнымколичествомпарковочныхмест) |
Неудовлетворительное (парковка вдоль магистралей, на прилегающей территории с недостаточным количеством парковочных мест) |
Удовлетворительное (на прилагающей территории с достаточным количеством парковочных мест) |
Неудовлетворительное (парковка вдоль магистралей, на прилегающей территории с недостаточным количеством парковочных мест) |
|
Инженерные сети |
эл-во, ВиК, отопление, телефон, интернет, пожарнаясигнализация |
эл-во, ВиК, отопление, телефон, интернет, пожарная сигнализация |
эл-во, ВиК, отопление, телефон, интернет |
эл-во, ВиК, отопление, телефон, интернет |
|
Доступность для ММГН |
Доступно |
Не доступно |
Не доступно |
Доступно |
|
Цена продажи, тыс. руб. |
|
15 000 |
13 850 |
16500 |
Чтобы привести аналог к оцениваемому объекту на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены аналога по каждой позиции элементов сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.
Расчет стоимости объекта с учетом корректировок показан в таблицах 18 и 20.
Таблица 18
Расчет стоимости объекта с учетом корректировок (торговая недвижимость)
|
Элементы сравнения |
Оцениваемый объект |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
Цена продажи, тыс. руб. |
|
15000 |
13850 |
16500 |
|
Общая площадь |
300 |
320 |
350 |
330 |
|
Цена за 1м2, тыс. руб. |
|
47 |
40 |
50 |
|
Рыночные поправки | ||||
|
Единица сравнения |
|
47 |
40 |
50 |
|
Право собственности |
на здание, земля в аренде |
на здание, земля в аренде |
на здание, земля в аренде |
на здание, земля в аренде |
|
Корректировка, % |
|
0% |
0% |
0% |
|
Скорректированная величина, тыс. руб. |
|
47 |
40 |
50 |
|
Дата оферты |
|
15.05.2014 |
16.05.2014 |
05.04.2014 |
|
Корректировка, % |
|
0% |
0% |
0% |
|
Скорректированная величина, тыс. руб. |
|
47 |
40 |
50 |
|
Элементы сравнения |
Оцениваемый объект |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
Физические поправки | ||||
|
Местоположение |
САО |
ЦАО |
ЦАО |
ЦАО |
|
Адрес |
ул. Красный Путь, 101 |
ул. Красный Путь, 8 |
ул. Челюскинцев |
ул. Волочаевская, 13Е |
|
Корректировка, % |
|
0% |
+5% |
0% |
|
Скорректированная величина, тыс. руб. |
|
47 |
42 |
50 |
|
Качество отделки |
Хорошая (стандарт) |
Улучшенная (с элементами дизайна) |
Хорошая (стандарт) |
Хорошая (стандарт) |
|
Корректировка, % |
|
-5% |
0 |
0 |
|
Скорректированная величина, тыс. руб. |
|
44,7 |
42 |
50 |
|
Этажность |
Первый этаж |
Первый этаж |
Первый этаж |
Первый этаж |
|
Корректировка, % |
|
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная величина, тыс. руб. |
|
44,7 |
42 |
50 |
Продолжение таблицы 18
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
Обеспеченность парковочными местами |
Хорошая |
Неудовлетворительная |
Удовлетворительная |
Неудовлетворительная |
|
Корректировка, % |
|
+7% |
+5% |
+7% |
|
Скорректированная величина, тыс. руб. |
|
47,8 |
44,1 |
53,5 |
|
Транспортная доступность |
Хорошая (на магистрали городского значения) |
Хорошая (на магистрали городского назначения) |
Удовлетворительная |
Удовлетворительная |
|
Корректировка, % |
|
0% |
+5% |
+5% |
|
Скорректированная величина, тыс. руб. |
|
47,8 |
46,3 |
56,2 |
|
Площадь |
300 |
320 |
350 |
330 |
|
Корректировка, % |
|
0% |
0% |
0% |
|
Скорректированная величина, тыс. руб. |
|
47,8 |
46,3 |
56,2 |
|
Площадь земельного участка |
3278 |
