Глава 4

ОСНОВНЫЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ КАДАСТРОВЫЕ ДОКУМЕНТЫ

И 4.1. Кадастровые градостроительные документы _ _ _ _ _ _

равления юридическому или физическому лицу, осуществляюще­ му функции владения, пользования, распоряжения определенной территорией или земельным участком, имеющий юридическую силу, составленный по определенной форме и содержащей сведе­ ния о градостроительных регламентах, ограничениях, сервитутах и градостроительной ценности территории, ее состоянии и исполь­ зовании, другие сведения. Кадастровый паспорт может рассматри­ ваться как информационная основа правоотношений Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, юридических и физических лиц, связанных с из­ менением состояния и использования объектов недвижимости, и для предоставления земельных участков под застройку.

Паспорт служит официальным исходным документом для под­ готовки и проведения коммерческо-инвестиционных торгов на право застройки земельных участков и реконструкции объектов на предлагаемой территории, а также для принятия решений об ин­ вестициях и оформления правоустанавливающих документов.

Паспорт содержит все необходимые сведения о земельном участке и условиях его функционального использования.

Содержание паспорта может быть использовано в качестве ис­ ходных данных для дальнейшего стадийного проектирования.

Не допускается разработка паспорта без заказа Комитета по градостроительству и архитектуре ведомственными проектными институтами, проектными бюро и другими организациями города.

Кадастровая справка составляется в произвольной форме и содержит запрашиваемые сведения. По мере накопления банка градостроительной информации, разработки градостроительных регламентов, появления электронных цифровых карт и другой тер­ риториальной информации в подразделениях служб Градострои­ тельного кадастра самостоятельно разрабатывается расширенный состав документов: пакет исходно-разрешительной документации (строительный паспорт земельного участка); пакет инвестиционно­ строительной документации ИРД (документы для купли-продажи земельного участка); заключение об установлении ограничений (обременений) пользования и сервитутах земельного участка.

Кадастровая справка ГК г. Москвы является нормативным до­ кументом, содержащим регламентную информацию для выработ­ ки решений по размещению объектов строительства (реконструк­ ции) на территории Москвы.

Кадастровая справка формируется на основе утвержденных ма­ териалов Генерального плана развития Москвы на период до 2025 го­ да и содержат нормы и сведения, необходимые для принятия реше­ ний о размещении, строительстве, реставрации, капитальном ремон­ те объектов, а также для оформления прав на земельные участки и

84 прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества.

Всправке представлены фрагменты зарегистрированной в ГК

г.Москвы градостроительной документации, содержащей градо­ строительные регламенты и иные обязательные требования к ис­ пользованию территории, а также справочная информация, необ­ ходимая для подтверждения правильности принятых решений.

Информационные ресурсы ГК г. Москвы сформированы на базе утвержденной градостроительной, исходно-разрешительной

ипроектной документации ИРД, выполненной Научно-исследова­ тельским и проектным институтом (НииПИ) Генерального плана г. Москвы, Государственным комитетом наследия (Госкомнаследие), Комитетом по архитектуре и градостроительству, другими ис­ полнителями на Единой государственной картографической осно­ ве г. Москвы Московским городским трестом геолого-геодезиче- ских и картографических работ (Мосгоргеотрест).

Информационные ресурсы ГК г. Москвы постоянно пополня­ ют и содержатся в актуальном состоянии.

Кадастровая справка не является согласованием — она обеспе­ чивает органы управления и заказчиков необходимой информаци­ ей для принятия обоснованных решений, защищая жителей Моск­ вы и инвесторов от неправомерных действий.

Справка действительна в течение шести месяцев с момента ре­ гистрации в Службе ГК г. Москвы для рассмотрения вопроса о раз­ мещении объектов строительства (реконструкции) на городской или окружных комиссиях по имущественно-земельным отношени­ ям и градостроительству.

Любое юридическое или физическое лицо обладает равными правами на доступ к информационным ресурсам Градостроитель­ ного кадастра (ГК) г. Москвы за исключением ресурсов, доступ к которым ограничен в силу Закона Российской Федерации «О госу­ дарственной тайне».

Ниже для примера дан состав кадастровой справки.

Состав кадастровой справки ГКг. Москвы (указывается адрес) Наименование объекта: магазин шаговой доступности.

Вид работ: новое строительство.

Назначение кадастровой справки: разработка исходно-разре­ шительной документации.

1.Схема размещения участка (объекта) в г. Москве.

