4.5. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

После определения стоимости недвижимости тремя подхо­дами к оценке, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта с использованием метода средневзвешенного значения в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных подходов к оценке, присваивается весовой коэффициент. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуа­ции. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характе­ру использования недвижимости.

Весовые коэффициенты каждого из подходов определялись по методу расстановки приоритетов (см. п. 4.4.2). Согласно данному методу, сравниваются пары подходов на основе их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. Студенту необходимо самостоятельно определить весовые коэффициенты значимости результатов каждого подхода, соответствующие объяснения должны быть приведены в работе. В целях получения большей точности значение аij может варьироваться по степени отличия от единицы.

Итоговая величина стоимости определяется по формуле:

₃

РС =  РC_п х К_п, (4)

^п=1

где РС – рыночная стоимость объекта, р.;

РСп – величина рыночной стоимости, полученная по одному из стандартных подходов к оценке, р.;

Кп – весовой коэффициент подхода;

п = 1 … 3 применяемые подходы к оценке.

Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость оцениваемого объекта заносятся в табл. 4.10.

Таблица 4.10

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость, тыс. р.	Весовой коэффициент
Затратный	6 900	0,05
Сравнительный	5 900	0,85
Доходный	6 400	0,10
Рыночная стоимость	6 000	1

В завершение необходимо определить величину стоимости оцениваемого здания в соответствии с поставленной целью оценки, т.е. определить залоговую стоимость.

4.6. Расчет кредита и обязательств под залог оцененного объекта недвижимости

При расчете суммы кредита используется процедура андеррайтинга, основной целью которой является выявление способности заемщика погасить кредит и достаточности залогового обеспечения.

В курсовом проекте остановимся на анализе залогового обеспечения кредита. Сумма кредита будет приниматься равной залоговой стоимости недвижимости.

Обязательства по кредиту представляют собой суммы выплат в счет погашения кредита. Погашение кредита включает погашение основной суммы кредита и процентов за его пользование. Графики погашения кредита могут быть различных видов, например, с равновеликими выплатами (включают погашение основной суммы и процентов) и с фиксированным платежом основной суммы кредита и т.д.

Для расчета сумм равновеликих выплат используется формула РМТ = PV , (5)

где PMT – выплаты по кредиту, р.;

PV – сумма кредита, р.;

i – годовая процентная ставка за пользование кредитом, долей;

к – число начислений в году;

n – срок, на который выдан кредит, лет.

Студенту необходимо рассчитать суммы выплат по кредиту с частотой выплат 1 раз в месяц, с использованием предложенного варианта погашения. Следует также, на основе изучения специальной литературы, рассчитать другой вариант графика погашения кредита.

Ставка за пользование кредитом устанавливается по результатам анализа условий кредитования, которые предлагаются банками на момент выполнения проекта. Срок, на который выдается кредит – 2 года.

При расчете процентов за пользование кредитом учитывать, что их начисление осуществляется на остаток долга по кредиту.

Результаты расчетов по обоим вариантам следует представить по форме табл. 4.11.

Таблица 4.11

Расчет выплат по кредиту, р.

Месяц	Остаток по кредиту на начало месяца	Процент за пользование кредитом	Выплаты по кредиту			Остаток долга на конец месяца
			всего	в т.ч.
				основной суммы	процентов
1	2	3	4	5	6	7
1
2
…
24

В завершении раздела делается вывод о предпочтительности варианта графика погашения (предложенный в методических указаниях или студентом) для заемщика, на основе анализа абсолютных сумм выплаченных процентов за пользование кредитом.