330 |
400 |
420 |
|
Корректировка, % |
|
+7% |
+7% |
+7% |
|
Скорректированная величина, тыс. руб. |
|
51,1 |
49,5 |
60,1 |
|
Доступность для ММГН |
доступно |
не доступно |
не доступно |
доступно |
|
Корректировка,% |
|
+2% |
+2% |
0% |
|
Скорректированная величина |
|
52,1 |
50,2 |
60,1 |
|
Выводы | ||||
|
Общая чистая коррекция, тыс. руб. |
|
5,1 |
10,2 |
10,1 |
|
В % от цены продажи |
|
10,9% |
25,5% |
20,2% |
|
Общая валовая коррекция, (ОВК) тыс. руб. |
|
9,7 |
10,2 |
10,1 |
|
В % от цены продажи |
|
21% |
25,5% |
20,2% |
|
Коэф. значимости |
|
0,32 |
0,34 |
0,34 |
|
Весовой коэффициент |
|
0,34 |
0,33 |
0,33 |
|
Стоимость 1м2, тыс. руб. |
54,1 |
52,1 |
50,2 |
60,1 |
Таблица 19
Описание аналогов (офисная недвижимость)
|
Элементы сравнения |
Оцениваемый объект |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
Право собственности |
на здание, земля в аренде |
на здание, земля в аренде |
на здание, земля в аренде |
на здание, земля в аренде |
|
Местоположе-ние |
САО |
ЦАО |
КАО |
ЦАО |
|
Адрес |
ул. Красный Путь, 101 |
Ул. Таубе, 5 |
Ул. Новороссийская, 4 |
Ул. Маршала Жукова |
|
Дата оферты |
|
29.05.2014 |
29.05.2014 |
28.05.2014 |
|
Транспортная доступность |
Хорошая |
Удовлетворительная |
Удовлетворительная |
Хорошая |
|
Площадь земельного участка в м2. |
3278 |
700 |
4820 |
1200 |
|
Техническое состояние |
отличное |
отличное |
отличное |
отличное |
|
Назначение |
офисное |
офисное |
офисное |
офисное |
|
Общая площадь |
3600 |
3920 |
3800 |
4291 |
|
Этажность |
5 |
4 |
3 |
8 |
|
Качество отделки |
хорошая отделка (стандарт) |
хорошая отделка (стандарт) |
хорошая отделка (стандарт) |
хорошая отделка (стандарт) |
|
Обеспечен-ность парковочными местами |
Хорошая (на отдельной территории сдостаточнымколичествомпарковочныхмест) |
Удовлетворительное (на прилагающей территории с достаточным количеством парковочных мест) |
Хорошая (на отдельной территории сдостаточнымколичествомпарковочныхмест) |
Удовлетворительное (на прилагающей территории с достаточным количеством парковочных мест) |
|
Инженерные сети |
эл-во, ВиК, отопление, телефон, интернет |
эл-во, ВиК, отопление, телефон, интернет |
эл-во, ВиК, отопление, телефон, интернет |
эл-во, ВиК, отопление, телефон, интернет |
|
Цена продажи, тыс. руб. |
|
176400 |
160000 |
210000 |
Таблица 20
Расчет стоимости объекта с учетом корректировок (офисная недвижимость)
|
Элементы сравнения |
Оцениваемый объект |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
Цена продажи, тыс. руб. |
|
176400 |
160000 |
210000 |
|
Общая площадь |
3600 |
3920 |
3800 |
4291 |
|
Цена за 1м2, руб. |
|
45 |
42 |
49 |
|
Рыночные поправки | ||||
|
Единица сравнения |
|
45 |
42 |
49 |
|
Право собственности |
на здание, земля в аренде |
на здание, земля в аренде |
на здание, земля в аренде |
на здание, земля в аренде |
|
Корректировка,% |
|
0% |
0% |
0% |
|
Скорректирован-ная величина, тыс. руб. |
|
45 |
42 |
49 |
|
Дата оферты |
|
29.05.2014 |
28.05.2014 |
29.05.2014 |
|
Корректировка,% |
|
0% |
0% |
0% |
|
Скорректирован-ная величина, тыс. руб. |
|
45 |
42 |
49 |
|
Физические поправки | ||||
|
Местоположение |
САО |
ЦАО |
КАО |
ЦАО |
|
Адрес |
ул. Красный Путь, 101 |
ул. Таубе, 5 |
ул. Новороссийская, 4 |
ул. Маршала Жукова |
|
Корректировка,% |
|
0 |
+10% |
-5% |
|
Скорректирован-ная величина, тыс. руб. |