2.Ситуационный план, М 1:25000.

3.Фрагмент картографического фонда г. Москвы с границами территорий, обеспеченных утвержденной градостроительной до­ кументацией, М 1:1000.

4.Фрагмент карты линий градостроительного регулирования, разработанный в М 1:1000, с листом условных обозначений.

5.Фрагмент схемы природного комплекса г. Москвы, разрабо­ танный в М 1:2000.

6.Фрагмент функционального зонирования г. Москвы в М 1:2000.

7.Фрагмент строительного зонирования г. Москвы в М 1:2000.

8.Фрагмент ландшафтного зонирования г. Москвы в М 1:2000.

9.Фрагмент карты влияния инженерно-геологических процес­ сов на строительство и эксплуатацию зданий и сооружений на тер­ ритории г. Москвы, разработанный в М 1:25000.

10.Фрагмент плана размещения инженерных магистральных сетей и сооружения г. Москвы, М 1:2000.

11.Фрагмент топографического плана с границами участков, контурами зданий и сооружений, М 1:2000.

12.Условные обозначения линий градостроительного регули­ рования, М 1:2000.

13.Условия использования территории, установленные схема­ ми и картами градостроительного зонирования и др.

Акт разрешенного использования (АРИ) участка территории для осуществления строительства, реконструкции

Акт разрешенного использования участка территории (земель­ ного участка) для осуществления строительства, реконструкции — документ, содержащий требования (ограничения), параметры и условия разрешенного использования участка территории (и рас­ положенных на нем других объектов недвижимости) для строитель­ ства, реконструкции градостроительного объекта (установленные на основании градостроительных регламентов, планов межевания территорий, градостроительных нормативов и правил города Моск­ вы, сервитутов и других ограничений в соответствии с федеральным законодательством и нормативными правовыми актами г. Москвы).

Акт разрешенного использования необходим:

—в случае предполагаемого строительства, реконструкции гра­ достроительного объекта;

—при разработке проектной документации для строительства, реконструкции;

—для заключения государственной вневедомственной эксперти­ зы о соответствии проектной документации установленным требованиям;

—при обращении правообладателей по размещению градострои­ тельных объектов;

—при оформлении решения о строительстве, реконструкции; —при оформлении разрешения на строительство, реконструкцию.

В состав материалов, прилагаемых к Акту разрешенного ис­ пользования, входят следующие документы:

—ситуационный план, план участка в масштабе 1:2000 (1:5000) с границами разрешенного использования участка территории; —заключение о соответствии размещаемого объекта установ­ ленным градостроительным требованиям и регламентам;

•дополнительные документы, оформляемые и прикладываемые

кАкту в зависимости от особенностей размещаемого объекта строительства, реконструкции:

—документы, являющиеся основанием для оформления Акта; —заключение по обследованию объекта недвижимости с ука­

занием его адреса; —заключение по инженерному обеспечению объекта с пред­

варительными техническими условиями присоединения; —заключение по компенсационному озеленению (при уничто­ жении зеленых насаждений на участке предполагаемого стро­

ительства объектов); —заключения уполномоченных органов и организаций для ус­

тановления требований разрешенного использования участ­ ка (при их подготовке в случае отсутствия утвержденной и за­ регистрированной в Градостроительном кадастре г. Москвы

вустановленном порядке градостроительной документации, определяющей характеристики и условия строительства).

Подготовленный и выданный Москомархитектурой Акт разре­ шенного использования действителен в течении 1 года (со дня ре­ гистрации) для подготовки Решения о строительстве, реконструк­ ции градостроительного объекта в г. Москве.

Основанием для подготовки Акта является:

—по объектам городского заказа — утвержденный Правитель­ ством Москвы адресный перечень объектов строительства, ре­ конструкции, предусматривающий подготовку Акта;

—для физических и юридических лиц — заявка юридического или физического лица с приложением документов, подтверж­ дающих права собственности, аренды и иные права на объект недвижимости.

