3.3. Затратный подход

В ФСО дается следующее определение затратного подхода: «Затратный подход — совокуп­ность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определе­нии затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оцен­ки с учетом износа и устаревания. [14]

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необхо­димые для создания точной копии объекта оценки в текущих ценах с использованием приме­нявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта в текущих ценах, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта, но построенного из новых материалов, с современной планировкой и дизайном, т.е. с использованием материалов и техноло­гий, применяющихся на дату оценки»[14].

Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом на момент оценки в процентном выражении, под действием физических, функциональных и внешних факторов.

Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

3.3.1. Оценка стоимости земельного участка

В соответствии с законом об оценочной деятельности рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. [4] Применительно к земле, это означает, что рыночная стоимость земельного участка — это цена, которую можно было бы получить на свободном рынке земельных участков в соответствии с физическими свойствами земельного участка и правовыми и экономическими условиями обычных деловых операций без учета необычных или личных отношений.

Следует особо отметить состав оцениваемых прав на земельный участок. В нашем случае объектом оценки является право аренды на земельный участок.

Право аренды представляет собой право срочного, возмездного использования (а иногда и право владения) земельного участка на условиях, оговоренных в договоре аренды.

Для оценки рыночной стоимости права аренды на земельный участок применяются следующие методы:

• метод сравнения продаж;

• метод выделения.

В данном дипломном проекте для определения рыночной стоимости земельного участка используется метод сравнения продаж.

Стоимость прав аренды земельных участков была установлена на основании итогов аукционов, опубликованных на сайте Департамента имущественных отношений Омской области и на сайте Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. [64, 65]

Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка приведено в табл. 13.

Таблица 13

Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	2	3	4	5
Местоположение	САО, ул. Красный Путь, 101	КАО, ул. Дианова	КАО, ул. Талахина	САО, ул. Менделеева
Цена продажи, тыс. руб.		4500	3100	2000
Площадь, кв. м.	3278	3547	4120	1880
Цена за 1кв.м., тыс. руб.		1,27	0,8	1,06
Корректировка на площадь		0%	-3%	+7%
Скорректирован-ная цена		1,27	0,78	1,13
Корректировка на местоположение		+8%	+10%	+4%
Скорректирован-ная цена		1,37	0,88	1,18
Транспортная доступность	Хорошая (объект находится в непосредственной близости от оживленных магистралей)	Хорошая (объект находится в непосредственной близости от оживленных магистралей)	Хорошая (объект находится в непосредственной близости от оживленных магистралей)	Хорошая (объект находится в непосредственной близости от оживленных магистралей)
Корректировка на транспортную доступность		0%	0%	0%
Скорректирован-ная цена		1,37	0,88	1,18
Наличие коммуникаций	электричество, водоснабжение, канализация, отопление	электричество, водоснабжение, канализация, отопление	электричество, водоснабжение, канализация, отопление	электричество, водоснабжение, канализация, отопление
Корректировка на наличие коммуникаций		0%	0%	0%

Продолжение таблицы 13

1	2	3	4	5
Скорректирован-ная цена		1,37	0,88	1,18
Общая чистая коррекция, тыс. руб.		+0,1	+0,08	+0,12
В % от продажи		8%	10%	11%
Общая валовая коррекция, тыс. руб.		0,1	0,12	0,12
В % от продажи		8%	15%	11%
Коэффициент значимости		0,3	0,35	0,35
Весовой коэффициент		0,36	0,32	0,32
Стоимость права аренды 1 м2, тыс. руб.	1,15
Стоимость права аренды всего земельного участка	3769,7

Корректировки приняты на основе сборника корректировок, применяемых

при расчете рыночной и ликвидационной стоимостей объектов недвижимости в г. Омске и Омской области за 4 кв. 2013г., опубликованного Некоммерческим партнерством «Омская коллегия оценщиков».