|
45 |
46,2 |
46,6 |
|
Транспортная доступность |
Хорошая |
Удовлетворительная |
Удовлетворительная |
Хорошая |
|
Корректировка |
|
+5% |
+5% |
0 |
|
Скорректирован-ная величина, тыс. руб. |
|
47,3 |
48,5 |
46,6 |
|
Площадь |
3600 |
3920 |
3800 |
4291 |
|
Корректировка |
|
0 |
0 |
0 |
|
Скорректирован-ная величина, тыс. руб. |
|
47,3 |
48,5 |
46,6 |
|
Материал |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
|
Корректировка |
|
0% |
0% |
0% |
|
Скорректирован-ная величина, тыс. руб. |
|
47,3 |
48,5 |
46,6 |
|
Качество отделки |
хорошая отделка (стандарт) |
хорошая отделка (стандарт) |
хорошая отделка (стандарт) |
хорошая отделка (стандарт) |
|
Корректировка |
|
0% |
0% |
0% |
|
Скорректирован-ная величина, тыс. руб. |
|
47,3 |
48,5 |
46,6 |
Продолжение таблицы 20
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
Обеспеченность парковочными местами |
Хорошая (на отдельной территории сдостаточнымколичествомпарковочныхмест) |
Удовлетворительное (на прилагающей территории с достаточным количеством парковочных мест) |
Хорошая (на отдельной территории сдостаточнымколичествомпарковочныхмест) |
Удовлетворительное (на прилагающей территории с достаточным количеством парковочных мест) |
|
Корректировка |
|
+4% |
0% |
+4% |
|
Скорректирован-ная величина, тыс. руб. |
|
49,2 |
48,5 |
48,5 |
|
Площадь земельного участка |
3278 |
700 |
4820 |
1200 |
|
Корректировка |
|
+7% |
-5% |
+5% |
|
Скорректирован-ная величина, тыс. руб. |
|
52,6 |
46 |
51 |
|
Выводы | ||||
|
Общая чистая коррекция, тыс. руб. |
|
+7,6 |
+4 |
2 |
|
В % от цены продажи |
|
17% |
10% |
4,1% |
|
Общая валовая коррекция, (ОВК) тыс. руб. |
|
7,6 |
9 |
6,8 |
|
В % от цены продажи |
|
17% |
21,4% |
14% |
|
Коэф. значимости |
|
0,32 |
0,38 |
0,3 |
|
Весовой коэффициент |
|
0,34 |
0,29 |
0,37 |
|
Стоимость 1м2, тыс. руб. |
50,1 |
52,6 |
46 |
51 |
Все корректировки приняты на основе анализа рынка за 4 квартал 2013 года по данным Омской Коллегии Оценщиков.
Общая чистая коррекция — величина, на которую изменена стоимость объекта-аналога после проведенных корректировок.
Общая валовая коррекция — сумма всех проведенных денежных корректировок.
Общая валовая коррекция наиболее полно отражает изменения стоимости объекта аналога и позволяет определить коэффициент значимости каждого аналога по формуле:
,
(54)
Где Кзан1 - коэффициент значимости аналога 1;
ОВКан - общая валовая коррекция аналога.
Учитывая, что максимальное влияние на стоимость должен оказывать аналог с минимальным размером общей валовой корректировки, рассчитаем весовой коэффициент стоимости каждого из аналогов (ВКан1).
,
(55)
Согласование результатов, полученных по каждому из аналогов, с учетом коэффициентов значимости производится по формуле:
,
(56)
Где См — стоимость 1м2;
ССан — скорректированная стоимость единицы сравнения аналога.
С1м2торг= 52,1*0,34+50,2*0,33+60,1*0,33 = 54,1 тыс. руб.
РС торг. = С1м2торг · Sторг = 54,1 · 300 =16230 тыс. руб.
С1м2оф.= 52,6*0,34+46*0,29+51*0,37=50,1 тыс. руб.
РС оф. = С1м2оф. · Sоф. = 50,1*3600 = 180360 тыс. руб.
РС= РС торг.+ РС оф.= 16230+180360= 196590 тыс. руб.
С1м2=196590/3900=50,4 тыс. руб.
Вывод: рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, полученная в результате расчета сравнительным подходом на май 2014 года, составляет 196590 тыс. руб. Стоимость 1 м2 = 50,4 тыс. руб.