В комплект документов, предоставляемых заявителем (или его доверенным лицом), для подготовки Акта разрешенного использо­ вания входят следующие документы:

—заявка (задание) по установленной форме на подготовку Акта разрешенного использования (в 2 экз.) («заявка» — для физи­ ческих и юридических лиц, «задание» — для государственных заказчиков);

—доверенность (в случае, если от имени заявителя с Москомар­ хитектурой взаимодействует иное лицо);

—документы, подтверждающие права собственности, аренды и иные вещные права на объект недвижимости (в 2 экз.) (только для физических и юридических лиц);

—утвержденный Правительством Москвы адресный перечень объектов строительства, реконструкции, предусматривающий подготовку Акта (в 2 экз.) (только по объектам городского зака­ за);

—заключение о соответствии размещаемого объекта установ­ ленным градостроительным требованиям и регламентам. Срок выдачи Акта разрешенного использования участка тер­

ритории градостроительного объекта (земельного участка) для осу­ ществления строительства, реконструкции — не более 3 месяцев. Срок подготовки Акта увеличивается при проведении историкокультурной экспертизы и других дополнительных работ в соответ­ ствии с установленным порядком, в том числе при организации Префектурой соответствующего административного округа согла­ сительных комиссий или общественных обсуждений.

Москомархитектура подготавливает и выдает Акт разрешен­ ного использования безвозмездно.

Разработка АРИ не требуется, если уже было принято решение о разработке проектной документации, и проекты, подготовленные на основании действующей на тот момент ИРД, согласованы с уполномоченными органами и организациями города Москвы. Функции ИРД в этом случае считаются исчерпанными.

щ 4 .2 . Топографическая карта (план) земельного участка _ _

Карта (план) земельного участка — документ, отображающий в графической и текстовой форме местоположение, площадь, грани­ цы земельного участка и границы земель, ограниченных в использо­ вании и обремененных правами других лиц, а также размещение объектов недвижимости, прочно связанных с земельным участком. Карту (план) земельного участка составляют, если это предусмотре­ но заданием на выполнение работ по межеванию земельных участ­ ков. Карта (план) объекта землеустройства наряду со сведениями, показанными на плане (карте) границ объекта землеустройства, со­ держит дополнительно данные: о границах частей земельного учас­ тка, ограниченных в использовании и обремененных сервитутами и о границах объектов недвижимого имущества (жилые и нежилые постройки), прочно связанных с земельным участком.

Карту (план) земельного участка изготавливают в условных знаках и обозначениях, применяемых при проведении топографи­ ческих съемок; она (он) должна содержать информацию об объек­ тах недвижимости на момент проведения межевых работ. Масштаб карты (плана) выбирают в зависимости от размера и конфигурации земельного участка с таким расчетом, чтобы на карте (плане) удоб­ но, без потери детальности, отображалась соответствующая ин-

88 формация об объектах недвижимости.

ют при формировании землеустроительного дела. Карту (план) зе­ мельного участка используют также при составлении соответствую­ щей дежурной кадастровой карты. В качестве примера на рис. 4.1 показан план земельного участка и прочно связанных с ним объек­ тов недвижимого имущества в виде жилых и нежилых зданий.

щ 4.3. Составление кадастрового плана_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

Общедоступные сведения, внесенные в государственный ка­ дастр недвижимости (ГКН), выдаются органом кадастрового уче­ та — Земельной кадастровой палатой по запросам любых лиц и в зависимости от назначения в том числе для составления градостро­ ительной документации предоставляются в виде:

1)копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в ГКН;

2)кадастровой выписки об объекте недвижимости;

3)кадастрового паспорта объекта недвижимости;

4)кадастрового плана территории;

5)в ином виде, определенном органом нормативно-правового ре­ гулирования в сфере кадастровых отношений.

Кадастровый план территории

Кадастровый план территории представляет собой тематиче­ ский план кадастрового квартала или иной указанной в соответст­ вующем запросе территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической форме и текстовой форме воспроизведены запраши­ ваемые сведения:

—сведения о частях и обременениях; —план границ части земельного участка;

—описание поворотных точек земельного участка. Кадастровый план земельного участка должен соответствовать

требованиям Единой системы технологической документации, ут­ вержденной соответствующим федеральным органом РФ по кадас­ трам объектов недвижимости.

