4.3. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

При выполнении данного раздела необходимо изучить сущность принципа лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) недвижимости, его обязательные критерии и этапы анализа.

При выполнении курсового проекта следует исходить из того, что вариант использования земли уже является наилучшим.

При анализе ЛНЭИ здания необходимо изучить соответствие варианта использования необходимым критериям:

1. законодательная разрешенность. Предполагается, что оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство;

2. физическая осуществимость. Анализируются возможные варианты использования в соответствии с конструктивными особенностями здания;

3. экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность, по данным табл. 4.1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания;

4. максимальная доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а следовательно, и максимальную текущую стоимость.

В подтверждение выбранного варианта использования в данном разделе также необходимо подробно описать местоположение объекта оценки и соседнее окружение (соседние здания, инфраструктура и т.д.). Для этого студентом самостоятельно выбирается конкретное местоположение объекта в соответствующем варианту районе. Описанная информация отражается на схеме расположения здания графической части проекта.

В заключении раздела делается вывод о функциональном назначении оцениваемого объекта.

Таблица 4.1

Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м²

Тип здания	Назначение	Площадь	Местоположение
			отд.	с/о	цен.
Административное	Офис, банк	До 1000	320	500	800
		1000–1500	300	450	700
		1500–2500	250	400	600
		Более 2500	160	350	550
Складское	Склад, автогараж	До 1000	400	350	280
		1000–1500	380	300	250
		1500–2500	280	250	180
		Более 2500	260	240	160
Производственное	Пищевое производство, мастерская ремонта, СТО, предприятие легкой промышленности, дерево- и металлообработка	До 1000	350	400	350
		1000–1500	360	350	300
		1500–2500	320	300	200
		Более 2500	300	280	180
Общественного питания	Столовая, ресторан, кафе	До 1000	300	450	1100
		1000–1500	280	400	1000
		1500–2500	220	350	800
		Более 2500	150	330	700
Торговое	Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека	До 1000	380	600	1000
		1000–1500	350	500	900
		1500–2500	250	400	700
		Более 2500	180	380	600