Составление кадастрового плана населенного пункта (по мате­ риалам аэрофотосъемки или космической съемки) выполняется в масштабе 1:2000 (рис. 4.1). На нем показываются:

1 — граница (черта) населенного пункта;

2 — границы кадастровых кварталов;

3 — в черте населенного пункта:

—улицы, площади, переулки, проезды, тупики, постоянные про- 90 езды (в населенных пунктах с рассредоточенной застройкой);

—название улиц (если они имеются) и тип твердого покрытия; —границы приусадебных участков; —изгороди, заборы по границам участков (если они имеются);

—в границах участка все постройки, имеющие площадь более 3 мм2 на плане с выделением жилых —нежилых, огнестойких — неогнестойких, хозяйственных дворов (скопление небольших построек, сараев, гаражей объединяется общим контуром);

—шифр землепользования; —участки, занятые хозяйственными постройками, с сопровож­

дающей надписью (склад, скотный двор, молочная ферма и др.); —границы участков предприятий, организаций и учреждений (школ, больниц, узлов связи и др.) с их постройками и сопро­

вождающей надписью (шк., больн. и т. д.); —объекты социально-культурного и спортивного назначения;

—другие земельные угодья (реки, ручьи, пруды, леса, кустарни­ ки, овраги, промоины, обрывы и т. д.);

—красные линии застройки; —выходы координатной сетки.

Кадастровый план составляется на листах в рамках 50 х 50 см на каждый кадастровый квартал в отдельности в одном экземпляре. Нагрузка кадастрового плана вычерчивается в условных знаках, принятых для составления планов в масштабе 1:2000 (в том числе, применяемых в землеустройстве) с использованием общепринятых цветов для изображения отдельных объектов:

—черным цветом — границы землепользования, контуры пост­ роек, земельных угодий и др.;

—голубым цветом — гидрография; —коричневым — элементы рельефа (овраги, промоины, обрывы

и др.). За границами квартала подписываются номера смежных кварталов. Сводка по границам кварталов не оформляется.

В зарамочном оформлении подписывается номер кадастрового квартала, название населенного пункта, района и области, указы­ вается масштаб плана, картуш проектной организации, делается надпись об исходных материалах изготовления плана.

Составляются копии плана кадастрового квартала на бумаж­ ной основе, на которых выполняются:

—чертеж кадастрового квартала, на котором врезкой показыва­ ются границы листов фотопланов с их номерами, номера смеж­ ных кадастровых кварталов (на чертеже каждого кадастрового квартала в отдельности применяется своя сквозная нумерация поворотных точек границы квартала);

—чертеж инвентаризации земель, на котором показываются гра­ ницы и кадастровые номера землепользований, спорные гра­ ницы, участки самозахвата, неиспользуемые и нерационально

используемые земли, используемые не по назначению, участ­ ки ограничений и обременений (сервитуты);

—чертеж проекта установления границ землепользований, на котором показываются границы участков землепользований и их кадастровые номера.

Каждый чертеж оформляется в установленном порядке (кар­ туш, подписи и т. д.).

Составляются чертежи границ участков землепользований для каждого физического и юридического лица в масштабе 1:5000 в трех экземплярах. Чертеж ориентируется по направлению север — юг. На нем показывается площадь участка (до 1 м2), номера точек поворота границы участка (своя нумерация для каждого участка в отдельности), выходы (крестообразные) координаты сетки, табли­ цы расстояний и дирекционных углов между точками поворота и описания границ смежных участков землепользования.

Составляется сводный план всего населенного пункта в масш­ табе 1:2000. Если размер сводного плана населенного пункта превы­ шает принятые размеры листа бумаги, то сводный план может быть выполнен в масштабе 1:5000. На сводном плане показывается грани­ ца населенного пункта (без указания номеров новых точек). Свод­ ный план оформляется в установленном порядке (картуш, подписи ит. д.).

По результатам обработки производят нижеследующие вычис­ ления.

1. Координат точек поворота границ: —населенного пункта; —кадастровых кварталов;

—участков землепользователей (землевладельцев).

Все земли, которые не вошли в границы землепользователей, считаются землями, находящимися в ведении администрации. Они не разбиваются на дополнительные участки и не координируются. Значения координат представляются в виде каталогов, сведенных в таблицы, отдельно от соответствующих чертежей.

2. Площади в границах: —населенного пункта; —каждого кадастрового квартала.

ВКПТ отражаются сведения об учтенных земельных участках,

втом числе сведения государственного кадастра недвижимости о которых носят временный характер; сведения о прекративших су­ ществование земельных участках не отражаются.

Кадастровый план территории (КПТ) включает в себя разделы КПТ. 1 —КПТ.5. В случае размещения раздела КПТ.4 на одном листе раздел КПТ.З не оформляется. При предоставлении сведений ГКН

опунктах опорной межевой сети в кадастровый план территории 92 включаются разделы КПТ.1 (титульный лист) и раздел КПТ.5.

Окончание табл. 4.1

Д й ^ 5 3 о а 6 < Л Ёг

Б

J^ DкО i5 О§ « | ё

О >N (О g® g-

щ 4 .4 . Составление кадастрового паспорта земельного участка

Кадастровый паспорт объекта недвижимости

Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет со­ бой выписку из ГКН, содержащую уникальные характеристики объ­ екта недвижимости (здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка), а также в зависи­ мости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные насто­ ящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости.

Кадастровый паспорт земельного участка, предназначенный для предоставления сведений ГКН, необходимых для государствен­ ной регистрации права и ограничений (обременении) прав, вклю­ чает в себя разделы В.1 —В.4 (см. табл. 4.2).

Вслучае отсутствия в ГКН координат характерных точек гра­ ницы земельного участка раздел В.2. не оформляется.

Разделы В.З и В.4 оформляются только при наличии в государ­ ственном кадастре недвижимости соответствующих сведений.

Графическая часть кадастрового паспорта земельного участка включает в себя в качестве основной составляющей «План (чертеж, схему) земельного участка».

Кадастровый паспорт выдается на земельный участок, сфор­ мированный в соответствии с требованиями действующего зако­ нодательства. Формирование земельного участка включает четы­ ре основных этапа:

—выполнение кадастровых работ по подготовке документов, со­ держащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения об участке;

—осуществление государственного кадастрового учета земель­ ного участка;

—определение разрешенного использования земельного участка; —определение технических условий подключения объектов на участке к сетям инженерно-технического обеспечения и соот­

ветствующей платы за подключение.

Всостав кадастровых работ входит индивидуализация земель­ ного участка (подготовка проекта его границ) и установление гра­ ниц на местности.

План (чертеж, схема) земельного участка выполняется на отдельном бланке (табл. 4.2) в М 1:1000 или 1:500 (в зависимости от размеров участка). Масштаб выбирается таким образом, чтобы зе­ мельный участок занимал максимальную часть соответствующего поля на бланке и помещался в нем целиком.

КАДАСТРОВЫЙ ПАСПОРТ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (выписка из государственного кадастра недвижимости)

и

8

2

0)

со

<тэ

Л

0)

2

о

я

о

ю

о Е. S °

ф * | & г‘

о

(н

О

оо 2 5 о

На

о

- Р& .Я- 3°

s s-g а я ^ я S* ® Ь4 ^ <

о g о Ё

Е- S PQ 2 W и U 4)

13я

Е9

S £ ® ®*Я id

8 S £ Я р 5 Й •

У < I) Hi

i£

§ -

Г А М А 4

также физические лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ.

Ставки арендной платы приведены в табл. 4.3.

Для удельного показателя кадастровой стоимости, площади, кадастровой стоимости земельного участка, земельного налога (арендной платы) указываются единицы измерения.

Таблица 4.3

Перечень видов разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов

лос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, линий связи и радиофикации, воздушных линий электропередачи, объектов, необ­ ходимых для эксплуатации и развития зданий и соору­ жений транспорта, энергетики и связи; размещения объектов спутниковой связи, космической деятель­ ности, военных объектов

участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми или ограниченными в обороте; земельные участки под полосами отвода во­ доемов и каналов, набережные

Таблица 4.4

Перечень видов целей использования земельных участков в составе земель г. Москвы

1 Земли жилых зданий

2Земли предприятий торговли

3Земли предприятий общественного питания

4Земли предприятий бытового обслуживания

5Земли учреждений народного образования

6Земли учреждений здравоохранения и соцобеспечения

7Земли учреждений физической культуры и спорта

8Земли учреждений коммунального хозяйства

9Земли учреждений культуры и искусства

10 Земли религиозных объектов И Земли административно-управленческих учреждений

12Земли промышленных предприятий

13Земли предприятий снабжения, сбыта и заготовок

14Земли учреждений науки, научного обслуживания

15Земли учреждений финансирования, кредитования

16Земли предприятий транспорта

17Земли предприятий связи

18Земли дач

19Земли гаражей

20Земли обороны

21Земли общего пользования (улично-дорожная сеть)

22Земли городской рекреации (парки, скверы)

23Земли общекоммунальных нужд города

24Земли сельскохозяйственных учреждений и предприятий

25Земли подсобных хозяйств (коллективные сады)

26Земли рекреационного назначения

27Земли историко-культурного назначения

28Земли природно-заповедного назначения

29Земли под городскими лесами (земли лесного фонда)

30Земли водного фонда (госводфонд)

31Земли резерва (неудобья)